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物权法司法解释一全文

物权法司法解释一全文

发布时间 :2018-08-23 17:42浏览量 : 1060
物权法司法解释一全文的内容有因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持等。
  •   期待已久的《物权法司法解释一》全文于2016年2月23日公布,自2016年3月1日实施。《物权法司法解释一》针对不动产登记与物权确认的争议、预告登记效力的确定、特殊动产转让中的“善意第三人”的规范以及发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围等方面作了详细的解释规定。

      关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

      (2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,自2016年3月1日起施行)

      为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

      第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

      【对应法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

      第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      【对应法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

      第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

      【对应法条】物权法第二十条第二款:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

      第三十条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

      第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

      第三十五条:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

      第三十六条:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

      第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

      第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十一条 优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:

      (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;

      (二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;

      (三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

      (四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

      第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

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      其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:

      (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

      (二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

      第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

      第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

      真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

      第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

      (一)登记簿上存在有效的异议登记;

      (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

      (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

      (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

      (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

      真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十七条 受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

      当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

      法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

      【对应法条】物权法第二十五条:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。

      第二十六条:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

      第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

      第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

      (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

      (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

      【对应法条】物权法第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

      (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

      (二)以合理的价格转让;

      (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

      受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

      当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

      合同法第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

      本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。

      本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

     
  •   物权法司法解释一于2016年2月23日公布,并自3月1日起实施,此物权法司法解释一有哪些亮点内容解读?物权法司法解释一针对房屋登记簿登记错误的问题作了明确规范,房屋登记簿登记错误的,可以通过起诉纠正;同时,针对一房二卖的,卖房需要经过预告登记人同意;买卖二手车的,即使没有登记过户,受让方也享有优先权。

      亮点一:房屋登记簿登记错误可起诉纠正

      司法解释第一条,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。第二条,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      亮点二:针对一房二卖 买房需预告登记人同意

      司法解释第四条,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当认定其不发生物权效力。

      为了防止一房二卖,《物权法》特别规定,房屋预告登记后,未经买房者同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效,有的甚至出现房屋不能出租的情况,变相扩大预告登记效力的范围。

      同时,生活中,一房二卖的情况经常出现,如果第二个支付了合理对价,并过户到自己名下,前一买房者往往拿不到房子。因而,司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释,明确了没有经过预告登记人的同意,第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

      在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。司法《解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      亮点三:机动车转让即便未登记 受让方权利优先

      机动车现今早已走入寻常百姓家,机动车交易也日益频繁。据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

      比如,在机动车所有权转让交易中,如果转让人(张三)已经把机动车交付给了买受人(李四),但双方没有去办理过户登记,而转让人对外还对王五有负债没有偿还,并且转让人没有其他财产可以偿还债务。那么,王五能不能主张用这辆机动车来抵偿张三欠他的债务呢?或者说,这时候的王五和李四谁对这辆机动车拥有优先所有权?

      根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产的物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。根据司法解释第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。简单来说,李四的权利优先于王五的权利,即使没有登记,法律应该优先保护李四的权利。

      亮点四:离婚分房产不受登记影响

      当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,特别是房产的分割。那么,法律判决书生效之后,将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动?对此,司法《解释》给予了肯定答复。

      最高人民法院民一庭庭长程新文表示,“在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

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      1、拆小区围墙,需全体业主同意吗?

      这位专家表示,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主。

      同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。这里有一个“业主共有权”的问题,小区围墙逐步打开,从物权法来说,应该由业主们同意。所以,国家的政策要付诸实施,还需要法律方面的衔接。

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      这位专家指出,开放小区中的道路资源,小区业主应获得补偿,这些补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括噪音、污染等一系列问题。

      3、推行街区制,安全隐患会增加吗?

