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济南二手房如何买卖

济南二手房如何买卖

发布时间 :2018-08-29 14:22浏览量 : 198
济南二手房买卖流程:1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》。2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜。3、买方如果是按揭贷款购房的,找银行申请贷款,并取得银行的书面答复; 买方如果是一次性付款的,此步骤就不需要了。4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件,前往房产交易所办理交易申请。5、成功递件并取得房产交易所收件回执后,买方付按约定首期房款给卖方。6.过户。
  •   核心内容济南市存量房屋买卖合同经纪成交版,它是先确定买卖房屋的产权是否独有还是共有,租住者可优先购买,房款可以先存入专用账户,也可以自行支付。还有中介不能经手购房款,佣金由第三方商定。

      合同编号:济存量房字_________号

    济南市存量房屋买卖合同

    (经纪成交版)

      出卖人:___________;

      【法定代表人】【负责人】:______________;户籍所在地:____________;

      证件类型:【居民身份证】【营业执照】【_______】,证号:__________;

      通讯地址:______________;

      邮政编码:____________;联系电话:___________;

      【委托】【法定】代理人:__________;户籍所在地:__________;

      证件类型:【居民身份证】【营业执照】【________】,证号:___________;

      通讯地址:___________;

      邮政编码:_____________;联系电话:____________。

      (出卖人为多人时,可相应增加)

      买受人:____________;

      【法定代表人】【负责人】:__________;户籍所在地:_________;

      证件类型:【居民身份证】【营业执照】【________】,证号:_________;

      通讯地址:____________;

      邮政编码:_____________;联系电话:_____________;

      【委托】【法定】代理人:___________;户籍所在地:__________;

      证件类型:【居民身份证】【营业执照】【______】,证号:____________;

      通讯地址:_______________;

      邮政编码:___________;联系电话:___________。

      (买受人为多人时,可相应增加)

      经纪机构(房地产经纪机构):______________;

      备案证号:____________;营业执照号码:________;

      法定代表人:__________;身份证号:________;

      通讯地址:____________;

      邮政编码:____________;联系电话:_______;

      房地产经纪人:________;身份证号:_______;

      执业证号:_______;联系电话:_________。

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规和本市相关规定,出卖人、买受人、经纪机构三方本着平等自愿和诚实信用原则,就房屋买卖相关内容协商达成一致意见,签订本存量房屋买卖合同。

      第一条房屋状况

      (一)房屋基本情况

      1.所售房屋(以下简称“该房屋”)登记坐落为:__________。该房屋为【楼房】【平房】【_____】。该房屋所在楼栋建筑总层数为:____层,所在楼层为第____层,建筑面积_____平方米。

      共同出卖的附属房屋:__________。

      随该房屋一并转让的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件一。

      2.该房屋登记用途为【住宅】【办公】【商业】【其他:_____】。

      (二)房屋权属情况

      1.房屋所有权人:________________,房屋所有权证号:_________________。

      2.共同出卖的附属房屋单独登记的,所有权人及房屋所有权证号如下:__________________________。

      (以上应如实填写所有房屋所有权人及所持所有权证号)

      (三)该房屋的抵押情况为:___________。

      1.该房屋未设定抵押;

      2.该房屋已经设定抵押,抵押权人为:_____,抵押金额为_______元。出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。

      (四)该房屋的租赁情况为:___________。

      1.出卖人未将该房屋出租。

      2.出卖人已将该房屋出租。若承租人不是买受人,出卖人承诺:承租人已放弃优先购买权。买卖双方就租赁事项约定如下:________。

      (五)出卖人对房屋权利状况承诺

      出卖人保证对该房屋享有合法的处置权,出卖意愿真实,保证该房屋没有产权纠纷。因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任,买卖双方约定如下:________。

    [page]

      第二条房款支付

      (一)房屋价款

      买卖双方约定该房屋(含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品)成交价款为人民币¥____元(大写:___元整)。签订本合同时,买受人向出卖人支付定金人民币¥____元(大写____元整),该定金于【交付首付款】【____】时抵作房屋价款。

      (二)房款交割方式约定为【资金监管交割房款】【自行交割房款】。具体付款方式及期限的约定见附件二。

      买卖双方选择资金监管交割房款的,经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日起_____日内,与资金监管机构签订《存量房屋交易资金监管协议》。

      (三)关于贷款的约定

      买受人以【商业贷款】【公积金贷款】【商业、公积金组合贷款】方式,申请个人住房抵押贷款,总额为人民币¥_____元(大写____元整),由买受人于____年____月___日前,申请办理银行贷款手续。买卖双方应当于____年____月____日前,提供办理贷款手续所需的资料。

      1.如银行未批准买受人的贷款申请,买卖双方同意按照下列第____种方式处理:

