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二手房交易营业税如何算

二手房交易营业税如何算

发布时间 :2018-08-26 10:14浏览量 : 651
二手房的营业税的税率都是5%,加上营业税附加以后是5.55%,根据计算的差额或者全额*5.55%,就是所需要缴纳的营业税及其附加。凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的,需要交纳成交价格5.5%的营业税,满5年后,属于普通住宅的免交,属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)*5.5%的标准交纳。
  •   很多人把自己购买的房子转卖出去,赚取中间的差价,但是,转卖出去是要缴纳房屋营业税的。2018年手房营业税怎么算?

      一、二手房营业税计算方式

      1、二手房的营业税优惠政策的取消,使得个人购买两年以上不足五年的二手房房屋,交易成本提高了约定的购房合同款中的5.55%,能在一定程度上抑制一些投机的需求,对首次臵业和改善性需求的影响比较有限,是政府一个合理的选择,因此这个行为也在市场的预期之内,一年的四季度以来一线城市中的二手房交易量激增就是这个很好的证明。

      2、通常上二手房的营业税的税率都是5%,加上营业税附加以后是5.55%,根据计算的差额或者全额*5.55%,就是所需要缴纳的营业税及其附加。凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的,需要交纳成交价格5.5%的营业税,满5年后,属于普通住宅的免交,属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)*5.5%的标准交纳。

      二、房产营业税

      营业税通常是流转税制中的一个税种,它的课税范围和纳税依据一般是商品生产、商品流通、转让无形资产、销售不动产、提供应税劳务或服务等等的营业额,在特殊情况下也有发生不计价值而按商品流通数量或者服务次数等计税的。营业税的涉及范围比较广泛,因此税源充足;且以营业额作为课税对象。

      而房地产营业税呢,就是指针对企业出售和个人转让的房地产房屋的一类税收。对购买了住房但是不足5年就转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年就转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      三、二手房营业税调整

      暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5.65%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。

      个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

      个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。


     
  •   核心内容:二手房的买卖营业税按照什么标准进行收取?哪些情形可以不缴纳二手房买卖营业税?

      正文:

      【二手房买卖营业税的收取】

      (一)二手房营业税收取标准

      1、个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。

      2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以内)主要是对外销售的,免征营业税。

      (二)二手房营业税缴纳办法

      1、房产证未满五年的,需要缴纳总房价的5%;

      2、房产证满5年的,并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5%;

      3、房产证满5年的,并且面积在144以下的不需要缴纳。

      (三)二手房屋买卖营业税的计算

      1、契税:成交价格的1.5%,如果是非普通住宅的房产,其契税需要按照成交价格的3%交纳;

      非普通住宅,是指建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍的住宅,已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

      2、印花税:二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

      3、营业税:凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的,需要交纳成交价格5.5%的营业税,满5年后,属于普通住宅的免交,属于非普通住宅的按照(实际成交价格—原购买价格)×5.5%的标准交纳;

      【免收房屋买卖营业税的情形】

      1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征营业税。

      《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税【2009】111号)第二条规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:

      (1)离婚财产分割;

      (2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

      (3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

      (4)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

      2、其他人之间的房产赠与行为,应依法缴纳营业税。

      但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的,符合免征营业税条件的,仍可以免征营业税,比如,个人将购买满5年的住房对外赠与的,可免征收营业税。


     
  •   本文介绍二手房交易营业税的相关内容,包括营业税的概念,二手房营业税的法律规定,政策变迁以及二手房营业税收取标准、二手房营业税缴纳办法。

      营业税(Business tax),是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

      二手房营业税

      国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税[2]。

      2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

      2011年1月26日由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议要求个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税。

      政策变迁:

      1999年08月01日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字【1999】210号)

      2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税【2006】75号)

      2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2008】174号)

      2009年01月01日《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财税部、国家税务局令第52号)

      2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2009】157号)

      2011年01月27日《关于调整住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)

      二手房营业税收取标准(据财税201112号文)

