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二手房可以进行买卖吗

二手房可以进行买卖吗

发布时间 :2018-08-23 15:13浏览量 : 64
二手房是可以进行买卖的,需满足以下条件:一、合同的当事人必须符合主体资格。二、房屋的买卖双方当事人应当要表意真实。三、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。购买二手房,首先买卖双方都要具有主体资格。如果要是通过贷款来买房的话,还需要确定首付的比例。首付的比例和个人名下的房屋套数有关,购买首套房和二套房首付的比例是不一样的。
  •   屋并不是可以随意进行买卖的,需要满足一定的条件。那么购买二手房到底需要哪些条件呢?贷款买二手房需要交多少首付呢?

      二手房买卖条件

      二手房房屋买卖合同其实是一种民事法律行为,应当具备主体的资格有效、意思表示真实和符合法律法规政策的规定等三个有效条件。

      一、合同的当事人必须符合主体资格。

      房屋的买卖双方当事人应当具备能够以自身的行为依法行使权利并且承担义务的资格。《民法通则》规定,房屋买卖的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。法律禁止限制民事行为能力人以及无民事行为能力人的参与。为了维护房屋交易的秩序,现行法律以及政策对房屋的买卖当事人设定了一定的条件和限制,必须符合特定的要求。

      二、房屋的买卖双方当事人应当要表意真实。

      按照现行的法规和司法解释,民事法律行为应当是当事人的真意表示的结果。因此,房屋买卖的合同只有在自愿和平等的基础上来签订,才能真正的实现双方当事人的利益理想。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法的形式掩盖非法目的所签订的房屋买卖的合同等,原则上应视为无效合同。

      三、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

      房屋买卖行为应当符合法律法规的强制性规定,且不得损害社会公共利益,不得违反社会公共道德。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得买卖拆迁房屋等,出现此类情况,视为房屋买卖合同无效。

      二手房买卖首付

      依据目前新的规定,个人首次购买住房,个人贷款低首付房屋评估价的30%即可;如果是个人购买第二套(包含第二套)以上住宅,个人贷款低首付房屋评估价的40%;同时,房屋评估价在执行中,有一定的上限和下限,有一定的活动空间,可根据情况向评估公司或者代办机构说明自己需要的贷款额度!

      购买二手房,首先买卖双方都要具有主体资格。如果要是通过贷款来买房的话,还需要确定首付的比例。首付的比例和个人名下的房屋套数有关,购买首套房和二套房首付的比例是不一样的。

     
  •   二手房不同于新房,购买起来相对复杂。购买二手房有哪些流程?购买二手房有哪些注意事项?

      二手房购买流程

      (一)下定时要明确议价期限

      下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后,要拿份协议原件。在中介议价成功后,应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

      (二)注重实地调查

      签约前,买方应作些调查,首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

      (三)签约前多查相关证件

      比如身份证,房屋产权证等等,以确保卖方具有合法资格。

      (四)付款后要收取收据

      房款支付后,应由卖方出具收据。除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。

      (五)收房过户要验收

      买方接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出。

      购买二手房注意事项

      二手房买卖不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此,在选购二手房时,要注意产权、房屋结构等问题。

      (一)弄清二手房的产权情况

      购买二手房,重要的是产权证。购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属。

      (二)了解二手房的房屋结构

      二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

      (三)实地看看二手房的周边环境和配套设施

      购买二手房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

     
  •   大多数的朋友在买二手房的时候都会选择通过中介公司,不过也有朋友会通过自己的渠道去购买二手房。无论选择哪一种方式都需要注意一种情况,那就是有的二手房有多个共有产权人。购房者在购买这类房屋的时候都需要注意哪些问题呢?

