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合同法典型案例分析

合同法典型案例分析

发布时间 :2018-08-29 13:53浏览量 : 1787
合同里面的内容是非常全面的,许多都涉及了法律有关,如果其中的条款违反了合同法规,那么这合同就是无效的,在履行合同的时候就会发生纠纷。所以,了解合同法规是非常有必要的。为了避免发生合同法纠纷,下面用一些典型的案例让大家更好的认识合同法。
  •   核心内容:通过具体案例分析有关表见代理的相关问题。《合同法》第四十九条规定,行为人没有代权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理的,该代理行为。

      具体案情

      某木材器具厂(以下简称木材厂)与某家俱城多次有业务往来。在1999年3月两方第一次签合同时,木材厂经理对家俱城说,以后业务均由该厂业务员姚某代理。之后,木材厂每次与家俱城签订业务合同,都是由其业务员姚某办理,并带有介绍信、加盖公章的空白、授权委托书。

      2004年2月前,姚某又与家俱城签订了加工家俱合同,总价款12万元,40日内交货,预付款4万元。当天家俱城将4万元预付款汇入姚某提供的银行帐户里。由于与姚某是老关系,家俱城这次没有要求姚某出示厂方介绍信及授权委托书,只是在姚某拿的加盖木材厂公章的空白合同书中与姚某签订合同并签名盖章。

      两个月过后,家俱城不见木材厂发货,便到木材厂询问,得知姚某早在2003年12月就离开了木材厂。家俱城让木材厂继续履行合同,遭到拒绝。5月份诉于法院。

      法律评析

      本案的焦点在于姚某是否构成表见代理。一种意见认为姚某无代理权,行为后果应由其本人承担。由于家俱城没有在法律规定的时间内催告木材厂追认,也没有申请撤销,故应驳回其诉讼请求。另一种意见认为,姚某的行为构成表见代理。木材厂应当承担履行合同的义务。

      笔者同意第二种意见。

      所谓表见代理是指对于无权代理人以被代理人名义所实施的民事行为,善意的第三人有理由确信该行为人有代理权,因而可使被告代理人承担有权代理法律后果的一种行为。这里所说的“无权代理”一般包括没有代理权、超越代理权或者代理权终止等情形。

      我国第四十九条对此有规定:“行为人没有代权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理的,该代理行为有效。”据此可以看出,表见代理的基本要件是:

      1、行为人以被代理人名义与相对人签订合同。

      2、相对人与行为人之间订立合同应当符合和有效的要件要求。

      3、客观上须有足以使相对人相信行为人具有代理权的情形。

      4、相对人必须是善意的,且无过失。

      表见代理如何认定,关键之处在于对第3个要件的理解,即如何确定相对人有充分的理由认为代理人具有代理权。相对人的理由是相对人在主观上的感受,通过某些事实,经过判断,足以认为行为人是有代理权的人。但是,这种相对人的主观判断的确定标准,并不是主观标准,而是客观标准,即判断相对人的相信,并不按照其主观的感受为标准,而是按照通常人的感受标准掌握。

      本案如单纯从家俱城角度来说,其在与姚某签订合同中,没有让姚某出示厂方介绍信和授权委托书,其主观上有一定过失。但从客观事实分析,木材厂与家俱城长期有业务往来,每次都是业务员姚某与家俱城签订合同,并且木材厂在与家俱城第一次签订合同时曾明确说过,以后该厂与家俱城的业务均由姚某办理,从通常人(包括家俱厂)的角度可以认为,以后如无特别说明或,姚某可以代理木材厂与家俱城从事商务行为。

      在2004年2月签订合同中,家俱城虽未让姚某出具授权委托书及介绍信,但在签合同中仍是由姚某提供了加盖木材厂公章的空白合同书,且姚某离厂后木材厂未及时通知到家俱城,因此家俱城虽然也存在过失,但从通常的角度看,这种微小的过失不妨碍其仍有充分的理由确信姚某仍为木材厂的代理人。因此,姚某的行为构成表见代理,应按合同法第四十九条之规定,由木材厂承担姚某的行为后果,履行与家俱城的加工合同。

      延伸阅读:

      表见代理合同相关法律

      《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

      第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。

     
  • 签阴阳合同以为捡到便宜

      小黄是东北人,2006年,他变卖了老家的房产,和家人一起来到南方。一心想有所发展的他,决心在深圳搞餐饮。机缘巧合,小黄最终看中了宝安区福永街道政丰南路的一块商铺。2006年11月,他开始和商铺所有者某置业公司接洽,商谈租赁商铺开办东北餐馆一事。

