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南京二手房买卖流程及注意事项

南京二手房买卖流程及注意事项

发布时间 :2018-08-27 19:03浏览量 : 1210
二手房买卖流程主要包括看房、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案、签合同、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务、资金监管及贷款申请、赎楼、房屋过户、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证、交房。
  •   二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,很多二手房的买卖都是通过中介进行的,而且中介收集的房源多,下面我们就来看看2018南京二手房交易流程怎么走。

      一、南京二手房交易流程

      1、看房

      买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

      2、查档

      买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到当地国土部门查房档案;

      3、签合同

      买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

      4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

      5、资金监管及贷款申请

      买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7至8个工作日左右;

      6、赎楼

      买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

      7、房屋过户

      买方同担保公司去市房地产产权登记中心递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

      8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

      9、交房

      买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

      二、南京二手房交易流程注意事项

      1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

      2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

      3、必须标明付款、过户时间

      4、必须注明二手房相关费用的交接时间

      5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

      6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

      7、必须学会使用补充协议

      三、南京二手房交易流程按揭买房资料

      1、合法的身份证明文件(加配偶):身份证、军官证、护照、回乡证、台胞证等

      2、户口本(加配偶):户主页及申请人的一页

      3、婚姻证明:无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件

      4、收入证明:申请人所在单位盖章开具的收入证明,(收入证明必须为所有月供款的2倍或以上)

      5、其他资产证明:近6-12个月收入流水证明、车、租约、定期存款、债券、保险等

      6、 贷款银行供楼存折

      7、由房管局开具以家庭为单位的无房证明(有房二套首付更高)

      以上就是法律快车小编整理的关于2018南京二手房交易流程怎么走全部内容,买房过户还需要缴纳很多税收的,包括交易契税、交易印花税、个人所得税、营业税等这个主意跟房主协商好到底怎么出,以免产生不必要纠纷。


     
  •   二手房交易的纠纷是很容易出现的问题,而且去法院主张权利周期又长,耗费时间精力,为了规避二手房交易中的风险,在二手房买卖中我们需要特别注意一些点就可以避开大部分的风险,下面我们就来看看一般二手房交易注意事项有哪些。

      一、确定二手房是否允许出售

      大家要注意,并不是所有的房子都是直接能够上市交易的。例如:公有住房在“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。此外,如果该房屋的土地性质是属于划拨用地的话,也不能够直接上市交易。

      二、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠

      根据《合同法》的规定,房屋在进行出售时应该经由房屋所有权人以及共有权人的同意,否则,房屋买卖合同就是无效的。此外,大家还需要查清楚房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。

      三、确定二手房的出售建筑面积是否和产权证一样

      大家一定要注意,在合同中约定的出售房屋的面积只能是产权证上的面积,其他面积不计在内。

      四、双方是否履行二手房的程序

      关于购买二手房时,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。这些手续都是不能够少的,买卖双方一定要注意去产权登记部门申请转移登记,将房子真正过户到买方名下。

      五、了解屋内设施的交验细节

      有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,房间内的所有家电都会赠送,或者说也计算到了房价款中,但是到了实际交房的时候却发现电器都已经搬走。所以对于这类承诺,也要在合同中进行约定,并约定屋内设施的交验细节。

      在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的环节。最好是将应该在什么时间付多少比例的房款都约定清楚。例如,买卖双方可以约定在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

      六、确定交房时间

      交房时间也是非常重要的,一定要注意在房屋买卖合同中明确注明。此外,关于房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担也要先约定清楚。

      七、二手房什么情况下千万不要买?

      1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

      2、依法收回土地使用权的;

      3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

      4、权属有争议的;

      5、未依法登记领取权属证书的;

      6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

      7、列入动拆迁范围的;

      8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。

      以上就是法律快车小编整理的关于一般二手房交易注意事项有哪些的全部内容,从上述可以见二手房买卖需要注意产权审核、签订合同交定金时最好有权威的第三方进行监管,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。


     
  •   在日常生活中,不管是房屋租赁还是房屋的买卖,很多人都是通过房产中介来实现交易的。不过,房产中介提供了相应的服务后,就会从中收取一定的费用。那么,你知道二手房中介费收取标准是怎样的吗?下面就一起来看看吧。

