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解除房屋买卖合同起诉状怎么写

解除房屋买卖合同起诉状怎么写

发布时间 :2018-08-25 13:58浏览量 : 1073
解除房屋买卖合同纠纷只要指开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的,一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋;开发商迟延履行主要义务,无法办理产权证情况导致,解除房屋买卖合同起诉状应该说明当事人的详细情况、正文包括诉讼请求、依据的事实、理由及有关证据材料,事实的叙述应具体、清晰、层次分明、祥略得当,交待清楚与争议有关的关键情节,以便使法院迅速了解双方争议焦点所在,明确调查、审理的重点。
  •   在购买房屋时买房和卖方会签订一份房屋买卖合同,当一方违反合同约定或不履行合同等情况时,另一方可以起诉到法院解决。提起诉讼需要提交房屋买卖合同纠纷起诉状,下面是整理的房屋买卖合同纠纷起诉状范本。

      房屋买卖合同纠纷起诉状范本

      民事起诉状

      原告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      被告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      诉讼请求:

      一、请求贵院判令被告继续履行合同,并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

      二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元,违约金×××元/天,(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7个月,(按银行同期贷款利率计算)。

      三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金,共计人民币×××元(大写: )。

      四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。

      五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

      事实与理由

      原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元,于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户,合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定,该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用,但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》,导致至今2008年×月×日,原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。

      依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米,以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。

      原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝,被告故意躲避原告之询问,无奈之下,原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院依法予以支持。

      此致

      ×××人民法院

      附:一、本诉状副本×份(按被告人人数提交);

      二、证据×份。

      具状人:×××

      ×年×月×日


     
  •   房屋买卖合同纠纷案中存在以下这五个问题:一是遗漏或错误追加当事人;二是合同效力认定不准;三是解除合同的标准不一致;四是房屋质量的责任主体;五是延期交房的认定及责任。下文将为您详细分析房屋买卖合同纠纷案中存在的问题,欢迎阅读。

      随着房地产市场的快速发展,房屋买卖合同纠纷也随之增多。房屋买卖合同纠纷案件大都较为复杂,审理过程中也存在诸多问题。笔者结合审判经验,针对房产纠纷案件审理过程遇到的主要问题作出以下分析。

      一、遗漏或错误追加当事人

      (1)应当追加的情形

      房屋买卖合同纠纷案件当事人必须适格,且不能遗漏必须参加诉讼的当事人,否则就可能因为遗漏必须参加诉讼的当事人,导致事实认定不清或程序错误。对当事人的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,第三人不申请参加诉讼,人民法院基于查清案件事实,应当通知与案件处理结果有法律上的利害关系的第三人参加诉讼。如因买受人未能合同约定支付房款,作为出售人的开发商将买受人起诉至法院,要求买受人按合同约定退还房屋的案件中,如果该房屋已按揭给银行,抵押权人银行与本案处理结果具有法律上的利害关系,则法院应当通知银行作为第三人参加诉讼。否则,就属于遗漏必须参加诉讼的当事人。

      (2)不必追加的情形

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定:在买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。此外,对于因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷案件是否应当追加施工方作为被告或第三人参加诉讼。在因房屋质量而引起的房产纠纷案件中,开发商经常申请施工方作为被告或第三人,以便推脱自身责任。对于是否应当准许开发商的申请,实践中存在不同观点。一种观点认为必须追加,因为正是由于施工方的建筑施工存在问题才导致纠纷的发生。另一种观点则认为不必追加施工方作为当事人,因为购房者与开发商及开发商与施工方是两个不同的法律关系。我们同意第二种意见,理由主要有两点。一方面,正如前面所述,购房者与开发商是房屋买卖合同法律关系,而开发商与施工方是建筑施工合同法律关系,两个法律关系不应当一并审理。另一方面,在实践中,施工方在建筑施工完成后一般不容易寻找到,从而给案件的及时审理带来影响,在不是必须追加为当事人的情况下,不应当追加施工方作为当事人。所以,笔者认为,在审理购房者与开发商之间因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷中不必追加施工方作为当事人参加诉讼。

