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宅基地转让协议有效吗

宅基地转让协议有效吗

宅基地属于农村集体土地,只能在村集体内部流转。虽然没有全国性的统一规定,但是各省市均有类似规定,以河北省为例,依据《河北省农村宅基地管理办法》第六条 农村村民建设住宅,应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。因此,同村之间转让符合法律规定,有效。

一、 宅基地转让的条件

 

  随着城市化的逐步发展,越来越多的农民都跑向城市赚钱,使得家中的宅基地逐渐荒废,其实宅基地是可以转让的,那宅基地转让需要哪些条件?下面在下文为您详细介绍。

  一、农村宅基地可以有条件的转让

  农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

  农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的,多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件,并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。

  可见,我国法律虽然原则上规定一户只能拥有一处宅基地,但是考虑到继承等原因造成的宅基地拥有量不均衡的现状,还是有条件的认可宅基地的转让的。

  二、宅基地转让的条件

  宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:

  (1)转让人拥有二处以上的农村住房;

  (2)同一集体经济组织内部成员转让;

  (3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;

  (4)转让行为征得集体组织同意;

  (5)宅基地使用随房一并转让。

  三、农村宅基地转让的除外条件

  1、宅基地使用权不得单独转让,必须和住房一起转让。

  2、下列转让应认定无效:

  (1)城镇居民购买;

  (2)法人或其他组织购买;

  (3)转让人未经集体组织批准;

  (4)向集体组织成员以外的人转让;

  (5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

  四、农村宅基地转让纠纷

  办案实践中,宅基地转让纠纷主要包括:转让人或受让人不符合宅基地转让的条件而导致合同无效;转让而未经村委会批准而无效;被转让宅基地涉及拆迁等补偿问题而引发的纠纷;城镇居民购买农村住房等。

  农村宅基地转让涉及的问题比较复杂,在进行宅基地转让的时候一定要慎重,避免因不了解相关政策而遭受不必要的损失。

 

二、 宅基地转让协议夫妻都要签字吗

 

  宅基地通俗来讲就是土地,而我国相关法律规定宅基地是不能进行转让买卖的,但是在实际生活中会遇到农民将自建房进行转让而导致宅基地的所有权也得进行更换。那么,面对宅基地转让协议夫妻双方都要签字吗?下面就为大家来讲解下,一起来看看吧!

  宅基地转让协议夫妻都要签字吗

  如果夫妻双方都是所有者,就要一起签字。如果是宅基地的话,根据我们国家的法律,是不可以对外转卖的,只能在村民之间流转,而且必须由宅基地的所有人经过村委会的认可。这种合同如果没有经过合法的程序,是没有法律效力的。

  农村宅基地过户的条件

  根据国家宅基地管理的相关规定,宅基地办理过户需同时满足三个条件:

  1、双方应是农村集体经济组织成员,即都是本村的村民;

  2、双方都应年满18周岁;

  3、受让人名下无宅基地。

  农村宅基地过户的办理程序

  1、准备好相关过户所需的申请材料;

  2、原宅基地和现宅基地使用者共同向村民委员会申请;

  3、村委会向国土资源所申请;

  4、国土资源所地籍调查,或国土局地籍调查,公示十五日;

  5、由所报国土资源局进行办理。

  农村宅基地过户办理所需材料

  1、个人申请;

  2、村委会证明及村委对现土地使用者的资格审查意见;

  3、双方身份证、户口本的复印件

  4、集体土地使用权证书

  5、权属变更表

  6、地籍调查表

  宅基地转让注意事项

  对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。

  因购买者是本集体经济组织成员,宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋转让,只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定转让合同有效。

  本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。

  我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,对这类农村房屋转让合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,也应依法认定为有效合同。

  从以上可以知道,如果宅基地的所有者为夫妻二人,在转让的时候,是需要夫妻都签名的!

