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认购书的内容都有什么

认购书的内容都有什么

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。房屋认购书为预约合同,内容一般是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认。在房屋认购书中,开发商承诺在一定期间内不再将房屋转让给除认购人以外的第三人,而认购人则保证在一定期间内与开发商签订正式的商品房买卖合同。

一、 购房签订认购书的内容

 

  在购房过程中,签订认购书是关键的一步,购房者在签订认购书时一定要确保对自己有利。今天就来为大家整理一下认购书上的主要内容,细节关乎实际利益,大家不要忽视:

  认购书主要内容包括:

  1. 认购物业;

  2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

  3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

  4. 认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

  在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

 

二、 认购书与购房合同应该如何去区分

 

  摘要:什么是购房认购书?本文就为您介绍关于商品房买卖中订购书的法律问题,告诉您购房认购书与购房合同有什么不同,帮助你了解购房认购书与购房合同的相关内容,进而帮助您更好的购买房屋。下面请看下文,为您介绍。

  商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。

  根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

  依据现行的《武汉市商品房认购书》范本规定,认购书必须包含以下三项内容:将来要签订的《武汉市商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同,“认购书”的当事人应承担违约责任。然而,时下开发商出具的认购书多数仅有后两项,对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外,认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”,而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。

  房地产开发企业提供的认购书,正是基于类似以上的种种不规范行为,为购房者设下重重绊脚石。购房者签订这样有缺陷的认购书,一旦在日后签订购房合同时出现各式纠纷,开发商往往以购房者违约在先为由,拒绝赔付相关损失。由于购房者所签订的认购书确已具备法律效应,司法机关在处理此类纠纷时,只能采取调解的方式处理,这使得签订认购书的购房者处于不利地位。

 

三、 买商品房怎样签订认购书

 

  购房者在看好一套房子,在正式房地产买卖合同签订之前,一般先与开发商签订认购书。认购是有销售许可证销售的下定行为,一般只交纳较少的定金,不是签订正式的销售合同。 签订认购书是比较正式的买房手续,国家有全面的法律法规限定,认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容,并经买卖双方签订,也同样具备法律效力。

  一份完整的认购书包括:

  1. 认购物业;

  2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

  3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

  4. 认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

  在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

 

四、 买房一定要签订认购书吗

 

  很多人认为签订认购书是买房的必经程序,其实并非如此。实际上认购书最先只是大家约定俗成,之后变成了一种交易习惯,购房者完全可以选择绕过签认购书而直接签购房合同。

  轻易不要签订认购书

  根据《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确,如果置业者未见购房合同,那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

  其次,无论认购书具不具备成为购房合同的条件,其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。因此,林律师建议购房者,不要轻易签订认购书,如果有的购房者的确看上了某个项目的房子,担心错过,必须签订认购书,也应当谨慎行事。

 

五、 签订房屋认购书时,要注意什么事项

 

  很多时候签订房屋认购书,是买下房子的第一步。那么签订房屋认购书时候,要审查开发商是否具备商品房销售条件、规避受牵制条款、不使用模糊概念、格式条款进行认真审查、注意认购协议书中权利义务的对等性等。下面为您一一介绍。

  在签订房屋认购书的时候,真的只是签个字就行了吗?如果你真的要买房,认购协议书还是很重要的,特别要注意这5项!