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      4、宅基地使用权将是未来关注的问题

      最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在发布会上还表示,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是未来关注的问题。当下,在鼓励农民进城落户的背景下,农民的宅基地使用权如何处置成为大家关注的焦点。这部分的权利如何保障或转让,也需要进一步细化明确。

     
  •   物权法司法解释一将于2016年3月1日实施,那么物权法司法解释一的主要内容有哪些?物权法司法解释一共22条条文,其主要内容主要包括六个方面:不动产登记与物权确认或基础关系争议;预告登记的效力;特殊动产转让中的“善意第三人”;发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围;按份共有人优先购买权的司法保护和善意取得制度的适用。

      (一)不动产登记与物权确认或基础关系争议

      《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。

      针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:

      1、在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。

      2、从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

      (二)预告登记的效力

      《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

      基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

      (三)特殊动产转让中的“善意第三人”

      近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。

      加上因为机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

      (四)发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

      根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。

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      出于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。因此《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

      (五)按份共有人优先购买权的司法保护

      《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。

      《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构,使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

      (六)善意取得制度的适用

      《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。

      对此,《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么,以及在诉讼中由谁承担举证责任;第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定;这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。

      第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

     
  •   不动产登记暂行条例

      第一章总则

      第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

      第四条 国家实行不动产统一登记制度。

      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

      (一)集体土地所有权;

      (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

      (三)森林、林木所有权;

      (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

      (五)建设用地使用权;

      (六)宅基地使用权;

      (七)海域使用权;

      (八)地役权;

      (九)抵押权;

      (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

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      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

      第二章不动产登记簿

      第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

      不动产登记簿应当记载以下事项:

      (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

      (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

      (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

      (四)其他相关事项。

      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

      不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

      第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

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      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

      第三章登记程序

      第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

      (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

      (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

      (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

      (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

      (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

      (六)申请更正登记或者异议登记的;

      (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

      (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

      (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

      (五)与他人利害关系的说明材料;

      (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

      (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

      (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

      (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

      (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

      (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

      (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

      (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

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      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

      (二)在建建筑物抵押权登记;

      (三)因不动产灭失导致的注销登记;

      (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

      (一)违反法律、行政法规规定的;

      (二)存在尚未解决的权属争议的;

      (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

      (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

      第四章登记信息共享与保护

      第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

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      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

      第五章法律责任

      第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六章附则

      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

     
  •   2016年7月5日工商总局公布《动产抵押登记办法》,自2016年9月1日实施。动产抵押登记的设立、变更和注销,可以由抵押合同一方作为代表到登记机关办理,也可以由抵押合同双方共同委托的代理人到登记机关办理。

      动产抵押登记办法

      (2007年10月17日国家工商行政管理总局令第30号公布 2016年7月5日国家工商行政管理总局令第88号修订)

      第一条为规范动产抵押登记工作,保障交易安全,促进资金融通,根据《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》《企业信息公示暂行条例》等法律、行政法规,制定本办法。

      第二条企业、个体工商户、农业生产经营者以《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第四项、第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门(以下简称登记机关)办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。

      本办法所称工商行政管理部门,包括履行工商行政管理职责的市场监督管理部门。

      第三条 动产抵押登记的设立、变更和注销,可以由抵押合同一方作为代表到登记机关办理,也可以由抵押合同双方共同委托的代理人到登记机关办理。

      当事人应当保证其提交的材料内容真实准确。

      第四条 当事人设立抵押权符合本办法第二条所规定情形的,应当持下列文件向登记机关办理设立登记:

      (一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记书》;

      (二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;

      (三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。

      第五条 《动产抵押登记书》应当载明下列内容:

      (一)抵押人、抵押权人名称(姓名)、住所地等;

      (二)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;

      (三)被担保债权的种类和数额;

      (四)抵押担保的范围;

      (五)债务人履行债务的期限;

      (六)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的姓名、联系方式等;

      (七)抵押人、抵押权人签字或者盖章;

      (八)抵押人、抵押权人认为其他应当登记的抵押权信息。

      第六条 抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容需要变更的,当事人应当持下列文件,向原登记机关办理变更登记:

      (一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记变更书》;

      (二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;

      (三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。

      第七条 在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权或者法律规定担保物权消灭的其他情形下,当事人应当持下列文件,向原登记机关办理注销登记:

      (一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记注销书》;

      (二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;

      (三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。

      第八条 当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销,提交材料齐全,符合本办法形式要求的,登记机关应当当场予以办理,在当事人所提交的《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》上加盖动产抵押登记专用章,并注明盖章日期。

      当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销,提交的材料不符合本办法规定的,登记机关不予办理,并应当向当事人告知理由。

      第九条 登记机关应当根据加盖动产抵押登记专用章的《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》设立动产抵押登记档案,并按照《企业信息公示暂行条例》的规定,及时将动产抵押登记信息通过企业信用信息公示系统公示。