      1、核实房屋的基本情况

      二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息:房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。买多人共有产权的房屋核实房屋的基本情况很重要,这样的二手房在进行买卖的时候需要经过共有产权人的同意。另外,购房者应该要求卖方对于出售房子的租赁情况或抵押情况在合同中告知,避免可能出现买房拿到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。

      2、约定税费由谁缴纳

      一般二手房的税费都是由购房者支付的,但这也不是固定的模式,买卖双方可以自行约定。一般双方应在合同中约定产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式,这样能保障够办理房产过户时按合同规定履行,使交易的安全性得以保障。

      3、房屋的成交价格以及支付方式

      二手房交易双方应合同中明确规定明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时应明确违约处理情况,违约金的具体比例或者金额。另外,由于房屋的成交价格不仅包括房款,按套转让价格一般包括房屋的附属设施、设备、物品等,因此合同中应该注明该部分内容。

      4、交房时间

      二手房的交房时间由双方进行商定,为了避免逾期交房可以在合同中列明逾期交房的违约事项,这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权,如果卖家逾期交房,购房者可以根据合同的内容来要求赔偿,在法律上保护自己的权益。

      5、违约责任

      多人共有产权的房屋就怕房主之间出现分歧导致房屋无法顺利出售,购房者针对这样的情况要先预想到,合同中应该对双方可能出现的违约情况都明确好相应的违约责任以及赔偿金额,避免日后发生纠纷而导致无法追责,提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依。

      买卖共有产权的二手房的时候没有意外情况发生倒还好,一旦买卖双方一方出现反悔违约的情况就只有根据签订的购房合同来明确责任,为了避免自己的权益受到损害,这一点一定要在合同中说明。

     
  •   摘要:近来房价上涨明显,每个月房价涨幅都很大,有的房屋出卖人今天卖房房价200万,过了几周一看房子涨了几十万,就不愿意出售了,这样就有违反房屋签约意向书的风险。根据本人经验二手房交易主要存在以下风险。

      一、房多卖的风险。

      有的房屋出售人看到房价涨的这么高,就想毁约。但是这种情况下,也不是可以随便毁约的。这其中又有以下情形:

      1、合同签约意向书只是约定定金。这种情况下毁约要按定金法则处理,即收受定金一房毁约要承担双倍返还定金责任。

      2、合同签约意向书由于具备商品房买卖的主要条款,而合同双方又按合同规定支付了房款,那么这种情形下,违约方的违约成本是很高的,可能要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      二、卖方按揭款“按合同规定”很长时间都没有办下来的风险。

      现在房价涨的很快,有的合同中只是约定办理按揭贷款,但是没有约定办下来的具体期限,也没有约定可以找多少家办理机构,这对于房屋出售人来说无疑是一种煎熬。因为买房确实是在办理贷款,但是因为种种原因办理贷款过程很漫长。合同中又没有约定贷款的办理期限,卖房人又不敢轻易违约,因为毕竟已经收受了买房的购房款。

      所以,在卖房子或者买房子的过程中最好有律师等专业人士陪同,防范其中可能存在的法律风险。

      三、注意合同诈骗的风险。

      有的房屋出售人本人不出现,只是找代理人来和买房签订买卖合同。这种情况千万要注意其中存在的法律风险,就是合同诈骗。他们可能在收受到给付的定金或者首付款后就逃之夭夭。正确的做法是,要看到本人,并且要看本人的身份证件,以及房本的原件。如果仍然可疑,就先做公证。

     
  •   摘要:房屋买卖合同没有正式签,之前签过中介的居间合同,是中介公司的统一印制的那种。里面有一条款说,如果卖方和买方任何一方导致买卖合同无法签订,需要支付中介2%房价款的违约金,这个条约有效吗?居间合同里面除了卖方和买方之间的责任关系,中介方几乎没有约定责任。

      某房地产经纪有限公司向法院起诉刘某索要十万五千元居间服务费,刘某辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。刘某认为原告是从事房地产经纪的专业公司,在为刘某提供居间服务时,没有尽到应有的责任,原告提供的房源信息不具备交易法定条件,没有完成交易,房主通过原告已经解除了合同,原告主张高达十万八千元的居间费,于法于理于情不通。

      某房地产经纪有限公司向法院起诉刘某索要十万五千元居间服务费,刘某辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。刘某认为原告是从事房地产经纪的专业公司,在为刘某提供居间服务时,没有尽到应有的责任,原告提供的房源信息不具备交易法定条件,没有完成交易,房主通过原告已经解除了合同,原告主张高达十万八千元的居间费,于法于理于情不通。

