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2018期房转让协议有效吗

2018期房转让协议有效吗

发布时间 :2018-09-15 16:48浏览量 : 694
期房的权益转让是指预售商品房(期房)的预购人将其所预购的商品房的期权,转让给受让人的法律行为。这是目前二手房买卖中出现的一种新的交易模式,所以基于双方协商一致,公平公正,满足合同签订法律规定的期房转让协议是有效的。
  •   预售商品房转让的效力

      众所周知,最近几年,我国房地产市场迅猛发展,房价由理性发展到非理性地上涨,尽管国家也接二连三出台宏观调控政策,但房价还是一浪接一浪推高至一般工薪阶层无法承受的高位。这里不可否认很大程度上是大量炒作者“炒楼花”——即将预售商品房进行转让的“杰作”。随之而来的是大量有关预售商品房转让纠纷的出现,而我国现在的法律对预售商品房转让问题并没有作出明确规定。作为法律者作者,笔者从下列几个方面提出本人的看法与大家共同探讨。

      一、预售商品房转让的法律性质。

      预售商品房转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。注意预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理。由于转让的标的物尚未竣工验收,预购方没有实际取得该预售商品房产权,根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。所以预购方并没有取得该预售商品房的物权,即所有权,预购方支付了预购款只取得对该预售商品房享有的债权,是对该预售商品房所有权的期待权。所以预售商品房转让的法律性质是债权债务的转让。

      二、预售商品房转让引发的争议。

      在房地产市场中,尤其是最近几年我国房地产市场非理性上涨的背景下,将预售商品房进行转让从中牟取暴利便成了多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机,也就有了"扰乱房地产市场"之嫌,从而引发预购方对预售商品房进行转让是否有效的争议。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让,可能引起很多法律纠纷,不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段,市场机制还不够完善,不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满,购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。

      三、预售商品房转让合同效力的认定。

      在法律上,我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。但国务院并未对此作出具体规定,所以笔者认为既然国家法律、行政法规没有作出禁止转让的强制性规定,就应当允许转让。理由有下面几点:

      第一、预售商品房依法可作为抵押物,就允许转让。虽然预售商品房是未竣工的、正在建设中商品房,是一个尚未完成的标的物,但国家立法基于为更好地发挥正在建造的建筑物、船舶、、航空器融通资金的能力,并考虑到在建工程、船舶、、航空器等未来财产在司法实践中已经运用,故此在《物权法》第一百八十条规定:“ 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;”允许抵押人将正在建造的建筑物如房屋或者其他地上定着物以及船舶、航空器设定抵押权。既然允许抵押,当然就允许转让,否则《物权法》岂不形同空文。

      第二、预售商品房转让合同并未违反国家法律、行政法规的强制性确定,就应当认定为有效。目前我国法律和行政法规都未对预售商品房再行转让的问题作出具体规定,只在有些地方性法规和地方规章作了些规定,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”上海市政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》,明确“自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。依最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”第九条:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”由此可见,预售商品房转让合同只要符合《民法通则》第五十五条规定的三个条件:(1)行为人具有相应的行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。并且不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的和第五十四条规定的合同可变更或可撤销的情节,合同就应当认定为有效。它不受物权能否变动,物权是否变动的影响。即使物权不能变动,作为债权合同的预售商品房转让合同仍然有效。如上述上海、深圳等地方的地方性法规和地方规章作出的规定是行政管理部门在办理房地产权属变更问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,不能因为有了一些地方上的规定而否认预售商品房转让合同的有效性。[page]

      四、预售商品房转让合同有效,但当事人不履行或由于某种原因不能履行如何处理。

      笔者也曾经代理过几宗有关预售商品房转让纠纷的案件,比如有一宗案情是这样的:张某于2006年10月1日与甲房地产公司签订了一份商品房预售合同,购买甲房地产公司一套价值20万的商品房,交房时间是2007年10月1日。2007年1月8日,张某便将该商品房以22万的价格转让给了李某,当时就交付了定金2万元及首付款。后来房价上涨,到2007年6月,该商品房已经价值32万,张某就反悔了,提出签订的转让合同无效,双方应按无效合同的规定各自返还财产或按定金罚则双倍返还定金。接到李某的委托后,我认真分析案情及国家相关的法律法规,提出了上述有关预售商品房转让合同有效的代理意见,以及最高人民法院提出审理房地产案应遵循3原则:1、有利于房地产健康发展的原则;2、依法保护合同的原则;尊重双方当事人的意思表示,只要合同约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力,能履行多少的就应履行多少;3、公平保护当事人合法利益的原则和《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。请求法院判令张某继续履行合同。最后法院采纳了我的代理意见,判令张某继续履行合同。张某服判,没有上诉。