      一、二手房中介费收取标准

      (一)、评估收费

      房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的 50%计收评估费。

      (二)、代理收费

      房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

      房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:

      500万元以下 2.5%

      501~2000万元 2%

      2001~5000万元 1.5%

      5001~100000万元 1%

      1001万元以上 0.5%

      实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。

      (三)、咨询费

      1、书面咨询费

      普通咨询报告,每份收费300>1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。

      2、口头咨询费

      房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

      二、中介费收费标准的相关法律规定

      2011年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(以下简称《通知》)。

      1、《通知》规定,住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定;宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。

      2、房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务,由当事人自愿选择,通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费,最高不超过500元/宗;代办贷款服务收费,最高不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费,最高不超过200元/宗;按照委托人要求,提供的其他服务实行市场调节价,由委托人与经纪机构协商议定。

      3、《通知》中也注明收费标准可以下浮,少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。即:二手房中介费为成交总额的2%,少数特别复杂的可上浮至2。2%。

      在现实中房产中介都是通过当事人的需求来提供服务,不同的服务,实际收费也不同。此外,在不同的地区,由于经济发展情况的不同,二手房中介收费标准也有差异的。若你在这方面还有疑问的话,不妨前来法律快车网进行法律咨询。

     
  •   全国各大城市的二手房交易量都出现了爆发,面对如此火热的交易市场,新业主更要冷静买房,鉴于二手房一般已有一定的使用历史,新业主更要认真验收二手房屋。那么和验收新房相比,二手房验收有哪些需要特别注意的呢?

      一、核实房屋产权情况

      1、使用性质:

      划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;

      2、小心福利房:

      福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突;

      3、产权所有人:

      卖方必须是房屋产权所有人(注意是一个人还是多人共有房产),通过查验产权证和产权人身份证核实;

      4、房屋状态:

      是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等;

      5、使用期限:

      如果使用权仅有40年,已使用十来年,如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。

      二、了解历史情况

      了解原房主售卖房屋的原因,以及房屋在以往的使用历史中出现的问题,排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。

      三、房屋验收

      1、建筑结构验收:

      包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致;

      2、重点项目:

      “五漏一渗”,屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水,这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上;

      3、装修验收:

      检查基础装修,瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况;对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识,并落实到合同条款;

      4、设备情况:

      核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚;

      5、市政配套设施:

      a、打开水龙头观察水的质量、水压;

      b、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,户内外电线是否老化;

      c、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目观察;

      d、煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;

      e、是否有供暖;

      6、小区环境和物业情况:

      如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。

      四、物业交割

      核实费用缴纳情况,查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清,并至物业管理部门办理更名,不影响后续费用缴纳。

      五、房屋过户手续

      1、拟定合同:

      确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担,明确违约责任,当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生,所以和卖方要明确严格的违约责任。

      2、办理过户:

      到房管局办理买卖合同登记和过户;签署《房屋买卖合同》、《房屋交接书》。

      3、拿钥匙:

      检查所收到的房门钥匙(建议立即更换),还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数据)等等是否完整;

      4、确定户口迁出:

      在卖方未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所,查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出,可根据买卖合同的约定追究卖家责任。

      小编建议大家在过户的时候千万不要轻信别人,也不要被中介的言语给忽悠。一定要找专门的机构去进行交易。确保自己的财产安全。

     
  •   在当下对于二手房的买卖可谓大热,无需长期贷款,减少了债务的情形下,在背后还有很大市场潜力。那么,二手房交易税收费标准如何呢?对于二手房交易又该注意什么呢?下面就一起来了解下吧。

      一、2018二手房交易税收费标准

      买房人应缴纳税费:

      契税:房款的1。5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%) ;

      印花税:房款的0。05% ;

      交易费:3元/平方米 ;

      测绘费:1.36元/平方米 ;

      权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

      卖房人应缴纳税费:

      印花税:房款的0.05% ;

      交易费:3元/平方米 ;

      营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的) 。

      二、二手房交易的注意事项

      1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同:如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      现在二手房市场的大热,在给我们带来便利的同时也带来一系列问题,二手房买卖交易流程已经是必备的知识。如果您在日常中遇到情况比较复杂或特殊的问题,不妨前来咨询法律快车的专业律师吧。

