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2018南京房改房政策解读

2018南京房改房政策解读

发布时间 :2018-08-27 09:22浏览量 : 530
房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。已取得房地产权证的房改房可以进行出售、交换、赠与;取得房地产权证的,可以抵押、出租;已购公有住房出售时,产权人原是以成本价购买的,增值部分全部归个人所有。
  •   上有天堂,下有苏杭。杭州一直是一个繁华的地方,自改革开放以来,杭州更是跟随经济发张潮流,加快发展脚步。与此同时,杭州的人民生活水平也不断提高,政府重视民生,注重经济发展带给人民群众的福利。下面就为大家介绍一下关于2018年南京房改房政策规定的相关知识

      一、2018年南京房改房政策规定

      内容如下:(南京市市区房改房上市交易实施细则)

      第一条 根据《南京市市区房改房上市交易管理试行办法》、《关于取消"房改房上市交易准"行政审批事项的通知》及有关规定,为规范房改房上市交易行为,进一步简化手续,促进房地产市场的发展,特制定本实施细则。

      第二条 本细则所称的房改房包括:(1)职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。(2)职工、居民按市政府定价购买的经济适用住房、安居工程住 房和解困房等。(3)国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。

      第三条 房改房上市交易,必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证,权属清晰。

      第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市:(1)依法裁定、查封的房改房。(2)已列入近期规划改造范围,户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证,未经拆迁人同意的房改房。(3)超过房改房面积控制标准,未按规定标准补足应交款项的房改房。(4)与原售房单位在公有住房 ( 换购房 ) 买卖协议书中。有其它约定条件的,从其约定。(5)末满 35 周岁的未婚职工购买房改房不足 5 年的 ( 不含经济适用住房 ) .(6)法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。

      第五条 记房改房上市交易的形式包括转让 ( 包括买卖、交换、赠 与、继承或其他合法方式 ) 、抵押 ( 包括抵押、典当 ) 和租赁。

      二、关于房改房的销售对象

      房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局,出售给个人所有。

      三、房改房的相关计算公式

      按照杭州的房屋管理政策,这个土地出让金是按照标定地价乘以缴纳比例乘以上市房屋分摊土地的面积在乘以年期修正系数,这个基准地价一级是每平方米是304元,二级是243元,三到五级依次是每平方米192元、145元和110元。杭州房改房的土地出让金的计算方法--对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金,其中,应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。

      关于2018年南京房改房政策规定具体就是如上所述了,房改房是国家的一项惠民政策,希望大家能积极配合。希望法律快车小编整理的相关资料能帮到您,如果还对有些地方一知半解的话,可以上网咨询,或者当面询问律师哦!

     
  •   交易已购公房时,各方需要依照政策和法律的特殊规定办理各项手续,已购公房又称房改房,那房改房和商品房的区别有哪些?房改房司法解释是如何规定的?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、房改房和商品房的区别有哪些

      房改房是城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,即公司员工本来是单位分配的住房,现在要经过市场购买而获得的房屋,但该房屋的交易价格相交于其他房屋低,现如今又可以叫做已购公有住房。而商品房则是由房地产开发公司报建,然后向全社会人员公开交易出售的房屋。故房改房与商品房的区别在于:

      1、房改房面相相应的单位职工出售,而商品房面向全社会人员出售;

      2、房改房的价格比较第,上市交易的程序比较复杂,而商品房价格虽比较高但易于交易。

      二、房改房司法解释

      1、房改房政策新规定。由此,司法解释(三)持有这样的立场:因我国长期实行低工资制度,住房实行福利性实物分配制度,房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年积累的工资差额,一次性补发给职工。作为参加房改的一方父母,其购买的房改房,无论是以市场价、成本价还是标准价购买,房屋价格并非房屋价值的直接体现,房屋价格与市场价格相比也是优惠很多,而这主要是因为一方父母享受房改政策的优惠福利。

      2、如果一方父母是与子女或共同生活的亲属共有房改房,房产管理部门经申请并登记核实后,可发给权利人《房屋共有权证》,并根据投资比例,注记每人所占份额。所以,房产权属登记在一方父母名下的,可以认定为一方父母享受房改政策而拥有产权的住房。同时,国家房改政策规定,职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享有一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。

      3、所以,如果因为夫妻共同出资而认定为登记在一方父母名下的房改房为夫妻共同财产,多少会损害一方父母的财产权益和父母的基本居住权。从国家房改政策精神和民法上的公序良俗出发,认定为夫妻共同财产也是不可取的。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“房改房司法解释”的相关知识,对于房改房这种保障性住房,我国是有很多优惠政策的。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   房改房是我国的一种保障性住房,在司法实务中,房改房权属认定是理论和实务中的难题,涉及利益群体较广、社会影响面大,那房改房的产权年限为几年?发生房改房纠纷怎么解决房改房产权纠纷呢?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、房改房的产权年限为几年