      在小黄的印象当中,当时有关租赁合约的谈判非常顺利,在约定签约的当天,对方又提出了一个所谓的优厚条件。据小黄介绍,置业公司提出要和他签阴阳合同,并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处,对方表示,这可以规避掉上缴的一部分费用,至于节省下来的“成本”,也可以使得小黄从中受用。经过了一番思想斗争,小黄答应了对方所提出的签阴阳合同的事,而置业公司方面也将之前敲定的价格又相应下调了一些。

      2006年12月,小黄和该置业公司签署了房屋租赁合同书。最终,在送去备案的那份“阳合同”中,涉及到1、2两层的租赁总面积为178.6平米,每月租金为11232元,而在他与对方实际履行的“阴合同”中,1、2两层租赁面积为399.11平米,租金为15601.55元。按照规定,合同的期限为6年,该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日,在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3.3万多元之后,小黄得以顺利进场,至此,他的东北餐馆也迈出了第一步。

      2007年2月,餐馆顺利开张。开门营业的当日,小黄欣喜异常,但当时,他似乎并没有料及餐馆往后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火,到后来的惨淡经营,小黄的餐馆只用了很短的时间,便画出了一幅高开低走的曲线图。后期,餐馆几乎是入不敷出,连续多月的亏损,终于让小黄无力再将生意维系下去。

      实际面积比合同缩水近一半

      由于当初签订的租期是6年,小黄单方面提出中止合同关系属于违约行为,他将无法拿回所垫付的3万多元押金,但在转租未果的情况下,他只能接受这样的结果。期间,租金、管理费、人工、加上饭店前期的投入,小黄投入的资金就已经接近40万元。

      2008年1月,在与小黄签订了约定终止合同,并签署相关的终止说明之后,该置业公司最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会,小黄得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米,这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与置业公司所签订的“阴合同”中,总计399.11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成,而1层与2层区域虽然形状不同,但面积相差并不是太大,如将399.11的总面积一分为二,得出的结果显然与78平米相去甚远。

      为此,小黄通过各种渠道反复验证有关同一区域的两个截然不同的数字,得出的结果则让他大吃一惊。通过实地测量,涉及商铺所在区域1、2层的实际面积大约为200平米,这比当初合约上的399.11平米足足少了差不多一半。换句话说,签了阴阳合同,一心以为拿到了“低价”的小黄,实际却被多收了近一半的面积,仔细算来,多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。

      因阴阳合同起诉欺诈被驳回

      得知自己被“骗”后,小黄也多次找到置业公司交涉,但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由,未予理睬。不得已,小黄于2008年3月向宝安区人民法院提起诉讼,状告相关的置业有限公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,和提供虚假情况,存在合同欺诈行为,并借此要求返还多收部分的款项,并要求追加经济赔偿共计28万多元。

      2008年7月,宝安区人民法院驳回小黄作为原告的全部诉讼请求。法院认为原告与被告签订的《商铺租赁合同书》(“阴合同”)及《合同终止说明》是当事双方真实意愿的表现,合法有效,双方当全面履行。对原告称被告存在合同欺诈行为的意见不予采纳,对原告以面积不足为由要求返还多收房屋租金和物业管理费的诉讼请求不予支持。

      对于市面上层出不穷的阴阳合同事件,有法律界人士提出自己的看法。通常来讲,“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也可能因内容违法而无效。

     
  •    江苏建湖来沪的孙小姐,在闵行一贸易公司就业时,未得到应有的待遇,申请仲裁后获补发工资9600元,获未签订劳动合同双倍工资差额3.52万元,且贸易公司为其缴纳入职期间的上海市外来从业人员综合保险。贸易公司不服,将孙小姐诉至法庭,称无须履行仲裁所裁决的义务。近日,上海市闵行区人民法院确认贸易公司违反劳动合同法规定,作出按仲裁裁决履行的一审判决。

      孙小姐自2009年10月10日起就业于贸易公司。但是公司既未与孙小姐签订书面劳动合同,亦未为其缴纳在职期间的综合保险。为此,孙小姐于去年11月5日申请仲裁,仲裁裁决贸易公司应支付拖欠的工资9600元、支付未签订劳动合同的双倍工资差额3.52万元,并为孙小姐补缴就业期间的上海市外来从业人员综合保险。面对仲裁裁决,贸易公司不服,诉至法院,把责任全部归咎于孙小姐。

      在法庭上,贸易公司辩称孙小姐入职后,不愿签订书面劳动合同,在贸易公司多次要求其签订时,又遭其拒绝。另外,孙小姐以双方间劳动关系对外明示不利于其日后职业考试为由,要求贸易公司不为其缴纳综合保险。又,孙小姐与公司约定,以现金支付工资,不签收。其工作是做一休一,不存在加班的情况。为此,请求判令无需支付2010年8月至同年10月期间的工资9600元,无需支付2009年11月10日至2010年10月9日期间未签订劳动合同的双倍工资差额3.52万元,无需为其补缴2009年10月10日至2010年11月3日期间的上海市外来从业人员综合保险。