      《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》各一式三份,抵押人、抵押权人各持一份,登记机关留存一份。

      第十条 有关单位和个人可以登录企业信用信息公示系统查询有关动产抵押登记信息,也可以持合法身份证明文件,到登记机关查阅、抄录动产抵押登记档案。

      第十一条 当事人有证据证明登记机关的动产抵押登记信息与其提交材料内容不一致的,有权要求登记机关予以更正。

      登记机关发现其登记的动产抵押登记信息与当事人提交材料内容不一致的,应当对有关信息进行更正。

      第十二条 经当事人或者利害关系人申请,登记机关可以根据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等,对相关的动产抵押登记进行变更或者撤销。动产抵押登记变更或者撤销后,登记机关应当告知原抵押合同双方当事人。

      第十三条 各地工商行政管理部门应当积极推动动产抵押登记信息化建设工作,通过建立互联网动产抵押登记系统、设立动产抵押登记电子档案等方式,为当事人提供便利条件。

      第十四条 本办法由国家工商行政管理总局负责解释。

      第十五条 本办法自2016年9月1日起施行。

     
  •   2014年3月13日广州市人民政府公布了《广州市物业管理暂行办法》并于2014年5月1日施行。本《办法》共八个章节,一百条,主要的内容有物业管理区域的规定、业主大会与业主委员会的规定、前期物业管理的内容、物业服务、 物业的使用和维护以及相关法律责任的规定等内容。

      广州市物业管理暂行办法

      广州市人民政府令第100号

      第一章 总则

      第一条 为了规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

      本办法所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

      第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

      未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。

      第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

      第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法,负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

      街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷。

      居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

      第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作,增强业主实施自我管理的能力和意识。

      区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。

      第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查,对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况,应当及时向社会公布。

      房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

      第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。

      供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。

      第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

      第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

      第二章 物业管理区域

      第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

      建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。

      第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

      (一)物业管理区域备案申报表;

      (二)建设单位营业执照;

      (三)《建设用地规划许可证》及附图;

      (四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

      (五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

      (六)地名批复文件。

      第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理:

      (一)物业管理区域备案申报表;

      (二)物业服务合同;

      (三)物业服务企业资质证书;

      (四)《建设用地规划许可证》及附图;

      (五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

      (六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;

      (七)地名批复文件。

      物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

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      第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

      (一)物业管理区域备案申报表;

      (二)物业管理区域四至范围说明及附图;

      (三)确定物业管理区域的理由和依据。

      前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

      第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:

      (一)物业管理区域备案申报表;

      (二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;

      (三)分割方案;

      (四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

      第十六条 新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

      物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

      前两款所规定明示或者公告的内容包括:

      (一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

      (二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

      (三)公共车位数量和位置;

      (四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;

      (五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;

      (六)共用设施设备名称及权属;

      (七)其他需要明示的场所和设施设备。

      第三章 业主大会与业主委员会

      第一节 一般规定

      第十七条 业主可以成立业主大会,选举业主委员会。

      业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

      一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

      第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

      业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

      业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。

      业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

      第十九条 本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。

      市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护,制定电子投票具体操作细则,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

      业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。

      第二节 业主大会筹备组

      第二十条 物业管理区域内,符合下列情形之一的,业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求:

      (一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;

      (二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

      符合前款规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主,公告时间不少于15日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

      第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

      筹备组业主代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。

      街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作的,视为弃权。

      第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件:

      (一)具有完全民事行为能力;

      (二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;

      (三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

      (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

      除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

      筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的,经1/2以上筹备组成员签字确认,由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

      街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件,以及因工作变动等原因不能履行职责的,街道办事处、镇人民政府应当更换。

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      第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间不少于15日。

      拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

      第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间,业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查,被核查人员应当回避核查工作。

      经核实,拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

      更换筹备组成员的,应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

      第二十五条 筹备组成立后,街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:

      (一)物业管理区域备案回执;

      (二)房屋及建筑物面积清册;

      (三)业主清册;

      (四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

      (五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;

      (六)已筹集的物业专项维修资金清册。

      建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料,经房地产行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

