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二手房转让合同

二手房转让合同

发布时间 :2018-09-18 13:41浏览量 : 241
二手房转让合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。二手房转让合同至少应具备如下主要条款:交易双方的基本情况;标的;价款;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的方式;合同生效条款;合同中止、终止或解除条款;合同的变更与转让。
  •   二手房转让合同

      在二手房屋买卖过程中,近几年随着房价的不断上涨,二手房屋买卖纠纷不断增多,很多都是出卖人为了追求高额利润而对原合同买房人造成违约,买房人的风险变得越来越大,买房人一旦受到了违约侵害,该如何请求赔偿才能使自己的损失降到最小呢?

      有些只收取了定金的出卖人,在利益的驱动下宁愿双倍返还定金也要以更高的价格转卖其他买房人但事实上并非只要出卖人愿意双倍返还定金即可想当然的认为其已经承担了违约的全部责任。

      我国合同法规定,违约责任包括继续履行,采取补救措施,双倍返还定金,违约金,赔偿损失等,因此当出卖人明确表示不履行合同时,买房人有权选择解除合同并要求出卖人双倍返还定金或支付违约金或赔偿损失,也有权选择要求出卖人继续履行合同直至房屋过户给买房人。

      特别是出卖人一房两卖如果出卖人将房屋另外卖给了第三人。但为办理过户手续,原买房人有优先过户的权利,可以法院请求继续履行合同。

      如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并办理了户手续,那出卖人就构成了恶意违约,造成合同不能继续履行。这时买房人可以向法院起诉,要求解除合同同时要求出卖人根据房屋差价赔偿损失。


     
  •   2017年个人转让二手房要交多少税?根据今年个人转让二手房交易税收政策,北上广深城市二手房转让缴费税降低,而非北上广深城市的,所有住房只要满2年对外销售的,免征营业税。

      二手房转让缴税降低

      目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规,增值税替代营业税后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

      非北京市、上海市、广州市和深圳市的地区:“3·30新政”对免征条件有所放松,从“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。2016年2月又进一步“松绑”为除北上广深外,所有住房只要满2年(含2年)对外销售的,均免征营业税。

      以一套200万元的二手房为例简单计算,比较“营改增”前后税负差异。

      增值税方面,北京执行的政策为,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照5%的征收率差额征收增值税。

      契税方面,个人购买家庭唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。

      个税方面,业主个人转让不满五年或非唯一的二手房时,要按照差额的20%征收个税。需要注意的是,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

      那么,同样一套房,“营改增”前后,究竟能为普通二手房业主节约多少税费呢?举例来说,北京市民李先生以200万元的价格,出售了其购买不足两年的一套60平方米二手房,假设当年买入价为100万元,缴纳税费2万元。5月1日前,这套房屋需缴纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起,这套房屋改为缴纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52万元;个税纳税额为[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7万元;契税纳税额为{200÷(1+5%)}×1%=1.9万元。通过计算可以看出,营改增后卖方税负减少0.38万元,买方减少0.1万元。(案例中不包含附加税)

      个人二手房交易的执行细则

      2016年4月26日,财政部、国税总局联合发文,明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的,应缴纳增值税。

      此前,两部门已经表示,个人二手房交易由营业税改为增值税后,原有的优惠政策一律延续。5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;非普通住房对外销售的,按差额征收增值税。经过测算,实际税负并未出现太大变化,甚至略有下降。

      两部门又进一步明确,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

      如果在2016年5月1日前已签订交易合同,但尚未办理过户手续,应该缴纳营业税还是增值税呢?对此,税务总局明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。


     
  •   核心内容:在经济日益飞速发展情况下,新房的价格也在直线上涨,二手房相对来说就比较便宜,也成为大众多多考虑的对象。而二手房签订转让买卖合同时则需要注意很多问题,以免发生纠纷。

      一般来讲,一份通常的二手房转让合同至少应具备如下主要条款:

      一、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素;应写明房产归属,即是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

      二、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接),是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵,以及物业管理费及其他交费情况。

      三、价款。这个步骤很关键,需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、支付尾款等。

      四、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件,办理相关手续的过程,双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,以及税费、其他费用的分摊问题。

      五、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些情形属于违约,如何承担违约责任,违约金、定金、赔偿的计算与给付,在什么情况下可以免责,担保的形式,以及对违约金或定金的选择适用问题。

      六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

      七、合同生效条款。双方约定合同生效时间,生效或失效的条件和期限,当事人要求变更或撤消合同的条件,以及如果合同无效或被撤消,财产如何进行返还。

      八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件,以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

      九、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件,或不能进行变更、转让的禁止条件。

      十、附件。详细说明合同有哪些附件,附件的效力等。

      在签订二手房买卖合同时,买卖双方都要从法律的角度,把该说明的和事先约定的意思表示表达得清楚明确,如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,并由律师针对个案即每一起二手房转让的特殊问题约定一些特殊的/个性化的条款,这样能最大限度地避免纠纷发生并规避特定的风险。

     
  •   核心内容2013年3月1日,国务院出台国五条细则规定,个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。二手房转让除了要缴纳个人所得税外,还需缴纳其他税吗?二手房转让要交哪些税?

