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2018年二手房过户注意事项有哪些

2018年二手房过户注意事项有哪些

发布时间 :2018-08-23 17:26浏览量 : 149
二手房过户注意事项:1、查询户籍状况,买家需要到当地派出所及政府对外服务窗口查询户籍状况。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理,一般情况下,派出所会要求户主本人调取户籍材料,买家可以要求同卖家一起到派出所调阅。2、核实相关证件,买家可要求卖家出示户口本,自己复印后留存户口复印件,以确认房子的户籍状况。3、明确违约责任。
  •   二手房市场现在已经非常繁荣了,二手房之所以这么有前景是因为二手房房源多,价格合适,地理位置也可以挑选,因此市场好。那么二手房过户流程是怎样的需要什么步骤?2018年二手房过户注意事项有哪些?

      一、二手房过户流程

      1、咨询

      如果您需要贷款,则在您与卖方签订合同前,您首先需要到银行咨询好贷款方面的信息,比如您的贷款额度是多少,银行是否同意放款等;

      2、签订合同

      贷款方面您心里有数了,那您可以放心与卖方签订二手房买卖合同啊,签订好合同后,则带着银行规定的各项材料到银行去申请贷款。

      3、申请贷款

      银行所规定的所有材料您都准备好了,这时,银行会作初步审查,如果银行同意您的贷款,会让您签署相关文件,然后会告诉您,他们需要一个内部审批的过程,在他们内部审批的同时,您可以和卖方一道办理产权过户手续。

      一般来讲,银行信贷部初步审查通过,最终审批通过率是极高的。

      在签订合同后紧接着的就是去银行申请贷款,申请初步通过后,贷款手续只是刚开始,贷款也并未到帐,紧接着的是办理产权过户手续,等产权过户结束,再去办理抵押登记,银行才会发放贷款,这才意味着贷款到帐和贷款手续的全部结束。

      4、产权过户

      在银行审批的同时,您可以约上卖方办理产权过户手续了。产权过户手续主要指的是房屋所有权证和国有土地证的过户。房产证和国土证过户的时间一般为十个有效工作日左右。

      二、二手房过户注意事项

        1、查询户籍状况

      在交易之前,买家需要到当地派出所及政府对外服务窗口查询户籍状况。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理,一般情况下,派出所会要求户主本人调取户籍材料,买家可以要求同卖家一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成,一旦迁户有问题,买家可以拒绝购买。

      2、核实相关证件

      买二手房时,买家可要求卖家出示户口本,自己复印后留存户口复印件,以确认房子的户籍状况。

      3、明确违约责任

      在签订买卖合同时,可在合同上注明相关条款,买家主要把握两点:一是付款的时间,买家只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时,才可以付清全部的购房款;二是明确了违约责任,就可免除买家在损害方面的举证责任,就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

      三、二手房过户手续费用

      1、过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

      2、交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

      3、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

      4、二手房过户核档费:50元/宗。

      5、二手房过户契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。

      6、二手房过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

      7、二手房过户印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

      8、二手房过户个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,

      (1)税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

      (2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。


     

     
  •   所谓二手房过户,是指将某人名下的房产转移到他人的名下。在我们的生活中,有时会遇到需要办理二手房过户的情况,比如二手房买卖、房产赠与及继承等。那么,在办理过户手续时需要准备哪些材料呢?

      一、买卖过户

      所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、卖方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《存量房买卖合同》、其他必要材料(拆迁户购房的,买方需提供《拆迁协议》)。

      二、赠与过户

      所需材料:《房屋所有权证》、《契证》、申请人身份证明、赠与方婚姻状况证明(房证未明确共有情况的提供)、《赠与合同公证书》或者《赠与公证书》和《接受赠与公证书》、其他必要材料。

      三、继承过户

      所需材料:死者的死亡证明(派出所或医院出具)、死者的亲属关系证明(户籍所在地村委会或居委会出具)、各申请人的身份证、房屋产权证。

      如果买的是期房,房子尚未交付使用,这事想要过户怎么办?

