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土地流转是什么意思

土地流转是什么意思

发布时间 :2018-09-21 17:09浏览量 : 856
土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。 可土地流转的方式包括转包、转让、入股、合作、租赁、互换等。出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
  •   土地征用和土地流转都属于我国对于土地使用的形式!可你知道这二者之间有什么不同吗?存在着什么样的区别呢?今天就为大家简单介绍下关于土地征用和土地流转它们之间存在的区别,希望对各位有所帮助!

      一、土地征用与土地流转的区别

      土地征用一般是国家或者政府单位,在法律规定范围内,经过正规合法程序,有偿性进行征用,征用后的土地,所有权,承包权经营权等都将发生改变。

      土地流转是在保证土地所有权和承包权不变的情况下,流转土地经营权。其流转可以是个人之间,个人与企业之间进行。

      即流转后的土地还是属于承包人,而征用后的土地将不再属于个人,属于征用单位或国有。

      二、土地征用和占用的区别

      征用:指国家将集体所有土地转为国有土地,并收回使用权;或将城市的国有建设用地使用权收回;经法定审批程序后是合法行为。

      占用:一般是指非权利人占有土地,属于侵权行为。 当然,此处所说占用属于侵权是一般情况下,在拥有法律依据或合同约定的情况下,占用即为合法行为。

      三、土地征收与土地征用的区别

      土地征收指国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

      土地征用是指国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限批准,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

      国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。征收征用的区别主要是:行政征收取得的是财产所有权,而行政征用取得的是财产使用权。

     
  •   在土地承包期限内,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让土地经营权,转让方和受让方通过签订土地流转合同约定转让的土地、期限、费用等内容。下面是整理的土地流转合同最新范本。

      土地流转合同最新范本

      土地流转合同

      转让方(以下简称甲方)

      受让方(以下简称乙方)

      甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,就农村土地承包经营权转让事宜,订立本合同。

      一、转让标的

      甲方将其承包经营的位于 乡(镇) 村 组 亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。

      地块名称 坐落(四至) 地块数(块) 面积(亩) 质量等级

      (肥力水平) 备注

      二、转让期限

      转让的土地承包经营权年限为 年,即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)

      三、转让费

      转让土地承包经营权的转让金为 元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为 元(没有补偿金时可填写为零元)

      四、支付方式和时间

      乙方采取下列第 种方式和时间支付转让金和补偿金:

      1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间和方式为 .(为 年 月 日前一次或多次付清)

      2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为x支付的时间和方式为x(为 年 月 日前一次或多次付清)

      五、承包经营权转让土地的交付时间和方式 甲方应于 年 月 日前将转让土地交付乙方。交付方式为x(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证,乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)

      六、承包经营权转让和使用的特别约定

      1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意,并由甲方办理转让认可手续,在合同生效后终止与发包方的承包关系。

      2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

      3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系,办理有关手续。

      4、乙方获得土地承包经营权后,承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

      5、乙方获得土地承包经营权后,必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

      6、乙方必须管好用好承包土地,保护地力,不得掠夺性经营,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

      7、乙方不得改变土地的农业用途。

      8、其他约定: 。

      七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为 .

      2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

      八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时,甲乙双方应协商解决,协商不成的按下列第 种方式解决:

      1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

      2、提请 仲裁委员会仲裁;

      3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

      九、生效条件

      甲乙双方约定,本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

      十、其他条款

      本合同未尽事宜,可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

      本合同一式四份,由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

      甲方:(签章)   乙方:(签章)

      法定代表人:   法定代表人:

      法定代表人身份证号:   法定代表人身份证号:

      住址:   住址:

      签约日期: 年 月 日

     
  •   许多外出务工、经商的农民纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户,也有的以自己享有的土地承包经营权投股或参股。那么土地承包经营权流转的程序是怎样的?下面在本文详细介绍。

      土地承包经营权流转的程序是怎样的?