      二、合同效力认定不准

      房屋买卖合同成立后是否有效对当事人双方具有重要影响。如果合同有效,则双方当事人均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而如果房屋买卖合同被认定无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,合同有效与否,当事人承担责任不同。[page]
      根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”即不能再以出卖人对标的物无处分权或所有权致使标的物所有权不能转移而导致房屋买卖合同无效。

      由于物权关系与债权关系已被区别对待,从而对审判实践当中房屋买卖合同的效力认定产生重要影响。例如,在无处分权人擅自转让房屋的买卖合同是否有效的问题上,法律在《物权法》施行前后的态度截然不同。在《物权法》实施之前,根据我国《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”和第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”之规定,如果合同一方无权处分房屋却签订了房屋转让合同,在没有被权利人追认或订立合同后取得处分权的,该合同应当无效。但是,在我国《物权法》于自2007年10月1日起施行后,该法将物权关系与债权关系区分对待。根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。同时,根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条?规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。上述物权法和司法解释已彻底将物权关系与债权关系区别对待。所以,根据上述规定,房屋买卖合同的转让方在签订合同时,即使没有权处分(转让)房屋,受让方无法取得房屋物权,但是受让方不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由为张合同无效,但可以要求房屋转让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。

      三、解除合同的标准不一致

      在履行房屋买卖合同过程中,只要双方协商一致,解除已签订的房屋买卖合同一般不会存在较大争议,问题主要存在买卖双方当事人在单方解除和法定解除方面,而单方解除合同行为的行使又是以法定解除的条件作为依据,所以审判实践当中关于解除房屋买卖合同的分歧也主要存在于法定解除条件是否成就上面,较常见的主要有以下三种情形。

      第一种是卖双方签订合同后,出卖方无法交付房屋,导致买受方要求解除房屋买卖合同。正如前面所述,由于《物权法》施行后,我们对债权关系与物权关系区别对待,所以实践当中就出现许多因买卖合同有效但却无法履行的房屋买卖合同,而违约方又拒绝赔偿另一方,致使守约方诉至法院要求解除房屋买卖合同,并赔偿损失。如审判实践当中较常见的出卖人将其房屋一房多卖,不能获得房屋所有权的买受一方只能诉至法院主张要求解除合同和损害赔偿。

      第二种是合同一方当事人以另一方在履行房屋买卖合同过程中存在违约主张解除合同。根据我国《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于“致使不能实现合同目的”的规定较为原则,所以审判实践当中法官不易把握,自由裁量权较大,存在较大争执。笔者认为,对于一方当事人的违约行为是否致使不能实现合同目的应当严格限制,否则既不利于当事人合法权益的保护,又不利于房屋市场交易秩序的稳定。

      第三种是违约方单方主张解除房屋买卖合同。违约方能否行使合同解除权在实践当中也存在一些争议。一点观点认为,我国合同法并没有限制只有守约方才可以解除合同,违约方也可以单方解除合同,当然其要承担约定或法定违约责任。另一种观点则认为,诚实信用是民事法律的基本原则,在另一方遵守合同的情况下,违约方不能单方解除房屋买卖合同,否则有违诚实信用、公平正义。笔者认为,一般来说,违约方是没有权利提出解除合同的,只有守约方才有权利选择继续履行合同还是解除合同。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺,应当得到遵守和履行。但是在某些特殊情况下,如果继续履行合同,违约方将面临更大的损失,而守约方拒不行使解除权,那么法院应当根据违约方的请求判决解除合同,并判令违约方赔偿守约方经济损失。[page]
      四、房屋质量的责任主体

      根据《商品房销售管理办法》第33条的规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于保修期,我国《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》对房屋建筑的保修期有具体的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;③供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。所以,对于在保修期内房屋出现保修范围内的质量问题仍属于出卖人责任,应当由出卖人进行修复。

