首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-678-1488
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 二手房将缴增值税怎么算
二手房将缴增值税怎么算

二手房将缴增值税怎么算

发布时间 :2018-08-29 20:57浏览量 : 579
增值税与营业税的不同在于,增值税的计算需要把含税部分剔除,而简易征收方式不需要计算进项税和销项税,其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。
  •   国家税务总局局长王军在这里透露,今年将确保“营改增”相关改革5月1号如期落地。而这里面就包括了个人二手房交易将由营业税改为缴纳增值税了。

      据中国之声《新闻纵横》报道,昨天,十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”……接下来省略几百字,普通人可能不太懂,不过营改增将涉及“个人二手房交易”这几个字瞬间抓住了亿万眼球。二手房交易要缴纳增值税了,究竟会是个什么样子?会比现在买房卖房征收的税更多吗?地产市场的这项“营改增”主要影响的究竟是哪些群体呢?

      今年两会接近尾声,“部长通道”却依旧热闹非常。昨天,国家税务总局局长王军在这里透露,今年将确保“营改增”相关改革5月1号如期落地。而这里面就包括了个人二手房交易将由营业税改为缴纳增值税了。

      王军表示,这次的营改增有几个不同。第一是数量大,1000万纳税人要改制;第二是时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;第三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题,比如说二手房的交易。这些新改制的纳税人之前很少接触增值税,所以我们的准备任务异常艰巨。

      营业税改成了增值税,会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗?这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说,营改增之后只是税种和计税方式的替代,并不会增加普通老百姓的购房负担。

      朱青说,像老百姓卖二手房,绝对不会像企业销项税、减进项税销售按照小规模纳税人,按照不含税的销售额,按3%的征收率征收,增值税并不会加重卖二手房老百姓的税收负担。

      按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,从2015年3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。也就是说,购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。朱青表示,全面推行营改增之后,这些优惠政策也会继续存在。而如果按照现有增值税各档计算,个人二手房买卖将按照3%征收增值税,实际上老百姓二手房交易的税负成本会下降。

      朱青表示,它的优惠政策会延续,只不过今年5月1号以后就没有营业税了,名称变了。营业税原来是5%,增值税没有5%的税率,而且现在有规定,增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人,从事增值税的销售活动,就要按小规模纳税人处理,小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率,所以它实际上跟营业税没有太大的变化,老百姓销售二手房,是税收负担的下降,因为原来是5%。

      不过,除了营业税取消后二手房交易的增值税之外,个人购买二手房的综合税负成本是升是降,则需要等待相关细则出台后再做判断,不同的人情况可能也不一样。

      上海财经大学教授胡怡建表示,至于个人营业税改增值税以后,到底是减轻税负还是增加税负,这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认,因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税,这里面主要涉及到企业,但是也涉及到个人,涉及到个人,主要是为了使得税收制度具有统一性。

      而真正影响可能比较大的群体是谁呢?应该是房地产企业。根据媒体报道,目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照此前业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有了税负增加的担忧。不过,国家税务总局局长王军明确表示,营改增将确保不增加企业负担。

      王军表示,第一个保障,是政策有保障,我们在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策,并且在这个基础上,根据不同行业的特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业的税负只减不增。就在前两天他和财政部楼部长一同商量,还想建议再给一个行业一项新的过渡措施,执行有保障,80万国税、地税干部,已经把依规减免税同依法征好税,作为两项同等重要的基本职责之一。

      而在前几天的两会记者会上,财政部部长楼继伟则表示,我们可以做到行业不增负,但初期不同企业可能有税负的变化,这是一个消化的过程。

      楼继伟表示,企业都不增负?不敢打包票。我们可以做到行业都不增负。不动产可以抵扣,企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣,但是过去以往有的不动产还不能抵,有个消化过程,新投资的部分可以抵,以往的部分不能抵,这些恐怕在开始阶段可能有税负的变化,然后逐渐的消化掉了,鼓励投资,都可以抵税,甚至投资量大的时候,可能一两年可以不交税的,都抵扣了。但是不能保证每一个企业在实行营改增最后一个环节的时候不增负。


     
  •   很多人不明白二手房买卖要缴哪些税,这是和一般的房屋买卖有区别的。

      【网友咨询】

      在我租的房子附近有一套二手房,我想买它。听说二手房买卖十分麻烦,尤其是要交各种税。我想咨询一下,二手房买卖需要交税吗?如果要,那么二手房买卖要交什么税呢?谁能和我说说,谢谢了。

      【律师解答】

      很高兴帮助您解答关于二手房买卖缴纳税收的相关问题。其实“二手房买卖需要交税吗”这个问题,是很多人疑惑的问题。我国对二手房买卖时有缴纳相关税费的规定的。

      所以很肯定的是二手房是需要交税的,但是二手房买卖要交的税,买卖双方的税种是不一样的。如下:

      (一)买方需要缴纳契税、印花税、工本费。

      1、契税:按照不同售价,房屋交易契税分为三个收取标准。房屋售价超过5000元/m2者,受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税。

      个人购买售价在5000元/m2(含本数)以下的自用普通住宅(不含别墅),于1999年8月1日后签订合同的,按成交价格的1.5%缴纳契税。市内六区范围内,个人购买售价在3000元/m2(含本数)以下的自用普通住宅,于2002年10月1日后签订合同的,按成交价格的1%实际缴纳契税。

      2、印花税:按“产权转移书据”税目税率为万分之五,计税依据为书据中所载的金额;

      “权利、许可证照”税目适用每件5元的定额税率。

      3、购房者还需要缴纳工本费。

      (二)卖方取得的收入需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

      注意:销售住房不足5年的,销售时全额征收营业税,对个人销售普通住宅超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;

      事实上,需不需要缴税,需要交多少税,都是有法律法规及规范性文件明确规定的,买卖双方可以合理避税,但不能偷漏税。

     
  •   今年财政部和国家税务总局发布通知调整了个人住房转让营业税政策。现在打算出卖一套房子,那么应该怎么交税费?出售二手房需要缴纳的税费有营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等等。

      根据相关规定,目前各类二手房交易税费共有8种,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中,常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税三类。

      根据财政部、国家税务总局3月30日发出的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求,调整了个人住房转让营业税政策,个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免缴营业税。同时,个人将不足2年的普通住房或非普通住房对外销售的,5%全额征收营业税,同时按照应缴营业税税额的7%、3%、2%缴纳城建税、教育附加税和地方教育附加。

      另据了解,个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售时,则需按照卖房价格减去购买房屋时价款的差额征收5%的营业税,同时还需缴纳营业税税额的7%、3%、2%缴纳城建税、教育附加税和地方教育附加。

      出售二手房需要缴纳的税费有:

      1、营业税:自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房外对销售的,按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税税率为5%。

      2、个人所得税:个人转让自用五年以上并且是家庭唯一的生活用房取得的所得,免征个人所得税。未满五年,能提供原购房合同、发票等有效凭证的,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,个人所得税税率为20%。未满五年或五年以上不是唯一住房,又不能提供原购房合同、发票等有效凭证的,按核定征收计算个人所得税,核定征收率为2%。

      3、土地增值税:个人销售住房暂免征收土地增值税。

      4、印花税:个人销售住房暂免征收产权转移书据印花税,但要缴纳5元的房屋产权证印花税。

      5、城建税、教育费附加及地方教育费附加。随营业税附征。


     
  •   核心内容:二手房交易买卖方应承担的税费如何计算?相信这是大多数购买二手房者最关注的问题。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费。

      二手房交易买方承担的税费计算:

      1、契税:成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)

      2、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元

      3、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%

      4、产权转移登记费:50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

      二手房交易卖方承担的税费计算:

      1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元

      2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%

      3、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%

      4、解困房:成交价或评估价(高者)×1%

      5、商品房:土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积

      6、分摊费用:成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

      7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

      8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

      法律快车房产知识延伸:

      2014年二手房交易风险如何避免

      1、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。

      2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。[page]

      3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

      4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。

      5、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

      6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。

      

     
  •   核心内容近年来,随着国家调控政策的深入,二手房交易税种类有所增加,由于市场景气度不高,二手房买卖也从原先的卖方市场,逐渐向买方市场转变。在此情况下,二手房交易税费由哪方承担,已经成为交易中存在的一大问题。

      二手房交易税由买方承担,已成为一种惯例。有购房者甚至在购房之前,就将需要缴纳的税费数额,一起计入到购房成本预算中。

      而近年来,随着国家调控政策的深入,二手房交易税种类有所增加,由于市场景气度不高,二手房买卖也从原先的卖方市场,逐渐向买方市场转变。在此情况下,二手房交易税费由哪方承担,已经成为交易中存在的一大问题。另外值得一提的是,赠与、继承等类型房产,再上市交易时需缴纳一笔税费,而这些潜在税费应由谁承担,如果没有沟通好,也很容易导致买卖“变黄”。

      据了解,根据国家相关规定,在二手房交易的税费中,各项税费由哪一方承担都有相应的规定。但现实情况是,在二手房买卖交易时,税费全部由买方承担的情况居多。

      “房子便宜一点,我们负责交税,从付出总额来看,其实是一样的。”一位购房者表示,房东不愿意出这笔钱,而购房者从某个角度来说,就是从购房预算中,省出小部分钱款用于交税,反正“羊毛出在羊身上”,因此也就不会抱怨或不满。有中介人士也称,税费由买方承担有时候可以作为一种谈判筹码,以达到更低的购房价格,因此买方承担税费成了常规做法。

      不过,随着房地产市场的不断规范,以及国家对该市场的调控不断深入,这一现象开始发生转变。“和前几年相比,如今税费品种有所增加,要缴纳的税费数额不低,而房价再优惠也不可能便宜好几万元。”一位行业人士称,再加上调控背景下,卖方市场已逐渐向买方市场转变,二手房税费谁来支付的问题摆上案头。碰见大额税费后便不愿意承担的情况变得更为常见。