      (一)农户自主流转其承包经营权的,按以下程序办理:

      1、流转双方洽谈磋商,认定流转方式、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等。

      2、流转双方在协商一致的基础上签订书面合同,由流转双方本人签章。

      3、流转合同签订后,承包农户应将签字后的土地承包经营权流转合同分别报送土地发包方和所在乡(镇、街道)农村土地流转服务中心存档。

      4、土地发包方和乡(镇、街道)农村土地承包经营权流转服务中心收到承包农户递交的书面流转合同后,应当予以必要的审核,如有不妥应给予指正。如发现违背国家法律法规的,应依法予以制止。

      (二)农户委托村集体流转其承包经营权的,按以下程序办理:

      1、农户递交由户主签字的委托流转申请书。

      2、乡(镇、街道)、村农村土地承包经营权流转服务机构分别进行审核,讨论是否接受委托,并将讨论结果在半个月内通知委托农户。

      3、如决定接受委托的,村集体应当与委托农户签订委托合同,并在接受委托后半个月内,将流转农户、地块等基本情况,以适当形式向村内外发布公告,并上报县、乡(镇、街道)农村土地承包经营权流转机构,对外发布。

      4、有意受让流转土地的,可在县、乡(镇、街道)、村农村土地承包经营权流转机构公告的有效期内,提交受让流转土地的规划书面申请。

      5、县、乡(镇、街道)、村农村土地承包经营权流转机构在公告期结束后,及时召集已提交受让流转土地的申请人进行磋商。可以协商确定流转价格,也可以通过招标的办法确定流转价格,在公平合理、协商一致的基础上拟订流转合同草案,经委托人(承包户)与业主签字认可后正式生效。

      (三)抛荒耕地的流转,按以下程序办理:

      1、调查摸底。各村或村民小组认真填报县农村土地承包经营权流转工作领导小组办公室统一制作并发放的《抛荒土地调查登记表》,对抛荒耕地逐一进行调查核实,确定土地抛荒的年限,并由参加调查核实的人员及农户签字确认后报乡(镇、街道)农村土地承包经营权流转服务中心。

      2、公示。抛荒土地摸底情况要在村务公开栏、所在村民小组进行公示,对土地抛荒时间达到二年的,依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定,收回土地承包经营权。对公示有异议者,要求继续承包已抛荒耕地的,应在15天内提出复耕计划报村集体和村民小组备案,复耕期限为半年,到期未复耕的视为放弃复耕,由原发包单位依法收回。

      3、农户确认同意。抛荒土地经公示无异议的,由发包单位发出书面通知,经农户确认同意后收回。通知书一式二份,一份农户签字后作为回执交回原发包单位存档,一份由农户留存。对于收回抛荒土地承包经营权通知书难以送达的,可以依法采取留置、委托送达、公告送达、邮寄送达等方法送达。承包农户也可以将抛荒土地委托发包方流转,对连片抛荒地还可以由所涉及的承包户共同合作开发经营抛荒土地。在开展抛荒地调查中,农户在限期复耕、委托村集体流转和村集体收回承包权三种方案中,选择其中一种方案进行签字认可。

      4、终止承包关系。经合法程序收回的土地承包经营权证由原发证单位办理注销手续。土地承包合同终止手续由发包方申请,经乡(镇、街道)农村土地承包经营权流转服务中心审核后报县农业局确认。

      5、流转。收回的抛荒地和农户委托村集体流转的抛荒地,由原发包方统一组织流转,收回的抛荒地,经流转所得收入归村集体所有,委托村集体流转抛荒地因流转所得的收益,归承包农户。村集体无法流转的抛荒地,应及时上报县、乡(镇、街道)两级农村土地承包经营权流转服务中心,由乡(镇、街道)牵头,组织土地、农业、林业等部门技术人员,对抛荒地的地质、地理位置等进行评估、论证、策划,引入项目,开发利用。

     
  •   农村土地承包经营权流转管理办法是为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定的一部规章制度。下面是整理的农村土地承包经营权流转管理办法全文。