      根据《物权法》、《房屋登记办法》相关规定,未经登记的房屋无法办理房屋所有权转移登记,这种情况下没有办法办理过户手续,需等到交房且房产证下来以后才能办。

     
  •   二手房过户费用其实指的就是二手房交易的税费,当买卖双方达成房屋购买协议后,准备好资料前去房产局办理归户登记时就会要求缴纳相应的税费,因为二手房过户费用收取的税目较多,计算方式不同,比例也不尽相同,很多朋友都是懵的。

      一、二手房过户费用的契税

      卖方:

      不满两年(无论是否唯一)5.6%

      满两年不满五年(无论是否唯一)1%

      满五年唯一住房免税

      满五年不唯一住房1%

      买方:

      购买90平以下房产的1%

      购买90平以上房产的(唯一住房)1.5%

      购买90平以上房产的(不唯一住房)2%

      商业房或公司产权:3%。

      二、城市维护建设税

      营业税的7%。

      三、二手房过户费用的教育费附加

      营业税的3%。

      四、二手房过户费用的个人所得税

      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

      五、二手房过户费用的交易手续费

      2元/平方米×建筑面积。

      六、印花税

      房屋成交总额×0.05%(2009年至今暂免)。

      七、二手房过户费用的营业税

      2011年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

      住宅2年内:房屋评估总额×5.6% ;2年或2年以上普通住宅无营业税。

      2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

      八、增值税

      自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》(财税[2016]36号)

      对于非一线城市,个人购买不足2年的住房对外销售,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

      九、土地增值税

      普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

      十、房屋所有权登记费

      80元,共有权证:20元。

      十一、买卖合同公证费

      买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

      十二、过户费用

      (1)契税

      卖方:

      不满两年(无论是否唯一)6.6%

      满两年不满五年(无论是否唯一)1%

      满五年唯一住房免税

      满五年不唯一住房1%

      买方:

      购买90平以下房产的1%

      购买90平以上房产的(唯一住房)1.5%

      购买90平以上房产的(不唯一住房)2%

      (2)房屋交易手续费:‘买卖双方各自缴纳房屋建筑面积*2元/平方米

      (3)房屋所有权登记费:80元。

      (4)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳。


     
  •   对很多购房者来说,买房最开心的就是自己不动产证上有了自己的名字。但是很多购买二手房的人在过户上却有问题,那二手房过户时间要多久?二手房过户要注意什么?

      一、二手房过户时间要多久

      二手房交房时间都是双方约定,一般在主款付完后就可以交接了。如果卖主过了约定期限还不交房的话,可以通过法律途径解决,如果约定了仲裁条款,可以申请仲裁,要求他支付租金、违约金、律师费、仲裁费等。

      交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。否则,是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。

      现在大部分都是开发商委托物业进行交付,开发商主要负责对业主进行身份验证,收取一些遗留费用,物业公司收取物业费等相关费用,带领业主验房,最后发放钥匙,就算完成了交房的基本程序。

      二、二手房过户要注意什么

      1、确认产权的可靠度

      大家在买二手房上的时候首先要注意的事情就是产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。此外,搞清楚房产的产权情况,是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证上登记的面积与实际面积是否一致;在买房的时候一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。

      2、考察原单位是否允许转卖

      如果是以标准价购买的公房,在出让的时候是否已经将手续全部办好,是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;一般来说,如果是军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,需要得到原单位盖章后才能出让。

      3、查看是否有私搭私建部分

      大家要注意屋顶的平台、走廊是否存在着私搭违建部分被占用;或者屋内是否有搭建的小阁楼;房屋的内、外部结构是否做过改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台如果是封闭的要问清楚是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

      4、确认房屋的准确面积

      包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。一般来说,在产权证上标注的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。

      5、观察房屋的内部结构

      大家在看房屋的时候还要看户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,在外面的管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹等明显问题。

      6、产权是否完整

      确认产权的完整性也是二手房交易过程中非常重要的一步,要看房产是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。这里提醒大家最好是在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

      7、小心房款和产权的交接

      不要随便相信对方的信誉,先要约定好是先交钱再过户还是先过户再交钱,小编建议大家将房款押在一个双方都信得过的单位,等到顺利过完户后,再将房款转入卖方的账户。

      8、保证产权顺利过户

      大家一定要有这样的意识,房子是需要经当地不动产登记机构办理完产权才算完成过户手续,不要相信代理行、律师、公证的保证。关于二手房交易过户的注意事项,基本上就是以上这些了。当然大家在办理相关的手续的时候,可以带上一个对这方面比较了解的朋友,毕竟这也是一笔不小的交易了。


     
  •   购买二手房需要大家引起注意,因为二手房一般是经过其他人居住过一段时间的房屋,因此二手房在过户时经常发生纠纷,那发生二手房过户纠纷怎么处理?二手房过户费要交多少?