       二手房交易根据房产所在地区的不同、房屋属性不同,在交易税费的收取上也存在着一定的区别,不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用,而各区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别。

      1、交易手续费

      按照房屋的建筑面积计算为每平方米6元。2008年11月01日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。

      2、测绘费

      按照建筑面积每平方米1.36元计算。

      3、产权登记费

      按照每宗交易80元来计算。

      4、土地登记费

      按照每宗交易38元来计算。

      5、评估费

      按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。

      6、交易转移印花税

      税率标准为0.005%。2008年11月01日起,个人购买或转让住房暂免征收印花税。

      7、契税

      2008年11月1日起,个人购买非普通住房的契税税率为3%,个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到0.5%。

      个人出售家庭唯一住房,重新购置住房的,原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

      8、营业税

      税率收取标准为5.5%。2009年1月1日至2009年12月31日,对于个人购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

      9、个人所得税

      对住房转让的个人,能够提供完整、准确的有关凭证,能够正确计算应纳税额的,应采取查帐征收,依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,税率暂定为计税价格的1%。[page]

      对个人转让现自有住房并在现自有住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人(时间以新房房产证时间为准),其缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

      具体办法为:个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的,可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税,购房金额小于原自有住房销售额时,按照现购房金额占原售房金额比例,向区地税部门申请同比例退税。

      规定“个人自用2年以上,并且是家庭唯一生活用房的个人所得,免征个人所得税。”(非普通住房按5年计算)。

     
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      二手房转让协议

      我的房屋是房产科的房子,是我父亲单位分的,但是每年还是要交租金给房产科,我们只有使用权,继承权但无产权。后来我买了新房就私下把这房子卖给了别人,但什么协议也没签。房子的户主还是我,没有过户。

      后来买房子的人又私自卖给了第三人,目前又卖给了第四人。我现在准备从第四人手中把房子买回来,担心他们倒卖下去被房产科发现没收房屋。我想请问现在我要买房的协议该怎么写,

      律师回复:

      终于是看中了一套713平的房子装修还挺精致大方的男友出差不在家所以只有我一个人去决定但是我如此一无所知麻烦有经验的朋友替我看看我需要怎么办理手续。

      房子已超过5年32万买下带储藏间10平5楼通过中介所办理的说是签合同要先交1万元定金说是定金将来冲抵发生的费用多退少补。

      1.价格谈好后我下午要去签购房合同那么我需要带什么证件。

      2.通过中介那么我需要哪些税收和费用中介的人说她粗估了一下大致加上中介费要8千元。

      3.中介的人说首付得14万报上不是登首付只要2成吗难道是指的新房啊。

      4.中介说我们用公积金贷18万元10年或是20年都是相同利息真的吗那我贷20年不是更好一些。

      5.由于房东还有几样电器相送不知道这些赠品是不是也要写在合同里面怕万一对方变卦。

      6.房东的家具是要搬走的那要是收房前地板被他们弄花了怎么办我用什么来约事这种事情发生呢万一出现这种问题是不是可以终止购房。


     
  •       二手房营业税优惠于1日起正式终结,业内人士分析认为,从营业税“2改5”政策的调整可以看出,国家主要是抑制房价过快上涨,打击短期炒房投机行为。普通住宅的营业税不满5年的按差额征收,对居民购买自住用房和改善住房增加的成本并不是很大。然而,一些“精明”的当事人仍企图想出一些“对策”来避税。业内人士提醒,这些花招都是有风险的,并不可取。

    二手房转让中的陷阱一:先公证,后更名

           这是一些人避税的惯用方法,做法是买卖双方约定:查实当前的房产档案、产权清晰后,双方做委托公证。受托人由买方指定,出证书后,卖方将房产全部手续(产权证、土地证、公证书)及房屋交付给买方,买方将全部房款交付给卖方。待产权证取证时间超过税期后,买方持相关手续办理自己名下的产权证,无需卖方出面。

    曾有一位市民2008年购得一处房产,因当时房产交易有营业税,双方做了委托公证。去年7月,该房产营业税期满,当买房者准备过户时,却发现房子被法院查封了。原房主因生意纠纷被人起诉,法院查实房主名下有该处房产,于是予以查封。买房者要求房主退款,可房主已将房款使用,无钱返还。

    业内人士提醒,委托公证存在风险,尤其在公证后房产未更名前,甚至出现有的房主做多份公证、一房多卖。有些交易当事人认为,做个买卖公证就没问题了,等税期满再过户,其实,这也是认识上的一个误区。

