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二手房个税计算方式

二手房个税计算方式

根据当前实施的税费征收规定,产权未满五年的房产,需缴纳5.6%的营业税,1.5%的个人所得税,在此前提下若为普通住宅,且首次置业,那么契税缴交标准为:90平方米以下1%,90至144平方米1.5%,144平方米以上3%;二次以上(包括二次)购房则无论面积大小均为3%。产权满五年的情况下,个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。

一、 新政后买卖二手房要交哪些税

 

  核心内容新政只对二手房征收营业税的年限作出了调整,由原来的五年改为两年。新政没有对买卖二手房的其它税收项目和税率作出调整。因此,二手房买卖仍按照原来的规定,需要交纳契税、营业税和个人所得税。

  二手房要交契税、营业税和个人所得税

  现在买卖二手房需要缴纳税费包括契税、营业税和个人所得税。其中,契税根据房屋面积分别需缴纳房款的1%至4%:面积在90平方米以下并且是首套房的缴纳1%;面积在90平方米以上144平方米以下缴纳1.5%;面积在144平方米以上的需要缴纳4%。

  营业税的税率则是5.5%,个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  此外还有个人所得税,对于房产证满5年并且是唯一住房的可以免除。值得注意的是,目前对于免征个人所得税的条件依然是“房产证满5年且是唯一住房”,并没有相应调整为“房产证满2年且是唯一住房”,也就是说此次调整并未涉及个人所得税的减免政策。

  在上述三项税中,契税的计算相对复杂,而且其中还涉及什么是普通住房的概念。那么什么是普通住宅呢?根据政策界定,凡是“建筑面积在144平方米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的都属于非普通住宅,反之为普通住宅。另外,已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

  按照新政计算,比如购房者购买的二手房是“四年房”,总价100万元,那么之前他需要缴纳的营业税是100万×5.5%=5.5万元,现在则由于超过了2年可以获得“豁免”,也就是省下了5.5万元的税。

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  法律快车知识拓展:

  新政下营业税的税率没有发生改变,仍维持原来的5.5%。新政只是将个人转卖普通住房营业税免征期限由原来的5年调整为现在的2年。因此,营业税的计费标准将按如下进行:

  1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按全额征收营业税;

  2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

  3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

 

二、 买卖二手房要缴哪些税

 

  很多人不明白二手房买卖要缴哪些税,这是和一般的房屋买卖有区别的。

  【网友咨询】

  在我租的房子附近有一套二手房,我想买它。听说二手房买卖十分麻烦,尤其是要交各种税。我想咨询一下,二手房买卖需要交税吗?如果要,那么二手房买卖要交什么税呢?谁能和我说说,谢谢了。

  【律师解答】

  很高兴帮助您解答关于二手房买卖缴纳税收的相关问题。其实“二手房买卖需要交税吗”这个问题,是很多人疑惑的问题。我国对二手房买卖时有缴纳相关税费的规定的。

  所以很肯定的是二手房是需要交税的,但是二手房买卖要交的税,买卖双方的税种是不一样的。如下:

  (一)买方需要缴纳契税、印花税、工本费。

  1、契税:按照不同售价,房屋交易契税分为三个收取标准。房屋售价超过5000元/m2者,受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税。

  个人购买售价在5000元/m2(含本数)以下的自用普通住宅(不含别墅),于1999年8月1日后签订合同的,按成交价格的1.5%缴纳契税。市内六区范围内,个人购买售价在3000元/m2(含本数)以下的自用普通住宅,于2002年10月1日后签订合同的,按成交价格的1%实际缴纳契税。

  2、印花税:按“产权转移书据”税目税率为万分之五,计税依据为书据中所载的金额;

  “权利、许可证照”税目适用每件5元的定额税率。

  3、购房者还需要缴纳工本费。

  (二)卖方取得的收入需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

  注意:销售住房不足5年的,销售时全额征收营业税,对个人销售普通住宅超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;

  事实上,需不需要缴税,需要交多少税,都是有法律法规及规范性文件明确规定的,买卖双方可以合理避税,但不能偷漏税。

 

三、 营改增后二手房缴的税增多还是减少

 

  营改增后二手房缴的税增多还是减少?从往常的习惯来说,增值税的征收一般只会和企业或单位有关,但是从今年5月1日起,在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开的“营改增”却第一次将个人(自然人)纳入了增值税的征管范围,比较突出的是二手房交易。