     
  •   与新房相比,二手房具有很多的优点,比如能看得到实物,可以即买即住等。但二手房交易流程较复杂,且是中介、买卖双方等三方进行交易,交易的过程中,纠纷多,风险高。那么,买二手房要注意哪些问题呢?下面,根据二手房的交易流程,整理了不同阶段二手房交易的注意事项,供大家参考。

      二手房交易流程:

      步骤一:上网或去中介门店查看房源信息。

      步骤二:实地考察看房,确定购房意向(地区、社区等)。

      步骤三:看定房屋后,调查房屋产权,与房主商议购房合同细节。

      步骤四:签订二手房买卖合同。

      步骤五:办理贷款手续(不需要贷款的可以忽略此步骤)、支付首付款。

      步骤六:产权(房产、地产)过户。

      步骤七:领取房产证,每月还贷。

      各个阶段注意事项:

      一、去正规的网站和中介

      如果买卖二手房时有中介参与,建议找知名度高、信誉好的中介。另外要问清中介的收费和服务情况,付款时间等。

      二、实地考察房屋情况

      1、房屋自身建筑情况

      如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

      2、房屋周边状况

      如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

      三、看房子产权是否清晰

      1、看房产证

      一看有没有房产证;二看房主是谁,卖方必须是房主本人,有共有人的,需共有人出具同意出售房屋的证明;三看房屋有没有贷款,房屋贷款结清了才可以上市交易。

      必要时,可以去房管局核实相关的情况。顺便看看该二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋等。因为这些特殊住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

      2、看房子是否在租

      买卖不破租赁,且在同等条件下,承租人具有优先购买权。因此,在买房的时候,一定要问清房屋是否处于租赁期。如果处于租赁期,一定要让房主解决相关的问题。

      四、交易前要注意的问题

      1、相关费用是否结清

      注意看物业费、水电费、燃气费,以及电话、宽带、有线电视等费用是否结清。

      2、注意迁移户口问题

      很多人买房是为了迁户口,如果卖家的户口没有及时迁出,买家的户口就迁不进来,就会发生纠纷。因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

      五、签订合同时的注意事项

      1、合同的建立

      房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动。买方要注意卖方做了哪些改动,并提出自己的意见看法,以达成最后的统一。

      2、约定付房款

      一般有一次性付款或者按揭付款两种方式,凭自身实力理性选择。

      3、确定交房细节

      ①交房的时间和条件

      确定房主什么时候搬出,买家什么时候搬入。另外,规定交房条件,如卖方要负责清空房间,整理干净等。

      ②过户

      时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

      费用:过户所涉及的税收和费用谁出,这些要在合同里约定好。

      二手房交易税费包括:增值税及其附加税、个人所得税、契税、中介费等主要的税费。

      ③房产证上写几个人的名字

      想好房产证上要写几个人的名字,如果要加老婆、孩子的名字,办证时就一起写上,以后再加,会比较麻烦。

      ④户口迁出

      在购房合同上订好卖方户口迁出的时限。

      4、明确违约责任

      ①合同上的时间必须都是精确的日期,不要用“多少个工作日后”等字眼。

      ②每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。

      在签订购房合同之后,就是办理贷款、过户手续了。通过中介公司进行交易,整个交易流程会简单方便不少。因此,在买二手房的时候,除了要留意相关的注意事项外,找一个好的中介也是非常重要的。

     
  •   随着买房的人越来越多,选择二手房的也越来越多。二手房甚至比楼盘新房更火热。想必很多人想要了解,按揭二手房交易流程怎么走?二手房交易的注意事项有哪些?如何避免落入二手房交易骗局?为您介绍一下。

      一、按揭二手房交易流程怎么走

      按揭二手房交易流程如下:

      1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);

      2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);

      3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;

      4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;

      5、银行发放贷款;

      6、双方共同去做物业交割;

      7、向卖方支付尾款。

      二、二手房交易的注意事项

      1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      三、如何避免落入二手房交易骗局

      1、要核实房屋产权情况及性质

      房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。

      2、要注意房屋及相关设施是否欠费

      物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

      3、交易过程中注意保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

      综上所述,按揭二手房交易流程是:银行征信调查;房屋产权调查;向卖方支付定金并预留房屋尾款;房屋过户的同时银行审查贷款条件;银行发放贷款;双方共同去做物业交割;向卖方支付尾款 。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

     
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