  1、审查开发商是否具备商品房销售条件

  签订《房屋认购书》之前,要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目,就算和开发商签订了认购协议书,也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实,就要承担缔约过失责任,退还购房者交付的定金、利息。

  2、规避受牵制条款

  购房者签订认购协议书时,一定要注意认购书里是否有受牵制条款,例如:购房者在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方,直接认定为购房者的错误并且不退还定金,这是不合理的。所以,最好用市建委制定的认购协议书示范文本,或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。

  3、不使用模糊概念

  在签订认购协议书时,一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了,如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼,一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。

  4、格式条款进行认真审查

  认真审查认购协议书的格式条款,并提出具体的补充条件,尤其是关于定金的约定要特别注意。另外,最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同,这两者的法律意义是不一样的。

  5、注意认购协议书中权利义务的对等性

  原则上来说,认购协议书要保持对双方平等互利的原则,但大部分情况下,购房者与开发商签订的认购协议书,都是由开发商单方面提供的,对购房者来说限制较多。例如,协议中“价格或者房号保留10天“,这句话应该是指开发商的单方保留,但有的开发商就会偷换概念,将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

 

六、 签了房屋认购书,不想买了怎么办

 

  实践中大多数开发商在商品房买卖合同签订前,要求买房人签订《房屋认购协议书》(简称认购书或意向书)。签了房屋认购书,不想买了怎么办?下面在本文整理介绍相关内容。

  开发商之所以要与买房人签订认购书,主要原因在于:房屋一旦被买房人选中,开发商就必须向买房人预留该房屋,并愿意就该房屋与买房人签订正式的《商品房买卖合同》,如果买房人不与开发商签订《商品房买卖合同》,那么就会给开发商的销售造成影响甚至是损失,买房人需要依照《房屋认购协议书》的约定承担违约责任。

  然而实践中,也不乏一些买房人在签订《房屋认购协议书》后,对所选房屋不满意,或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见,便要求开发商退还其交付的定金或订金。

  在这里,能不能退定金或订金?

  1、订金可退

  具有预付款性质的“订金”,只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的,都应依法从其约定。

  2、定金不退

  买房人给付的定金在总额的20%以内的,在自己的原因不想买房的情况下,不能主张返还定金。而超过20%的部分,可以主张返还。

  依据《合同法》和《担保法》有关规定,定金的数额不能超过合同标的总额的20%。

  债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  因此在签订购房意向书的时候要注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式,有没有“另有约定”。

 

七、 房屋认购书的定金该怎么处理

 

  开发商售卖楼房时候,一般与购房者签订房屋认购书,购房者需要缴纳一定数额的定金。而合同双方一方违约,定金还退不退?下面为您详细介绍定金六种情况的处理方法。

  《房屋认购书》纠纷中定金的“退与不退”,具体可区分以下几种情形处理:

  1.如果《认购书》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件,而是把这些条件完全留待将来去协商,但后来开发商与购房人又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致,从而未能签订《商品房买卖(预售)合同》的,开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖(预售)合同》之所以没能签订,是由于双方未能就合同的内容达成一致意见,而不是购房人单方存在某种违约行为。

  2.如果《认购书》已经将将来要签订的本约合同的条件做了明确的约定,或者已经明确告知本约合同的相关内容,而购房人不同意依预约合同的条件去签订本约合同,则购房人应当承担预约合同的违约责任,开发商有权拒绝向购房人返还定金。

  3.如果双方当事人就《认购书》约定的条件之外的事项未能达成一致,从而未能签订《商品房买卖(预售)合同》的,购房人和开发商都不存在违约行为,亦不应承担违约责任。此时,开发商应将定金返还给购房人。

  4.如果开发商在签订《商品房买卖(预售)合同》时,提出了与《认购书》约定不同的条件而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,开发商应承担《认购书》的违约责任,依据我国《担保法》的相关规定,开发商应向购房人双倍返还定金。

  5.如果由于双方共同过错而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,则一般不适用定金罚则,而是按照双方各自过错的大小承担相应的损失。

  6.如果系不可归责于任何一方的理由而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,则开发商应当将定金返还购房人。例如,由于国家对房地产市场进行调控,买房人属于限购的范围,无法办理住房贷款,导致买房人无法购买房屋的情形,或卖房人开发的项目被政府行政决定取消、缓建,或自然灾害导致开发项目灭失或开发时间延后等情况,双方互不构成违约。

  (责任编辑:汤先森)

 
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