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二手房买卖合同应该怎么签

二手房买卖合同应该怎么签

购买二手房在签合同时应当注意到的细节有: 1、房屋手续是否齐全; 2、房屋产权是否明晰; 3、交易房屋是否在租; 4、土地情况是否清晰; 5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式。

一、 二手房买卖合同常见的纠纷及解决方法

 

  二手房屋,房价远低于一手房屋或者是商品房,是现在很多购房族的一个好的购房选择,且二手房可选择的房型很多,包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等房屋类型,当然也会伴随着风险,二手房常见的纠纷有哪些?法律快车下文为您介绍。

  房价上涨过快,卖家毁约

  1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,明确了房产买卖的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等条款,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

  2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

  由于支付定金而引起的纠纷

  在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:

  一是付了定金以后,买家违约,卖家可以没收定金;卖家违约,买家可以要求双倍返还定金。

  二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。

  三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

  因户口问题引起的纠纷

  卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。

  1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高对卖方的制约力不强。

  2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。

  3、约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任,这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

  常见的二手房买卖的纠纷有很多,法律快车小编主要以在合同中不容易被发现但又能带来很多麻烦的几种合同纠纷,包括对违约金的约定、户口的落户或者是迁移以及一方当事人违约怎么处理,希望能帮到您。

  (责任编辑:星辰花夏)

 

二、 二手房买卖合同签订的注意事项

 

  二手房买卖中必须要经历的步骤就是签订卖屋买卖合同,那么,二手房买卖合同应当如何写呢?签订和同时需要注意哪些事项呢?以下是帮大家搜集整理的二手房买卖合同签订的注意事项以及范文,如果你需要的话可以自行下载。

  大多数购房者在二手房交易中只顾着看房价的高低,而忽略了对交易中可能出现的问题,事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订时一定要看清合同中每一项细则,包括房屋价格、面积、付款方式、付款期间、物业交割等等这些项目,当然根据不同的房屋还可以根据自身的情况增加项目。下面小编给大家总结了一下二手房买卖合同范文。

  卖方:__×××____________身份证号码:___××××××__________________

  买方:__×××____________身份证号码:____××××××_________________

  根据有关法律、法规之规定,买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就房屋买卖事宜达成以下协议:

  第一条 房屋基本情况。买方同意购买卖方位于在_____省______市_____区____________的房产,建筑面积为_____平方米。。

  第二条 成交价格。上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,买方向卖方支付人民币 __________元整,作为购房定金。

  第三条 付款时间与办法。买卖双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给卖方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给卖方。

  第四条 卖方应于收到买方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给买方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

  第五条 本合同一式 份。卖方产权人一份,卖方委托代理人一份,买方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

  第六条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

  第七条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

  第八条 双方约定的其他事项:

  卖         方:_________________

  买        方:__________________

  身份证号码: __________________

  身份证号码: ___________________

  地

  址:___________________

  地

  址:____________________

  电

  话:___________________

  电

  话:____________________

  经 办 人:_________________

  鉴证日期:_______年____月____日

  以上便是小编为大家整理的二手房买卖合同签订时的注意事项以及合同范本,当然,你也可以根据自己房屋的自身情况,增加或减少合同项目,希望能够帮到大家。

 

三、 二手房买卖合同无效纠纷如何处理

 

  在遇到二手房买卖合同无效后,有哪些处理办法?购房者在二手房买卖合同无效后有哪些救济途径?二手房买卖无效后的三种处理方式下文由为您介绍。

  二手房买卖合同无效纠纷如何处理?