      同时,能否按时交房和房屋是否存在瑕疵也是两个方面问题,只要出卖方所交付房屋属于合同约定的条件(如该商品房经验收合格)就可以履行交房义务,买受人不能以房屋存在质量等方面的问题拒绝收房后还向出卖人主张通知交房后的逾期交房责任。如本院受理的原告李某佳与被告广西某城建开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中,原告与案外人韦某丽分别购买在美林商业街西段某楼11号和12号房屋,均由某芳与被告联系。

      2007年12月6日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》,原告向被告购买美林商业街西段某楼11号的房屋一幢,原告在签订合同前已交清818175元购房款。合同签定后,原告的胞姐某芳经常到施工现场查看进度和质量,并不断提出意见。2007年11月28日,某公司组织美林商业街的勘察、设计、施工、工程监理等单位对商业街某楼进行竣工验收,该工程验收为合格。2008年5月8日,备案部门在备案表签署文件收讫,办理了备案手续。李某佳收到电话、口头交房通知后,未办理收房手续,而以房屋存在质量问题多次要求某公司维修,并要求某公司支付违约金69217.6元。法院经过审理认为,美林商业街西段某楼已经有关单位进行了竣工验收并验收合格,具备合同约定的交房条件,可以交房。李某佳以房屋质量问题为由拒绝办理收房手续,造成不能交房的过错在李某佳,故李某佳诉称某公司逾期交房没有事故依据,遂判决驳回了李某佳的诉讼请求。

      五、延期交房的认定及责任

      如果出现合同约定的延期交房因素,出卖方可以拒此延长交付房屋日期。但是,实践当中,由于存在以下因素,致使买卖双方在是否可以延长交房日期上存在较大争议。

      第一,合同约定延期交房的因素过于原则,不易把握。如合同约定“遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”、“因政府限制性行为而导致工期延误的”等等。诸如此类之约定,语义模凌两可,既容易引发买卖双方的争议,又让法官在审理时不好认定。

      第二,出卖方没有充分证据证明存在合同约定的延期交房因素。尽管双方在买卖合同里约定了可以延期交房的条件,但是由于开发商怠于或无法收集到相应证据,导致在纠纷诉至法院后陷入被动,也给法官的审查带来困难。如合同约定“因交通管制、政府行为停工因素造成的延误,出卖人可以据实延期”,但是实践当中,交通管制、政府行为几乎都是口头形式,没有书面告知,致使开发商无法充分证明相应延期事实的存在。

      第三,属于客观存在,但合同没有约定的延期交房因素。如在某个地方的重大节假日时政府要求相应场地停止建筑施工,这样的因素在当地客观存在,但双方当事人在合同中又没有约定,如果给予以延期,不符合双方的约定,而如果不给予延期,又违背公平原则。

      对于延期交房的因素,笔者认为,首先,房屋买卖合同用语要尽量明确,特别是延期交房因素关系到买卖双方的权利,要尽量使用不易产生歧义的表述。其次,对于政府行为、交通管制等因素,由于开发商较难取证,可以降低开发商的举证责任,如果开发商能够提供施工方的施工日记,且该日记记载有因政府行为、交通管制停工,可以认定存在合同约定停工的因素。再次,对于一些客观存在但合同里没有约定的延期交房因素,如果出卖人可以提供相应证据证明,从公平公正角度出发,法院也应当据实予以延期。


     
  •   房屋有买有卖,是房地产交易市场正常的情形之一,买了房子发现房屋实际情况与预售时的情形不符合、开发商延迟交付或者出现合同违约等情形,可以解除房屋买卖合同,返还相应的房款,下面为您介绍解除房屋买卖合同的相关知识。

      一、解除房屋买卖合同的情形:

      最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条(详见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条)结合审判实践,商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:

      1、协议解除:双方之间协议解除合同,意思表示一致。

      2、根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

      3、迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

      4、法律规定的其他情形。面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

      二、解除商品房买卖合同程序

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可知,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。如果通知已经送达,但对方提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。

      三、房屋买卖合同解除的手续

      双方(如有中介方即三方)一起签订解除合同的协议并经各方签字后生效,受法律保护,协议应写明双方自愿解除合同,并退还已交款项,以后互不追究。协议一式两份(或三份),一经签字即生效。