      这个案件结案后,我仍在思考这个问题:如果在这个案件中,张某坚持悔约,是否就按张某所说的按定金罚则双倍返还定金就可以了呢?笔者认为答案是否认的。最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第171条:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。”根据《合同法》第113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损 失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以张某除返还2万元定金外,还应赔偿李某10万元的可得利益损失。

      也许有人会问,如果在合同履行过程中出现象上海、深圳那样地方政府作出的地方性规定,又该如何处理?笔者认为,如前所述,合同依然有效。若存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的和第五十四条规定的合同可变更或可撤销的情节,则根据《合同法》第五十六条至第五十九条的规定规定处理。一般双方当事人在签订合同时会在合同中约定出现不可抗力或由于国家政策的调整等原因引起变化的处理办法是双方协商同意解除合同或变更合同。有约定的当然按约定处理。没有约定或者协商不成的,根据《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”其实象上海、深圳那样地方政府作出的地方性规定合同还是可以履行的,只要转让方先取得房地产证合同即可履行。

      综上所述,由于我国预售商品房合同转让问题法律滞后,导致在审判实践中,法官的主观判断随意性很强,很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。这些问题的解决,除了要不断提高法官的法律水平外,更重要的是我国法律应顺应形势的发展,尽快立法,建议国务院尽快出台有关预售合同转让问题的行政法规,对预售商品房的转让作出明确具体的规定,以供相关人员有法可依。这样才能适应房地产市场的不断发展的需要,使我国房地产市场更加规范,法律体系更加完善,逐步规范搞活房地产市场。

     
  •   期房转让的手续

      房地产市场上期房是很多的,有些房子刚刚奠基,就开始预售了,很多买房人看中了房子的某些优点而开始买房。可是买了房子后如果不想要了,要出售该如何操作呢?

      在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一:该房屋的大产证尚未办出,该房屋尚未交房,上家已付清所有房款。

      在符合条件的情况下,进行权益转让有两种方式:一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续:将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续,且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续:将上家与发展商签订的所有预售合同借出(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证,由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。

      在实际操作中,期房交易还有以下几种操作方式

      订购单转让。这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购,然后将这些房子放在中介公司挂牌出售,将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书,约定好转让价及其他相关条件后,双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家,待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。

      办理期房的进退户手续。上家先行支付一笔首付款,与发展商签订预售合同后,将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后,由上家与发展商签订解除合同的退户同意书,并前往交易中心办理相关退户手续,然后由下家与发展商签订新的预售合同,并将新的预售合同送往交易中心备案登记,至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。

      等候产权证进行交易。即上家买下房子签订好预售合同,又将房子出售给其他人。一般来说,这种交易方式应该最简单,即上家与下家签订出售协议书,如可交房则先行交房,但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证,上家的相关资料暂留在中介公司。

     
  •   房屋转让协议书是诸多购房者尤其是二手房购买者需要接触到的法律文本之一,但是究竟房屋转让协议书范本是怎样的?其中又有哪些讲究?签订房屋转让协议注意事项有哪些呢?接下来为你解答。

      一、房屋转让协议

      本协议双方当事人:

      转让方(以下简称甲方): 工作单位:

      住址: 身份证号:

      受让方(以下简称乙方): 工作单位:

      住址: 身份证号:

      经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方,双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:

      第一条 转让房屋的基本情况转让房屋(以下简称该房屋)位于兰州市 区 路 号 单元 层 室,房屋结构为 ,建筑面积 平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施),实际使用面积 平方米。

      第二条 转让价格双方商定该房屋转让价格为(人民币) 元整,大写(人民币) .第三条 付款方式双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款 元(大写 );剩余房款 元(大写 )在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后,在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。

      第四条 房屋交付甲方应于本合同生效之日起 日内,将上述房屋的全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收,乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本合同约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

      第五条 房屋过户房屋交付乙方后,甲方应当在 时间内办理该房屋的过户手续,将该房屋的产权证办理到乙方名下,办理产权证相关费用由甲方承担。

      第六条 甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。

      甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利,本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清,如有尚未交纳或拖欠的费用,由甲方全部承担。

      第七条 违约责任。

      甲方违反本合同约定,未能在约定时间内交付上述房屋的,每逾期一日,甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时,乙方有权单方解除本合同,甲方应承担全部购房款20 %的违约金。

      乙方违反本合同约定,未能在约定时间内支付约定的购房款,每逾期一日,甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金,逾期超过三个月时,甲方有权单方解除本合同,乙方应承担全部购房款20%的违约金。

