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二手房过户手续费

二手房过户手续费

二手房过户是根据地税指导价收取,按照以下比例: 90平以下,契税1%,90平以上,契税1.5%;增值税约4.76%,证过2年可减免;个人所得税1%,证过5年且是业主唯一住房可减免;以上是首套房,二套房面积90平以下,契税仍然1%,90平以上2%,其他一样;三套房及以上,契税按照3%收取。

一、 二手房过户费怎么算

 

  现在房价可谓是居高不下,为此好多人都会选择购买二手房来居住!不过,购买二手房之后要走二手房产变更登记的程序!其中就会涉及到买二手房过户费的计算,那么你知道是怎么计算的吗?以及二手房过户需要提交什么资料呢?下面带着这些问题和法律快车一起来看看吧!

  二手房过户费的计算

  1、二手房交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

  2、二手房过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

  3、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

  4、二手房过户核档费:50元/宗。

  5、二手房过户契税:税率为3%,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1。2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按1。5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。

  6、二手房过户印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

  7、二手房过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  8、二手房过户个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,

  ①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

  ②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

  二手房过户需要提交的资料

  1、房屋所有权证书;

  2、房屋买卖合同;

  3、双方当事人身份证原件及复印件;

  4、房屋所有权登记申请书领取。

  二手房过户手续的办理流程可以表示为:收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证。

  此外,关于怎样办理二手房的过户手续有以下几点需要大家特别注意:

  1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;

  2、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

  3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;

  4、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;

  5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

  6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

  (一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。

  (二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。

  (三)付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用“过户后付余款”,此种约定过于模糊,“过户”有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。

  (四)税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确,以防止房东为转嫁税费而抬高房价。

  (五)违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易,都应在购房合同上明确双方责权,确定履约时间和违约责任,这样才能约束双方义务的履行,即使发生分歧也有据可依,进行追究。

  在二手房的交易过程中,往往很多人只会注意到二手房的价格高低,而忽略了潜在交易中会出现的问题,尤其是如果不了解二手房过户费计算的话,可能会在最终带来经济纠纷!

  (责任编辑:小梅猫猫)

 

二、 二手房交易过户费详解

 

  核心内容:二手房交易过户费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同。二手房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型,但是经济适用房不属此类。下面由法律快对二手房交易过户费进行解释。

  第一、契税

  个人购买家庭唯一住房的,减半征收,即成交价×1.5%;个人购买家庭唯一住房,且系90平米及以下的,按1%征收,即成交价×1% 如果是非普通住宅的房产,其契税需要按照成交价格的3%交纳。买方承担。非普通住宅是指凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的,属于非普通住宅,反之为普通住宅,此外,已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

  第二、印花税

  二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税,从2009年至今国家暂免征收。

  第三、营业税

  凡是购买时间不足5年的,需要交纳成交价格5.5%的营业税,满5年后,属于普通住宅的免交,属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。卖方承担。购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

  第四、个人所得税

  凡是购买时间不足5年的,需要交纳个人所得税,个人所得税有两种交纳方式:1、适用于可以提供房产原价值凭证的:(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的:房产实际成交价格的1%。卖方承担。

 

三、 如何查询二手房的房龄

 

  大家在买卖二手房的时候都会比较关心二手房的产权年限,剩余年限越长二手房就越新,有的朋友就很喜欢买这样的房屋,不过二手房的房龄跟买卖的价格也是有关系的,房屋的年龄决定了一栋房子的身家和未来空间,那么二手房的房龄真的这么重要吗,买房的时候如何查询二手房的房龄呢?

  一、房龄对于房屋买卖的影响

  1、影响房屋价格

  二手房的年限越高,可使用的年限越低,贬值越快,同周边的小区相比,相同户型房龄越长,房屋价格越低。因为越老越不易出售,时间过长的房子,甚至会出现贬值,随着受损程度的增加,还可能存在安全隐患。房龄越长,剩余的土地使用年限就越短,维修费用也越高,持有成本增加。

  2、影响贷款办理

  房龄越长的话居住的时间就越短了,如果想要贷款买房,贷款的年限就越短。太老的房子,可能银行都不愿意放贷,贷款额度方面,可能也受影响。比如一套老房子,售价100万,银行评估价80万,按照首付3成来算,银行可以给你发放的贷款为56万,售价100万减去贷款的56万,就是44万,意味着首付要支付44万才行。

  二、如何查询二手房的房龄

  1、房管部门查档

  二手房的房龄可以到房产管理部门查档,是判断房龄稳妥的查询方式,可以查到准确的房龄信息,带上房本和身份证等相关资料进行查询。

  2、查看房产证

  购房合同上也会有详细记载该楼盘的开发时间和完工时间,另外房产证可以用来查询房龄,但这种方式并不靠谱,因为房产证上的房龄不够准确,正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右,如果房子已被多次转手,就不能查询到其真实房龄,因为房产证上显示的是拿证时间。

  3、咨询该小区的其他业主

  除了前面提到的几种比较正规的查询方式以外,也可以在实地看房的时候询问一下周围邻居的情况,咨询该小区的其他业主、物业工作人员或者附近的老住户,比照得出结论,也可以从一些装修上看是否老旧,厨卫的装修比较难以改变,也就比较容易判断出房屋的真实装修年代。

  现在二手房买卖都会在网上进行签约,也会在网上进行备案,如果该二手房已经在交易网上备案的情况下,输入产权证号就可以查询到该房产的相关情况了,不过想要获取真实的房龄,在房管部门查询的才是准确的,想要得到准确的房龄,就需要从许多纷繁复杂的信息当中过滤。

 

四、 中介二手房买卖合同的优势

 

  核心内容:本文主要介绍中介二手房买卖合同的内容及特点,包括介绍中介二手房买卖合同具有什么优势,旨在为各位读者解决二手房买卖纠纷。

  一、什么是中介二手房买卖合同?