      孙小姐辩称,双方约定月工资固定为3200元,工资中并不包括加班工资。每天工作时间为10:30至20:30,每月休息2天。曾多次要求贸易公司签订书面劳动合同和缴纳综合保险,但均予以拖延拒绝,并不存在本人拒绝的情形。虽然贸易公司以现金形式支付工资,并不签收,但公司一直迟延支付,并未按月支付。故不同意诉请,要求按仲裁裁决履行。

      法院认为,孙小姐原系贸易公司员工,双方存在劳动关系。用人单位负有为劳动者缴纳社会保险之法定义务。现贸易公司未为孙小姐缴纳在职期间的社会保险,显属不当,应予补缴。按照规定,用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定,向劳动者及时足额支付劳动报酬。必须书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字,并保存两年以上备查。但贸易公司未能提供孙小姐工资支付情况的相应证据材料,应承担相应的法律后果。根据劳动合同法规定,用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付两倍的工资。但贸易公司未提供足具证明力的证据证明双方劳动关系存续期间,曾与孙小姐签订书面劳动合同,亦未提供证据证明孙小姐拒绝签订书面劳动合同,因此贸易公司不同意支付由此造成的两倍工资,亦不予支持。

     
  • 面对金融危机,一些地方提出困难企业可暂缓“工资集体协商”,那南京也会采取这样的措施吗?记者昨天从南京市劳动和社会保障局获悉,南京从来没有提出要停止企业工资集体协商,相反,当前正是建立集体协商的有利时机。昨天,新版的《南京市企业工资集体合同》文本向社会公布,除了将工资跟着CPI涨写进合同外,还特别强调了一线职工的工资增减幅度。据统计,在南京,集体合同覆盖企业数和职工数分别达到1.8万家和100多万人。

      合同里有“涨薪”有“降薪”

      “我们公司推行工资集体协商已经有五年了,根据上一年度的生产和经济效益实际情况,职工工资连续涨了三年,每次都能加个百把块,到2007年底,职工平均月工资达到1400元左右。不过,从去年10月份以后,受金融危机影响,公司受到了冲击,今年1-2月份因没有订单公司还一度停产。”南京一家铜业有限公司的工会主席韩军说,公司不主张通过裁员来解决困难,而是采取了一些特殊政策,比如今年工资暂停增长,维持2007年的水平。

      “过去大家理解工资集体协商就是要‘涨工资’,但实际上,工资协商可以是加工资,也可以是减工资。”劳动部门有关负责人告诉记者,在经济情况好、企业利润多的条件下,工资集体协商主要围绕增加工资的问题,而在目前金融风暴情况下,集体协商也是企业与员工携手共渡难关的途径。过去,工资集体合同中一直是强调工资增长或者是增长幅度不低于多少,而新版的合同,则写明了增减,比如“协商确定本年度工资总额不低于多少,职工平均工资不低于多少,比上年增(减)幅多少”。该负责人表示,从企业方面来讲,如果是单方面地降低薪水,必然会引起职工的不满,而通过和职工进行协商,可以减少矛盾冲突,更有利于双方的理解。其实,从劳动者的角度看,职工情愿每月少拿一点工资,也不愿意拿一笔补偿金而失业,工资协商成了双方共渡难关的制度保障。

      “讨价还价”有了充足空间

      昨天,当记者第一眼看到这份合同时,第一感觉就是随处可见空白栏。“这些空白都是等着双方去填的。过去的集体合同,大多约定单位的最低工资就是当地政府发布的最低工资标准,这等于没有协商。现在的格式文本规定了本年度工资下限。”该负责人介绍说,除了最低工资标准多少由单位与职工协商决定外,还单列出双方需要协商的其他内容等补充条款,这是充分尊重单位和职工双方意愿,尽可能给劳资双方“讨价还价”留下充足空间,至于协商的内容,不只是简单地商谈工资总额的增减,还可就公积金与保险金的调整、培训、休假等福利待遇等问题展开协商。总之,工资集体协商的核心就是应该建立平等协商的长效机制,不是劳资双方临时来谈问题,而是一个长期的、动态的沟通协调制度。

      突出一线职工工资增减幅度

      职工平均工资涨了,不代表一线职工就能得到实惠,有的地方领导与普通职工收入差距达到10倍以上。为了解决一线职工工资偏低、增长缓慢的情况,新版的集体合同中特别提到普通职工平均工资比上年增(减)幅情况。

      南京市总工会有关负责人表示,今后国有、集体企业职工工资应与经营者年薪挂钩。职工平均工资不增长,企业负责人工资亦不能增长。一线职工年度工资增长幅度不得低于本企业平均工资增长幅度。