      第八条 本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议,补充协议和本合同具有同等法律效力。

      第九条 本合同在履行过程中发生争议,由双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。

      第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

      第十一条 本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。

      甲方: 乙方:

      ___年___月___日

      二、 签订房屋转让协议注意事项有哪些

         1、当事人的名称或姓名、住所。

      合同中应当明确当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方作详细清楚的介绍或调查;应写明是否是共有财产、是否是夫妻共同财产或家庭共同财产。

      2、标的。

      在房屋买卖合同中标的就是房屋。合同中应明确房屋的地点(方位、朝向、门牌号等)、面积、类型(公房或私房)设施设备结构(木制、砖制等建筑使用的材料)、质量(新旧程度、使用状况等)、格局、装修及附属设施等内容。

      3、价款。

      价款是合同中最重要的条款,它的主要内容涉及到总价款、付款方式、付款条件如何申请按揭贷款、定金、尾款等。在签订合同中,应当依据有关法律的规定,以房屋的不同类型,确定不同的定价原则,明确房屋售价是多少,每平方米建筑面积售价是多少。双方还要明确按国家规定交纳各自应当交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。

      4、履行期限、地点、方式。

      合同中应主要写明交房时间,条件,办理相关手续的过程,配合与协调问题,双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,各种税费、其他费用如何分摊,遇有价格上涨、下跌时如何处理。

      5、交付方式。

      合同中应包括出卖方交付房屋及受买方支付价款的方式。交会房屋,应明确要对房屋进行验收,并按规定办理房屋产权过户手续,交纳税金及费用,领取新的房屋产权证明等。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次性付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

      6、违约责任。

      合同中要说明哪些系违约情形,如何承担违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,在什么情况下可以免责,担保的形式,对违约金或定金的选择适用问题等等。

      7、解决争议的方式。

      合同中应约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

      8、合同生效条款。

      合同中应约定合同生效时间,生效或失效条件,当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件生效或不生效,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤消合同的条件,合同无效或被撤消后,财产如何进行返还等等。

      房地产转让必须签定书面合同。房地产转让合同应具备以下条款:合同当事人的姓名或名称、住所;房地产权属证书名称和编号;房屋坐落绘制、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权年限及取得方式;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。

     
  •   在现在的社会中,房屋转让是比较常见的,有些人因为工作原因或者是房子的原因有时候会进行房屋转让,那房屋转让流程一般是怎样的呢?房屋转让有什么注意事项呢?下面为您介绍一下房屋转让的相关知识。

      一、房屋转让流程一般是怎样的

      1.房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

      2.卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。

      3.买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。

      材料都没有问题的话,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

      材料都交给房产局的话,会有一个回执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ,一般需要十五个工作日左右。

      税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

      二、房屋转让注意事项

      1、 确认房屋产权

      不管是买卖、赠与还是继承,首先要确保的就是房屋的产权是否有问题。比如,如果房屋是共有产权的,必须要经过共有人的同意才可以出售;如果房屋已经被抵押了,那就需要先向抵押权人询问房子是否可以出售;如果房屋已经被查封,那就不能进行交易。

      2、 小心签订合同

      不论是赠与还是买卖,房屋所有权发生了转移就必须签订房屋转让合同,但是签订合同时一定要小心谨慎。规范的房屋转让合同中必须注明房屋和交易当事人的基本信息,并且一定会写明违约责任和合同的生效条款等,看清楚合同的具体内容后再签订。

      3、 明确具体流程

      房屋转让既然分为买卖、继承和赠与三种形式,那么在办理的时候就需要清楚不同形式的房屋转让是如何办理的。这三种形式的办理流程是不同的,交易的税费也会有所差异,所以一定要提前了解清楚。

      4、 避免交易无效

      在进行房产交易的时候,一定要避免出现交易无效的情况,否则就会给当事人带来损失。交易无效的情况一般有房屋已经被司法机关和行政机关依法查封、房屋被依法收回土地使用权、房屋没有依法进行权属证书的领取登记、房屋的权属具有争议等。

      三、房屋转让手续

      1、签订合同

      房地产买卖、交换、赠送或抵债的,转让当事人应当签订房地产转让合同。

      2、过户申请

      房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后,向房地产交易管理部门提出过户申请。

      3、价格申报

      双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明,向房地产交易管理机构提出申请,并如实申报转让房产的成交价格。

      4、过户申核

      房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人作出是否受理的书面答复,对不符合规定条件或手续的,作出不予过户的决定,并书面通知转让当事人。

      5、缴纳税费

      房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的规定缴纳有关税费。

      6、变更登记

      凡符合转让条件的,由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构,由其按照有关规定办理变更登记。

      7、领取权证

      办理上述手续后,由房地产管理部门核发过户单,双方当事人凭过户单办理房地产权属证书,房地产登记机构在15日完成房地产权利变更登记,制作房地产权证。

     
  •   房屋转让协议是指房屋转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时,应当签订书面转让合同。签订房屋转让协议能够保障双方的权益,那么,房屋转让合同协议书怎么写?