      1.个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。

      2.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      3.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以内)主要是对外销售的,免征营业税。

      二手房营业税缴纳办法

      1、房产证未满五年的,并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%;

      2、房产证未满五年的,并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%;

      3、房产证满5年的,并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%;

      4、房产证满5年的,并且面积在144以下的不需要缴纳。


     
  •   二手房交易税费怎样计算,二手房交易需缴纳多少税费?本文介绍二手房交易税费以及计算方法。

      在二手房买卖过程中产生的费用俗称“二手房交易税费”,而关于“二手房交易税费”你又了解多少?

      二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况:

      一. 正常过户

      1.营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据2011年房产新政,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。“5年”是以房产证办理时间为准。

      这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

      2. 个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

      3. 印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

      4. 契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

      5.测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

      6.二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米

      7.登记费:(工本费)80元 共有权证:20元。所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。

      二.赠与过户

      1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

      2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

      三.继承房产交易过户

      1、继承房产的费用有:⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。

      2、所需材料:⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

      四.析产

      析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

      二手房交易税费计算方法:

      买方:

      1、契税:

      成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)[page]

      2、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      3、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0. 05%

      4、产权转移登记费:

      50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

      卖方:

      1、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      2、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0. 05%

      3、土地出让金:

      成交价或评估价(高者)×1%

      4、解困房:

      成交价或评估价(高者)×1%

      5、商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

      6、分摊费用:

      成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

      成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)[page]