  营改增实际是“营业税改征增值税”的简称,目前个人二手房交易,现在征收的“营业税”,就是对营业额直接征税。而营改增后,个人买卖二手房,就只对房子增值部分征税了。也就是说,如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。当然增值税的征收税率会与营业税有所不同,而且从某种程度上来说,这个税率会直接影响“营改增”的结果是减负或是增负。

  具体政策尚未出台

  如今营业税即将改成增值税,税负将会如何变化,这是很多市民最关心的问题。目前“营改增”具体政策尚未出台,具体税率有何变化目前还不好说,不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。

  税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言,原则上延续原有优惠政策的同时,针对不同行业情况和特点,分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。因此市民不用担心“营改增”之后个人二手房买卖负税会增加。

  据悉本轮“营改增”实施后,征收部门将有变化,此前个人二手房买卖相关税种如营业税、个税、契税等都是在地税部门缴纳,“营改增”之后,增值税要到国税部门缴纳,届时地税与国税部门也将进行交接。

  可能分档次类别征税

  据悉“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合负税水平保持总体平稳。那么这一轮“营改增”后对于进行二手房交易的市民来说应该影响不大。营改增之后不大可能实行“一刀切”的政策。营业税都是按照5.6%征缴,但是增值税不同,增值税是对这个房子的增值部分进行征税,每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论,我认为‘营改增’可能会对房子进行分档次、分类别征税。

  提高税费会降低购房欲望

  对于不少买房人担心的“营改增后买卖二手房需要多缴税”的说法,在目前去库存的大前提下,买卖房屋政策都以宽松为主基调,用于刺激购买。即使营改增的细则出台,也不太会将提高交易税费作为主要目的。所以,营改增后对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。

  由于目前营改增的细则并没有出台,日后如何具体落实,税负是否会产生变化,现在都还未知。未来政策细则的制定,也有可能会根据一、二线城市地区不同来区分制定,或者根据房屋面积等划分,不会一刀切。但如果营改增后,买卖二手房的税费幅度增加较大,则有可能在一定程度上影响买方的购买积极性,扭转现在的卖方市场。


 

四、 二手房交易契税个税等税负受益降低

 

  全面推进“营改增”试点半月,“降税减负”效应不断发酵。中新网记者调查发现,在二手房交易方面,该项改革让交易涉及的多项税收都所有降低;且实际办税地点和流程并未发生变化,方便于买卖双方进行缴税;同时,二手房交易所开具的增值税发票并无延迟,在缴纳税款且审核通过的情况下,当场就可获得。

  房地产交易“营改增”到底改了什么?

  中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年,经过五年多的实践,自今年5月起全面落实,而“营业税”也正式退出历史舞台。

  “对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说,增值税的一个最大利好就是其为价外税,通俗地说,此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者解释称,防范重复征税、降低税负,正是政府此次税费改革的要点。

  需要特别说明的是,营业税是价内税,即过去100万元房价是含税价;而增值税是价外税,要按照不含税价来征税,所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格,再计算缴纳增值税。

  在税制变化的同时,原有对非一线城市的营业税优惠政策,依然可以平移过度到增值税征收过程中。

  根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  二手房交易契税、个税等税负受益降低

  “营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大,整体税负只减不增。”严跃进称,对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税;而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。

  严跃进分析称,如果是交易满两年的房屋,不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型,对于营业税而言,计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以,如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算,2年内房价约为114万元,那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式,则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

  “如果是交易未满两年的普通住宅,则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者,营改增之前,征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后,就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例,可以比之前少缴税2400元。

  “相应地,尽管5%的税率不变,但应税收入降低,契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

  谈及契税的变化,严跃进向记者举例说明称,目前全国100万元的房屋,面积基本上在90-144平方米的范围内,按照1.5%的契税进行计算,则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策,则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

  “虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方,契税是对买房征收,但就北京市场上的实际情况来看,这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉记者。

  事实上,无论从前期测算还是从目前实际办理情况看,在营改增之后,纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

  根据北京市地税局的统计,5月1日营改增落地首日,北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作,共开具二手房交易增值税发票85张,征收税款638.55万元,比营改增前的税负降低16.03万元,降幅2.45%,平均单笔业务税负下降1885.88元。

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  发票即时开具办税地点流程无改变

  房地产行业营改增落实后,除了关心税负问题,普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化?

  为此,中新网记者拨打12366纳税服务热线获知,目前来看,北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点,以及提交材料、办理流程等都没有变化,买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

  不仅如此,根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》,明确个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

  在严跃进看来,官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定,但大方向是尽量降低成本,同时简化计算方式,民众对此类事项的顾虑可以降低。

  另外,中新网记者近日就餐要求开具发票时,就被餐厅工作人员告知,由于营改增刚刚落实,新发票需要等到5月下旬才能开出,那么,对于二手房交易来说,增值税发票可以及时开具吗?