      转让方(以下简称甲方):

      住址: 身份证号:

      受让方(以下简称乙方):

      住址: 身份证号:

      经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方,双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:

      第一条 转让房屋的基本情况转让房屋(以下简称该房屋)位于兰州市 区 路 号 单元 层 室,房屋结构为 ,建筑面积 平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施),实际使用面积 平方米。

      第二条 转让价格双方商定该房屋转让价格为(人民币) 元整,大写(人民币)。

      第三条 付款方式双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款 元(大写 );剩余房款 元(大写 )在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后,在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。

      第四条 房屋交付甲方应于本合同生效之日起 日内,将上述房屋的全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收,乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本合同约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

      第五条 房屋过户房屋交付乙方后,甲方应当在 时间内办理该房屋的过户手续,将该房屋的产权证办理到乙方名下,办理产权证相关费用由甲方承担。

      第六条 甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。

      甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利,本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清,如有尚未交纳或拖欠的费用,由甲方全部承担。

      第七条 违约责任。

      甲方违反本合同约定,未能在约定时间内交付上述房屋的,每逾期一日,甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时,乙方有权单方解除本合同,甲方应承担全部购房款20 %的违约金。

      乙方违反本合同约定,未能在约定时间内支付约定的购房款,每逾期一日,甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金,逾期超过三个月时,甲方有权单方解除本合同,乙方应承担全部购房款20%的违约金。

      第八条 本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议,补充协议和本合同具有同等法律效力。

      第九条 本合同在履行过程中发生争议,由双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。

      第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

      第十一条 本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。

      甲方: 乙方:

      ___年___月___日

     
  •   不管是写什么协议,都要注意相关知识、格式等等必要的内容,否则可能就是无效的。毕竟法律上对协议都规定都摆在那儿,如果不遵守,自然就得不到法律的承认。下面就为大家介绍一下无产权证房屋转让协议怎么写有效

      一、无产权证房屋转让协议怎么写有效

      根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的原则上,就房屋买卖事项达成以下协议书条款:

      甲方:________________,身份证号码:________________

      乙方:________________,身份证号码:________________

      一、甲方同意出售甲方所有的位于_____________________的房产给乙方。该房屋户型为_________,建筑面积________平方米,房屋用途为住房,权属为私产,房地产权证号为____________________。未曾装修。

      二、甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币___________元整(大写:___________元整),按套计算,包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用,甲方不得再以任何形式追加。

      三、房屋交付:

      在甲乙双方在场的情况下,甲方对该房屋以下项目进行交接:

      1、甲方将上述房屋全部钥匙、水、电,费交清避免乙方在过后生活中发生不必要的麻烦。

      2、由甲方向乙方说明可以正常使用的设备的基本情况、使用方法及注意事项。

      3、对水、电、暖、煤气、电视、电话、网络线路的走线情况、接口位置及计量仪表的位置、使用方法等进行详细交接。

      乙方现场检查后,如无任何异议,视为该房屋情况符合本协议书约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。

      四、甲方须提供该房集资建房协议、购房发票原件等相关所有证明文件,出示本人_________与共有权人_________身份证并提供复印件各壹份。

      五、甲方承诺保证:甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,保证在交易时该房屋没有产权纠纷,转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍,该房屋所有权为合法取得,即权力无瑕疵。甲方保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利,否则一切后果由甲方自行承担。

      六、付款方式分为三次付清:

      首付款:乙方提交材料时将首付款_________元人民币(大写_________元人民币支付给甲方。

      余款:于____年____月____日支付甲方_________元人民币(大写_________元人民币支付给甲方。

      注:甲方应在收到最后一笔款项前交清一切因甲方产生的费用。乙方自交纳购房首付款之日起,就享有该房屋使用权、居住权。

      银行转账凭证即为交易凭据,上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使,其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用,甲方与此房屋再无任何关系,甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于首次付款当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收,乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本协议书约定,甲方完成房屋交付。

      七、由于现实原因,本小区房产暂未办理房地产权证,乙方对此情况了解且自愿购买该房,经双方协商,在政策容许的情况下,由开发商_________为职工办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料,甲方负责配合乙方提交办理内部房屋转让所需的相关资料。在为乙方办理房地产权证过程中,需缴纳的一切费用均由乙方自行承担,与甲方无关,若仍需甲方到场配合办理,甲方必须在限定时间范围内到场配合办理,不得延误。若政策不容许以乙方名义直接办理,只能暂以甲方名义办理房地产权证的情况下,房地产权证办理过程中,需缴纳的一切费用由甲方自行承担。

