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二手房交易增值税是什么

二手房交易增值税是什么

发布时间 :2018-08-28 09:02浏览量 : 459
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。二手房交易增值税是二手房在买卖、租赁等流传过程中产生的增值额。二手房交易增值税的计算公式:增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
  •   房屋买卖可谓是近年来最火的产业了,房价是年年攀高,二手房市场更是火热,房地产就是国家税收的一个大头了,一套房产随着价格上去了,税收自然就水涨船高了。

      一、契税

      首套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为1.5%。

      二套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为2%。

      注:北京、上海、广州、深圳等4个城市,购买普通住房享受上述首套房契税政策,购买二套房、非住宅、非普通住宅,契税税率为3%。

      二、增值税及其附加税

      不动产证未满2年:增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。

      不动产证满2年:免征增值税。

      注意:北京、上海、广州、深圳等4个城市,不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6%。

      增值税及其附加税计算公式:房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%

      三、个人所得税

      个人在出售房屋时,需要缴纳个人所得税。税率为计税价格的1%或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20%。

      满五年的房子,可以免征个税。即要免征个税,需要同时满足不动产证满5年且是出售人唯一房产等2个条件。


     
  •   增值税是企业营业缴纳最多最频繁的一个税种,很多人基本不了解其计算方式,到了缴税的时候公司财务直接就申报了,微小企业可能就是老板一个,自己都不知道怎么算,其实增值税计算公式是挺简单。

      一、什么是应交增值税

      应交增值税是指一般纳税人和小规模纳税人销售货物或者提供加工、修理修配劳务活动本期应交纳的增值税。本项目按销项税额与进项税额之间的差额填写。应注意的是,如果一般纳税人企业进项税大于销项税,致使应交税金出现负数时,该项一律填零,不填负数。

      二、增值税计算公式

      应交增值税=销项税额-(进项税额-进项税额转出)-出口抵减内销产品应纳税额-减免税款+出口退税

      三、增值税计算方式

      1、一般纳税人企业,在实际操作中也可以根据“增值税纳税申报表”计算该指标,计算公式为:应交增值税=销项税额-(进项税额-进项税额转出-免抵退货物应退税额)。同时注意,计算该指标时应包括即征即退货物及劳务对应项目。

      2、执行简易征收办法的一般纳税人企业,可根据“增值税纳税申报表”中“简易征收办法计算的应纳税额”填报该指标。

      3、符合财税部门规定的对某些产品实行税额减征的一般纳税人企业,在根据“增值税纳税申报表”填报该指标时还应扣除“应纳税额减征额”。

      4、小规模纳税人企业,可根据“增值税纳税申报表”中“本期实际应纳税额”填报。

             四、纳税的群体

      《国家税务总局关于增值税一般纳税人认定有关问题的通知》(国税函〔2008〕1079号)规定:新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》降低了小规模纳税人标准(以下称新标准),自2009年1月1日起实施。税务总局正在制定增值税一般纳税人认定管理的具体办法,在该办法颁布之前,为保证新标准的顺利执行,增值税一般纳税人认定工作暂按以下原则办理:

      1、现行增值税一般纳税人认定的有关规定仍继续执行。

      2、2008年应税销售额超过新标准的小规模纳税人向主管税务机关申请一般纳税人资格认定的,主管税务机关应按照现行规定为其办理一般纳税人认定手续。

      3、2009年应税销售额超过新标准的小规模纳税人,应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。未申请办理一般纳税人认定手续的,应按销售额依照增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票。

      4、年应税销售额未超过新标准的小规模纳税人,可以按照现行规定向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。


     
  •   增值税税率是决定税收缴纳多少的标准,房地产行业是税收来源居多的大行业,每年关于地产增值税税率调整也会出台,有些地区性的文件也会规定,但是会根据房地产项目类型不同增值税是有所区别的,那么具体缴纳多少。

      一、概念和征收范围

      1、房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目,适用“销售不动产”税目。

      自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,也属于销售自行开发的房地产项目。

      2、房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等),适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。

      3、房地产企业开发转让土地使用权,适用"销售无形资产"税目中的“自然资源使用权”。

      二、关于销售额的计算

      销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。

      (一)房地产开发企业销售试点后开工的新项目或者销售未选择简易计税的老项目,适用一般计税方法,税率为11%,并可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。