      第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

      筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生。

      筹备组组长不履行或者不适当履行职责的,按前款规定程序重新确定。

      第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

      筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

      筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

      第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

      筹备组解散后,其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。

      第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作:

      (一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;

      (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

      (三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (四)确定首次业主大会会议表决规则;

      (五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;

      (六)制定首届业主委员会选举规则;

      (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。

      首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

      第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

      需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的,应当及时修改,修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

      第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格,并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

      第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于7日。

      公示期间,业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的,应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的,不再列入候选人名单,并告知全体业主。

      第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

      筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议但未形成决议的,其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

      业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。

      筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定,重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。

      第三节 业主大会

      第三十四条 业主共同决定以下事项:

      (一)制定和修改业主大会议事规则;

      (二)制定和修改管理规约;

      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

      (四)决定是否设立业主监事会;

      (五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

      (六)选聘和解聘物业服务企业;

      (七)筹集和使用物业专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度;

      (八)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (九)改变共用部位、共用设施设备的用途;

      (十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

      (十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;

      (十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

      (十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

      决定前款第(七)项和第(八)项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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      第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

      (一)物业的使用、维护、管理;

      (二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

      (三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;

      (四)业主共同利益的维护;

      (五)业主共同管理权的行使;

      (六)业主应当履行的义务;

      (七)违反管理规约应当承担的责任。

      第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

      (一)业主大会名称;

      (二)业主委员会的职责;

      (三)业主委员会议事规则;

      (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

      (五)业主投票权数的确定方法;

      (六)业主代表的产生方式;

      (七)业主大会会议的表决程序;

      (八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

      (九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;

      (十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时,代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限,但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;

      (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

      (十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

      业主大会设立业主监事会的,业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

      第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开1次。

      业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:

      (一)上一年度物业管理情况报告;

      (二)上一年度业主委员会工作情况报告;

      (三)上一年度业主大会收支情况报告;

      (四)物业管理的其他有关事项。

      有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,并于10日内发布召开临时会议的公告:

      (一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;

      (二)经业主委员会决定;

      (三)经业主监事会提议;

      (四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

      (五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

      第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

      20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的,业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的,业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉,街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的,由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。

      第三十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示,公示时间不少于10日,并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

      公示期间,业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明,并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示,公示时间不少于10日。

      第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

      采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

      采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

      第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的,应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主,延长期限最长不得超过15日。

      第四十二条 采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的,应当当场公布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。

      表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

      业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于5年。

      未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

      第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间,业主对表决结果有异议的,组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满,业主对表决结果没有异议或者异议不成立的,应当公告业主大会决定。

      采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,应当重新统计、公示表决结果。

      业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

      第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。

      第四十五条 业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

      (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

      (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

      第四十六条 业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:

      (一)业主人数按照专有部分的数量计算,1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有1个以上专有部分的,按1人计算。

      (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

      第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的,其所有权人应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。

      业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

      业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

      业主委托代理人参加业主大会会议的,其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

      第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

      业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

      第四十九条 业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于3人的单数,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

      业主监事会每年度至少召开1次会议,应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

      第五十条 业主监事会主要履行以下职责:

      (一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

      (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

      (三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;

      (四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;

      (五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

      (六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

      (七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

      (八)发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;必要时,可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;

      (九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

      第四节 业主委员会

      第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

      第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

      业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员。

      业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

      业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

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      第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会的会议记录和会议决定;

      (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

      报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章,同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。

      业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则,同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

      备案的有关事项发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

      第五十四条 业主委员会履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定和决议;

      (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询;

      (三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

      (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

      (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

      (七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

      (八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

      (九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

      第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监督:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;

      (五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;

      (六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

      (八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;

      (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

      业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布,其他情况和资料应当及时更新。

      业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

      第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的,由副主任召集和主持。

      业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

      业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

      业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。

      第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

      依照前款规定应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任不召集的,由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

      第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

      第五十九条 业主大会设立业主监事会的,业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

      业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议,业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

      对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

      第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的,经业主委员会核实后中止其委员职务,并提请业主大会决定终止其委员职务。

      业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的,其委员职务自行终止。

      在一届业主委员会任期内,业主委员会委员职务终止,由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。

      职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。

      第六十一条 业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

      业主委员会未按照前款规定及时补选的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

      第六十二条 业主委员会任期届满6个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。

      业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的,由业主监事会组织换届选举;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。