      (1)买受人于___________(约定时间或条件)前,以现金方式支付。

      (2)解除合同,终止交易,买受人支付的房价款(含定金)应如数返还,买卖双方互不承担违约责任,在贷款申办过程中发生的各项费用由买受人承担。

      (3)_________。

      2.如银行批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额,买卖双方同意按照如下约定处理:________。

      第三条房屋交付及有关事项

      (一)买卖双方定于(约定时间或约定条件),正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。

      经纪机构协助买卖双方在交房当天一起到场查验房屋,共同对该房屋、附属房屋及其本合同附件一记载的附属设施设备、装饰装修及相关物品等进行验收、记录、交接。查验情况符合买卖双方约定的,买卖双方签订房屋交接确认书,出卖人将该房屋钥匙移交给买受人,即视为房屋交付使用。

      (二)该房屋若建立了房屋专项维修资金,其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让,出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下,买卖双方不再另行结算。

      (三)房屋交付日以前发生的所有欠款及费用,如物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络等费用由出卖人承担,交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。

      (四)为保障该房屋的交付、户籍迁出以及供暖、供水等相关权益更名事项的履行,买卖双方约定如下:____。

      第四条买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定如下:______。

    [page]

      第五条自本合同签订之日起日内,经纪机构协助买卖双方到房屋登记机构申请办理该房屋的转移登记手续。买卖双方应当于____年____月____日前,提供办理房屋转移登记手续所需的资料。

      第六条经纪服务

      (一)出卖人、买受人义务

      1.出卖人保证所提供的该房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效,符合房屋上市交易的法律法规及政策规定。

      2.出卖人配合经纪机构查询该房屋权属信息,并书面告知所售房屋、附属房屋及配套设施等存在的瑕疵和房屋权利受限制等情况。

      3.买受人保证所提交的身份资格、其它相关材料真实、合法、有效。对出卖人出售的房屋具体状况予以充分了解。

      4.买卖双方积极、善意地履行本合同,配合经纪机构完成经纪服务。

      (二)经纪机构义务

      1.经纪机构的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《房地产经纪管理办法》等法律、法规及规章。

      2.经纪机构应向买卖双方出示其工商营业执照、房地产经纪人执业证等证件。

      3.经纪机构应查看委托出售的房屋及房屋权属证书,查看买卖双方的身份证明等有关资料,查询核验该房屋是否符合转让条件。

      4.经纪机构协助买受人了解房屋相关信息,并书面告知由出卖人提供的房屋及其附属房屋、设施设备等存在的瑕疵和房屋权利受限制等情况。

      5.签订本合同前,经纪机构应当向买卖双方说明本合同的相关内容,并书面告知《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的有关事项。

      6.非因法律、法规规定,或未经买卖双方书面同意,经纪机构及其人员不得对外披露买卖双方的信息,或将上述信息用于履行本合同以外的用途。

      (三)委托事项

      1.经纪机构为买卖双方提供房屋交易与登记相关政策、税费、市场行情咨询。

      2.经纪机构接受买卖双方委托,就该房屋交易一事,促成买卖双方签订买卖合同。

      3.________。

      (四)经纪佣金支付

      1.佣金标准

      经纪机构完成委托事项,出卖人按该房屋成交总价_____%的支付佣金,具体数额人民币¥____元(大写___元整);买受人按该房屋成交总价____%的支付佣金,具体数额为人民币¥_____元(大写____元整)。

      2.支付方式

      经纪机构同意买卖双方选择下列第____种方式支付经纪佣金。

      (1)一次性付款:买卖双方应当在____年____月____日前支付全部经纪佣金。

      (2)分期付款:于房屋买卖合同签订之日,于房屋产权过户手续完成之日,于房屋交付完成之日。

      (3)其他付款方式:___________。

      (五)经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的,应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况,经买卖双方同意后,另行签订合同。

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      第七条违约责任

      签约当事人违约的,应依法承担法律责任。因不可抗力不能履行本合同的,依法部分或全部免除责任。

      (一)逾期付款的违约责任

      除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第_____种方式处理:

      1.买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金。逾期超过_____日仍未支付的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,自出卖人解除合同通知书到达之日起______日内,买受人按照全部房价款的_______%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房价款(含定金)。

      2.____________。

      (二)逾期房屋登记的违约责任

      除不可抗力外,在(约定时间或约定条件)未能完成房屋权属转移登记的,责任方应当承担违约责任;造成对方其它损失的,责任方另行依法承担赔偿责任。

      1.属于出卖人责任的,买卖双方同意按照下列第____种方式处理:

      (1)出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。逾期超过___日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,自买受人解除合同通知书到达之日起___日内,出卖人应退还买受人已付全部价款(含定金),并自买受人付款之日起,按照____利率给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的____%向买受人支付违约金。