  第一种处理方式是:在双方的买卖合同中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。

  并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效,不是无效合同,待条件成就时合同生效,生效后即具备了过户条件,不违反法律法规的强制性规定,因此双方可顺利交易。但笔者有一事不明,就是在买卖合同生效之前,双方实际履行了合同的部分内容,如买方付了一部分二手房房屋款或卖方交付了二手房房屋,但在生效前一方反悔了,双方实际履行的合同如何处理,笔者仔细研读了《合同法》及其它的法律法规,未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题,请各位同仁指教,如何处理这个问题。

  第二种处理方式:双方先不签订买卖合同,双方先签署购买二手房房屋的意向协议书,说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。

  第三种处理方式:是转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的二手房房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方,卖方将转让情况通知开发商,并办理转让的批准、登记手续,具体是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续,这样双方的行为就是合法的。

  法律依据是《合同法》第七十九条的规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人;第八十条:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。第八十七条:法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第八十八条:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

  这样处理二手房买卖合同无效使双方的转让行为完全合法有效,但存在一个事实上的难题,即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续,这就涉及到第三方,即开发商是否同意配合办理变更登记手续?实践当中的做法改变预售登记或产权登记必须开发商配合,否则无法完成变更。

  对于贷款的卖方来说,未还清贷款之前银行要同意转让才可以,因为银行要保障自己的利益不受损,在银行与卖方签订借贷合同时,卖方向银行签署了一系列文件或协议,包括银行在某些情况下是可以处理抵押房产的,如二手房房屋的权利义务人变了,银行的抵押权无法实现,银行不会同意转让,因此这种转让还可能涉及到第四方,这样转让的难度加大,事实上这种转让的操作方式完全合法,但成交的非常少。

 

四、 签订二手房买卖合同注意事项有哪些

 

  在签订二手房买卖合同时,购房者需要注意一些事项,以此避免纠纷的发生,那么签订二手房买卖合同注意事项有哪些?下面由法律快车在本文详细介绍。

  签订二手房买卖合同注意事项有哪些?

  一、需要确认房主真实身份

  首先检查签约主体的真实性,主要就是核实房主的身份。因此对于业主证件真实性和其与业主身份一致性是签订买卖合同前提条件。

  二、需要确认产权的可信度

  1、需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人;

  2、需要确认的是成本价房还是标准价房或是经济适用住房;

  3、需要注意产权证所确认的面积与实际面积是否一致;

  4、较后是一定要看房权证或到房管局查询真实性。

  三、需要标明付款过户时间

  买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间分别打给房主。因此,卖方是需要明确买方的付款时间,买方也有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照相关规定根据实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

  四、需要注明费用交接时间

  买方所应关注的房屋本身附属的问题,属于“房屋交付”重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接具体时间。如果是公房交易,对于物业等费用交纳标准和时间,原房主的单位是否对有些既定要求和更改,卖方需要作出配合和买方需要签署协议等,都应该在合同中明确写出。

  五、需要考察是否允许转卖

  1、确认标准价购买的房屋出让时是否已经按成本价补足费用;

  2、有些售房单位都保留优先回购权,因此要确认是否同意出让;

  3、有些住房要原单位盖章后才能出让。

  六、需要查看私搭私建部分

  1、有无占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内有无搭建的小阁楼;

  2、房屋的内、外部结构有无改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

  3、阳台是不是房主自己封闭的,这涉及到阳台面积应该怎么计算的问题。

  七、需要确认房屋的准确面积

  1、包括建筑面积、使用面积和实际面积;

  2、产权证上一般标明的是建筑面积;

  3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。

  八、需要观察房屋的内部结构

  1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;

  2、管线是否太多或者走线不合理;

  3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

  九、其他注意事项

  1、条款要完备:当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主要条款外,还应当根据具体要求,结合具体情况,列入其他一些必要的条款。

  2、形式要得当:二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来,否则一旦发生纠纷难于举证,不便于有关部门及时处理。

  3、手续要完善:合同要有双方当事人的签字盖章,当事人约定必须签证或公证的合同,要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。

  4、文字表达要准确:当事人签订合同,必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性,常出现一些模棱两可、词不达意的情况,结果各有各的理解,各有各的解释,很容易发生纠纷。

  5、合同具体内容要详细:二手房交易签约不仅在总体上把握,更要从具体内容上把握,签订交易合同应注意下列几项:

  (1)房屋的客观情况:在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。

  (2)房屋的价款及付款方式:付款方式有一次性付清的,也有分期付款的,因此,在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式,并经双方逐一核算清楚。

  (责任编辑:小云)

 

五、 二手房买卖合同纠纷怎么起诉

 

