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房产评估的方法

房产评估的方法

发布时间 :2018-08-25 15:25浏览量 : 223
房产评估中常用的有以下几种评估方法:(1)成本法。(2)市场比较法。(3)租金收益法。评估业务来源:1.银行。2.三级市场的地铺。3.法院。4.政府的旧城改造,道路,桥梁建设等。
  •   在二手房评估中通常有以下几种评估方法:

      (1)成本法

      (2)市场比较法

      (3)租金收益法

      目前在大多数情况下还是使用市场比较法。

      房地产评估流程一般如下:

      1.三级市场交易成功,并且买方需向银行按揭贷款。

      2.评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况,了解周边物业,以及给物业拍照)。

      3.估价师根据物业位置,楼层,以及物业勘察情况,通过市场比较法来确定物业实际价格。

      4.在评估报告上由估价师签名并盖章,同时盖上公司的公章。

      评估业务来源:

      1.银行

      2.三级市场的地铺

      3.法院

      4.政府的旧城改造,道路,桥梁建设等。

     
  •   核心内容房地产价格市场比较法,就是以市场已经成交的房地产的价格为依据,然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。

    一、市场比较法

      市场比较法也叫市场买卖实例比较法。或市场资料比较法。房地产价格市场比较法,就是以市场已经成交的房地产的价格为依据,然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。市场比较法是房地产估价的一种基本方法,特别是在房地产市场比较发达的国家,运用的非常普遍。

      运用市场比较法评估房地产价格时,必须具备以下一些条件:

      (一)在选择房地产市场比较法实例时,一定要使比较的对象具有较大相似性和代替性,特别是在房地产所处的地段等级、房地产使用的性质以及容积率等主要方面相,一致和相近似,也就是必须具有可比性。

      (二)房地产市场比较发达,拥有丰富的房地产市场交易资料,一般来说所掌握的实例应当比较充分,其中必须有几个最基本的比较实例。

      (三)在分析比较的基础上要分析和确定比较实例资料的可靠性和合理性,然后运用科学的方法和估价的经验加以修正。

      依据市场比较法评估出的房地产价格,一般来说是比较可靠的和准确的。因此具有较大的现实性和说服力。

      二、成本估价法

      成本估价法是以估价对象房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本估价法估价求得的价格,通常称为积算价格。

      成本估价法在各种估价方法中有其特殊的用途,特别适用于独立或狭小市场上无法运用市场比较法进行估价的房地产。另外,对于既无收益又很少出现买卖情况的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施的估价也很适用。不过,运用成本估价法估价时值得注意的是,现实生活中房地产的价格多取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格;换一个角度看,房地产成本的增加并不一定能增加

      其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。[page]

      三、收益还原法

      亦称投资法,这种方法的基本原理就是,房产经营者利用一个适当的淬原利率,将未来的净收益资本化,计算出收益现值。这种方法在房产投资决策中常用,其关键是正确估算净收益和选择一个合适的还原利率。

      (一)还原利率的选择与计算

      还原利率的选择要考虑到预期通货膨胀率,房产类别、地段、建筑年代、收益可能性等多种因素的影响。一般地,在预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时,可选择较高的还原利率;反之,选择较低的还原利率。

      还原利率的构成要素主要有:

      1.真实报酬率,即投资者追求的真正收益率;

      2.通货膨胀的补偿,指房产投资者在通货膨胀期间除得到真实报酬之外,还要收回具有与投资相同购买力的资金,以抵补通货膨胀的损失:

      3.风险补偿,投资者愿意承担风险投资于房产,是为了获得高收益,所以投资项目风险越大,风险补偿也应越高,还原利率也就越大。投资回收补偿,是指投资资本本身应得的报酬。

     
  •   核心内容商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。

      一、商业房地产的特点

      (l)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营,有的是出租给他人经营,有的是以联营形式经营。

      (2)经营内容多。在同一宗商业房地产中,往往会有不同的经营内容,如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率,如果用收益法估价,则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。

      (3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后,又分割转租给第三者。因此,在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

      (4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值必须单独计算。另外,商业用房装修折旧快,在有些地方,买下或承租别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在估价时应充分注意。

      二、影响商业房地产价格的主要区域因素

      (l)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度,这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

      (2)交通条件。商业房地产估价时,要从两方面考虑交通条件:一是顾客方面,从现阶段一般情况来看,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面,耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