      农村土地承包经营权流转管理办法全文

      中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法

      《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过,现予公布,自2005年3月1日起施行。

      第一章 总 则

      第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

      第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

      第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

      第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

      第五条 县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

      第二章 流转当事人

      第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

      第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

      第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。

      没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

      第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。

      受让方应当具有农业经营能力。

      第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件,由流转双方平等协商确定。

      第十一条 承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。

      第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地,禁止改变流转土地的农业用途。

      十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,应当取得原承包方的同意。

      第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的,土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时,受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

      第三章 流转方式

      第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

      第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的,承包方与发包方的承包关系不变,双方享有的权利和承担的义务不变。

      第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换,双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换,当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

      第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

      第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产,但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

      第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后,可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

      第四章 流转合同

      第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

      承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。

      第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的,流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

      第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容:

      (一)双方当事人的姓名、住所;

      (二)流转土地的四至、座落、面积、质量等级;

      (三)流转的期限和起止日期;

      (四)流转方式;

      (五)流转土地的用途;

      (六)双方当事人的权利和义务;

      (七)流转价款及支付方式;

      (八)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;

      (九)违约责任。

      村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

      第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

      乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

      第五章 流转管理

      第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求,应当及时办理备案,并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。

      承包方转让承包土地,发包方同意转让的,应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告,并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的,应当于七日内向承包方书面说明理由。

      第二十六条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订。

      第二十七条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册,及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的,及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的,及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

      第二十八条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

      第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权,当事人申请办理土地承包经营权流转登记的,县级人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当予以受理,并依照《农村土地承包经营权办法》的规定办理。

      第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导,依照法律和有关规定提供流转中介服务。

      第三十一条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中,发现流转双方有违反法律法规的约定,要及时予以纠正。

      第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当加强对乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作,正确履行职责。

      第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷,当事人应当依法协商解决。

      当事人协商不成的,可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。

      当事人不愿协商或者调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

      第六章 附 则

      第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,经依法登记取得农村土地承包经营权证的,可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转,其流转管理参照本办法执行。

      第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

      转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

      互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

      入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。

      出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

      本办法所称受让方包括接包方、承租方等。

      第三十六条 本办法自2005年3月1日起正式施行。

     
  •   农村土地流转补偿标准是怎么样?符合相关条件的农村土地流转项目,财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。而流转了土地,种粮补贴该归谁?就上述问题,为您详细解答。

      一、土地流转补偿标准

      土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

      根据相关文件精神,对符合以下条件的农村土地流转项目,财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。

      1、具有稳定的土地流转关系,土地流转期限在3年以上,单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。

      2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价,同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转,流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度,以确保农民长远土地收益不降低。

      3、对取得工商部门营业执照,具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。

      4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。

      5、当地政府重视土地流转工作,能够安排土地流转扶持资金,用于对土地流转农户的奖励。

      二、流转了土地,种粮补贴该归谁?

      国家农业部下发的《农村土地承包经营权流转管理办法》,规定当前农村土地流转的主要形式包括转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

      针对土地流转后的收益问题,办法第七条规定,农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

      就是说:谁种粮,补贴谁。

      另外财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》决定,自2015年起将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金,加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金,统筹用于支持粮食适度规模经营。这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体,即“谁多种粮食,就优先支持谁”。

      三、流转土地承包方要注意什么?