      业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

      业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

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      第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的,居民委员会、村民委员会应当履行职责。

      第四章 前期物业管理

      第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。

      分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

      前期物业管理招投标的具体实施办法,由市房地产行政主管部门另行制定。

      第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:

      (一)前期物业管理中标备案申报表;

      (二)物业管理区域备案回执;

      (三)招标公告和招标文件;

      (四)开标签到表;

      (五)评标专家评分表;

      (六)评标委员会的评标报告;

      (七)中标单位资质证书;

      (八)中标单位的投标文件。

      新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的,还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

      报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

      第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的,物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:

      (一)前期物业服务合同备案申报表;

      (二)物业服务企业资质证书;

      (三)前期物业服务合同;

      (四)中标通知书。

      报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

      第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则,确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限,并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

      建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

      第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

      第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序:

      (一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。

      (二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间,应当听取和收集业主的意见,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

      (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见,全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

      公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。

      业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

      第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

      建设单位在办理物业承接查验前,应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)物业专项维修资金清册;

      (三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

      (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

      (六)物业及配套设施的产权清单;

      (七)物业服务用房的清单;

      (八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

      未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

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      第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询。

      建设单位在出售物业时,应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

      按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施,属于建设单位所有的,建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用,并在同等条件下优先满足业主需要。

      第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:

      (一)物业承接查验备案申报表;

      (二)前期物业服务合同备案回执;

      (三)临时管理规约;

      (四)物业承接查验协议;

      (五)建设单位移交资料清单;

      (六)查验记录;

      (七)交接记录;

      (八)其他承接查验有关的文件。

      报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

      第五章 物业服务

      第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

      物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:

      (一)物业服务合同备案申报表;

      (二)物业服务企业资质证书;

      (三)物业服务合同。

      报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

      第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:

      (一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;

      (二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;

      (三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

      第七十五条 物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

      物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

      物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

      第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量,供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

      物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的,应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

      业主或者业主大会对分摊情况提出异议时,供电企业或者物业服务企业应当及时答复。

      第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料,应当建档保存:

      (一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;

      (二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

      (三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

      (四)住宅装饰装修管理资料;

      (五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

      第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前,业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

      业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后,与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

      原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的,业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域,办理交接手续。

      第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的,应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

      第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的,应当移交居民委员会、村民委员会代管:

      (一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料;

      (二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;

      (三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

      (四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料;

      (五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;

      (六)业主房屋产权清册等相关资料;

      (七)其他应当移交的资料和财物。

      物业服务收费实行酬金制的物业管理区域,物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

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      第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会,选聘新的物业服务企业。

      第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。

      物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

      物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用,专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴,不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

      第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

      第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

      业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促仍拒不交纳的,物业服务企业可以依法追究其违约责任。

      业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为,可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当依法调查核实后予以处理;对署名举报的,应当将处理结果书面告知当事人。

      第六章 物业的使用和维护

      第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

      利用物业管理区 

  •   昨日,国土资源部公布关于《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》公开征求意见稿。《细则》(征求意见稿)总计8章137条,以细化落实《不动产登记暂行条例》为目标,注重具体制度的可操作性,重点明确登记机构及人员、登记类型、登记簿证、登记程序、登记权利类型、登记信息查询及共享制度等方面的重要制度。

      不动产登记暂行条例实施细则

      (草案征求意见稿)

      第一章 总 则

      第一条 【立法依据】

      为保证不动产统一登记制度的有效实施,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),制定本细则。

      第二条 【不动产范围】

      依照本细则登记的不动产包括:

      (一)耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等;

      (二)定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间;

      (三)海域及海上建筑物、构筑物;

      (四)定着于土地的森林和林木;

      (五)法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。

      第三条 【连续登记】

      未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,法律、行政法规另有规定的除外。

      第四条 【一体登记】

      房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。

      第五条 【跨区域不动产的登记管辖】

      依照《条例》第七条第二款的规定,接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构,在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

      第六条 【国家级不动产的登记管辖】

      国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地,以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理,并会同有关部门办理,依法向权利人颁发证书。

      在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。

      第二章 不动产登记簿

      第七条 【不动产单元】

      不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。不动产单元编码规则由国土资源部制定。

      无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

      有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

      前款所称房屋,包括独立成栋、有固定界限的封闭空间,以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。

      第八条 【不动产登记簿的编制】

      不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成,同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。