      三、影响商业房地产价格的主要个别因素

      (1)临街状况。一般来说,临街面越宽越好。如果几面临街,则有利于商业房地产价值的提高。

      (2)内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租,因此,要求内部空间能够灵活地间隔。

      (3)楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优,但如果有盲动扶梯,楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

      (4)面积。应有与经营要求相适应的面积。

      (5)净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感,不利于经营;若净高超过合适的高度,建筑成本会提高,也无助于房地产价值的提高。[page]

      (6)储存空间。

      (7)装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋,仅仅由于装修不同,价值会有很大的差别。此外,建筑结构构造因采用的材料不同,其价值也有很大的差别。

      (8)转租的可能性。有些业主或中间承租人规定,承租人不能再转租,这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性,从而影响该商业房地产的价值。

      (9)使用年限和折旧情况。

      四、商业房地产估价的常用方法

      商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益,商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上,所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。

      商业房地产的转售转租比较频繁,特别是小型商用,因此,较易获得比较案例。所以,在商业房地产估价时,市场比较法也是一种常用方法。

      对于将要转变用途的商业房地产,有时也可用成本法作为辅助评估方法。

     
  •   核心内容居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品,甚至也不同于其他房地产,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还带有鲜明的社会保障性,房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。

      一、住宅的价格构成

      基于我国目前的住房制度与政策,住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格,由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成;后者会成本价格与不完全成本价格。

      我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此,在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。

      二、住宅价格的影响因素

      影响住宅价格的因素,除了一般政治、经济、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建筑结构、类型和等级;(2)装修;(3)设施与设备;(4)质量;(5)朝向;(6)楼层;(7)地段;(8)环境;(9)住宅楼的公用面积数;(10)交易时间;(11)交易情况。

      在估价时,应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估,应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析,确定价值增减数额或价值增减率标准,以便于比较修正。

      三、居住房地产的估价方法

      新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格,三者在估价作业上有较明显的差异。

      (1)新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。

      估价刚刚建成或在建的居住房地产,由于各项成本资料容易收集确定,所以首先采用成本法进行整体估价;同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料,并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。

      (2)评估旧有居住房地产,一种方式是对土地和房屋分别估价,合并计算。其中,地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估,房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估,再对两种方式的评估结果进行分析,综合得出最终结论。

      (3)拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和;旧城改造过程中,估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,“作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。

     
  •   房产评估基本流程

      1、明确评估基本事项

      明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示,签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

      2、制定工作计划3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。

      4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。

      5、综合分析确定评估成果

      6、撰写评估报告

      房地产评估的程序

      房地产价格评估的程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成,每一环节又包括许多具体的工作内容。

      一、估价前的准备

      估价准备是房地产估价的前期工作,包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

      (一)、房地产评估项目的受理房地产业主,依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关(国有资产管理机构)提出评估立项申请,经批准同意后,委托合法评估机构(资产评估事务所等)进行评估。专业评估机构依法受理。

      (二)、房地产档案研究受理房地产估价之后,应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下...

      房产评估有何作用

      1、买房卖房交易时的参考标准

      交易双方为确定合理的交易价格,可以委托评估事务所进行评估,以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解,期望值相差太远而影响交易的正常进行。

      2、缴纳房产税费的依据

      交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据...

      房地产评估有哪些类型

      1、"一般评估":

      这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

      2、房地产抵押贷款评估":

      这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低...

     
  •   房地产评估的评估类型

      1、一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

      2、房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

      3、特定评估:这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。

      房地产评估的程序

      一、估价前的准备

      估价准备是房地产估价的前期工作,包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

      (一)、房地产评估项目的受理房地产业主,依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关(国有资产管理机构)提出评估立项申请,经批准同意后,委托合法评估机构(资产评估事务所等)进行评估。专业评估机构依法受理。

      (二)、房地产档案研究受理房地产估价之后,应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下。

      1.房地产权属档案资料

      包括房地产所有权证明,土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的存在...【全文阅读

      房地产估价基本概述

      (一)房地产估价专业人员

      房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国,房地产估价专业人员被称为估价师,在英国和香港等地被称为测量师,在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

      1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员,应符合下列基本要求:

      (1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

      (2)有丰富的房地产估价实务经验。

      (3)具有较高的市场调查、推理判断技能。

      (4)有良好的职业道德修养...


     
  •   买房为什么要进行评估

      买房、卖房

      交易双方为确定合理的交易价格,可以委托评估事务所进行评估,以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解,期望值相差太远而影响交易的正常进行。

      缴纳房产税费

      交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

      申请银行贷款

      向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

      解决房产纠纷

      发生房地产纠纷时,可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。


     
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