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2018年城中村改造最新政策

2018年城中村改造最新政策

2018年城中村改造最新政策:推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合,以人为本,科学规划,可持续推进我国城中村改造。打破行政区划藩篱,实现多种安置并行。拓宽融资渠道,加大监管扶持力度。村民有序参与建设,实现多方互惠共赢。大力加强教育引导,确保真正融入城市。

一、 山东日照完善城中村拆迁改造安置政策

 

  4月27日,山东省日照市政府出台《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的意见》,《意见》指出,将完善城中村拆迁改造安置政策,鼓励被拆迁人采取货币化安置方式,提高货币化安置比例,减少过渡费用,推动城中村拆迁安置由“就近安置”向“就好安置”转变。

  其中,符合条件的被拆迁人将享货币化补贴。政府批准实施城中村拆迁改造项目的被拆迁人,在既定期限内按照政府安置政策所规定的面积签订拆迁货币化安置协议的,按200元/平方米标准给予货币化补贴。

  同时,还将享受房地产开发企业让利。由住建部门牵头,根据自愿原则,对房地产开发企业承诺自愿在被拆迁人购买新建商品住房的时点优惠300元/平方米的楼盘,编制《优惠楼盘名录库》。由被拆迁人自行与《优惠楼盘名录库》中的房地产开发企业协商商品住房价格,根据购房合同,对不超过政府安置政策所规定的面积部分,在双方达成的成交单价基础上自愿优惠300元/平方米。

  此外,被拆迁人选择货币化安置购买新建商品住房,且购房成交总价不超过货币补偿的,免征土地使用税、印花税、契税;购房成交总价超过货币补偿的,对差价部分按规定征收相关税费。优惠政策所需资金由各区县政府(管委)和项目业主单位筹集支付。


 

二、 太原档案局助力城中村拆迁改造工作

 

  近年来,随着城市化进程步伐不断加快,越来越多的城中村被列入到城市改造工程中来,城中村改造档案应孕而生。其过程中形成的大量拆迁档案也将成为今后城市建设、发展和管理不可缺少的历史依据和权威凭证。

  为确保城中村改造档案的完整收集和集中统一管理,使其在我市的经济建设和社会发展中更好地发挥作用,太原市档案局秉持档案行业“服务大局、服务民生、服务中心工作”的宗旨,出台了《关于做好城中村拆迁改造档案工作的通知》,让档案切切实实的成为城中村拆迁改造工作的有效助力。通知就城中村拆迁改造档案工作提出了具体要求:

  充分认识城中村拆迁改造档案的重要性。

  档案工作要与服务大局、惠及群众有机统一起来,要加强拆迁档案收集工作的宣传教育,使每一个工作人员都明白拆迁档案在管理中的重要意义和作用,养成自觉保管和及时移交拆迁档案的习惯。

  积极参与,主动服务,加大监督指导力度。

  档案行政管理部门要加强对城中村拆迁改造档案工作的监督指导,将拆迁改造档案纳入各相关单位的归档范围,确定档案整理细则,明确城中村拆迁工作中形成的帐、册、卡、簿、电子数据等各种形式档案的归属和流向,确保城中村拆迁改造过程中档案的准确性、系统性及完整性。

  加强城中村拆迁改造档案的形成、积累、整理和移交管理工作。

  各乡镇、街办、村委会应将城中村拆迁改造档案管理纳入工作计划及目标管理考核体系,做到档案工作与整体工作同安排、同检查、同考核,指定专人收集、整理、保管,明确文书档案、财会档案、声像档案及电子档案等各门类载体档案的收集范围和具体要求。在收集、整理、归档时要按照国家有关法规和行业标准有关规定执行。


 

三、 城中村房屋拆迁补偿的计算标准是什么?

 

  城中村房屋拆迁是近几年一直在延续的项目,那么城中村房屋拆迁补偿有哪些?这些补偿项目的计算标准是怎么样的呢?

  一、房屋拆迁补偿计算

  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:

  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

  二、房屋拆迁补偿计算标准

  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

  三、房屋拆迁安置费计算标准

  (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

  注:1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

  2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0。

 

四、 南宁市城中村改造工作流程

 

  南宁市城中村改造工作流程。该工作流程首先方案编制阶段,方案审批阶段,土地和规划手续办理阶段,项目建设阶段。每个阶段,有各自的任务和时限。

  南宁市城中村改造工作流程(试行)

  为规范城中村改造程序,明确责任,提高工作效率和工作质量,保证全市城中村改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,制定工作流程如下:

  第一阶段:方案编制阶段

  城区政府(开发区管委会)征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议(经应到会代表90%以上同意),城区政府(开发区管委会)组织对拟改造村的社会现状、建筑状况、人口、历史文物建筑等基本情况进行调查,拟定初步改造规划范围(原则上为该村的现建设用地范围)呈报市“三旧”办确定。城区政府(开发区管委会)组织编制改造方案,确定改造模式(村集体自主改造、村企合作改造、城区政府主导改造),补偿安置方案,经村90%以上成员同意后,报市“三旧”改造工作领导小组办公室。