      在二手房交易中,税费事先约定好是关键,如果委托品牌中介买卖,中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来,并在前提沟通时,将这笔费用告知双方,协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易,或是为防止政策变动引发纠纷,那么可以在合同中约定,各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题,以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。

     
  •   核心内容同样价格同样年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。因为二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免,另外还要多交一个土地增值税。

      商住房由于不限购不限贷再加上普遍户型较小又可商可住,在2011年限购政策执行之后受到了投资客和没有购房资格的置业者的青睐。近两年商住房不仅在一手房市场上的成交比例呈上升趋势,在二手房市场上也有越来越多的商住房挂牌上市。

      刘某于2009年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋,入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2012年将房屋卖出,网签价为135万元,上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。刘某转让这套房需要缴纳什么税费,分别是多少呢?

      二手商住房交易卖方需要交纳:营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。

      营业税:(网签价-原购房价)×5.6%。

      网签价-原购房价=135万-100万=35万。

      营业税:35万×5.6%=19600元。

      个人所得税:(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%。

      (135万-100万-3万-1.96万)×20%=59945。

      印花税:135万×万分之五=675元。

      述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的,而且计算方式比较复杂。

      需缴纳土地增值税:增值额×税率-扣除项目×扣除率。

      其中,增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。

      扣除项目包括:原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。

      以上述案例为例,扣除项目为:原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275。

      增值额:转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725。

      适用税率:30%。

      故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918。

      因此,本次交易刘某要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元,共计125138元。

     
  •   日前,无论是点击三大房产门户网站、翻开各大报纸还是打开电视、收听广播,被炒的沸沸扬扬,热热闹闹的就是关于土地增值税的新闻与话题。此消息一出,购房者不解了,开始四处打听“自己的房子用不用交税?”、“以什么标准交啊?”等等。问题出来了,该怎么解决呢?新浪房产特别连线“我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)”的专家,让专家帮您答疑。

     一问:什么是土地增值税?

      专家解答:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让 房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。

      二问:土地增值税是新税种吗?

      专家解答:不是。“我爱我家”专家指出,北京市土地有偿使用从1992年开始,到现在已经十多年了。按照国家相关规定,对于个人转让二手房环节,地税局一直在征收土地增值税。本次出台的《通知》,只是在征收办法上做出了相应调整,而并非对个人转让二手房新增了一个税种。

      三问:单位分的或早年买的已购公房用缴土地增值税吗?

      专家解答:不用。根据2005年7月市地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》规定:个人首次上市交易的已购公房视同普通住房。既然所有首次上市交易的已购公房为普通住房,那么,根据此次土地增值税的政策规定:“对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。”所以,已购公房是不需要缴纳土地增值税的。

      四问:二手经济适用房也用缴土地增值税吗?

      专家解答:不用。根据政策规定,经济适用房是保障性住房,视为普通住宅,因此也不用缴纳土地增值税。

      五问:二手商品房是不是要缴这个税呀?是不是所有的房屋都要缴纳?

      专家解答:不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅,具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定:对于居民转让非普通住宅的,凡居住满五年或五年以上的,是免予征收土地增值税的。同时,对于居民转让非普通住宅的,凡居住满五年或五年以上的,也是免予征收土地增值税。

      那什么样的二手商品房需要交纳土地增值税呢?“我爱我家”专家指出,分为两种情况:第一种,居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税;第二种,居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      六问:政策规定免证土地增值税以满五年为准,那么,这五年是以什么为起点计算的?

      专家解答:纳税人销售已购住房的购房时间,可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定。

      七问:上缴土地增值税的非普通住宅与普通住宅是如何区分的?征收范围内房屋建筑面积的界线是120平方米以上还是140平方米以上?

      专家解答:2005年,北京市建委下发的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 但是,今年11月份,国税总局发布通知,要求对“普通标准住宅”的标准范围从严掌握,即要满足“住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件才可视为普通住宅。非普通住宅的面积由140平方米以上上调到120平方米以上,那么,对于这个范围内的房屋就需要缴纳土地增值税了。

      八问:土地增值税的税率是多少?

      专家解答:目前,对于土地增值税的税率征收有三种方式:第一,凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二,对于不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的,其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三,对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

      “我爱我家”专家认为,由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式,而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂,因此,该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

     
二手房将缴增值税怎么算相关视频 更多>>
  • 房产公证书可以贷款吗
    2019-08-23 房地产法 播放:185
  • 房屋租赁司法解释
    2019-07-02 房地产法 播放:3958
  • 安置房加媳妇名字流程
    2019-06-03 房地产法 播放:2492
二手房将缴增值税怎么算相关语音问答 更多>>
二手房将缴增值税怎么算相关专题
二手房将缴增值税怎么算相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005-2019 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586