      销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

      当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

      (二)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

      房地产老项目,是指:

      (1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

      (2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

      (三)房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目),都按照5%的征收率计算应纳税额。

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

      (四)房地产开发企业中的一般纳税人出租其在2016年5月1日后取得的不动产,或者出租其在2016年5月1日前取得的未选择简易计税的不动产,适用一般计税方法计税,税率为 11%。

      销售额的计算公式如下:

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+11%)

      (五)房地产开发企业中的一般纳税人出租其2016年5月1日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,征收率为5%。

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

      (六)房地产开发企业中的小规模纳税人出租不动产(无论何时取得),按照5%的征收率计算应纳税额。

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

      (七)一般纳税人转让土地使用权,适用一般计税方法,税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权,适用简易计税方法,征收率为3%。

      销售额=全部价款和价外费用÷(1+适用税率或征收率)。


     
  •   现在的生活竞争下,买房是必不可少的。而在上海这个寸土寸金的地方,买房更是需要考虑很多因素。如果是新房,还要考虑契税。如果是二手房,就要考虑增值税。那么,在上海房产增值税一般是怎么缴纳的呢?

      一、上海房产增值税怎么缴纳

      关于上海二手房税费问题首先房子已经满5年了那么上海二手房税费中个税是肯定不用交了。如果您是首次购买90平米以下的普通住宅,那么上海二手房税费契税是1%。如果是首次购买90平米以上的普通住宅,那么契税1.5%。除了以上两种情况,都是3%。

      二、上海二手房交易税费计算方法

      上海二手房交易税费计算方法: 二手房税费约为报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的免)、营业税5.5%(房产证大于5年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。房产证过五年也不用交个人所得税及营业税,只需交契税1.5%,其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。


     
  •   国家税务总局局长王军在这里透露,今年将确保“营改增”相关改革5月1号如期落地。而这里面就包括了个人二手房交易将由营业税改为缴纳增值税了。

      据中国之声《新闻纵横》报道,昨天,十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”……接下来省略几百字,普通人可能不太懂,不过营改增将涉及“个人二手房交易”这几个字瞬间抓住了亿万眼球。二手房交易要缴纳增值税了,究竟会是个什么样子?会比现在买房卖房征收的税更多吗?地产市场的这项“营改增”主要影响的究竟是哪些群体呢?

      今年两会接近尾声,“部长通道”却依旧热闹非常。昨天,国家税务总局局长王军在这里透露,今年将确保“营改增”相关改革5月1号如期落地。而这里面就包括了个人二手房交易将由营业税改为缴纳增值税了。

      王军表示,这次的营改增有几个不同。第一是数量大,1000万纳税人要改制;第二是时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;第三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题,比如说二手房的交易。这些新改制的纳税人之前很少接触增值税,所以我们的准备任务异常艰巨。

      营业税改成了增值税,会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗?这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说,营改增之后只是税种和计税方式的替代,并不会增加普通老百姓的购房负担。

      朱青说,像老百姓卖二手房,绝对不会像企业销项税、减进项税销售按照小规模纳税人,按照不含税的销售额,按3%的征收率征收,增值税并不会加重卖二手房老百姓的税收负担。

      按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,从2015年3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。也就是说,购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。朱青表示,全面推行营改增之后,这些优惠政策也会继续存在。而如果按照现有增值税各档计算,个人二手房买卖将按照3%征收增值税,实际上老百姓二手房交易的税负成本会下降。

      朱青表示,它的优惠政策会延续,只不过今年5月1号以后就没有营业税了,名称变了。营业税原来是5%,增值税没有5%的税率,而且现在有规定,增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人,从事增值税的销售活动,就要按小规模纳税人处理,小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率,所以它实际上跟营业税没有太大的变化,老百姓销售二手房,是税收负担的下降,因为原来是5%。

      不过,除了营业税取消后二手房交易的增值税之外,个人购买二手房的综合税负成本是升是降,则需要等待相关细则出台后再做判断,不同的人情况可能也不一样。

      上海财经大学教授胡怡建表示,至于个人营业税改增值税以后,到底是减轻税负还是增加税负,这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认,因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税,这里面主要涉及到企业,但是也涉及到个人,涉及到个人,主要是为了使得税收制度具有统一性。