     
  •   房屋买卖合同纠纷产生原因以及解决方法。房屋买卖合同纠纷产生原因有供求关系,客观情况的变化,商品房买卖合同不规范,合同当事人违法。因此签订合同时候,要严格审查售房的主体资格,办理房屋权属证书的问题等等。接下来为您详细介绍。

      一、房屋买卖合同纠纷产生的原因

      房屋作为基本的生活资料和生产资料,对单位、对个人事关重大。一方面,经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高,使得土地、房屋的供应跟不上需求,供需失调容易引起利益矛盾;另一方面,某些客观情况的变化,如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等,也会引起利益矛盾;第三,商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确,或者在合同履行过程中,当事人一方甚至双方发生违约现象,同样会引发利益矛盾;第四,商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规,侵犯他人的合法权益,也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。

      二、房屋买卖合同纠纷出现的司法难题

      第一,关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书,因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后,往往要先行支付几千元到几万元的定金,如果双方不能达成正式的商品房买卖合同,买受人更容易成为受损方,买受人索还定金则成为必然,从各个区县法院审理的案件看,因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

      第二,关于办理房屋权属证书义务承担问题。现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住,出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房,消费者根本领不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

      第三,政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响,一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期,税收政策的变化对交易双方均可能产生影响,税收政策变化引起的营业税、契税增加或者减少所引发的成本分摊和合同效力问题争议。

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      三、房屋买卖合同纠纷的司法应对

      首先,签订合同前,要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或者资信情况不了解而产生的。要避免和减少纠纷的发生,在签订正式房屋买卖合同前,包括签订意向书或缴纳定金时,要先审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房屋预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房屋预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此,在签订认购协议缴纳定金时,要先了解主合同无法签订时,定金是否能够返还;买受人在签订认购书,被收取数万元的定金后,开发商是否会有“潜规则”抛出不合理交易条件,胁迫买受人签订违心合同。

      其次,在办理房屋权属证书的问题上,依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33 条的规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。在出卖人不按时提供产权证书,或者不提供相应的证明文件的情况下,买受人房屋的产权证书就无法办理。所以,在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。因此,在尊重双方当事人意思自治的基础上,买受人要要求出卖人承担相应的义务。买受人可以要求出卖人签订协议,严格依据合同的约定,按照双方约定的办证种类进行办证;在双方没有进行约定的情况下,应该由相关的房地产主管部门决定房屋的办证种类。

      最后,当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方当事人对税费的支付做出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。双方不能达成一致意见的,人民法院不宜直接对合同予以适当调整或判决解除合同,双方仍应履行合同义务。

      总之,房屋买卖并不是像一般的商品买卖那样简单,它是一个系统工程。在买卖房屋过程中,不仅涉及到合同的合理确定,要对合同条款仔细研究琢磨,更重要的是要站在把握全局的高度上,了解交易双方买卖的动机和实力,了解相关的法律条款,避免在法律已经明确的问题上犯常规性的错误。即使在发生房屋买卖合同纠纷,我们也要保持镇定的心态,从容地面对,寻求法律的帮助,更多地掌握主动权,为自己争取更多的机会。

     
  •   对于很多人来说,买房是一件很大的事情,有些人倾尽所有就是为了买一套房子,甚至有些人穷其一生都是在为买房奋斗,所以签订房屋买卖合同一定要慎重,一定要了解房屋买卖合同的一些注意事项。今天就带您一起来了解下房屋买卖合同注意事项有哪些。

      一、房屋买卖合同注意事项有哪些

      (1)房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      (2)房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      (3)交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      (4)土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      (5)市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      (6)福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      (7)单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      (8)物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      (9)中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      (10)合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      二、房屋买卖合同应具备的条款

      1、合同双方当事人

      买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

      2、标的

      标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:

      房屋的坐落位置; 所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;;房屋是现房,还是期房;;房屋的配套设施和维修标准。