    首先,公证的作用只是证明了卖方同意将房子卖给买方,并不证明双方已经履行了合同。所以,到交易所更名过户,必须卖方到场。如果房子税期已满时房价上涨了很多,办理更名过户时,卖方提出涨价,这种情况屡见不鲜。

    二手房转让中的陷阱二:签合同先租后卖

    有的卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,待过了期限以后,双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。这种方法也是为了节省售房的营业税,但买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子。另外,卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售,对于买方而言风险极大。

    二手房转让中的陷阱三:假结婚再更名

    目前,房屋所有权夫妻更名费用较低,但需要提供合法有效的身份证明和结婚证。有人不惜砸破社会道德底线,办理假结婚,甚至铤而走险,做假结婚证,办理夫妻更名,取得房屋所有权证,从而达到避税的目的。

    业内人士提醒,在二手房交易中,这些常见的“避税”行为都是违法的,表面上看似乎可以节省一些税费,但对买卖方双方都存在很大的风险和后患。因此,二手房交易双方不要为小利吃大亏。

    二手房转让中的陷阱四:真交易,假赠予

    一些交易当事人将房产赠予需要交纳的税费和房产交易需要交纳的税费进行对比,发现办赠予的费用较低,于是,买卖双方就希望通过办理房产的赠予手续,以达到产权过户和避税的目的。

    其实,交易当事人对国家税费政策了解不全面,同时,缺乏法律知识,法律意识淡薄。据温氏房地产公司苏建国经理介绍,去年7月曾有一位市民通过该公司售房。签约时,卖房者称该房屋是买来的。可到交易所办理更名过户时,却发现这套房屋是赠予得来。原来,该房屋确系他2008年买的,当时,他就是为了躲避营业税,通过赠予的方式达到房产更名过户的目的。因赠予产生了巨额的税费,数额为房产评估值的20%。此时,该售房人进退两难,如果正常交易,自己则要缴纳税费,不交税就要承担违约责任。最后无奈,他只得交纳了高额的赠予税。

     
  •   核心内容:二手房转让税费谁来付?

      在二手房市场中屡败的李某,认定是由于中介公司在交易过程中的不规范,导致了他投资上的失败。因此,李某决定避开中介、直接购房。

      经一个朋友介绍,李某认识了一个打算出让房产的卖家。由于他并不打算通过中介公司来操作,因此买卖双方需要自行拟定合同文本。俗话说“久病成医”,在买房合同上吃过数次亏的李某反而对订立合同有所心得了。根据多次的购房经验,他就违约责任、交房期限、付款期限等一些必要内容,与卖家一一商定并写入了合同内。在房产议价方面,双方商定为45万元总价,其中还包括了房屋的全部装修等内部设施。

      合同签定后,李某支付了首期房款,但在双方打算办理房产过户的过程中发生了争议。首先,卖家提出合同本意是到手房款45万元,因此不同意支付营业税,而要求李某承担这部分费用;其次,卖家在购买新房时,曾支付过1千多元的维修基金。如今卖家要求李某在办理过户之前将该笔维修基金的费用支付给他。李某当然不同意,认为合同中尽管没有约定税收负担,但各自的税收应由各自承担。此外,约定的45万元中应该包括有房屋的全部装修及内部设施,没有道理再向卖家支付维修基金一说。

      由于无法达成一致,房产过户只能搁置了下来。无奈之下,李某向法院起诉要求卖家配合办理房地产过户手续,但是卖家则反诉李某,要求其承担营业税并支付维修基金。

      律师意见:

      本案所涉及的关键是,在约定缺位的情况下,税费的承担和维修基金的归属问题。目前房地产交易环节中所发生的税费主要包括有营业税、个人所得税、契税以及印花税等,国家对于该部分税费的纳税主体均有明确的规定:营业税、个人所得税一般由房屋的出卖方承担,契税则由房屋的买入方承担,印花税则由买卖双方各半承担。

      由于国家税法的明确规定,因此在约定缺位的情况下,各自的税费应由各自承担。需要指出的是,买卖双方可以在购房合同中就实际税负的承担做不同的约定,但这种约定并不改变税法意义上的纳税主体,只是约定另一方用货币补偿纳税主体交纳的税费。

      对于维修基金,如果双方没有约定送维修基金,则现行的司法实践要求房屋的买受人在房价款之外另行支付给房屋出售人。

      因此,在本案中,卖家有权要求李某支付维修基金,但无权要求李某实际承担营业税。

      许多普通购房者在签订购房合同时,对于房价、付款、交房期限、违约责任甚至内装修的归属等较为重要的条款比较重视,但往往会忽视税收承担、维修基金的归属等细节问题。结合本案情况,建议广大购房者在签定房屋买卖合同时注意这些细节问题,尤其是在与法律推定不一致(如下家实际承担营业税、上家送维修基金等)的情况下更是必须进行书面约定,以防止遭受到不必要的损失。

     
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