      事实情况是:刘某通过报纸征婚后认识了张某,张租住在阜成门贵宾大酒店,他给刘某打电话说要买房,张某于4月24日在白云路地产分店联系了一套楼房,因未交定金,地产分店没让签合同。后来白云路某分店的盖某得知情况后,反复打电话与张某联系,告诉张某说房主徐某在蝶翠华庭的一套房子出让。4月25日盖某就带张某在某分店签订合同,为规避房产交易税,中介还为双方拟定了“黑白”合同,并诱使签约,签合同时盖某问带定金没有,张某说没带,又问张带身份证没有,张某说没带,盖某回头问刘某,刘某回复说只带了身份证,盖某就说那就用陈某的名字签吧,这样三方在盖某事先写好的合同上签了名。

      签名后张某向盖某索要产权证,房主及原告的代办人称第二天再让看产权证,4月26日刘某与张某、房主徐远翔还有盖某在位于长安街边上的银行等待拿产权证,双方商议拿到产权证再付订金,等了一下午,产权证没拿到,订金也就没有打。27至29日刘某查知此房是贷款抵押的房产,依据法律规定不能交易。合同明明写的是双方委托,拥金收取条款中也是双方负担,但中介方只向刘某单方收取,居间合同中关于佣金负担的条款发生冲突,刘某认为此项未向其明确,是中介事后填写的,中介未向刘某提到过此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明。于是,刘某找张某要盖某的电话,给盖某打了电话说这房子有问题,要求撤销合同。5月4日自称是房东爱人的刘某联系,在长安商场见面后把事先准备好的解约协议交给刘某,称转让房产的事未经其同意要求解除合同,解除当日刘某到店里,把解约合同给了盖某,盖某说解除合同就没什么事了。现在原告起诉索要十万八千元的中介费,刘某觉得中介与张某用婚姻房产做诱饵骗款,诱使刘某订立中介合同。

      依据《合同法》第五十二条、《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条,《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条规定。在居间合同中,介介方必须提供真实可靠的房源信息,本案中中介方为刘某提供房源时存在信息不真实的现象,所签合同出现了无效的情形;中介提供的格式条款中对自己免责的内容,未能采取合理方式提请刘某注意其免除或限制责任的条款,隐瞒出让方不具备转售房屋的条件,加重了刘某的负担和风险,其目的在于收取高额中介费,该合同对刘某不能产生法律效力。

      根据《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定,居间机构不得代理不具备出售条件的房屋,以合理避税和减轻交易为借口诱导当事人签订阴阳合同,故意加速促成交易

      ,殊不知一旦出现纠纷,就会发现中介处处得理,而偷税漏税的行为一旦被查处,经纪机构会立即推卸责任,纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构,不得为委托人订立黑白合同,“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的,涉及违法,合同无效,因此刘某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。

      本案中介方存在提供信息不真实的情形,未向当事人明确告知房屋还贷和申请贷款条件及办理规定,刘某是外地进京人员,没有纳税凭据,根据北京新政,不可能得到贷款,中介却隐瞒不报;未能明确房屋交易税费的比例等相关问题,中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里,此举不符合北京市行业规范。原告通过自制格式合同条款或在补充协议中增加霸王条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改,不等消费者认真阅读各项条款便哄骗当事人签字,导致交易当事人仓促中掉入公司事先设置的收费陷阱中。

      中介方未能审核与订约有直接影响的重大事项,没有如实报告刘某;不明示收费标准及交易中止时的处理比例,违背行业规范,损害消费者合法权益。

      经纪机构在合同中提供的资金监管账户是中介机构自己的账户,明显违背市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》精神,收费明显高于损失,依据合同法第一百一十四条规定,请求法庭不予支持。

      诱导签约,格式文本,委托合同与居间合同交叉,规避税收签订黑白合同,抵押权人无同意,共有权人无意见。

      居间人在交易中所起的中介作用看,居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件,委托人正是由于自身精力不足,才委托居间人从事居间活动,对居间人提供的信息存在很大程度的依赖,因此,如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制,极易损害委托人的利益,因此依据诚信原则,居间人虽不负积极调查义务,但就应当根据不同行业居间活动的特点,将对订约有直接影响的重大事项(如标的物状况及是否抵押和抵押权人对转让的意见、共有权人是否同意转让等信息)如实报告委托人,对无订约能力的相对人,不得为其充当媒介,本案中被告作为具有专业资质的中介服务机构,应当意识到房屋权属抵押未经抵押权利人同意,不得出让,未经共有权人同意不得出让,是订立二手房转让合同的重要事项,也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息,因此,原告在为被告提供房源信息时,应当提供权属证明,并将查验后的准确信息如实报告委托人,居间人违反如实报告义务,包括应报而不报、过失错误报告和故意隐瞒、虚假报告,本案中出于过失没有准确掌握其本应知道的信息,从而为被告提供了虚假信息,应属于过失报告,依据合同法第四百二十五条第二款规定,居间合同是双务有偿性,要求居间人应忠实尽力地促成合同成立,违背委托人的真实意愿且损害其利益,要么无效要么撤销,委托人的合同目的并未实现,因此,无论哪种情形的不实报告,只要足以损害委托人利益,居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法