  二手房买卖的合同纠纷我们并不少见,其中不乏一些二手房卖方主体资格不合法以及对所买卖的二手房的产权和质量有争议。解决二手房买卖合同纠纷,在双方不能协商解决的时候,可以通过起诉解决。下面就由法律快车在这里整理介绍二手房买卖合同纠纷怎么起诉的问题。

  起诉前应该准备什么

  1、确定双方当事人的身份要件。

  双方当事人的身份证复印件;卖方夫妻的结婚证复印件(交易房屋系夫妻共同财产)及受托人身份证复印件;企业信息查询单(列房产中介为第三人或被告参加诉讼)。

  2、带上二手房买卖合同原件。

  房地产权证;二手房买卖合同;《房地产经纪合同》。

  3、其他证据材料。

  定金收条;地方税务局销售不动产统一发票;完税证明;贷款结清证明(交易房产尚有按揭);空户证明;资金托管协议;资金托管凭证;存量房过户预约单等。

  当事人根据自己情况明确诉讼请求

  二手房买卖合同中,常见的诉讼请求包括以下两种情形:

  1、解除合同,赔偿违约金或实际损失。

  根据法律规定,定金罚则和违约金条款不能同时适用,但守约方可以选择对己有利的其中一项来主张。

  另外,根据《担保法》司法解释第117条规定,收受定金一方违约导致合同解除的,除双倍返还定金外,对解除合同后责任的处理,适用《合同法》的规定。

  根据《合同法》规定,合同解除后,守约方可以主张赔偿损失。结合司法实践,可综合考虑守约方的成本支出、房价上涨等因素确定实际损失。

  2、继续履行合同,主张迟延履行违约金。

  根据法律规定,一方违约,在不存在《合同法》第一百一十条的除外情形下,买方可诉请要求继续履行。

  实务中,法院最终是否支持继续履行诉请主要会考虑以下几点:

  (1)继续履行不存在法律上的障碍,具体包括卖方是标的房屋的完全所有权人、标的房屋上不存在他项权(卖方能够涤清除外)、该房屋不涉及善意第三人利益(包括查封等事项);

  (2)买方有能力支付剩余房款;

  (3)生效判决执行的可能性;

  (4)买方不放弃并积极主张要求继续履行的权利。

  根据《合同法》第一百一十四条第三款之规定,买方在要求对方继续履行的同时,可以按照合同对迟延履行违约金之约定要求对方支付相应的违约金。

 

六、 律师如何办理二手房买卖合同业务

 

  律师如何办理二手房买卖合同业务,律师要对买卖合同主体状况的审查,对于权利状况的调查与审核,房屋质量的审查,买卖合同文本的拟订和审查,中介服务合同审查,抵押贷款合同审查,房价款的提存、托管或监管等。下文为您一一介绍。

  为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益,提高律师承办二手房买卖合同业务服务质量,为律师提供业务操作方面的借鉴和经验。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定,制定本指引。

  第1条本指引的定义及提示

  1.1本指引所称“二手房”,是相对开发商开发销售的商品房而言,是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋,包括商品房和已购的各类政策性住房。

  已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。

  1.2本指引所称二手房买卖,是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法程序转让给买受人,买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为;二手房买卖合同就是在该买卖过程中,出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。

  1.3本指引所称买受人,是指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋所有权的交易方;本指引所称出卖人,是指二手房买卖行为中通过转移房屋所有权换取价款的交易方。

  1.4本指引所称房地产登记机关,是指房地产所在地的县级以上人民政府设立的房地产行政管理机关。

  1.5本指引所称房地产中介服务,是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

  房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

  房地产代理,是指专业服务机构接受当事人的委托,以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。

  1.6本指引所称房地产咨询人员,是指具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称,并取得考试合格证书的专业技术人员。

  1.7本指引所称房地产经纪人,是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

  1.8本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织之间的二手房交易。中华人民共和国境外的房屋(含港澳台)及中华人民共和国境内初次出售的房屋,不适用本指引。

  1.9本指引所描述的工作内容,仅作为律师从事二手房买卖合同业务操作时的参考,不作为评判律师执业能力及过错的依据。

  第2条对买卖合同主体状况的审查

  2.1二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。

  2.2基于各种财产目的和利益,买受人可以自己的名义购买,也可以他人的名义购买,还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