      (2)__________。

      2.属于买受人责任的,买卖双方约定如下:_______________。

      (三)逾期交房的违约责任

      除不可抗力外,买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的,责任方应当承担违约责任;造成对方其它损失的,责任方另行依法承担赔偿责任。

      1.属于出卖人责任的,买卖双方同意按照下列第_____种方式处理:

      (1)出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之____的违约金。逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,自买受人解除合同通知书到达之日起____日内,出卖人应退还买受人已付全部价款(含定金),并自买受人付款之日起,按照____利率给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的_____%向买受人支付违约金。

      (2)________________。

      2.属于买受人责任的,买卖双方约定如下:______________。

      (四)经纪服务的违约责任

      1.经纪机构应为买卖双方提供诚信服务,若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的,经纪机构应承担相应赔偿责任。

      2.买卖双方单方违约导致本合同解除的,若经纪机构无过错,违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金,守约方已支付的,经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。

      3.买卖双方或其中一方当事人逾期支付中介佣金的,违约方每日按未付中介佣金的_____%向经纪机构支付违约金。

      4._________________。

      (五)其他违约责任_____________。

    [page]

      第八条本合同在履行过程中发生的争议,由当事人协商解决。协商不成的,按照下列第____种方式解决:

      1.提交______仲裁委员会仲裁。

      2.依法向房屋所在地人民法院起诉。

      第九条本合同自三方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。

      对本合同中未约定或约定不明的内容,当事人可根据具体情况签订书面补充协议。(补充协议见附件三)

      合同附件与本合同具有同等法律效力。

      第十条本合同及附件共______页,一式_____份;出卖人___份、买受人____份、房地产经纪机构___份。

      出卖人(签字或盖章):_________

      【法定代表人】【委托代理人】【法定代理人】(签字或盖章):_________

      签订时间:____年____月____日

      买受人(签字或盖章):_________

      【法定代表人】【委托代理人】【法定代理人】(签字或盖章):_________

      签订时间:____年____月____日

      经纪机构(盖章):__________

      房地产经纪人(签字):_______

      签订时间:_____年____月____日

      签订地点:______________

      附件一该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况(粘贴无效)

      一、设施设备状况

      1.供水:__________。

      2.供电:____________。

      3.供气:____________。

      4.供暖:______________。

      5.厨房设备:_____________。

      6.卫生设备:_________________。

      7.通讯设备:________________。

      8.其它:____________。

      二、装饰装修

      1.装修房:___________。

      2.毛坯房:___________。

      三、相关物品

      1.电器设备:________________。

      2.家具:_____________。

      3.其它:________________。

      四、损坏赔偿约定_______________。

      五、其它_____________。

      附件二付款方式及期限的具体约定

      附件三补充协议

     
  •   房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。是基于双方自愿的前提下进行的买卖行为,房屋买卖行为在社会中已经是普遍存在的了,为避免纠纷产生,二手房买卖注意事项有哪些方面?二手房屋买卖需要提交哪些资料?

      一、二手房买卖注意事项

      1、产权清晰

      产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

      2、产权的完整性

      确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

      3、房屋质量

      观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

      4、居住空间

      观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

      5、装修配置

      看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

      6、物业管理

      了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。

      7、房屋历史

      了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

      8、邻里情况

      邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。

      9、房屋价值

      通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

      10、贷款条件

       二、二手房买卖需要哪些资料?

      1、登记申请书原件(受理窗口提供)

      2、申请人身份证明

      3、房屋所有权证原件

      4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件

      5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

      6、契税完税或减免税凭证原件

      7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

      8、其他资料:

      (1)住宅类房屋买卖的,还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

      (2)央产已购共有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

      (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

      (4)补交土地出让金的证明

      (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

      (6)国有土地使用证(整宗房产的)

      (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件

      (8)商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件


     
  •   随着社会经济的增长,人们对于房屋需求量也在不断的增加,个人之间买卖二手房也是很频繁,在此过程中,可能会出现许多纠纷,为了避免这些纠纷,我们在签订个人买卖二手房合同要注意什么?