      八、若不能直接以乙方的名义办理房地产权证,房产所有人署名虽为甲方,但实际所有权归乙方,房产证、土地证也交由乙方留存。待房屋容许过户的第一个月内或乙方要求过户的第一时间,甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方及其共有人,过户所需购房税费由乙方承担。

      九、协议生效后,甲乙双方均不得反悔,甲方不许再行转让,不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。

      十、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效,任一方违约,需向守约方支付违约金,即:

      1、房款违约金为总房款的30%。(甲乙双方均适用)

      2、未尽事宜,甲乙双方友好协商解决。

      十二、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力,一经签字即产生法律效力。

      十三、本合同在履行中若发生争议,甲乙双方友好协商解决,协议不成,任何一方均可向房地产所在地的人民法院起诉。

      十四、本“房屋买卖协议书”永久有效。

      十五、本协议全文共四页,为四页纸正面打印。

      甲方:                                                                     乙方:

      (摁手印)                                                          (摁手印)

      身份证号:                                                          身份证号:

      联系电话:                                                             联系电话:

      地址:                                                                     地址:

      日期:                                                                     日期:

      二、房屋没有产权证的危害

      如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

      1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护。

      2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

      3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

      4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

      5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行;

      6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

      三、哪些房子没有产权证

      对于开发商而言,不能办理产权证的主要情况有:

      1、利用集体所有土地开发的项目

      2、未经立项批准或私自变更立项的项目

      3、未取得规划审批的项目

      4、私自变更规划的项目

      5、私自改变土地用途的项目

      6、土地产权存在纠纷

      7、没有销售许可证又无产权证的房屋

      8、未经验收或验收不合格的房屋

      9、土地或房屋未解除抵押的

      10、开发商未交纳相关税费的

      11、土地、房屋被有关部门司法查封

     
  •   当我们购买一所房屋之后,我们对该该房屋就有了使用权,决定权,我们可以选择将其出卖转让出去,但是当我们将房屋转让的时候,一定要签定好相关的房屋转让的合同,接下来一起学习一下正规房屋转让合同范本是怎样的?

      一、正规房屋转让合同范本

      本协议双方当事人:

      转让方(以下简称甲方):

      住址: 身份证号:

      受让方(以下简称乙方):

      住址: 身份证号:

      经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方,双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:

      第一条 转让房屋的基本情况

      转让房屋(以下简称该房屋)位于贵港市港北区中山北路15号联邦国际大厦a单元 层 室,房屋结构为 ,建筑面积 平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施),实际使用面积 平方米。

      第二条 转让价格

      双方商定该房屋转让价格为(人民币) 元整,大写(人民币) 。

      第三条 付款方式

      双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款 元(大写 );剩余房款 元(大写 )在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后,在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。

      第四条 房屋交付

      甲方应于本合同生效之日起 日内,将上述房屋的全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收,乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本合同约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

      第五条 房屋过户

      房屋交付乙方后,甲方应当在 时间内办理该房屋的过户手续,将该房屋的产权证办理到乙方名下,办理产权证相关费用由甲方承担。

      第六条 甲方的承诺保证

      甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。

      甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利,本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清,如有尚未交纳或拖欠的费用,由甲方全部承担。

      第七条 违约责任。

      甲方违反本合同约定,未能在约定时间内交付上述房屋的,每逾期一日,甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时,乙方有权单方解除本合同,甲方应承担全部购房款20 %的违约金。

      乙方违反本合同约定,未能在约定时间内支付约定的购房款,每逾期一日,甲方按应付购房款的万分之二计

      核心提示: 转让房屋协议书(房屋转让合同)的制作,转让房屋协议书(房屋转让合同)的内容,转让房屋协议书(房屋转让合同)签订须知,转让房屋协议书(房屋转让合同)违约责任

      算滞纳金,逾期超过三个月时,甲方有权单方解除本合同,乙方应承担全部购房款20%的违约金。

      第八条 本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议,补充协议和本合同具有同等法律效力。

      第九条 本合同在履行过程中发生争议,由双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由贵港仲裁委员会仲裁。

      第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

      第十一条 本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。

      甲方:

      乙方:

      ___年___月___日   ___年___月___日

      签约地点:

      二、注意事项

      1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);

      2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);

      3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁);

      4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等);

      5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);

      6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等,无法办理过户);

     
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