  律师可以根据委托人的购买目的,提供优选方案供委托人参考,但是不能代替委托人决策。

  2.3律师应当注意:除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外,还存在大量的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、具体的行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规及各类规章对买卖主体作了一些资格限制,虽然未必导致合同无效,但可能导致当事人所签订买卖合同无法履行或受到行政处罚,或承担不利的诉讼结果,因此必须充分注意相关法律法规、规章及具体行政措施的涉及面。

  2.4对于有资格限制的交易主体,律师应当提示审查相关主体的资质、许可等方面,是否符合法律规定。其中:

  (1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的,律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

  (2)交易主体是国有的,应当提示审查政府主管部门的批准文件。

  (3)交易主体是集体企业的,应当提示审查职工代表大会的批准文件。

  (4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的,律师应提示审查其是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

  (5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,在境内投资购买自用房屋的,应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。

  (6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,律师应提示其购买房屋存在的法律障碍与风险。

  2.5律师应提示:集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给本集体具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给本集体经济组织或者个体经营者。

  第3条对于权利状况的调查与审核

  3.1权属审查

  3.1.1律师应当提醒买受人审查二手房的权属证明及相关文件。对于没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋或权属有争议的房屋,应提示其法律上的风险及可能的后果。

  在有些情况下,尽管没有房产证,但是在评估风险后,可以通过信托设计进行交易或在有担保的前提下交易,对此应当有当事人的另行委托。

  3.1.2为慎重起见,律师应建议买受人向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以了解拟交易的房屋是否有产权争议。

  不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致,如北京是北京市建设委员会,天津是天津市房屋管理局。律师提供咨询意见前,应当了解本地的房屋登记管理机构。

  土地使用权登记机关是二手房所在地的县级以上土地管理部门,但是应当加盖人民政府的印章,以人民政府的名义发证。

  律师在审查土地使用权证时应知晓房屋所在地的规定,了解土地登记机关是否已向辖区的所有房屋发放土地使用权证还是向部分房屋发放了土地使用权证。如果有土地使用权证,应提示买受人在二手房买卖合同中约定办理土地使用权证的相关事宜。

  3.1.3律师应对房屋所有权证的真伪进行审查,及时发现证书的真伪。律师还应对出卖人的身份进行核查,确定是否存在冒名顶替的出卖人。

  3.2共有财产审查

  3.2.1律师在审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。

  3.2.2二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。

  未经其他共有人书面同意的,律师应提示不得买卖。

  3.2.3律师应当注意:我国婚姻法规定,实行夫妻共同财产制为主,约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身,应要求其提供单身证明,如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书,审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况,必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。

  3.2.4律师应当注意:交易的房屋若是发生继承的房屋,应提醒委托人先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定,确定继承人,办理继承公证后,由所有继承人达成一致意见后,方可签订买卖合同。

  3.3权利限制审查

  3.3.1交易前,律师应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况,必要时律师应向登记机关和有关部门查询。

  一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关;有权对房地产采取查封或限制措施的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机关等。

  3.3.2无法取得独立证据的,律师应提示当事人作出没有权利限制的说明。

  3.3.3司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的,律师应提示不得买卖或告知买卖的风险。

  3.3.4律师要提示委托人,出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:有些地域的房屋是不能出售给境外人士的,如出售,需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

  3.3.5律师应提示委托人,外国驻华使馆、领事馆购房,需取得外交部的批准。

  3.3.6律师应就交易房屋的类别及性质进行审查,确定房屋的类别。如是央产房,律师应提示委托人,央产房出售需符合房改政策,上市出售的前提是原售房单位已到央产房交易办公室办理了登记备案,否则买卖双方无法进行交易。

  3.3.7律师应提示委托人,经济适用房、集资建房或回迁房等按照经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制,具体的限制包括是否能自己流转、流转的时间限制、主体资格的限制等。