      7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

      8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

     
  •   中央三招救楼市,购房2年以上转让时免征营业税,不足2年按"利润"征收
      二手房交易松绑,2年以上免征营业税,2年以内的按交易差额征收,坊间有声音称,这使二手房营业税基本上是"名存实亡"。昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,正式宣布放松调控政策,减免二手房交易营业税,明确"改善型普通住房"定义,放松二次房贷。
      据了解,会议主要确定三方面:
      (一)争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
      (二)对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
      (三)支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
      关注焦点
      中央首次明确"改善型住房"
      这次令人瞩目的还有一点,首次明晰地表述了"改善型普通住房"的概念,即"已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房"。虽对比之前的政策范围并没有太大幅度的改变,但这属于中央首次明确的表述,对于银行、地方政府执行有关细则有着重大的指导作用。此前,各方一直为"是否已还清第一套贷款"、"按照何种标准界定改善性住房"、"按照家庭还是人均居住单位来计算"等争辩不休,并由此导致各地、各银行执行标准不统一。这次采用统一表述,易居中国分析师付琦认为,这是"为改善型购房正名"。
      减免营业税力度最大
      本次新政中,力度最大、最为人所关注的是营业税减免。新政策,意味着房产转让营业税征收水平退回到2005年"5·27"政策之前,也意味着二手交易税负将大幅下降。
      据了解,营业税目前占据了二手交易税费的"大头",抑止着二手市场交易的流动性。以一套价值80万、建筑面积为80平方米的普通住宅为例,其中营业税便须缴纳44000元,占双方所需负担的税费总额的72.68%.
      相比起其他救市政策,减少交易环节税费是业界认为最可能、力度大的救市政策,众多专家曾在多个场合大力呼吁。
      信贷松绑关键看落实
      本次房产新政第三条直接提出"加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持",广州穆迪投资机构董事长盖天佐表示,这一规定十分空泛,操作还是由银行自行把握,这就面临一个落实的问题。
      英大证券研究所所长李大霄表示,对于有实力的房地产商来说,提供融资和相关金融服务的政策利于其开展兼并重组,也是一个加大产业集中度进行稳健扩张的好时机。
      广东宏远集团房地产董事长钟振强表示:虽然新政对房企融资有所放松,但是在2009年肯定也不会是所有的发展商都能拿到贷款,一些项目公司和小房企仍然会融资困难,因此2009年东莞楼市会出现更多公司间和项目之间的融合合作。
      算账
      以一套以60万买入、80万卖出、建筑面积为80平方米的普通住宅为例,此次新政前,双方所需负担的税费总额为60535元(不计土地出让金),其中营业税便须缴纳44000元。新政实施后,按转让前的购房年限看,分两种情况:
      情况1:购买已满2年,免征营业税。交易需缴纳税费为16535元,直接节省了营业税44000元。
      情况2:购买未满2年,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。交易应缴纳营业税为(800000-600000)×5.5%=11000元,总共应缴纳税费为27535元,节省33000元。
      后市分析
      楼价下行趋势未变
      东莞未来地产销售总监柯春洋认为,现在买二手房的客户一般都是企事业员工,比较注重房价,买卖双方就房产期望的差价一般在10%,现在减少了5.5%,成交将变得容易。
      满堂红、合富、中原、万家等地产中介公司均表示,新政有望刺激成交量上扬,但具体的上扬幅度,则有待继续观察。
      多位专家指出,若出现回暖可能只是成交量的回暖,楼价下行的趋势并未改变。业内专家李凌锋认为,这个政策会让供应大量增加,但是需求仍然在等待,短期房价并不乐观。中原地产深港研究中心总监张伟认为,现在决定成交量能否持续增长的关键因素还是价格是否继续下调。
      细则迟出或会变利空
      由于关于二手房营业税的新政是"暂定一年实行减免","时效"较短,业界纷纷表示希望地方政府能够快速落实执行,否则"利好"有可能变成"利空",拖久了对行业反而会有短期负面影响。
      合富置业佛山公司常务副总经理杨东立表示,如果不能尽早出台细则,对于二手市场来说,不但不能促进成交,反而让更多的人继续等待。
      金信联行总经理罗凤提出,按以往的经验,从国家到地方到真正执行一般要一个多月的时间,这一个月市场将会出现一个空当期,想要购买二手房的人会等待;而之前已签约的客户,肯定要等到政策出来才签约,怎么协调是个问题。
      炒房客仍继续观望
      此前,深圳资深投资客邹建民曾明确表示,如果营业税不取消,自己绝不入市。新政出台后,记者再度采访邹建民时,他却表示"不会立即入市",他的顾虑在于目前市场流通性不好,市民购房信心不强,即使交易成本低也难以转手。
      尚模地产营销负责人邓坚分析,在买方市场下,营业税的降低起到的效果类似减息,可以提高投资客入市的安全边际,但让投资客入市的关键在于要改善他们的投资预期,"这一点到目前来看,并没有出现"。而"楼市若要达到非常活跃的程度,一定要靠投资客入市",邓志旺指出,虽然新政明显有利于投资客,但整体经济环境的不明朗会使他们继续观望,他们要待年后局势明朗才敢入市。 
  •   我相信很多人对纳税这个词语并不陌生,其实我们每一个人都是纳税人,因为在生活中我们接触的大多数东西都是税后产品,我们购买了产品其实已经相当于缴纳了相应的税费。
     
      一、什么是二手房
     
      二手房:新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。
     
      备注:二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
     
      二、什么是二手房税
     
      二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向买卖双方征收的各类税费,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。
     
      二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费,二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易,抑制房地产产业过热。 结果是增加了买房人的购房负担,也增加了国家的税收收入。实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上。
     
      三、购买二手房税费要缴纳多少
     
      契税
     
      符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
     
      新政下的契税:
     
      普宅:90平米以下:1%、90平米以上:1.5%、非普宅:3%、商业房或公司产权:3%
     
      城建税
     
      营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。
     
      个人所得税
     
      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
     
      土地出让金
     
      成本价:城八区内:15.6元/平米 城八区外:12.9元/平米  经转商:10% 按经管理 3%(按成交价)
     
      交易手续费
     
      3元/平方米×建筑面积
     
      合同印花税
     
      房屋成交总额×0.05%
     
      营业税
     
      2011年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
     
      非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上:差额 ×5.55% ;
     