  第二阶段:方案审批阶段

  市“三旧”办组织对城区政府(开发区管委会)上报的改造方案进行审查,市“三旧”办组织初审通过后,将改造工作方案报市“三旧”改造工作领导小组,领导小组同意后报市政府审定,决定是否批准改造方案。

  时限:市“三旧”办自接到城区政府申请之日起20个工作日内完成核查,提出意见。

  第三阶段:土地和规划手续办理阶段

  (一)城区政府(开发区管委会)组织城区(开发区)国土资源分局、村委会等进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市政府批准后,由市国土资源局会同城区政府、村(组)进行土地权属确认或登记发证。

  时限:资料齐全并符合报件要求,自申请之日起市国土资源局20个工作日内完成土地权属确认或登记发证。

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  (二)城中村改造项目改造范围蓝线、规划设计条件、方案等的审批。

  市规划部门负责按规定出具项目定点范围蓝线、规划设计条件及审批规划总评、单体建筑方案等。

  时限:市规划局收到申请定出具点蓝线函件后7个工作日完成;项目规划设计条件7个工作日完成;项目规划总平9个工作日完成上报市规工委会审定;单体建筑方案15个工作日完成审查。

  (三)城区政府(开发区管委会)负责依法完成集体土地转用和征收变性报审报批工作。

  由村集体经济组织向城区(开发区)国土资源分局申请,城区(开发区)国土资源分局拟定用地转用和集体土地征收方案,报市国土资源局审核后,按规定报批。

  时限:接到齐全材料后,城区(开发区)国土资源分局5个工作日内拟定方案上报市国土资源局;市国土资源局7个工作内审核上报。

  (四)市“三旧”办会同城区政府(开发区管委会)、城乡建委核定改造成本,组织制定城中村改造项目建设条件意见书,会同城区(开发区)制定项目具体实施意见。

  时限:核定改造成本10个工作日内完成;制定城中村改造项目建设条件意见书5个工作日内完成;制定项目具体实施意见10个工作日内完成。

  (五)市国土资源局依据城中村改造方案、实施意见拟定土地出让方案,报市政府批准后,通过公开出让确定土地竞得企业。

  时限:自市政府批准改造方案之日起10个工作日(不含报批时间)内完成。

  第四阶段:项目建设阶段

  (一)市财政局及有关部门办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。

  时限:资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核;资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续;3亿元以下项目交清土地出让价款之日起10个工作日内(不含报批时间)完成拨付;3亿元以上项目,自资金到位之日起7个工作日内将50%的土地出让金拨付到城区财政,其余50%自项目开工之日起7个工作日内拨付到位。

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  (二)市发改委办理城中村改造投资项目相关投资许可手续。

  时限:资料齐全并符合报件要求之日起5个工作日内完成。

  (三)市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。

  时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地许可证之日起15个工作日内办理完毕。

  (四)市规划局为土地竞得企业办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

  时限:自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内(不含公示期),完成建设用地规划许可手续办理,10个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。

  (五)市城乡建委办理工程招投标、工程监督和施工许可手续。

  时限:工程招投标程序结束后,7个工作日内完成施工许可和工程监督手续。

 

五、 如何解决城中村改造中多方利益诉求

 

  如何解决城中村改造中多方利益诉求?城中村改造遵循可持续发展的基本原则,完善社会保障制度的核心要义,以新型土地信托制度为发展方向。

  城中村改造必然面临以下法律困境:一方面,城市扩张与土地征用使城中村的原住民逐步丧失其最重要的生存资源——土地;另一方面,“农转非”户籍身份的改变并没有给其带来相应的社会保障,而“产权不清”则使得本属于村民的集体资产形同虚设,农民融入城市的个体选择举步维艰。基于此,城中村的原住民不得不既固守土地(宅基地),又要求重新分配集体资产,以实现其自力救济。“固守土地(宅基地)”阻碍了城市近郊集体土地的集约化经营,制约了第二、三产业的发展。“要求重新分配集体资产”则往往以上访的形式出现,导致了严重的干群矛盾,增加了城郊地区社会不稳定因素。

  在多元利益博弈下的城中村改造进程中,只有各方主体皆于利益协调和平衡中让渡部分利益,方能实现共赢。为实现多方利益诉求的平衡,可从以下三个方面入手:

  1、将可持续发展作为城中村改造遵循的基本原则。城中村的改造,必须延续城中村原有的良性社会功能,并根据不同的群体需求设计不同的城中村改造规划方案,在保障城中村失地农民权益的同时,重视城中村租客群体的需求。要将城中村改造工程和保障住房建设工程等相结合,以城中村改造为契机,努力满足未列入现行保障计划范围内租客群体的住房需求,降低其租房开支的增长幅度。要在政策允许的范围内,在满足城中村失地农民居住的基础上,尽量保证失地农民“食租”收益的最大化和可持续,为城中村失地农民提供稳定可靠的收入来源。