      现实中,因为种粮补贴等归属常常引发纠纷,土地出让方往往将粮食补贴据为己有,或者由于各种原因刁难承包方,这就需要双方签订流转合同,事先约定引发争议的事项。

      根据规定,农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷,当事人可以依法协商解决。当事人协商不成的,可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

     
  •   日前,农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》,对土地流转市场运行提出了一系列规范,尤其是对集体对外流转土地以及工商资本下乡等情况进行了明确。7月4日,《经济日报》记者就相关热点问题采访了农业部经管司司长张红宇。

      “近年来,土地经营权流转规模不断扩大,已经有超过三分之一的承包土地流转出去,每年新增流转面积4000多万亩,涉及数以百万计的承包农户。因此,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益意义重大。”张红宇说。

      张红宇介绍,农村土地经营权流转交易市场是依照市场规律,为交易双方提供服务的平台。这类市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构,可以是事业法人,也可以是企业法人。实践中,多数土地经营权流转交易市场是依托农业系统经营管理部门成立的事业单位或国有企业,也有一些是民营企业利用互联网等手段建立的流转交易平台。

      据此,《规范》定位为指导性文件,目的是为各地提供参照文本,各地农村土地经营权流转交易市场可在此基础上,根据实际情况补充完善调整相关内容,进一步完善相关工作规则,引导土地经营权公开、公正、规范流转交易。《规范》提出,交易标的权属应清晰无争议,交易双方具有流转交易的真实意愿,符合法律法规政策和规划要求。交易品种包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地经营权,也包括集体经济组织未发包的土地经营权,以及其他依法可流转交易的土地经营权。

      实践中,集体对外流转交易土地的现象已经屡见不鲜,整村整组流转土地的情况也有很多。一方面,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用,也减少了流入方的交易成本,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面,集体流转土地时,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生,侵犯了农民合法土地权益,影响了农村经济社会的和谐稳定。

      因此,《规范》在流入方进场交易时特别提出:集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时,要有书面委托书;未发包集体土地经营权流转时,要提供农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明。

      近年来,在农村土地流转中,工商资本下乡租赁农地呈加快发展态势,2015年流入企业的农户承包地面积达到4600万亩,占流转土地总面积的10.4%。一方面,工商资本进入农业,可以带来资金、技术和先进经营模式,加快传统农业改造和现代农业建设;但另一方面,工商资本长时间、大面积租赁农地,容易挤占农民就业空间,加剧耕地“非粮化”“非农化”倾向,存在不少风险隐患。

      为此,《规范》专门强调,流入土地超过当地规定标准以上的,需提供农业经营能力等证明、项目可行性报告,以及有权批准机构准予流转交易的证明,强调了土地流转的规范化。

     
  •   国务院发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》。农民土地流转新政策中流转交易主体是农户、农民合作社、农村集体经济组织等,而流转交易市场都应提供发布交易信息、受理交易咨询和申请等。

      《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)的文件,对现阶段能进场的农村产权交易品种作出明确规定:以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。

      专家表示,由于农村土地的产权权属关系复杂,适用的规则也不同,《意见》在农村土地所有权、承包权和经营权上进行了分类指导,旨在落实决策层提出的“三权分置”理论,防止农民因流转而失地。

      《意见》明确,农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构,可以是事业法人,也可以是企业法人,设立农村产权流转交易市场要由当地政府审批。当地政府要成立由相关部门组成的农村产权流转交易监督管理委员会,承担组织协调、政策制定等方面职责,负责对市场运行进行指导和监管。此外,县、乡一级流转服务平台是交易市场的主要形式,现阶段市场建设应以县域为主,确有需要的地方,可以设立覆盖地(市)乃至省(区、市)地域范围的市场,承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。

      《意见》提出,法律没有限制的品种均可以入市流转交易。现阶段的交易品种主要包括农户承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等八个门类。流转交易主体主要有农户、农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业和其他投资者。除宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权外,流转交易的受让方原则上没有资格限制(外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行)。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。

    国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见

    国办发〔2014〕71号

      各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

      近年来,随着农村劳动力持续转移和农村改革不断深化,农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求明显增长,许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台,为农村产权流转交易提供了有效服务。但是,各地农村产权流转交易市场发展不平衡,其设立、运行、监管有待规范。引导农村产权流转交易市场健康发展,事关农村改革发展稳定大局,有利于保障农民和农村集体经济组织的财产权益,有利于提高农村要素资源配置和利用效率,有利于加快推进农业现代化。为此,经国务院同意,现提出以下意见。