      记者了解到,今后,劳动保障行政部门还将适时发布工资调整机制、女职工权益保护等专项集体合同的格式文本。

     
  •       刘德福(化名)看中了南岗区的一个商服,但是由于价钱太高没有谈妥,于是他找来朋友张志军(化名),因为老友张志军在市里有人,可以便宜一点买下来,事情办得很顺利,几天就达成协议。二人经过商议最后决定刘德福出资70万元,张志军出资25万元,并且双方共同管理,年底分红。
          转眼间半年过去了,也要到年底,生意是相当的红火,每个人分得的利润也是很可观的。但是由于双方在管理上意见不统一,而且裂痕越来越大,在一次饭局上,话不投机双方开始动起手来,当日刘德福把张志军开除了,而且年底也没有给张志军分红。刘德福经过四年的上访和告状也最终也没有得到解决。
           原因究竟在哪呢?主要还是出在合同这,在刘德福和张志军开始合伙做生意时,张志军在刘德福那得到的只是口头的承诺,并没有什么所谓的合同。因为好面子,在工商部门也只是以刘德福的名义注册的个体工商户,并不是合资经营,张志军的年底分红也无法律保障。近四年的奔波,使张志军的妻子精神受到极大的折磨,2005年在病床上一躺就是9个月。
    闻明律师:合资经营可以得到年底分红,但是体工商户经营刘德福只能得到工资和本金;刘德福想要追回自己的利益,必须找到有力的证据证明双方是合资。