      个人所得税: 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;
     
      非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;
     
      土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征;
     
      买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;
     
      契税是应由买方交纳的,交税比例是: 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
     
      过户费用
     
      (1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(买方承担)
     
      (2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。(卖方承担)
     
      (3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。(卖方承担)
     
      (4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)(卖方承担)
     
      (5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳(双方承担)
     
      (6)房屋产权登记费:80.00元。(买方承担)
     
      (7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳补充回答:契税=15万元*1%=1500.00元 买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元 卖方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元 卖方承担所得税:=15万元*1=1500.00元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。(买方承担)
     
      工本费
     
      80元,共有权证:20元
     
      购买二手房是如今很多人对待高昂的房价另一种选择措施,因为二手房相对于开发商手中的商品房一般都优惠很多,因此缴纳相应的税费回报国家也理所应当。
     
  •   房地产业不断兴起,二手房的市场也不断扩大,很多人因为二手房价格更适宜,地理位置更优越,而选择二手房。那么二手房过户流程是怎样的?2018年不满五年二手房税费是多少?

      一、二手房过户流程

      1、面签:

      买卖双方签完买卖合同后,如何需要贷款的话首先需要联系银行,办理银行贷款。具体办理方式:需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件,去银行网点签署银行出具的贷款合同,7-10个工作日之后批贷。

      2、交公维、挂牌、网签:

      在等待批贷过程中,办理缴纳公共维修基金,挂牌公示以及网上签约事项。注意:三者顺序是先交公维,再挂牌,然后出网签合同。如果买卖双方是自行成交,去房地产交易中心进行办理即可;如果买卖双方通过中介机构成交,则由相应中介机构代办即可,但要事先协商好是否需要额外缴费。

      3、批贷款:

      购房者先向银行申请二手房贷款,在银行审核完双方材料,符合贷款条件的申请,银行出具批贷函,同意贷款,然后银行在过户前出具抵押合同。

      4、过户缴税:

      银行批贷之后,即可办理过户手续,一般当天就可以缴税。需要买卖双方以及银行工作人员到场,并携带相关材料。先办理登记收件的业务,房地产交易中心将原不动产证收回,并开具收件回执,然后携带收件回执以及办理减免税的相关证件办理缴税。

      5、拿证:

      经过二级审批之后,便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证,银行工作人员取抵押证,即他项权证。

      6、交房:

      取得不动产证之后便可办理物业交割,也就是交房了。注意在办理物业交割时,卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用,然后双方办理更名手续。

      除有线电视证需要由卖家配合外,其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出,如未迁出,要预留户口迁出保证金。

      7、放款:

      最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后,会在5-10个工作日内给卖家放款,具体时间咨询贷款银行。至此,整个贷款买房流程才真正结束。相较于贷款买房,全款买房就简单很多,只有交公维、挂牌、网签,过户缴税,拿证以及交房四个流程,而且只需买卖双方到场。

      二、二手房过户税费

      1、契税(买方支付)

      根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

      2、营业税(买方支付)

      此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%.个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

      房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

      房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

      3、个税(买方支付)

      核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%.对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

      4、印花税(买卖双方各0.05%)

      印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

      对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

      5、土地增值税:

      个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

      核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%.

      6、登记费

      其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

      7、房地产交易手续费

      新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%.

      8、佣金

      成交价*3%,交易双方各付一半。

      9、贴花:5元/套

      如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

      10、评估费

      评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%.

      11、抵押登记费

      个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

      12、委托公证费

      如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

      13、赎楼担保费

      费用计算--业主欠款×1%.期限为3个月,最低收费2000元。

      14、赎楼罚息

      不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取

      15、赎楼短期借款利息

      一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

      16、买卖合同公证费

      由公证机关向涉外方收取,征收标准:

      过户价×0.003%(过户价<50万)

      过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)

      过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)

      17、抵押合同公证费

      买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。

      三、二手房过户的风险

      1、房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

      2、目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。


     
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