      一、总体要求

      (一)指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,全面落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,以坚持和完善农村基本经营制度为前提,以保障农民和农村集体经济组织的财产权益为根本,以规范流转交易行为和完善服务功能为重点,扎实做好农村产权流转交易市场建设工作。

      (二)基本原则。

      ——坚持公益性为主。必须坚持为农服务宗旨,突出公益性,不以盈利为目的,引导、规范和扶持农村产权流转交易市场发展,充分发挥其服务农村改革发展的重要作用。

      ——坚持公开公正规范。必须坚持公开透明、自主交易、公平竞争、规范有序,逐步探索形成符合农村实际和农村产权流转交易特点的市场形式、交易规则、服务方式和监管办法。

      ——坚持因地制宜。是否设立市场、设立什么样的市场、覆盖多大范围等,都要从各地实际出发,统筹规划、合理布局,不能搞强迫命令,不能搞行政瞎指挥。

      ——坚持稳步推进。充分利用和完善现有农村产权流转交易市场,在有需求、有条件的地方积极探索新的市场形式,稳妥慎重、循序渐进,不急于求成,不片面追求速度和规模。

      二、定位和形式

      (三)性质。农村产权流转交易市场是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台,包括现有的农村土地承包经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、林权管理服务中心和林业产权交易所,以及各地探索建立的其他形式农村产权流转交易市场。现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等,以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权,具有明显的资产使用权租赁市场的特征。流转交易以服务农户、农民合作社、农村集体经济组织为主,流转交易目的以从事农业生产经营为主,具有显著的农业农村特色。流转交易行为主要发生在县、乡范围内,区域差异较大,具有鲜明的地域特点。

      (四)功能。农村产权流转交易市场既要发挥信息传递、价格发现、交易中介的基本功能,又要注意发挥贴近“三农”,为农户、农民合作社、农村集体经济组织等主体流转交易产权提供便利和制度保障的特殊功能。适应交易主体、目的和方式多样化的需求,不断拓展服务功能,逐步发展成集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的为农服务综合平台。

      (五)设立。农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构,可以是事业法人,也可以是企业法人。设立农村产权流转交易市场,要经过科学论证,由当地政府审批。当地政府要成立由相关部门组成的农村产权流转交易监督管理委员会,承担组织协调、政策制定等方面职责,负责对市场运行进行指导和监管。

      (六)构成。县、乡农村土地承包经营权和林权等流转服务平台,是现阶段农村产权流转交易市场的主要形式和重要组成部分。利用好现有的各类农村产权流转服务平台,充分发挥其植根农村、贴近农户、熟悉农情的优势,做好县、乡范围内的农村产权流转交易服务工作。现阶段市场建设应以县域为主。确有需要的地方,可以设立覆盖地(市)乃至省(区、市)地域范围的市场,承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。各地要加强统筹协调,理顺县、乡农村产权流转服务平台与更高层级农村产权流转交易市场的关系,可以采取多种形式合作共建,也可以实行一体化运营,推动实现资源共享、优势互补、协同发展。

      (七)形式。鼓励各地探索符合农村产权流转交易实际需要的多种市场形式,既要搞好交易所式的市场建设,也要有效利用电子交易网络平台。鼓励有条件的地方整合各类流转服务平台,建立提供综合服务的市场。农村产权流转交易市场可以是独立的交易场所,也可以利用政务服务大厅等场所,形成“一个屋顶之下、多个服务窗口、多品种产权交易”的综合平台。

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      三、运行和监管

      (八)交易品种。农村产权类别较多,权属关系复杂,承载功能多样,适用规则不同,应实行分类指导。法律没有限制的品种均可以入市流转交易,流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用要遵循相关法律、法规和政策。现阶段的交易品种主要包括:

      1.农户承包土地经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权,可以采取出租、入股等方式流转交易,流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。

      2.林权。是指集体林地经营权和林木所有权、使用权,可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易,流转期限不能超过法定期限。