  3.3.8律师应提示委托人,出售人或买受人行为能力,以是否能独立承担民事责任为准,如不能独立承担民事责任,相关的代理或监护手续是否完备、合法。

  3.4他项权利设置审查

  3.4.1律师应当提示买受人,审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。

  若有抵押,应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

  律师应当提示:买房人有承担所购房屋被追及偿还债务的风险。

  3.4.2律师应当提示出卖人,在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。

  3.5优先购买权审查

  3.5.1律师应当提示买受人,在同等条件下,二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。

  3.5.2律师应当提示出卖人,如果房屋出租的,应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。

  3.5.3如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件,律师应当提示买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。

  3.5.4如承租人放弃优先购买权,律师应提示买受人购房后继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  3.5.5通过拍卖购买二手房的,律师也应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明,应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。

  3.6其他权利限制情形的审查

  3.6.1律师应当关注和提示买受人注意,二手房若存在被依法收回土地使用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的,不得买卖。

  3.6.2若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖的情形之一:

  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

  (4)上市出售后形成新的住房困难的;

  (5)擅自改变房屋使用性质的;

  (6)有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。

  3.6.3律师应提示:已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房,确需出售的,可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购,出售单价不得高于购买时的单价。

  已购买经济适用住房的家庭住满5年的,按照当地政府的规定,以签订合同时间为限;有些即使住满5年,也不能上市出售。有些经济适用房可以按市场价格出售,但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10%缴纳综合地价款。

  第4条房屋质量的审查

  4.1律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。

  4.2二手房超过合理使用年限后继续使用的,律师应提示买受人委托具有相应资质等级的鉴定机构鉴定。

  4.3律师应当提示委托人,律师不对房屋质量承担任何责任。

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  第5条买卖合同文本的拟订和审查

  5.1律师应提示:二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。当事人既可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。

  自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容。

  5.2自拟合同应具备以下主要内容:

  (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;

  (2)二手房的坐落地点、面积、四至范围;

  (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;

  (4)二手房的规划使用性质;

  (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

  (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;

  (7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;

  (8)出卖人户口的迁移;

  (9)维修基金的处理;

  (10)物业管理费的结清责任;

  (11)违约责任;

  (12)争议的解决方式;

  (13)当事人约定的其他事项。

  5.3律师应当提示:房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等,应在合同中叙述清楚,并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。

  出卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。

  5.4有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称。

  5.5价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。律师应提示先行支付房款对买受人的风险,后支付房款对出卖人的风险。

  如果出卖人户口所在地是所出售房屋地址的,还应当明确约定出卖人迁出户口的时间。

  5.6律师应提示:如委托人购买小产权房或城市居民购买农民的宅基地所签订的买卖合同无效,并应告知合同无效的后果及处理方式。

  5.7律师应提示买受人了解所购房屋是否出现过非正常影响买受人的极端事件,如火灾、严重的刑事案件等。

  5.8律师应提示在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。

  5.9律师应提示委托人在合同中约定详细的合同解除条款。

  5.10律师应提示委托人在买卖合同中约定办理过户的时间及违约责任,并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能,如在此期间被查封,出卖人应承担相应的违约责任。

  5.11律师应提示房屋一房两售或多售的法律后果,并建议委托人在买卖合同中约定发生此类违约行为的违约责任。

  5.12因国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度,住宅用房未经小区内区分所有权人(业主)的一致同意,不能改做餐厅、歌厅等商业用途,因此律师应提示买受人注意审查房屋的使用性质。

  5.13由于税收上的考虑,律师应提示委托人,有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。

  5.14律师应提示买受人注意:购买的房屋未经房地产登记机构登记,不得对抗第三人;为防止出让人一房多售等非法行为的出现,应在合同中约定及时办理备案登记和产权转移登记。

  买卖双方还应约定,房地产买卖合同生效之日起的一定时间内,应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费,并应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共维修基金户名的变更手续。