  2、以完善社会保障制度作为城中村改造的核心要义。要消除各种就业歧视。城中村失地农民的“农转非”,其关键不仅在于转户口,也在于相关社会保障、医疗、教育等制度的配套改革,要做到城中村失地农民与城市居民一视同仁。政府要拓宽就业服务渠道,设立为城中村失地农民提供就业服务的中介机构,建立健全以职业技术教育为主的、多层次的城中村失地农民职业技能培训体系,鼓励占用城中村土地的单位为失地农民提供合适的就业岗位。

  对自谋职业的城中村失地农民,应参照城镇失业人员再就业政策给予税收等优惠,对吸纳城中村失地农民达到一定数量的企业给予必要的政策扶持,对城中村失地农民兴办企业给予必要的政策倾斜。可以将城中村失地农民土地补偿费折算成股份投入到用地单位,以参与经营获取收益的方式维系城中村失地农民的永续权益。为保障城中村失地农民的生产、生活,在征收土地的同时依规划预留部分土地或开发后部分不动产给被征地农民集体经济组织,用于发展第二、三产业。

  3、以新型土地信托制度作为城中村改造的发展方向。可推出具有共同基金性质的城中村改造土地信托,将村集体土地设为信托财产。通过设立新型土地信托,将城中村改造带来的即时补偿转换为长期信托收益,为城中村失地农民提供相对长远的收益保障。

  首先设计土地信托方案。在清理城中村集体所有土地、设立村土地信托理事会的基础上,成立土地信托投资公司作为受托人,接受集体土地作为信托财产,利用信托公司的融资功能,向市场发售信托计划,筹集资金改造城中村。土地信托投资公司以信托资产相关收入支付信托计划持有者本金及其他合法收益。

  而后设计土地信托融资方案。城中村居民享有信托土地的全部受益权。在土地信托期间,城中村在其受益权中设立部分优先受益权,并委托信托公司以向投资人发行受益权证的形式,将该部分优先受益权出售给投资人,投资人优先于城中村对信托财产享有这部分权益。在优先受益权人取得全部本金和收益之前,城中村只能收取少部分的固定年金收益。如此,以土地资产的未来预期收入作为信用基础去化解相关投资风险,而为城中村改造筹得更多优质资本。

 

六、 城中村改造涉及哪些法律问题

 

  城中村改造涉及哪些法律问题?土地资源的非商品性与非市场化征用,产权关系模糊的村集体经济,封闭的村建设与城乡分割的管理模式下影响政府、房地产开发商和村民的利益。

  我国城镇化进程的迅猛发展,在为经济社会发展提供动力的同时,也带来一系列社会问题。城中村,这种既非农村也非城市的社区形式,是问题的集中反映。在一定程度上,城中村是城乡二元结构下农村被动城镇化的产物。城中村与传统农村的区别主要在于职业属性非农化、户籍性质混杂化和经济水平复合化;与城市社区的区别则在于城中村失地农民职业性质不稳定、城中村社区管理的村落化。

  城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

  村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。

  房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

  政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。

  这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响:

  其一,土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式,导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用,使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

  其二,产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰,广大村民虽拥有所有权,但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中,导致所有权与使用权、知情权脱节。

  其三,封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理,管理的一切费用由政府财政承担,前者具有统一规划、开放式流动格局,统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理,管理的一切费用由村集体承担,以村为单位,视人口、财力而采取不同程度的封闭建设,管理上往往各自为政。

 

七、 城中村改造补偿标准

 

  对城中村进行改造的拆迁补偿应该如何制定标准?

  城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能,改善城市环境的一项利国利民政策,其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式,其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。

  而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁,是以政府名义进行的拆迁,其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目,因村而异,一村一策,各城中村根据自身的条件和经济状况,通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目:

  1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅:

  这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式,这是底线,不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行,也有各别村甚至会提高补偿标准,如:将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。

  2、临时安置费、搬迁费:

  临时安置费按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米,按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

  3、地上房屋补偿款及装修款:

  无明确具体标准可供参考,一般由评估机构进行评估确定,当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

  4、停产停业损失:

  该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿,如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失,一般由协商确定或评估确定。

  5、拆迁奖励:[page]

  各村制定各村奖励标准,不能统一。


  6、电器移机费:

  一般按市场价位进行补偿,目前家用电器移机费:空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等,如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

  7、其他补偿或补助:

  各村根据以上标准或参考以上标准的基础上,另行对困难住户或另行支付和补偿费用,这主要村集体组织通过补偿方案确定,因村而定。

  综上叙述,因城中村改造实行“一村一策”,各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿,究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧,原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大,造成民愤极大。为此,在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异,综合制定出合理的补偿方案,各村之间不能悬殊较大,更不能相互攀比。

  

 
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