      3.“四荒”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的,按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的,其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。

      4.农村集体经营性资产。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产(不含土地)的所有权或使用权,可以采取承包、租赁、出让、入股、合资、合作等方式流转交易。

      5.农业生产设施设备。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备,可以采取转让、租赁、拍卖等方式流转交易。

      6.小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权,可以采取承包、租赁、转让、抵押、股份合作等方式流转交易。

      7.农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等,可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。

      8.其他。农村建设项目招标、产业项目招商和转让等。

      (九)交易主体。凡是法律、法规和政策没有限制的法人和自然人均可以进入市场参与流转交易,具体准入条件按照相关法律、法规和政策执行。现阶段市场流转交易主体主要有农户、农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业和其他投资者。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。任何组织和个人不得强迫或妨碍自主交易。一定标的额以上的农村集体资产流转必须进入市场公开交易,防止暗箱操作。农村产权流转交易市场要依法对各类市场主体的资格进行审查核实、登记备案。产权流转交易的出让方必须是产权权利人,或者受产权权利人委托的受托人。除农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权之外,流转交易的受让方原则上没有资格限制(外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行)。对工商企业进入市场流转交易,要依据相关法律、法规和政策,加强准入监管和风险防范。

      (十)服务内容。农村产权流转交易市场都应提供发布交易信息、受理交易咨询和申请、协助产权查询、组织交易、出具产权流转交易鉴证书,协助办理产权变更登记和资金结算手续等基本服务;可以根据自身条件,开展资产评估、法律服务、产权经纪、项目推介、抵押融资等配套服务,还可以引入财会、法律、资产评估等中介服务组织以及银行、保险等金融机构和担保公司,为农村产权流转交易提供专业化服务。

      (十一)管理制度。农村产权流转交易市场要建立健全规范的市场管理制度和交易规则,对市场运行、服务规范、中介行为、纠纷调处、收费标准等作出具体规定。实行统一规范的业务受理、信息发布、交易签约、交易中(终)止、交易(合同)鉴证、档案管理等制度,流转交易的产权应无争议,发布信息应真实、准确、完整,交易品种和方式应符合相应法律、法规和政策,交易过程应公开公正,交易服务应方便农民群众。

      (十二)监督管理。农村产权流转交易监督管理委员会和市场主管部门要强化监督管理,加强定期检查和动态监测,促进交易公平,防范交易风险,确保市场规范运行。及时查处各类违法违规交易行为,严禁隐瞒信息、暗箱操作、操纵交易。耕地、林地、草地、水利设施等产权流转交易后的开发利用,不能改变用途,不能破坏农业综合生产能力,不能破坏生态功能,有关部门要加强监管。

      (十三)行业自律。探索建立农村产权流转交易市场行业协会,充分发挥其推动行业发展和行业自律的积极作用。协会要推进行业规范、交易制度和服务标准建设,加强经验交流、政策咨询、人员培训等服务;增强行业自律意识,自觉维护行业形象,提升市场公信力。

      四、保障措施

      (十四)扶持政策。各地要稳步推进农村集体产权制度改革,扎实做好土地承包经营权、集体建设用地使用权、农户宅基地使用权、林权等确权登记颁证工作。实行市场建设和运营财政补贴等优惠政策,通过采取购买社会化服务或公益性岗位等措施,支持充分利用现代信息技术建立农村产权流转交易和管理信息网络平台,完善服务功能和手段。组织从业人员开展业务培训,积极培育市场中介服务组织,逐步提高专业化水平。

      (十五)组织领导。各地要加强领导,健全工作机制,严格执行相关法律、法规和政策;从本地实际出发,根据农村产权流转交易需要,制定管理办法和实施方案。农村工作综合部门和科技、财政、国土资源、住房城乡建设、农业、水利、林业、金融等部门要密切配合,加强指导,及时研究解决工作中的困难和问题。

      国务院办公厅

      2014年12月30日

     
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