  “增值税发票不存在延期开具的问题,只要资料齐全并缴纳了相应税款,地税部门工作人员就可以开出发票。”一位北京链家地产工作人员告诉记者。


 

五、 二手房个税新政遭遇执行尴尬

 

  核心内容一套二手房的交易差价接近100万元,但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上,类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温,但在楼市调控新政出台一个半月后,被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。

  中国証券报记者近日调查发现,在二手房交易中,拆分交易价格以做低房屋的网签价格,进而压低交易差价,已成为当前交易双方应对政策的主要手段,屡试不爽。此外,为了促成交易,一些房主甚至采用“假离婚”的方式,将二手房变成免税房源出售。业内人士认为,在一片争议声中,政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空,既应加大执行力度,也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

  价格拆分大行其道

  谈及最近刚在北京买到的一套二手房,小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”,庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

  小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑,是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示,交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区,但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着,这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算,个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等,交易成本将达25万元。

  在供不应求的北京楼市,房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易,中介机构提出了一个价格拆分的方案:将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分,前者作为网签的报价,也是计算交易差额和个税的标准﹔后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现,从而实现其“合法性”。在具体操作中,只要把后者的价格做高,前述房屋成交价便相应降低,与房屋原值之间的差额就会缩小,房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

  小刘向中国証券报记者出具的购房合同显示,这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元,房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比,差价仅为49万元,应缴纳的个税不到10万元。中国証券报记者调研发现,在当前的北京二手房市场,这种拆分价格的方法被广泛采用。

  监管力度有待加强

  对于做低交易价格的现象,相关部门曾出台措施,但房地产中介的反馈是,只要操作得宜,拆分价格都能过关。[page]

  北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格,实际交易中的网签价格不得低于该价格,但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平,按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示,在拆分二手房价格时,通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平,往往不会触及最低计税价格“红线”。

  值得注意的是,按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,作为二手房交易中免税部分的装修费用,最多不得超过房屋原值的15%。然而,在小刘的交易中,房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。

  中国証券报记者从多家房地产中介工作人员获悉,在他们成功操作的案例中,装修费用占比远远超过政府文件规定的水平,部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。

  同样,避税的另一招是假离婚。在北京某大型房产中介青年路店,一位经纪人讲述了一则案例:一位名下拥有两套房产的丈夫欲将其中的一套卖出,这两套房屋的持有时间虽已满五年,但由于是家庭非唯一住房,无法规避个税,长时间无人问津。为此,丈夫先将其中一套房产通过“赠予”方式过户到妻子名下,然后两人办理离婚。如此一来,这套房源成为“满五年、唯一”的免税房源,很快受到购房者青睐并成功售出。两人计划待办理完相关手续后复婚。

  该经纪人表示,在他所在门店的免税房源中,相当一部分属于假离婚,这种做法屡试不爽。业内人士分析,二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞,而在实际执行中,调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后,其边际效应已开始出现递减。

  市场回升苗头隐现

  二手房个税新政出台后,各地二手房成交量萎缩,市场交易达到冰点。

  据北京市住建委数据,4月1日至5月13日,北京二手住宅网签量为6973套,同比下滑49.8%。根据链家地产统计,同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米,与政策出台前大致持平,但同比上涨30.1%。

  值得注意的是,随着市场对调控政策的逐渐消化,近期二手房市场出现升温苗头。据中国証券报记者调研,不少房地产中介机构负责人表示,近期门店的成交量普遍有所回升,大致上升到调控政策出台前1/3的水平。考虑到调控政策出台前的交易量带有非理性虚高成分,如今市场的恢复速度可谓超出预期。

  分析人士表示,在经过了政策恐慌阶段后,市场正在逐步自我修复。从避税手段多样、房源以免税房为主流不难看出,二手房个税政策的效果正在被消解,未来市场交易量回升将是大趋势。

  有观点认为,为避免调控政策落空,除强化执行环节外,也需及时调整个别不合理条款,防止对政策对市场构成伤害。

  二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞。

 

六、 沈阳出新政:二手房个税可按交易额1%缴纳

 

  核心提示:二手房交易的个税大大降低了!元旦过后,一个喜讯从沈阳市各大房产中介传来。一直困扰二手房交易的高额个税悄然调低:此次调整主要受益的为144平方米以下,“满五年不唯一”、“唯一不满五年”、“不满五年不唯一”三种类型的二手普通住宅。这三种情况的个税由之前的差额(交易额-原值)的20%调整为交易额的1%或差额的20%(两者可自选,就低不就高),个税最高能省10余万。