     
  •       物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业管理,是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托,根据物业
           管理服务合同,对物业进行维护、修缮、管理,对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
      随着住宅管理的专业化与规范化,物业管理正逐渐成为一个新兴的朝阳产业。物业管理服务的水准直接影响着住宅小区的环境、安全、及配套,甚至间接影响到楼盘的品位与质量。但由于目前物管行业刚刚起步,无论是在理论上还是实际操作中都出于探索阶段,在一定程度上造成物管双方的矛盾。
      俗话说,无规矩不成方圆,民事责任是按照法律规定,民事主体违反民事义务时所必须承担的法律责任。在物管合同中进一步明确物管责任,对于物管合同关系的进一步规范与成熟,具有积极的意义。
      下面笔者将从物管合同的性质、主体、民事责任几方面,分别对物管合同责任做出阐述,以期有益于在司法实践中对于物管案件的正确认识。
      一、物业管理合同性质
      对于物业管理合同在我国合同法中尚未有规定,目前只能将其称为无名合同。实践中有很多人认为物业管理合同是委托合同,我们在物管案件的审理中,对物管合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物管公司受业主委员会委托”。
      但就物业管理服务义务的内容来看,物业管理公司所提供的大部分物管义务不需要对业主言听计从,他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务,达到一个大致的标准即可,而这个目标的实现则是由物管公司自行独立地完成的。如果认定将物管合同的性质认定为委托合同,按照委托合同的性质,委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果,归属于委托人,因此委托合同由委托人承担责任。这样的结果就导致业主可能要为物管公司的物管行为承担民事责任,这显然是违背物管服务的目的的。从合同目的进行解释,就可以确定物管合同的性质并不是委托合同,至少不是单纯的委托合同。
      笔者认为,在物管公司所提供的服务内容中,不仅有对全体业主的公共物业的管理,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的购买、更换,对物管用房的妥善利用等等。因而物管义务中所涉及的性质比较复杂,混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
      在物管活动中涉及的物管义务的种类多、范围广,使得对各种责任一一明确变得较为困难,这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任的承担。因而在对物管案件的审理中,认识到物管合同性质的复杂性非常有必要。只有明确认识物管合同的特殊性,并有针对性地对所涉及的部分合同性质做出认定,才能够正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。
      二、物管合同的责任主体
      在物业管理法律关系中,有业主、业主委员会、物业建设单位和物业管理公司等民事主体。在房屋出售前,物业建设单位依法应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。而业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的,执行业主大会决议的机构。业主大会在业主入住达到一定比例时,由房产行政管理部门召集。
      在物业管理法律关系中,物业管理合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的,然而物业管理合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人,物管合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业管理公司。对于与物管公司签订物管合同的业主委员会或建设单位,笔者认为其法律地位比较类同于代表人,他们签约的后果最终归结为全体业主,与签约方并无关系。对于业主不履行合同义务的,违约责任人为业主本人,而非业主委员会或建设单位。
      明确了物管合同的当事人,就可以对于物业管理合同纠纷的诉讼主体有了正确的认识。司法实践中出现过由业主委员会作为原告对物管公司提起诉讼的案例,说明我们目前对于物管合同主体的认识尚不明确。2003年杭州市中山花园业主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提起诉讼,法院经审查后认为,因业主委员会不是独立的自然人或法人,本身并不具备承担民事责任的组织机构或财产,不具备当事人的民事权利能力,因而不属于民诉法所规定的“其他组织”,不享有民事主体资格,该业主委员会的起诉因而被裁定驳回。由该案例可以看出,业主委员会不仅不是物管合同的当事人,从其性质上分析,它也不符合诉讼主体的要求。
      那么要追究物管公司的责任,应如何确定诉讼主体呢?笔者认为应以公共利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提起诉讼的,其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”,因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到,物管服务的性质特殊,由于每个业主对于公共物管服务标准的期待值不尽一致,将对公共物管事务的诉权归于全体业主,也可以尽量使物管服务标准符合公众标准,而避免公众服务的个人意志化,使得物管公司在公共物管服务上的无可是从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是必要与有益的。
      鉴于全体业主人数众多,在由小区全体业主所提起的诉讼中,可以选派诉讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后,也可以作为代表人参加诉讼。但如该业主委员会必须提交相关的文件证明其资格,否则其起诉就会被驳回。[3]
      当然,如果物管公司在物管服务过程中,违背了对业主个人的义务,侵害了业主个人的利益,如车辆保管义务、安全保障义务等,那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体的服务,被侵害的利益是全体业主的还是个体业主的。
      此外,笔者认为目前在业主对于公共物管服务的维权渠道上尚存在困惑:业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开,使“下情上达”,需要怎样的方式才能够启动维权程序,对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通该程序并使之具有实效,对于保障业主权利、监督物管活动非常重要。
      三、物管责任的确定
      合同法第一百二十二条规定,“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于因物业管理而产生的民事责任,当事人同样可以在违约与侵权中自行选择责任的追究。
      1、违约责任
      物业管理中的违约责任,可以来自双方当事人在合同中的约定,没有约定的则应按照实际损失确定违约责任。物管合同主要是一方提供劳务服务,另一方支付物管费用的合同,实践中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物管费用的违约责任约定比较明确,而对于物管公司未全面、妥善提供物管服务的违约责任的约定则较不明确。以杭州为例,虽然目前并未象商品房预售合同一样要求对物管制定统一的格式合同,但实际中当事人双方对于的物管合同内容的约定几乎都取材于《杭州市物业管理条例》。对于物管公司的违约责任,很多合同照搬了《杭州市物业管理条例》第五十四条第三款的规定,即“对物业管理企业违反本条例的行为,业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的,业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的,物业管理部门可以降低其物业管理资质等级。”。这样的约定,使一些物管公司据此认为合同双方对于违约责任已做出选择,即使物管公司存在违约行为,其所要承担的违约责任也仅限于限期整改、终止合同和接受管理部门处罚,而毋需承担其他责任。
      笔者认为,上述关于限期整改、终止合同的约定并不能涵盖物管公司全部的违约责任,在这里对不解除物管合同的违约责任合同双方是未做出约定的。对不解除合同的违约责任仍应按照双方当事人无约定的来处理,而不能以此排斥业主对于物管公司其他违约责任的追究。至于上述关于由物业管理部门进行处罚的约定更属于行政责任的范畴,与违约责任无关,更不能以此免除违约责任。
      若物管公司虽然服务欠当,但业主认为尚不必解除合同或者解除合同后业主仍存在其他损失的,应明确业主仍有权追究物管公司的其他违约责任。若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到规定标准,致使业主拒绝交费的,应认定物业管理公司违约在先,业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,可根据物业管理公司提供服务的质量状况,按质定价,适当减少业主的应交物管费用,以体现对物管公司违约责任的追究。对于物管公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求则不应支持。
      2、侵权责任
      违约责任是无过错责任,而侵权责任则大部分为过错责任。在物管案件中,并不是业主所有的损失,物管公司都需要无条件承担责任的。在物管活动而引起的纠纷中,不分清责任类型,势必将无谓地加重物管公司的责任,从而遏制物管工作的生存空间,造成不良后果。
      目前在人民法院所审理的业主对物管公司所提出的案件中,有很大一部分是因业主认为物管公司提供的物业安全服务有瑕疵,导致其人身、财产受损而提出的。物业安全服务主要有以下两种情况:一业主住宅被盗、被抢;二存放在停车场的车辆被盗、被损。因为侵权人无从查找,业主则依据物管合同的约定转而认为物管公司存在物管安全方面的服务瑕疵,故而要求物管公司承担责任。笔者认为,对该类责任的性质应确定为过错责任,而不能认定为无过错责任。业主只有证明物管公司物管安全方面的服务存在瑕疵,而该瑕疵对于业主人身、财产的损失具有直接关系的,责任的构成要件才得以成立,其请求才能够被支持。
      在笔者的司法实践中,近年来接触到两个案件较有代表性。
      案例一、某小区业主在写字楼内遭遇持刀歹徒抢劫,经该业主防卫,歹徒反被刺死,但该业主也身受重伤。该业主对该写字楼的物管公司提起诉讼,请求其对该事件中该业主所遭受的人身、财产损失进行赔偿。但在案件的审理中,物管公司提供证据证明,公司对该物业有完备的人员出入登记审查制度,所实施的安全服务并无瑕疵。
      案例二、某小区业主在家中发生窃案后,认为物管公司在接受委托管理后,未妥善承担安全防范的职责,对该小区存在缺陷的监控系统不进行维修,导致窃案结果的发生,诉请判令物管公司赔偿由此给原告造成的损失。
      对于上述两个案例,因为案件一的业主不能证明物管公司在安全管理上存在瑕疵,其诉请被判令驳回;案例二中的物管公司则被证明该小区监控系统破损,安全管理上存在瑕疵而被判令赔偿业主损失1000元。上述两个案件宣判后,当事人双方均服判息诉,未再提起上诉。
      3、物管纠纷中的举证责任
      对于物管纠纷中的举证责任,法律并无专门做出规定,一般是依据民诉法关于“谁主张,谁举证”的规定。但物管合同相对其他案件具有其特殊性。对于物管公司所履行的物管义务有无承担或义务履行有否到位,往往要经过一段时间才能够反映出来,对于业主来说,要证明物管公司有无全面、妥善地履行物管服务,对于业主而言在举证上存在困难。此外因为相关的物管资料通常是由物管公司进行保管的,业主要证明物管公司的服务存在瑕疵也的确存在困难,这在很大程度上造成业主权益无法得以有效保障。
      因此,笔者建议应在物管活动中健全对物管服务的评价程序,由业主轮流与物管公司共同组成评价组织,对于物管服务的质量做出评价。这样,不仅有利于业主对于物管的监督,亦有利于业主在维权时对证据的提出。而在目前该评价机制尚不能得以实现的情况下,笔者认为,法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行分配,以有助于对物管公司是否存在过错、是否存在违约行为的判断,从而能够正确对责任做出认定。
      目前物业管理案件对于人民法院而言还属于新类型案件中,尽快探索法律的正确适用,以法律规范的形式规范物业管理行为,从而保护业主、物业管理公司合法权益,促进物业管理健康发展,对于立足于司法实践前沿的法官而言是一个紧迫的研究课题。以上拙见,希望能够抛砖引玉,从而促进对该类案件的正确认识。 
  •   核心提示: 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,违反法律、行政法规的强制性规定必须是强行性规定中的效力性规定,才能导致合同的无效或者不成立。没有法律法规规定的合同无效的情形的,应根据合同内容本身是否符合当事人合意以及所涉利益的平衡关系来确定其法律效力。