  所谓中介二手房买卖合同,是指主体不仅包括买卖双方,还包括作为居间人的中介的二手房买卖合同。中介二手房买卖合同与个人二手房买卖合同不同,不仅体现在合同主体,在合同的内容规定以及责任承担上也有相异的规定。总之,在二手房买卖市场中,中介二手房买卖合同,明确了合同主体的权利义务,对三方起到了一定的规制作用。

  二、中介二手房买卖合同有什么特点?

  中介二手房买卖合同因为是三方合意签订的,而在实践中还有相当部分是由中介机构提供的格式合同。这类自制的合同因对中介一方缺乏明确的义务及责任承担规定,会给房屋交易带来了隐患,一旦因意想不到的情况出现纠纷,买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。

  因此,有些地方开始采用新的二手房买卖合同,其示范文本体现出了中介二手房买卖合同应有的特点。主要有:

  1、明确合同主体为三方

  在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上,增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务,既能保护买卖双方的合法权益,同时也能维护中介公司自身的合法权益。

  2、明确了二手房纠纷预防及房款支付等重要部分

  中介二手房买卖对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定,能尽量避免纠纷的发生。

  3、明确责任承担及违约成本

  合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任,同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时,示范文本对违约情况进行了细化,有效避免了类似争议的出现。

 

五、 二手房过户的流程

 

  对于初次购房的人来说,了解购房中很多办事流程,其中,二手房过户是一个较为复杂的过程,那么二手房过户流程有哪些?

  第一阶段

  领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。

  交易:买卖双方验人签字。

  查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。

  鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。

  核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。

  地税:营改增后,卖房需要交纳增值税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税

  第二阶段

  1.提交材料

  2.缴纳契税,领取契证交手续费,交纳交易手续费封卷,领取证回执

 

六、 二手房过户后有什么纠纷

 

  房屋过户在很多的城市都可以看到,很多的人们在买卖房屋的时候,对于房屋过户的具体为问题也不太了解。正是由于不了解,买卖双方更容易因为一些事情出现不愉快的纠纷。那么二手房过户后有什么纠纷?二手房过户的新政策有什么?我们来看看相关介绍吧。

  二手房过户后有什么纠纷

  1、如果是由于个人资信等问题,银行不愿贷款的话,那买家就需要用自有资金支付房款,否则就可能会构成违约,需要按照约定承担违约责任。

  2、如果是由于信贷政策等原因,致使买家贷款不足,那么买家则应在交易过户时补足不足的部分。想要避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚贷款的相关问题。

  3、如果双方在纠纷之前未约定此类问题的就解决方法,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。如果双方此前约定了是由买家来承担税费,卖家只管“实收价”,那么增加的税收只能由买家承担了。但是这种约定对买家有一定的风险,尤其是一些商业地产,因历史遗留问题可能欠缴税费,所以尽量避免。

  4、如果是双方为降低交易成本而少缴税,将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分的话,通常受到损失的一方可以主张合同无效,以此减少损失,但同时也有可能被追究法律责任。

  5、二手房交易手续复杂,导致交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续,较好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。

  6、房屋产权登记制度不合理,导致难以发现房屋共有人情况,引起共有人提起诉讼。

  二手房过户的新政策有什么

  1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得,免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税。

  2、具体方式是:先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

  以上就是关于二手房过户的一些常见纠纷的介绍,大家可以了解一下,在进行房屋过户的时候,避免出现类似的纠纷,造成双方不愉快的事情发生。关于二手房过户后有什么纠纷?二手房过户的新政策有什么?的相关介绍,希望对于大家办理房屋过户有一定帮助。

 

七、 二手房过户要注意什么

 

  现在很多朋友在看到新房价格如此昂贵之后,纷纷将置业的目光投向了二手房市场,但是二手房虽然在价钱上占着绝对的优势,过户办证的手续可是比新房麻烦很多。接下来,就为您详细在进行二手房交易的时候需要注意的问题。

  一、确认产权的可靠度

  大家在买二手房上的时候首先要注意的事情就是产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。此外,搞清楚房产的产权情况,是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证上登记的面积与实际面积是否一致;在买房的时候一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。

  二、考察原单位是否允许转卖

  如果是以标准价购买的公房,在出让的时候是否已经将手续全部办好,是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;一般来说,如果是军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,需要得到原单位盖章后才能出让。

  三、查看是否有私搭私建部分

  大家要注意屋顶的平台、走廊是否存在着私搭违建部分被占用;或者屋内是否有搭建的小阁楼;房屋的内、外部结构是否做过改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台如果是封闭的要问清楚是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  四、确认房屋的准确面积

  包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。一般来说,在产权证上标注的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。

  五、观察房屋的内部结构

  大家在看房屋的时候还要看户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,在外面的管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹等明显问题。

  六、产权是否完整

  确认产权的完整性也是二手房交易过程中非常重要的一步,要看房产是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。这里提醒大家最好是在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

  七、小心房款和产权的交接

  不要随便相信对方的信誉,先要约定好是先交钱再过户还是先过户再交钱,小编建议大家将房款押在一个双方都信得过的单位,等到顺利过完户后,再将房款转入卖方的账户。

  八、保证产权顺利过户

  大家一定要有这样的意识,房子是需要经当地不动产登记机构办理完产权才算完成过户手续,不要相信代理行、律师、公证的保证。关于二手房交易过户的注意事项,基本上就是以上这些了。当然大家在办理相关的手续的时候,可以带上一个对这方面比较了解的朋友,毕竟这也是一笔不小的交易了。

 
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