      签订个人买卖二手房合同要注意什么

      1、从房子的产权开始

      买二手房,最担心的就是房子的产权问题。

      主要集中几个方面:

      (1)该房子是否可以进行买卖

      检查房产证是否被抵押。一般来说,如果房子在抵押,房产证上会盖抵押章,如果实在不放心,可以带上个人身份证和房产证到房屋所在地房管局查备案记录(具体需要什么资料,可以咨询当地房管局)。

      另外,可以在合同中也可以把抵押房情况写进合同,在卖家违约时作为索赔的依据。

      (2)卖家是否有权卖这个房子

      有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

      如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      2、约定好房子的成交价和相关税费

      在签订二手房买卖合同中,应该注明正式的成交价格,以及支付的方式;交易税费,以及税费到底由买卖双方的哪一方负责。

      3、约定好买卖双方的违约责任

      这一项条款很重要,能够列举的违约情形都可以罗列到合同中,在之后履行合同的过程中,如果有一方出现违约责任,就可以依据这个主张赔偿。

      4、关于过户

      合同双方就过户的时间期限都约定清楚,若一方违约的, 可以追究其违约责任。

      5、物业费方面

      在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,合同条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

      对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,应该要到原房主所在单位改签协议内容,而买方需改签协议时卖方应做出的配合等等,都应在合同中明确注明。


     
  •   这几年的房价一直在上涨,因此大多数有闲钱的都会选择买几套房来等涨价以后转卖,所以买二手房的越来越多。想必很多人想要了解,2018年二手房买卖合同怎么写有效?购买二手房要注意什么问题?

      一、2018年二手房买卖合同怎么写有效

      二手房买卖合同有哪些主要条款有:

      (一)当事人的名称或姓名、住所

      主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

      (二)标的

      应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

      (三)价款

      付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      (四)履行期限、地点、方式

      条款主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

      (五)违约责任

      该条款主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题 。

      (六)解决争议的方式

      该条款主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

      (七)合同生效条款

      双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

      (八)合同中止、终止或解除条款

      按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

      (九)合同的变更与转让

      约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

      (十)附件

      说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

      二、购买二手房要注意什么

      第一,注意查看出卖方的证件。

      第二,注意房屋的产权状态。

      第三,注意房屋的抵押状态。

      第四,注意房屋的出租状态。

      第五,注意房屋的性质。

      不管是什么时候建的房子,一定要查看购买房屋手续是否齐全,房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一的凭证,没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险,房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖,因此选择房屋最好要有房产证,避免以后产生纠纷。

      房屋产权是否清晰,有些房屋的所有者不是本人,或者是几个家庭成员共有的,如果是共有的,则要看卖方是否签有出售房屋的合同,如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      综上所述,2018年二手房买卖合同有效就要写明当事人的名称或姓名、住所;标的;价款;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的方式;合同生效条款;合同中止、终止或解除条款;合同的变更与转让。

     
  •   核心内容:最新二手房买卖合同条款有哪些?二手房买卖合同内容主要包括当事人的名称或姓名、住所;价款及付款时间约定;价款及付款时间约定等内容。

      依据我国《合同法》及业务实践,下列条款在一份二手房买卖合同中是必不可少的:

      一、当事人的名称或姓名、住所

      这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产。

      二、标的

      同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

      三、价款及付款时间约定。

      一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      四、履行期限、地点、方式

      这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

      五、违约责任

      这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题 。

      六、解决争议的方式

      这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

      七、合同生效条款

      双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

      八、合同中止、终止或解除条款[page]

      按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

      九、合同的变更与转让

      在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

      十、附件

      在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。


     
  •   核心内容:近年来由于国家为了拟制房价出台了多项调控政策,因此,在二手房交易过程中也出现了许多纠纷。在纠纷案件中,房产中介提供的二手房买卖格式合同存在较多瑕疵。

      一、格式合同中对违约金标准约定过高

      定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中,且违约金约定为转让成交价的20%,按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万,远高于适用定金罚则获得的赔偿,导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平,违约方会主张违约金过高要求调整,法院在判决中通常会予以调整,导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。

      对此,建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准,将违约金定为转让成交价的5%-10%,既可防止合同当事人随意违约,也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具;

      二、未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担

      受国家调整房贷政策影响,买方未能申请到预期贷款,遂以情势变更为由诉请解除合同,要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险,要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款,对此情形未作约定,导致双方产生纠纷。

      对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。

      三、合同中未约定居间方的权利义务。[page]
      有的格式合同中未载明居间方名称,也没有居间方签章,但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称,对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷,难以追究中介方的责任。

      对此,买、卖及中介三方必须签订居间合同,加强对房产中介的监管,明确其负有对合同主要条款释明的义务,并就重要及特殊约定事项作出特别提示,约束和规范房产中介的行为。

     

     
  •   核心内容:与房地产一级市场相比较,二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大,正因为如此,买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,方能较好减少漏洞与风险,从而最大限度地维护自己的权益。

      依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:

      一、当事人的名称或姓名、住所

      这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

      二、标的

      本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

      三、价款

      这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

      四、履行期限、地点、方式

      这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

      五、违约责任

      这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。[page]
      六、解决争议的方式

      这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

      七、合同生效条款

      双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

      八、合同中止、终止或解除条款

      按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

      九、合同的变更与转让

      在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

      十、附件

      在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。


     
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