  100万的房元旦前后卖差10.2万

  1月12日,家住大东区的赵女士从中介那里听到一个让她差点跳起来的好消息。半个月前,她刚刚通过中介“包税”售卖了一套枫合万嘉的房子,当初因为买方筹款时间过长,拖到现在交易,没想到却占了个大便宜。赵女士表示,她要售卖的这套110平方米的房子虽然是她的唯一住房,时间却未满5年。按照2012年个税缴纳政策,她需要缴纳差额20%的个人所得税。这就意味着,赵女士当初花44万的房子,交易价为100万,个税缴纳额为(100-44)×20%=11.2万元。而按照中介刚刚获知的新消息,赵女士现在交易这套房子,则只需按交易额的1%来交纳就可以了。即100×1%=1万元。“前后相差10多天,一下子就省了10.2万元的个税,这真是2013年给我的最大惊喜。”

  相反,与赵女士同一小区的郭先生却差点悔青了肠子。原因是,郭先生将同一户型的房子在2012年12月26日做了包税交易,在原值和交易额相同的情况下,个税却足足缴了11.2万元。

  原值低交易额高的二手房最划算

  记者了解到,此次二手房个税缴纳额调整,144平方米以下满五年且唯一的普通住宅仍然无需缴税。而在144平方米以下“满五年不唯一”、“唯一不满五年”、“不满五年不唯一”三种类型的二手普通住宅的缴税额却变化很大。这三种情况的个税由之前的差额(交易额-原值)的20%改为交易额的1%或差额的20%(两者可自选,就低不就高)。

  某房产中介置业顾问于先生告诉记者,新的二手房个税调整后,买卖双方都会受益。按照现在房产中介的业内规则,二手房买卖的个税由买方拿(卖方自愿“包税”除外),这在很大程度上打击了买房人的热情。“平时那些满足无税条件的二手房格外受欢迎,谁愿意买房的同时多掏几万或十几万的税?”

  沈阳另一家不动产店置业顾问海文学告诉记者,新的二手房个税调整后,那些最初购房时原值较低,而二手房交易时交易额较高的最受益。比如,那些位于市中心的老旧小区,一套10万元购买的50平不唯一普通住宅,现在交易额在60万元,换在现在交易就能节省94000元。而对于那种昨天刚买完今天就卖的符合条件的二手房,那显然不适用交易额1%,而是适用差额20%更合算。“这可能也是新政会有两种方式自选的原因吧。”[page]

  二手房交易量受新政刺激激增

  记者走访沈阳芒果不动产、二十一世纪不动产、瑞家地产等多家知名中介机构了解到,沈阳市新二手房个税调整方案是在元旦小长假后开始实施的。海文学告诉记者,“新的个税调整来得太突然了,元旦前还一点信儿都没有……”

  海文学表示,二手房个税新的调整方案大大降低了144平方米以下二手普通住宅交易时的税额,极大地刺激了二手房的交易量。“从这一周来看,店内的房源变得更充足,而之前一些观望的买房者听闻这个消息后也开始行动,最近10天,店里的成交量比元旦前激增,许多置业顾问每天从早到晚到不得闲。

  于先生也向记者证实,新的个税调整方案让整个低迷的二手房市场都见到了一丝曙光。“从这几天来卖房、买房的人就能看出来,个税的减少直接增加了二手房的交易量。


 

七、 新国五条征收20%个税对二手房交易的影响

 

  核心内容:国务院对“新国五条”的进一步细化,要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,税率为转让所得的20%计征。

  3月1日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,进一步细化“国五条”。《通知》要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  20%的个税的杀伤力有多大?

  根据我国法律对二手房交易的征税规定:一套二手房,原来200万元买,现以350万元卖。按最新政策,以差额20%征个税,需缴纳30万元。还有其他税费。按规定标准,这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费,相当于总房款350万元的12%,即42万。加上个税,其累计交易成本达72万元。这无疑会对二手房交易产生重大的影响。

  专家对20%个税的意见

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,二手房征20%的个税,从政策的本意来看,仍是以打击投机投资性需求,维护刚性需求为目标。对于刚需购房者而言,具有两个积极的利好影响。第一、二手房交易成本的上升,将使新房交易成本相对更低。这样有利于市场刚需者积极转向新建商品住房市场。第二、如果这一税收政策一直坚持下去,那么,二手房交易价格也会趋于下降,那时,对刚需者重新介入二手房市场来说,才是更为有利的时机。

 
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