  5.15律师应当提示:当事人可以选择争议的处理方式和机构。

  若当事人选择向法院提起诉讼的,律师应提醒当事人选择的管辖法院不得违反法律规定的专属管辖。

  若当事人选择仲裁的,律师应提醒当事人准确书写仲裁机构的名称,如选择“北京仲裁委员会”的,不能写成“北京市仲裁委员会”。

  律师还应当提示:仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行,而且是一裁终局。

  5.16律师应当及时关注二手房买卖过程中应缴纳的各种税费的变化,并应提示委托人,在办证中发生的各种税费应据实支付。

  5.17律师应提示委托人,二手房买卖中发生或应缴纳的税费及缴纳税费的主体。税费缴纳的标准各地有一定差异,且因国家对房地产的调控政策时常变化,一般买方在交易时应缴纳契税、印花税,如办理贷款应缴纳与贷款有关的保险费、评估费等费用。卖方一般缴纳营业税、城市建设维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提示委托人购买未取得产权证的房屋还会发生出卖人与开发商之间办证的费用,应在合同中约定费用的承担责任人,并同时告知委托人税费标准随时可能会变更,实际费用应以登记时政府和相关部门的规定为准。

  5.18合同签署应以书写签名为准,但房屋登记机关有特殊要求的应加盖印章。

  5.19如果是卖方代理人代为签订合同,应当附有经过公证的委托人的授权委托书。如果是买方代理人代为签订合同,也应附有委托人的授权委托书。

  第6条中介服务合同审查

  6.1律师提示:在接受二手房中介服务中,委托人注意核验中介服务人员的资格证书,以确保相关人员具有房地产中介服务资格,具有与职业相适应的专业知识和技能。

  6.1.1要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。

  6.1.2应当提示委托人注意房地产经纪人和经纪人员按照下列程序执业:

  (1)向委托人出示《房地产经纪人员资格证》,校验委托方提供的有关文件资料;

  (2)从事需要签订房地产经纪合同的业务项目,应参照当地房屋登记主管部门或工商部门制定的示范合同文本与委托人签订房地产经纪合同;

  (3)履行合同期间,向当事人各方如实、及时报告订约机会和交易情况;

  (4)记录经纪业务交易情况,妥善保存有关资料;

  (5)按合同规定收取服务费,开具统一发票。

  6.1.3应当提示委托人注意,房地产经纪人和经纪人员有无下列禁止行为:

  (1)无照经营,超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营。

  (2)隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项。

  (3)弄虚作假,提供不实的信息,或签订虚假合同。

  (4)采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段,招揽业务或促成交易。

  (5)伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务。

  (6)利用已经签订的房地产经纪合同,或他人掌握的经营信息,采取不正当手段,转移业务,背弃合作,侵吞劳动成果,或损害委托人利益。

  (7)房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员,从事本公司开发建设的房地产经纪业务。

  (8)房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职。

  (9)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物,包括房地产经纪组织以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利,在委托的客户之间,通过压低卖出价格,自行收购,再抬高价格出卖给购房者,牟取不当利益。

  (10)从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

  (11)法律、法规禁止的其他行为。

  6.2政府制定了房地产经纪服务收费的指导价。房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定,并在房地产经纪合同的履行期限内交付:

  (1)居间介绍或者代理房屋买卖的,按成交价的3%以下收取;

  (2)居间介绍或者代理房屋租赁的,按月租金的70%以下一次性收取;

  (3)居间介绍或者代理房屋交换的,按房地产评估价值的1%以下收取。

  提供咨询服务的,服务费标准由双方协商议定。

  6.3律师应提醒委托人注意:凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的,受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码,并签字盖章。

  6.4二手房买卖应当订立书面形式的房地产中介服务合同。当事人既可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。

  6.5律师应提示委托人注意,房地产中介服务合同包括下列主要内容:

  (1)当事人姓名或者名称、住所;

  (2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

  (3)合同履行期限;

  (4)佣金金额或者计算方式和支付方式、时间;

  (5)违约责任和纠纷解决方式;

  (6)当事人约定的其他内容。

  6.6实践中各房地产经纪组织通常使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同,律师应提示不应含有以下条款:

  (1)中介合同不应捆绑全权代理条款;

  (2)中介合同不应含有强制缔约条款;

  (3)中介合同不应含有分享违约金条款;

  (4)中介机构无权收取定金。

  6.7律师应提示委托人:

  (1)中介机构如果受托代理销售,无权向买受人收取佣金;