      而真正影响可能比较大的群体是谁呢?应该是房地产企业。根据媒体报道,目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照此前业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有了税负增加的担忧。不过,国家税务总局局长王军明确表示,营改增将确保不增加企业负担。

      王军表示,第一个保障,是政策有保障,我们在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策,并且在这个基础上,根据不同行业的特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业的税负只减不增。就在前两天他和财政部楼部长一同商量,还想建议再给一个行业一项新的过渡措施,执行有保障,80万国税、地税干部,已经把依规减免税同依法征好税,作为两项同等重要的基本职责之一。

      而在前几天的两会记者会上,财政部部长楼继伟则表示,我们可以做到行业不增负,但初期不同企业可能有税负的变化,这是一个消化的过程。

      楼继伟表示,企业都不增负?不敢打包票。我们可以做到行业都不增负。不动产可以抵扣,企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣,但是过去以往有的不动产还不能抵,有个消化过程,新投资的部分可以抵,以往的部分不能抵,这些恐怕在开始阶段可能有税负的变化,然后逐渐的消化掉了,鼓励投资,都可以抵税,甚至投资量大的时候,可能一两年可以不交税的,都抵扣了。但是不能保证每一个企业在实行营改增最后一个环节的时候不增负。


     
  •   房产税是负有缴纳房产税义务的单位与个人在房产交易,转让时必须缴纳的税收,也是国家收入的主要构成,既然是征收税金,肯定是有法律规定,有明确的税率征收标准。

      一、房产税计税依据的法律规定

      根据《房产税暂行条例》规定,房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税;

      1、房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收;房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

      2、前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

      3、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定;没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

      4、房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

      5、房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

      二、房产税计税种类

      1、从价计征

      从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:

      应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

            2、从租计征

      从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入×12%

      没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间:将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

      个人出租住房的租金收入计征,其公式为:应纳税额=房产租金收入×4%

      三、转让税收

      1、契税:(受让人缴纳)

      新建商品住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)

      非居住新建商品房买卖:按房价的3%

      存量住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)

      非居住存量房屋买卖:按房价的3%

      交换:房屋交换差价支付方按差额的3%

      赠与:按房地产评估价格的3%

      预购商品房及其转让:按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征

      2、印花税:

      (1)合同印花税:

      新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖:受让人按房价的0.03%;

      存量住房买卖、非居住存量房屋买卖:买卖双方各按房价的0.05%

      92权利、许可证照印花税:房屋产权证每件五元

      3、营业税(5.65%)

      (1)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

      (2)单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

      (3)单位和个人销售或转让抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

      4、个人所得税

      (1)个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”(20%)缴纳个人所得税。

      (2)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海:1%)核定应纳个人所得税额。

      5、房屋出租、转租的税收:

      (1)出租、转租:不缴纳契税;租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税

      (2)个人出租居住:出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款

      (3)个人转租居住房屋:转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款

      (4)单位出租房屋、个人出租非居住房屋:

      6、营业税:按租金的5%(附加0.56%);

      7、所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);

      8、房产税:从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼,按房产原值X80%X1.2%;其他按年租金收入12%


     
  •   近些年来,随着房价越炒越高,好多人都把目光转向了二手房市场!毕竟二手房有在房市中很大的价格优势!可你了解过二手交易税费吗? 买套二手房要交哪些税?这是一个不可忽视的问题。

      2017年最新二手房交易税费计算

      1、契税(买方支付)

      根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      自 2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1。5%,140平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

      2、营业税(买方支付)

      此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

      3、个税(买方支付)

      核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

      4、印花税(买卖双方各0.05%)

      印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

      对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

      5、土地增值税

      个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

      核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

      6、登记费

      其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

      7、房地产交易手续费

      新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

      8、佣金

      成交价*3%,交易双方各付一半。

      9、贴花:5元/套

      如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

      10、评估费

      评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

      11、抵押登记费

      个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

      12、委托公证费

      如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

      13、赎楼担保费

      费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,最低收费2000元。

      14、赎楼罚息

      不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取

      15、赎楼短期借款利息

      一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

      16、买卖合同公证费

      由公证机关向涉外方收取,征收标准:

      过户价×0.003%(过户价<50万)

      过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)

      过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)

      17、抵押合同公证费

      买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。

      在买卖二手房的时候,需要清楚的知道二手交易需缴纳的税费并及时缴清,从而不耽误买房!


     
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