  (责任编辑:小梅猫猫)

 

三、 农村宅基地转让协议书范本

 

  宅基地属于农民集体所有,禁止向外买卖,但可以转让,宅基地转让需要签订转让协议,宅基地转让协议是怎样的呢?为您带来宅基地转让协议范本。

  农村宅基地转让协议书范本

  农村宅基地转让协议书

  转让方: (简称甲方)

  受让方: (简称乙方)

  甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地,经双方自愿、平等、友好的协商,现达成协议如下:

  一、宅基地坐落于号。四边分明为界,面积 平方米。

  二、甲方知晓国家宅基地转让的规定,愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失,并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

  三、乙方不得改变此幅地块的使用性质,改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷,乙方责任自负。

  四、转让金额:双方议定此幅宅基地现价为人民币整。

  五、付款方式:双方在协议签字之日,乙方一次性付给甲方人民币 元整。

  六、产权归属:协议双方签字付款之日起,该幅宅基地所有权属归于乙方所有,乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋,本族及异姓人等无权干涉、争议。 在乙方修建房屋过程中,所需水、电由甲方负责办理,所有费用由乙方承担。道路有人干涉,甲方全部负责。 乙方在房屋建成后,甲方必须无条件配合乙方办理,土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中,所需费用由乙方承担。

  七、协调和处理:乙方在建房施工中,如若发生土地产权纠纷等出现,由甲方负责出面协调处理,如有协调处理不好,甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾,应协调解决,协调地点由乙方确定,如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。

  八、违约责任:本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约,如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方,即赔偿 元整。1年以后违约以每年15%递增,转让合同签订日期为合同生效日期,不满一年算一年,满一年不满二年算二年。以此类推。即:赔偿金额=原金额*2*(1+15%)^n。n=转让年限-1。举例如下:成交金额确定为100万元,第二年原房主反悔了,违约金=100万元*2*(1+15%)^(2-1)=230万元。如造成乙方损失(如基建费、装修费、安装费),甲方应负责赔偿给乙方,如乙方违约,甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方,作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。

  九、优先购买权:乙方转让房屋时应提前30天通知甲方,可以电话通知或发告知函,甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方,责任在甲方。乙方无责。

  在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前,决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同,优先购买权自动失效。

  十、该宅基地如国家需要,需甲方配合提供相关手续,甲方不得推辞,赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情,甲方只享有户

  口所带来的收益,其他一切收益都归乙方所有。

  此协议一式两份,双方各执一份为据。

  甲方: 身份证号:

  乙方:

  证明人: 身份证号:

  年 日 月

  (责任编辑:星辰花夏)

 

四、 农村宅基地有偿转让的对象、价格等思考

 

  宅基地自愿有偿转让给谁?宅基地有偿转让价格如何确定?宅基地转让收入归谁享有?就上述问题,下面为您一一介绍。

  宅基地自愿有偿转让给谁?

  宅基地退出试点中坚持自愿有偿转让原则,顺应了市场经济的一般原则,符合改革的大方向。问题是,宅基地有偿转让给谁?有论者认为,可以转让给城市居民,为农村居民增加一大笔财产性收入。有的城市居民也很愿意到农村购买一套住房,节假日全家到农村度假休闲。

  宅基地退出试点方案规定,宅基地只能转让给本村社农户,优先满足那些没有宅基地或者“80后”、“90后”结婚需要盖房的年轻人。

  从长远来看,现在只具有福利性质的宅基地也应该被赋予一定的商品属性,形成一个特殊的具有中国特色的流转市场。试点方案中规定的有偿转让,至少赋予了宅基地半商品属性,也是对过去纯福利性质的否定,可以试验宅基地在一个乡镇范围内的转让。

  宅基地有偿转让价格的确定

  宅基地有偿转让,一个很重要的问题是转让价格的确定。政府要相信,转让户和受让户可以根据市场价格总走势和供求情况,协商确定双方都能接受的合理价格。试点方案中规定,只有本村社居民才有资格购买转让的宅基地,这就把需求限制在一个很小的范围,也就决定了宅基地转让价格不可能抬高,更不可能被“炒作”。学界有人期望的进城农民工把家乡宅基地有偿转让后的钱,用来在打工城镇买房,是注定要落空的。

  宅基地转让收入归谁享有?