      【要点提示】根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,违反法律、行政法规的强制性规定必须是强行性规定中的效力性规定,才能导致合同的无效或者不成立。没有法律法规规定的合同无效的情形的,应根据合同内容本身是否符合当事人合意以及所涉利益的平衡关系来确定其法律效力。

      【案号】一审:(2009)儋民初字第1号二审:(2009)海南一中民二终字第218号再审:(2010)海南一中民再终字第2号。

      【案情】原审上诉人(一审被告、反诉原告):儋州驰腾汽车自驾租赁有限公司。(以下简称驰腾公司)

      原审被上诉人(一审原告、反诉被告):赖剑辉2008年3月17日,赖剑辉与驰腾公司签订了《车辆管理合同》,合同约定:一、乙方自愿将车牌号为琼C26896的汽车挂在甲方经营,实际车辆产权为乙方所有。二、参营条件,规定车辆出租经营期间由甲方统一办理商业保险(全保),保险费用由乙方承担。三、参营车辆经营期限,自2008年3月17日起至2009年3月17日止。四、参营车辆结算,规定车辆在出租经营期间的一切成本费用(保险、交通规费、税费)等均由乙方承担。五、甲方权利义务,办理车辆营运牌证报批手续和补办牌证工作,费用由乙方承担;统一办理车辆公路基金、营运税、保险,费用由乙方承担;统一办理参营车辆发生的交通事故,每月向乙方通报车辆状况;参营车辆出租违章、违规及损坏造成损失(罚款),甲方负责索赔。六、乙方权利义务,卫星监控设备及装费由乙方承担;乙方自接业务,需签订甲方提供的租赁合同;车辆挂靠期间,乙方必须在甲方的定点厂进行车辆保养与维修。八、分成标准,每月管理费,根据乙方实际收入来确定,租赁收入(税后收入)按日租/长租价20%:80%分成,甲方提取20%,乙方提取80%。九、其他,参营车辆因交通事故影响营运的,按租赁合同条款和保险赔偿条款计算执行。合同签订后,该车由被告作为参营车辆经营租赁。另查明,原告与被告签订《车辆管理合同》时,被告提供《汽车租赁合同书》作为附合同予以参考执行,该合同第七条第5款②项规定,租赁期间承租车辆发-生事故,车辆受损,承租方应当向出租方支付保险公司免赔额,车辆加速折旧费(相当于本次事故车辆总损失的30%),并按车辆维修停驶期间租金收入的50%赔偿停驶损失。琼C26896发生交通事故后,于2008年4月20日进入被告定点厂儋州那大凯悦汽车修理厂进行维修,2008年7月20日出厂,维修时间90天,车辆损坏维修费为29330元。2008年11月13日,赖剑辉向法院提起诉讼,要求驰腾公司根据合同约定赔偿车辆加速折旧费29330元×30%即8799.3元,停驶期间租金收入的50%损失90天×50%×300元/天即13500元,两项合计22299.30元,并解除与驰腾公司签订的《车辆管理合同》。驰腾公司认为琼C26896汽车已经维修好了,但赖剑辉未将车辆交给其公司管理经营出租,已经违约,故反诉要求赖剑辉赔偿其公司经济损失4440元。