     
  •   二手房交易中很容易出现一些诈骗的行为,购房者自己要多长个心眼,有的朋友觉得只要签订了二手房买卖合同,自己的二手房交易也就有了保障,可关键就是二手房签订的合同就有可能会出现问题了。

      1、房主的真实信息

      在合同中要写清楚卖方也就是户主的具体信息,包括当事人的名称或姓名以及住所联系办法等,以免出现欺诈情况。双方应做详细的介绍或调查,并写明所交易的二手房是否是共有财产,是否是夫妻共同财产或家庭共同财产。

      2、房屋的真实信息

      确定合同中所列的房屋为自己实地查看的房屋,不要出现混淆的情况,二手房合同应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况,同时还应写明房屋产权归属,是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵,并且要注明房屋的物业管理费用及其他交费情况。

      3、房屋价款

      一般在确定了双方的交易意向之后就会缴纳一笔意向金,这笔意向金在缴纳的时候也需要注意留下凭证和协议,在二手房的购房合同中主要写明房屋总价、付款方式、付款条件,以及付款日期,有必要的话也需要写明贷款情况。

      4、履行合同的相关规定

      二手房在什么时候交房,办理手续等都不能口头约定,二手房合同中写明交房时间及条件,明确办理相关手续的过程,表面双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,还有各种税费、其他费用如何分摊。

      5、明确违约责任

      虽然已经签订了购房合同,但只要是还没有办理过户手续,随时都有可能出现违约的情况,所以在合同中必须说明哪些属于违约情形,并且明确指出如何承担违约责任,违约金、定金、赔偿金如何计算与给付,在什么情况下可以免责等,另外担保的形式、对违约金或定金的选择适用问题也要明确。

      另外小编提醒一下,以下几种房子千万不要购买,有的是没有产权的,签订了合同也无法保障自身的权益:

      1、小产权、安置房等,这类房子涨幅慢、舒适度低,也无法正常交易。

      2、物业口碑差的小区,物业是一个小区的重要因素,物业差,小区的价格就会降低。

      3、没有地下车库或车位严重不足的小区,毕竟业主都不想有了车却没地儿停。

      4、没有电梯的多层小区,老龄化的时代来临,没有电梯的房子逐步会被抛弃。


     
  •   很多人在购买了房子之后由于各种原因,把房子卖出去。这就是所谓的二手房。但是在购买二手房的时候,买家还是要多留心,懂得判断二手房买卖其中是否有诈骗成分。房子是我们累的时候的港湾,所以在购买的时候要慎重考虑,预防二手房买卖诈骗。二手房买卖的骗局有哪些?

      一、利用虚假身份骗取定金及购房款

      施骗者多是伪造虚假身份,利用签订二手房买卖合同为诱饵,在办理房屋更名过户手续之前,向购房者索要定金及部分或全部购房款,一旦购房者交付款项后,施骗者便逃之夭夭。

      二、利用虚假房证骗取定金及购房款

      施骗者多为交易房屋的承租人,利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者产生误会后向其交纳定金或购房款,因而上当受骗。

      三、假借购房骗取交易房屋

      贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后,由买方再向银行办理房屋抵押贷款,施骗者往往就是利用这种贷款审批程序,实施诈骗行为。

      四、卖房人恶意转移资产交易更名无法完成

      卖房人与其他人有债务纠纷,急于将名下房产变现,由于此时房屋处于自然状态,交易可以受理,但房产尚处于卖房人名下,一旦被追债,卖房人名下房产被司法查封,交易更名将无法完成,此时如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款问题。

      五、房产中介违规经营造成风险

      中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的频繁发生。


     
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