      房改房产权最多可以保留50年,而且但期限届满时还可以续期。依照我过法律的相关规定,经济性用房的产权年限为50年,房改房产权参照经济性用房的产权年限规定。依据我国《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。故房改房产权可以续期,但要缴纳相应的费用。

      二、怎么解决房改房产权纠纷

      关于房改房纠纷的解决措施如下:

      1、协商。可以先找对方当事人,在平等协商,自愿的基础上,好好的与对方当事人进行沟通,如果双方能协商一致,这既能保存双方当事人的关系,保存和气,也能快捷省事地解决问题,相交于其他途径,协商是最为快速,省事便捷,省钱,双方意思表示最为充分的一种途径。

      2、和解。在双方当事人均同意的情况下,可以将股权继承的纠纷交由社会上有和解功能的第三方进行调解。由公正的第三方的介入,并在其主持下双方达成和解协议,这也不失为一种解决纠纷的好方法。

      3、当前两种办法都不足以解决您的问题时,您还有最后一种维护自身合法权益的途径,诉讼。但相较于前面两种办法,诉讼历时比较长,程序也较为负责,但诉讼具有强制执行力,即当一方当事人不履行判决书的内容时,另一方当事人可以申请法院强制执行,强制对方履行给付内容。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“房改房的产权年限为几年”的相关知识,我们可以知道房改房产权最多可以保留50年,但是房改房产权期限届满可以申请续期。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   在生活中存在着一种特殊类型的房屋:房改房,很多人对于此都不太了解,那什么是房改房?我们都知道在房屋交易过程中是要缴纳一定税费的,那2018年房改房交易税费如何计算?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、什么是房改房

      房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

      房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

      房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

      在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人利用职权大量低价购买公有住房,造成国有资产或公有财产的流失。

      购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠,对离休干部也有优惠政策。

      另外购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,指职工以标准价或成本价购买的公有住房。

      二、2018年房改房交易税费如何计算

      房改房的过户税费,依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下:

      (一)契税:

      1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

      2、买方首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

      3、以下情况按照3%缴纳:

      (1)144(含144平)平方以上;

      (2)买方不是首次购房;

      (3)车库;

      (二)营业税:

      1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

      2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

      3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(现在出售价格-上次购买价格)*税率5.55%;

      (三)个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

      1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;

      2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;

      (四)、土地出让金按照1%缴纳

      (五)、其他费用相对较少:

      交易费:6元/平方*房屋平方数 ;

      工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

      评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

      抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

      购房证明:20元一份,一般需开3份;

      公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)

      通过上文法律快车小编为您详细介绍的关于“2018年房改房交易税费如何计算”的相关知识,相信大家看了之后都有了一定的了解了。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

     
  •   摘要:在房改房交易中,买家面对的都是资讯不太明朗的“个体”,为消除交易风险,业内专家提醒买家需特别注意以下关键环节。下面为大家详细介绍。

      一、了解产权可靠性确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

      二、确认登记的面积、使用期限在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

      三、清楚房屋背景与周边环境买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

      四、确定房价的合理性通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。

      五、慎重办理交易过户手续办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题,建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。值得注意的是,产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能毁约。另据中介公司介绍,房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条,即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

     
  •   商品房,顾名思义,就是在市面上进行买卖的房子,买卖不受限制,而房改房则是享受国家房改优惠政策的住宅。以低于市场价格或者以成本价、折扣价的价格卖给公民的房屋,成本较低,但要满足一定条件。房改房和商品房有什么区别呢?下面为您解说。

      1、房屋产权不同

      商品房拥有房屋使用权、占有权、处置权和收益权的完整产权。在不违反法律规定的情况下,可以自由转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

      房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

      成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。

      标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。

      2、购买条件不同

      房改房的买卖要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局,出售给个人所有。

      而商品房是开发商买卖给个人或单位的,可自由面卖且无需条件,只要办好贷款和相关的登记手续即可。

     
  •   房改房要满5年之后才可以转让,那么购房人购买房改房时候应该注意哪些法律风险?他们应该了解产权可靠性、确认登记的面积、使用期限、清楚房屋背景与周边环境、确定房价、慎重办理交易过户手续等。下面为您一一介绍。

      购买房改房应注意的法律风险

      一、了解产权可靠性

      确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

      二、确认登记的面积、使用期限

      在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积,不动产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

      三、清楚房屋背景与周边环境

      买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。配套设施现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

      四、确定房价

      通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。

      五、慎重办理交易过户手续

      办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题,建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。

      值得注意的是,产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,有关代理行、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方。

      另外,房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条,即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

     
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