  谁有资格享受宅基地转让收入?有两种不同意见,一是由村集体享有,二是由转让户享有。村集体享有的根据是,宅基地的所有权属于村集体。但是鉴于农村风气有待转变,村集体享有往往变成村干部享有,从而为村干部腐败提供新渠道。要避免这一腐败问题,制度设计可考虑集体资产的股份化包括各个集体成员的量化。

 

五、 农村宅基地转让会出现哪些问题

 

  农村宅基地转让容易出现什么问题,买卖合同不规范容易产生纠纷,房屋升值、卖方毁约,禁止城镇户口居民购买农村宅基地。快车为您一一介绍。

  农村宅基地的使用权可以进行转让,但需满足以下四点:1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;2、转让人与受让人同为本村村民;3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。

  农村宅基地转让易出现的问题

  1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,未签订买卖合同(或者买卖合同不规范),而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;

  2、房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷;

  3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地,宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,从而使购买宅基地的人出于劣势,也助长了出卖人反悔的气焰。

  (责任编辑:汤先森)

 

六、 农村宅基地的使用权能否转让

 

  农村宅基地的使用权可以转让吗?答案是可以滴,不过要满足四个条件,村委同意和政府批准、双方为同村村民、符合宅基地申请条件,要和住房一并转让。村民有哪些情况,不批准使用宅基地。快车为您一一介绍。

  农村宅基地的使用权可以进行转让,但需满足以下四点:

  1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

  2、转让人与受让人同为本村村民;

  3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

  4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。符合以上条件,房屋买卖才能万无一失。

  宅基地申请的条件:

  1、因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;

  2、外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

  3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

  农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:

  1、年龄未满十八周岁的;

  2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

  3、出卖或者出租村内住房的。

  (责任编辑:汤先森)

 

七、 宅基地使用权不因转让合同当然取得

 

  宅基地使用权不因转让合同当然取得。双方签订的宅基地使用权转让协议不违反法律规定,为有效协议,但争议地块非宅基地使用权范围,胡某不能转让处分,应当根据原权属状态予以处理。

  【案情】

  1995年10月12日,同一集体经济组织成员成某与胡某签订房屋和土地转让协议,约定转让面积为250.56平方米,其中,房屋占用范围内面积156.60平方米,房前空地面积为93.96平方米。其后,成某在受让的宅基地上新建房屋(原基拆建),并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用权证书。胡某去世后,成某将房前那块空地打成水泥地面,作为院坝使用。由于成某房前那块土地与胡某家的承包土地边界相邻,2015年以来,胡某之子胡某某与成某纷争不断。成某认为,自己受让的宅基地当然包括房前那块面积为93.96平方米的空地。胡某某则认为,其父出让的土地仅为政府批准的156.60平方米的宅基地使用权,不包括房前那块空地。双方为此诉至法院。

  【解析】

  根据法律规定,结合案情,双方签订的宅基地使用权转让协议不违反法律规定,为有效协议,但争议地块非宅基地使用权范围,胡某不能转让处分,应当根据原权属状态予以处理。

  首先,本案争议地块和宅基地非主物与从物关系,不适用从物随主物转让的一般规则。若胡某转让宅基地时,原宅基地使用权范围包括争议地块上附着的独立厨房、厕所、杂物间、猪圈等在内,即便转让协议中没有约定争议地块上的附着物一并移转,也应当适用从物随主物转让的一般规则。但胡某在转让时,争议地块为空地,且原宅基地并未将争议地块包含在内,故争议地块不能当然随宅基地一并转让。

  其次,成某可依法享有占有保护请求权。本案争议地块应当依照原权属状态予以处理。关于争议地块原权属状态,可能为胡某的自留地、承包土地,抑或集体经济组织尚未确定用益物权的机动地,甚至为案外人取得用益物权的土地(当然,案外人享有权利的可能性较小,因为权利人若其权利遭受侵害,不可能长时间选择隐忍)。本案中,成某虽不能当然取得争议地块的用益物权,但长期占有使用争议地块却是不争的事实,故其虽无法取得用益物权,但在其占有期间,可以基于物权法第二百四十五条之规定,行使占有保护请求权,即占有的不动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。当然,成某的占有保护请求权不能对抗争议地块的所有权人和其他依法享有权利的用益物权人。

  (作者单位:四川省屏山县人民法院)

  (原标题:宅基地使用权不因转让合同当然取得)

 
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