  (2)中介机构现金收购或者变相收购中存在的陷阱;

  (3)中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人见面和谈判,如果拒绝,律师应提示注意交易中的不实成分。

  第7条抵押贷款合同审查

  7.1本项审查一般仅对委托人作为买受人、需要申请购房贷款的合同。

  律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。

  7.2贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。律师应协助买受人审核有关文件,指导买受人签署担保协议、保险协议,根据有关规定核对担保费、保险费。

  7.3如果委托人申请公积金贷款,律师应审核:

  (1)买受人购买的房屋是否为国有土地上具有所有权的住房,并用于本人家庭自住;

  (2)买受人是否符合公积金贷款条件并具备相关证明文件。

  律师应当及时关注有关公积金贷款的限定性条件的变化,并及时提示委托人。

  7.4关于住房公积金贷款额和期限,律师可提供参考方案,但不能替委托人决策。

  7.5若委托人购买非居住房屋,律师应提示只能申请银行商业贷款,具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。

  7.6若二手房转让存在贷款,律师应提示:

  (1)出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记,或没有贷款抵押,购房人可直接申请贷款。

  (2)如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的,购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为:

  ①出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意;

  ②买卖双方签订《二手房买卖合同》;

  ③提交买卖合同及买受人贷款资料交申请银行审核;

  ④申请银行同意贷款后与受让方签订借款合同;

  ⑤办理房屋过户、抵押登记手续。

  (3)律师应提示借款人(房屋的买受人)办理贷款的流程及对买受人主体资格及贷款额度的限制,告知不能取得贷款或不能全额取得贷款的后果,并告知应在房屋买卖合同中约定不能全额或不能取得贷款的处理方式。

  (4)律师应提示出卖人,如买受人通过贷款支付房价款应协助买方办理贷款手续,包括配偶共同出面对银行面签相关的贷款资料。律师同时也应提示买受人,出卖人的共有人不配合办贷款对买受人所具有的风险。

  第8条房价款的提存、托管或监管

  8.1为保障交易的安全性,律师应提示:协议中可以约定将房价款委托公证机关提存、交银行监管或托管。

  8.2若委托人选择委托律师事务所监管房价款,律师应提示买卖双方在签署房地产买卖合同后,将购房款和产权证交由律师事务所统一管理,待产权转移登记完成即买方产权证出证后,再由律师事务所通知买卖双方同时领证、领款。其流程一般为:

  (1)律师事务所与买卖双方签订《见证协议》。

  (2)律师收取资料:单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件);申请产权登记的收件收据或产权证(均需原件);买卖合同(原件)。

  (3)买受人房款划到律师事务所提存账户。

  (4)办理产权过户或/和抵押手续。

  (5)通知买卖双方领证、领款。

  (6)三方办理交接、领证、领款。

 

七、 签二手房买卖合同潜在的法律风险

 

  买二手房的也要签订二手房买卖合同,相比于商品房的不同,签订二手房买卖合同特别要注意二手房房屋产权的问题。下面由法律快车在本文整理介绍相关内容。

  遗漏必要主体

  一般而言,房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁,如果房屋为多人共有(如夫妻共同共有),而订立合同时共有人未在买卖合同上签字,可能导致买卖合同无效。

  合同主体不合法

  现实生活中,部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同,以致买受人最终钱房两空。

  房屋存在物权瑕疵

  主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

  1、房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利,此时出卖人无权处分房产,买受人与出卖人订立房屋买卖合同的,合同自然无效。

  2、买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

  3、买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间,则根据法律规定,承租人享有有限购买权,买受人若要确保万无一失,则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

  此外,买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案,根据相关规定,转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说,如果买受人购买该房产是为了自住,而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案,则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

  故意规避税收

  现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,最终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。

  1、“高买低报”

  “高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是,买受人有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成出卖人利益受损;而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时,贷款数额过低。

  2、延期过户

  此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后,双方再将房屋过户。此种行为的风险是:一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同,从而损害守约方利益。

  3、虚假赠与

  这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后,先私下签订一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。

  这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。

  (整理自中国法院网)

 
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