      一、二手房过户费要交多少

      二手房过户费,依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下:

      1、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

      (1)买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

      (2)买方首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

      (3)以下情况按照3%缴纳:

      144(含144平)平方以上;

      买方不是首次购房;

      2、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

      (1)房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

      (2)房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

      (3)房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格-现在出售价格)*税率5.55%;

      3、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

      (1)房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;

      (2)卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;

      4、其他费用相对较少:

      交易费:6元/平方*房屋平方数 ;

      工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

      评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

      抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

      购房证明:20元一份,一般需开3份;

      公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。

      二、发生二手房过户纠纷怎么处理

      二手房合同纠纷作为民事纠纷,可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。

      所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。

      二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作废掉,然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。


     
  •   核心内容从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间,如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实,或者在过户手续办理过程中,因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去,即使买方已经缴付了首期款并实际入住。

      《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以,房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的,不发生所有权转移,在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人,买方仅对房屋享有债权,法院仍然有权查封卖方的房屋。

      如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实,导致买方无法办理过户登记,无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。如果已签订买卖合同的,该买卖合同无效,双方互相返还已付财产,赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失,包括直接损失和预期可得利益损失(注:预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。

      关于房价涨跌损失的确定,法院规定可参照以下方式:

      (一)、双方协商确定的,从其约定;

      (二)、双方不能协商确定的:

      (1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;

      (2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

      最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施,防止损失扩大等因素。

      在二手房买卖过程中,买方应要求卖方加快交易节奏,尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式,利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台,以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况,应要求卖方提供担保,将被查封房屋置换出来,尽快办理过户,避免经济损失。

     
  •   交易中双方经常产生的疑问及释疑:

      问:缴税的时间是在交易钱还是交易后?

      答:除个别区域的个别税种(如浦东的印花税)外,其余基本都必须在交易前缴纳完毕。

      问:普通住宅的标准是怎样的?

      答:普通住宅的认定标准如下:

      (1)单套建筑面积140平方米以下。

      (2)内环线以内总价245万元/套以下、内环线和外环线之间140万元/套以下、外环线以外98万元/套以下。

      (3)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

      注意:同时满足以上条件的住宅为普通住宅。否则,均按照非普通住宅的标准进行认定及核税。

      问:如何认定房屋购买年限?

      答:购买年限的起算标准仍包括:房地产权证所载登记日、契税缴款书记载日期、房屋交接书所载日期。

      问:二手房买卖中,何时可以取得新产证?

      答:根据各区交易中心规定,一般为20天,但各区都有所不同。20天可以认为是一个保险的说法,但不排除由于一些特殊原因而造成的延误。

      问:办理贷款的过程需要多久?

      答:一般而言从申请贷款的个人准备齐全所有材料后一周内可办理完毕。

      问:如何界定“首次购房”?

      答:所谓的“首次购房”得同时满足三个条件:购房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房;购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

      办理流程:必须购房者本人提出申请,购房人需要带好购房合同(包括商品房预售合同、商品房出售合同和房地产买卖合同)、身份证明至所在区房地产交易中心填报《首次购房(查阅)证明单》,各房地产交易中心自受理之日起7个工作日出具首次购房(查阅)证明后,购房者才能享受首次购房的优惠政策。另外,就购房人现名下有与父母共同购买的住房需要申请首次购房的,则还应出具户籍等相关证明。

      问:目前的公积金贷款要符合什么条件才能贷足80万?

      答:按照规定,可享受公积金贷款总额80万新政策的具体对象应同时符合四个条件:

      一是第一次购买自住住房;

      二是每户家庭有两个及以上参与贷款的共同借款人(共同借款人是指借款人的同户成员,与借款人属同一户籍且同住时间在一年及以上的直系血亲);

      三是每户家庭有两个及以上的人均有补充住房公积金;

      四是符合其他住房公积金缴存、贷款条件(如连续缴存6个月以上、余额倍率、还款能力等)。

      问:购房贷款时哪些资料的提供才算有效“收入证明”?

      答:提供申贷人的收入纳税的税单,此税单可为有效的收入证明。

     
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