      【审判】一审法院审理认为,赖剑辉与驰腾公司签订的《车辆管理合同》是双方的真实意思表示,该合同内容并不违反法律法规的强制性规定,应依法认定有效。另根据驰腾公司提供的格式《汽车租赁合同书》和该租赁车辆日租金收入为每天300元的账单记录。该车辆维修停驶期间共90天,其租金收入的50%损失应为:90天×50%×300元/天×80%即10800元,加上车辆加速折旧费29330元×30%即8799.3元,总计19599.3元。车辆维修出厂后,由于被告未按双方签订的合同约定履行赔偿义务,已经违约,其反诉请求判令原告赔偿违约金4440元,证据不足,理由不充分,不予支持。故判决∶一、解除赖剑辉与驰腾公司于2008年3月17日签订的《车辆管理合同》。二、驰腾公司应于本判决生效之日起十日内赔偿赖剑辉车辆因事故造成车辆加速折旧费8799.30元,车辆停驶期间租金收入损失10800元,两项合计19599.30元。三、驳回驰腾公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后,驰腾公司不服,提出上诉。

      二审法院审理认为,赖剑辉的琼C26896号小轿车未办理道路运输经营许可证和营运证等手续,依据《中华人民共和国道路运输条例》第64条,建设部、公安部《城市出租汽车管理办法》第3条,海南省交通厅、公安厅琼交公路[2009]82号《海南省打击“黑车”等非法从事客运经营专项治理行动工作方案》第3条第2项之规定,赖剑辉与驰骋公司签订的《车辆管理合同》违反法规的强制性规定,扰乱了正常的道路运输市场秩序,属无效合同。一审判决认定事实不清,适用法律错误。遂判决撤销一审判决并驳回赖剑辉的诉讼请求,已发生法律效力。2009年10月30日,经该院审判委员会讨论决定再审本案。

      再审法院审理认为,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。” 根据《中华人民共和国道路运输条例》规定,道路运输经营许可证是颁发给从事道路运输的个体运输户、企业或其他组织。二审认定赖剑辉的用于租赁的车辆未取得道路运输经营许可证是不正确的。赖剑辉与驰腾公司签订的《车辆管理合同》约定“办理参营车辆营运牌证报批手续和补办牌证由驰腾公司承担,费用由赖剑辉承担”。驰腾公司没有将琼C26896号小轿车办理营运证,是对合同义务的不作为,但该合同内容的本身并不违反法律和行政法规的强制性规定,且双方签订合同时完全出于自愿,应依法认定该合同有效。二审将当事人对合同义务的不作为理解为合同内容本身违法,不符合当事人的合意,导致适用的法律违反“符合当事人合意”的法律适用规则。《中华人民共和国道路运输条例》笫六十四条以及建设部、公安部《城市出租汽车管理办法》第3条,海南省交通厅、公安厅琼交公路[2009]82号《海南省打击“黑车”等非法从事客运经营专项治理行动工作方案》第3条第2项的规定,是道路运输管理机关行使行政处罚权的法律依据,不是人民法院认定合同效力的条款。二审以此作为认定《车辆管理合同》无效的依据,属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》 第八条第一款“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”赖剑辉与驰腾公司签订的《车辆管理合同》为有效合同,并且已经实际履行,双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。但该租赁车辆发生事故维修出厂后,驰腾公司并没有按合同约定履行赔偿义务,致使《车辆管理合同》无法继续履行,已违约在先,赖剑辉要求解除合同,应予以支持。而驰腾公司反诉请求判令赖剑辉赔偿违约金4440元的证据不足,理由不充分,应予驳回。并依照上述法律规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第二项的规定,判决撤销二审判决,维持一审判决。[page]