      3、房屋的价格及付款时间约定

      一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      4、交房期限

      卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

      5、权利担保

      卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

      6、违约责任

      违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

      7、合同双方认为应当约定的其他事项

      如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

      买房动辄几百万甚至上千万,涉及的财产金额太大,所以在签订合同时一定要了解清楚注意事项,慎重签订房屋买卖合同。以上就是法律快车小编为您整理的关于房屋买卖合同注意事项有哪些的内容,希望对您有所帮助。 

     
  •   合同纠纷,是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。许多在房屋买卖中都会签订合同,当发生纠纷时,可以根据合同的约定进行维权,那么,房屋买卖合同纠纷怎么处理?合同纠纷管辖的法院有哪些?以下详细为您介绍!

      一、房屋买卖合同纠纷怎么处理?

      1、协商

      合同当事人在友好的基础上,通过相互协商解决纠纷,这是最佳的方式。

      2、调解

      合同纠纷合同当事人如果不能协商一致,可以要求有关机构调解如,一方或双方是国有企业的,可以要求上级机关进行调解。上级机关应在平等的基础上分清是非进行调解,而不能进行行政干预。当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。

      3、仲裁

      合同当事入协商不成,不愿调解的,可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

      4、诉讼

      如果合同中没有订立仲裁条款,事后也没有达成仲裁协议,合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院,寻求司法解决。除了上述一般特点之外,有些合同还具有其自愿的特点,如涉外合同纠纷,解决时可能会援引外国法律、而不是中国相关的合同方面的法律。

      二、合同纠纷管辖法院有哪些?

      1、因合同纠纷提起的诉讼,如果合同没有实际履行,当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的,应由被告住所地人民法院管辖。

      2、购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的,以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的,依交货方式确定合同履行地:采用送货方式的,以货物送达地为合同履行地;采用自提方式的,以提货地为合同履行地;代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的,以货物发运地为合同履行地。

      购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地点为合同履行地。

      3、加工承揽合同,以加工行为地为合同履行地,但合同中对履行地有约定的除外。

      4、财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地,但合同中对履行地有约定的除外。

      5、补偿贸易合同,以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。

      6、民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议,是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。

      7、合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的,选择管辖的协议无效,依照民事诉讼法第二十四条的规定确定管辖。

      8、因保险合同纠纷提起的诉讼,如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物,由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。

      9、因产品质量不合格造成他人财产、人身损害提起的诉讼,产品制造地、产品销售地、侵权行为地和被告住所地的人民法院都有管辖权。

      10、铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷,由铁路运输法院管辖。

      以上是小编为您整理的房屋买卖合同纠纷怎么处理的内容,首先是协商,调解,仲裁,如果这三种方式不行的话,只能通过诉讼来解决,诉讼管辖法院有上诉几种。建议通过法律程序的话,可以联系专业律师代理。

     
  •   在商品房买卖合同中,由于出现了约定或者法定的情形,或者一方违约,导致买卖合同的解除,在实践中,商品房买卖合同解除的情形主要有:

      一、 约定解除商品房买卖合同解除的法定和约定情形

      合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定,当一定的情形出现时,房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定,不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形,那么,在约定的条件具备时,合同解除。如延期交房约定,付款约定,房产证办理约定等等。约定解除条件具备时,权利人应当及时行使权力。根据法律规定,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。

      二、 法定解除

      法定解除的情况很多,主要有以下情形:

      1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的

      开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。

      2、开发商将已售房屋私自抵押

      根据《担保法》及《物权法》等规定,商品房买卖合同订立后,开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的,买房人有权退房并解除合同,并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同;

      4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的

      因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息,并要求赔偿损失。

      5、开发商迟延履行主要义务,无法办理产权证

      开发商在交房期满后,经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日)届满后超过一年,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同。

      6、担保贷款合同不能订立

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

      7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实,构成根本违约,致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。

      8、不可抗力

      根据《合同法》第94条第1项之规定,因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,当事人有权解除合同。

      9、不属于不可抗力的事由,但是出现在在签订额合同时无法预料的情形,继续履行合同无必要,或者也无法履行的情形。

     
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