      【评析】本案是一起因车辆租赁合同而产生的民事纠纷。在对汽车辆租赁合同的效力认定上存在着两种截然不同的观点。第一种观点认为,赖剑辉的琼C26896号小轿车未办理道路运输经营许可证和营运证等手续,违反行政法规的强制性规定,扰乱了正常的道路运输市场秩序,双方当事人签订的合同属无效合同。第二种观点认为,合同内容的本身并不违反法律和行政法规的强制性规定,且双方签订合同时完全出于自愿,应依法认定该合同有效。笔者同意第二种观点,并试就本案合同的效力认定及法律的适用方面做如下浅析:

      一、汽车租赁行为不具备道路运输营运性质,对其法律关系的调整不能适用《中华人民共和国道路运输条例》的规定。

      汽车作为一种特殊的动产,其租赁不同于其他一般的财产租赁。虽然在许多情况下汽车租赁常常被视同客运出租车,在性质上被当作营运车辆,并以是否办理道路运输经营许可证和营运证来界定汽车租赁合同的效力。但笔者认为对合同的效力应根据相关的法律规定、合同的内容及双方业务往来的具体情形、所涉利益的平衡关系等进行综合认定。《中华人民共和国道路运输条例》(以下简称《道路运输条例》)第二条规定:“道路运输经营包括道路旅客运输经营和道路货物运输经营;道路运输相关业务包括站(场)经营、机动车维修经营、机动车驾驶员培训。”该条例没有将汽车租赁业纳入道路运输管理的范畴。《道路运输条例》第十条第二款规定:“……(道路运输管理机构对申请从事客运经营)予以许可的,向申请人颁发道路运输经营许可证,并向申请人投入运输的车辆要配发车辆营运证。”可见,道路运输经营许可证是颁发给从事道路运输的个体运输户、企业或其他组织,是车辆从事道路运输经营必备的前置条件。而汽车租赁仅是将车辆作为一件设备、一种出行工具来租赁使用,并且不随车配备驾驶员,不提供旅客营运服务,所以不具备《道路运输条例》规定的营运(即客运或货运)的性质,不构成道路运输经营。本案赖剑辉将拥有产权的琼C26896号小轿车交给具有汽车租赁业务资质的驰腾汽车自驾租赁有限公司出租给第三人,并收取租金。根据双方的业务往来关系,赖剑辉与驰腾公司之间并不具备委托代理的特征,而是形成了车辆租赁法律关系。该车辆行驶证上的使用性质(非营运)没有变更是驰腾公司未按合同约定办理报批和补办牌证手续所致,但是否变更车辆行驶性质,并不影响车辆租赁合同的成立和效力,而驰腾公司未尽合同义务的行为也不能导致合同的无效。

      二、违反法律、行政法规的强制性规定必须是强行性规定中的效力性规定,才能导致合同无效或不成立。

      《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。所谓效力性规范,即指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《道路运输条例》第64条规定:“违反本条例的规定,未取得道路运输经营许可,擅自从事道路运输经营的,由县级以上道路运输管理机构责令停止经营;有违法所得的,没收违法所得,处违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足2万元的,处3万元以上10万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”该条款属于行政法规中的管理性强制性规定,是道路运输管理机关行使行政处罚权的法律依据,不是行政法规强制性规定中的效力性规定。因此,不能作为人民法院认定合同无效的条款。

      最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可见,只有违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,才能导致合同的无效。建设部、公安部《城市出租汽车管理办法》、海南省交通厅、公安厅琼交公路[2009]82号《海南省打击“黑车”等非法从事客运经营专项治理行动工作方案》属于部门和地方性规章,也不能作为判定合同无效的法律依据。由此可见,本案双方当事人之间签订的合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形,所以并不构成合同的无效。

      三、合同的本质是双方当事人的合意。

      意思自治原则是我国合同法所确立的最重要原则之一。合同是公民意思自治形成的民事行为,是双方当事人协商一致,形成合意的结果。本案赖剑辉与驰骋公司签订的《车辆管理合同》,是经过要约、承诺和协商一致的结果,是双方的真实意思表示,并已实际履行。因不存在《合同法》规定的合同无效的任何情形,应认定为该合同为有效合同。

      随着人们出行需求的上升,汽车租赁业也在迅猛地发展,由汽车租赁合同引起的纠纷也呈递增趋势。汽车租赁虽然也是一种财产性租赁,但因它使用性能的特殊性又不同于民事的一般租赁。由于目前对汽车租赁方面还没有明确的法律规定,而现有的一些与汽车租赁相关的规定又不足以调整汽车租赁的法律关系。因此,笔者认为,在法律未作调整之前,对汽车租赁合同纠纷的处理主要是适用《合同法》的归责原则。《合同法》的根本精神在于鼓励交易、促进市场经济的发展,如无法律、法规规定的合同无效的情形的,应当在私法领域充分尊重当事人的意思自治和维护当事人双方的权益。本案再审对汽车租赁合同效力的认定是正确的,也是值得借鉴的。

     
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