      前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间;宗海是指权属界线封闭的用海单元。

      第九条【不动产登记簿的保存】

      不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。

      不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所,存放不动产登记簿和权籍图等,并保证电子数据安全。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外,不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。

      不动产权籍图包括宗地图、宗海图和房屋平面图等。

      第十条 【不动产登记工作人员】

      承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规,具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。

      承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。

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      第十一条 【不动产登记工作人员职责】

      不动产登记工作人员的职责包括:

      (一)对受理的不动产登记申请依法进行审核;

      (二)采取询问当事人、实地调查等审核手段;

      (三)对登记申请进行依法审核后,提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见;

      (四)将有关事项记载于不动产登记簿;

      (五)法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责。

      第三章 登记程序

      第十二条 【一般规定】

      不动产登记,应当按照下列程序进行,法律、行政法规另有规定的除外:

      (一)申请;

      (二)受理;

      (三)审核;

      (四)登簿。

      不动产登记机构完成登记后,应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。

      第十三条 【登记申请材料的要求】

      申请不动产登记,申请人应当填写登记申请书,向不动产登记机构提出申请。

      申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关盖章或者出具相关证明文件确认与原件一致的复印件。

      因继承或者受遗赠申请不动产登记的,申请人自愿公证的享有不动产权利的证明,可以作为登记原因证明材料。

      不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料,申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。

      第十四条 【共有不动产登记申请】

      申请共同共有不动产登记的,应当由全体共有人或者其委托代理人提出;申请按份共有不动产登记的,应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

      共有人协议变更共有性质,以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的,应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的,可以由相关的共有人申请。

      按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记;受让人属于共有人以外的,应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的,应当与抵押权人共同申请登记。

      第十五条 【权利放弃时其他权利人的同意】

      经依法登记的不动产已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人申请注销登记的,应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。

      第十六条 【监护人代为申请】

      无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记,应当由其监护人代为申请。

      监护人代为申请登记的,应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

      第十七条 【不动产登记代理】

      当事人可以委托他人代为申请不动产登记;专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。

      不动产登记代理机构以及专业从事不动产登记代理的人员实行行业自律管理。

      第十八条 【代理申请】

      代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

      自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。

      境外申请人委托代理人申请不动产登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

      第十九条 【申请的撤回】

      申请登记的事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

      单方申请登记的,可以单方申请撤回登记申请;双方申请登记的,应当共同申请撤回登记申请。

      第二十条 【询 问】

      不动产登记机构应当查验申请登记材料,询问申请是否是申请人的真实意思表示等。询问结果应当经申请人签字确认,并归档留存。

      第二十一条 【登记顺位】

      同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。法律、行政法规另有规定的除外。

      第二十二条 【公 告】

      除涉及国家秘密的不动产登记事项外,有下列情形的,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告:

      (一)集体土地所有权首次登记;

      (二)宅基地使用权,集体建设用地使用权,农村房屋等建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权,海域使用权等不动产权利的首次登记;

      (三)依职权注销登记;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      公告应当在不动产登记机构门户网站、当地公开发行的报刊或者不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日,公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。

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      第二十三条【审核要求】

      不动产登记机构应当按照下列要求,对不动产登记申请资料进行审核:

      (一)申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致;

      (二)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致;

      (三)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致;

      (四)权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致;

      (五)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全;

      (六)不违反法律、行政法规的强制性规定。

      第二十四条 【实地查看】

      不动产登记机构认为必要时,可以依照《条例》第十九条规定进行实地查看:

      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;

      (二)在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

      (三)因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况;

      (四)《条例》第十九条规定的其他情形。

      第二十五条 【登簿】

      不动产登记机构应当根据当事人提交的申请材料、审核结果等,依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。

      第二十六条 【不予登记的情形】

      有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记:

      (一)存在权属争议的,但申请异议登记的除外;

      (二)不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的;

      (三)申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的;

      (四)未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的;

      (五)申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的;

      (六)申请处分的不动产被依法查封期间,权利人因处分不动产申请登记的;

      (七)法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

      不予登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

      第二十七条 【依嘱托的登记】

      有下列情形之一的,不动产登记机构应当依据有关文件办理不动产登记:

      (一)人民法院依据法律规定要求办理登记的;

      (二)人民检察院、公安机关等有关机关依据法律规定要求办理查封登记的;

      (三)人民政府依法作出没收、征收或者收回不动产权利决定的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      不动产登记机构认为有关文件存在不动产权属错误的,可以向人民政府、人民法院、人民检察院以及公安机关等有关机关提出审查建议,但不应停止办理登记。

      第二十八条 【依职权登记】

      有下列情形之一,当事人自事实发生之日起15个工作日内不申请登记的,不动产登记机构经公告30日后,可以直接办理登记:

      (一)不动产灭失的;

      (二)法律、行政法规规定的其他情形。

      第二十九条 【不动产权属证书和登记证明发放的情形】

      不动产登记机构应当根据不动产登记簿,缮写《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

      登记完结后,需要发放证书的,除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记,向申请人发放《不动产登记证明》外,不动产登记机构应当向不动产权利人发放《不动产权证书》。

      《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构登记专用章。

      《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。

      第三十条 【共有不动产的权属证书】

      共有人申请共有不动产登记的,不动产登记机构向全体共有人核发一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。

      共有不动产权属证书应当注明“共有”字样,并列明全体共有人。

      第三十一条 【权属证书、登记证明的换发、补发】

      不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者登记证明。

      不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失,不动产权利人提出补发申请的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后,予以补发。

      不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的,应当将有关事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

      第三十二条 【不动产权属证书的收回】

      因不动产权利灭失等情形,不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者登记证明的,应当在不动产登记簿上注明;确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

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      第四章 登记类型

      第三十三条 【首次登记】

      不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

      第三十四条 【变更登记】

      有下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:

      (一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

      (二)不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的;

      (三)不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的;

      (四)同一权利人分割或者合并不动产的;

      (五)抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的;

      (六)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

      (七)共有性质发生变更的;

      (八)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

      第三十五条 【转移登记】

      因下列情形导致不动产权属发生转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:

      (一)买卖、互换、赠与不动产的;

      (二)以不动产作价出资(入股)的;

      (三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的;

      (四)不动产分割、合并导致权属发生转移的;

      (五)继承、受遗赠导致权属发生转移的;

      (六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

      (七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的;

      (八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

      (九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

      (十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

      第三十六条 【注销登记】

      有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

      (一)不动产灭失的;

      (二)权利人放弃不动产权利的;

      (三)依法没收、征收、收回不动产权利的;

      (四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的;

      (五)不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。

      属于前款第(三)、(四)项情形,当事人未申请办理注销登记的,不动产登记机构可以依据本细则有关规定直接办理。

      第三十七条【预告登记】

      有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:

      (一)不动产买卖、抵押的;

      (二)商品房等不动产预售的;

      (三)以预购商品房等不动产设定抵押权的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第三十八条【更正登记】

      权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。

      不动产登记机构发现登记事项错误的,不涉及不动产权利归属和内容的,可以依法予以更正。

      第三十九条 【异议登记】

      利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

      第四十条 【查封登记】

      人民法院等有权机关依法查封已登记的不动产的,不动产登记机构应当办理查封登记。

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      第五章 登记办理

      第一节 集体土地所有权登记

      第四十一条 【集体土地所有权登记的申请人】

      集体土地所有权登记,依照下列规定提出申请:

      (一)土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会申请;

      (二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或者村民小组申请;

      (三)土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织申请。

      第四十二条 【集体土地所有权首次登记应提交的材料】

      申请集体土地所有权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)土地权属来源证明;

      (二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十三条 【集体土地所有权转移登记应提交的材料】

      农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移,申请集体土地所有权转移登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体土地所有权转移的证明材料;

      (三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明以及有批准权人民政府的批准文件;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十四条 【集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料】

      申请集体土地所有权变更、注销登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体土地所有权变更、消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他材料。

      第二节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

      第四十五条 【适 用】

      依法利用国有土地建造房屋的,应当申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得国有建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请国有建设用地使用权登记。

      第四十六条 【国有建设用地使用权首次登记应提交的材料】

      申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等材料,并根据权利取得的方式,分别提交以下材料:

      (一)以出让方式取得国有建设用地使用权的,应当提交国有建设用地使用权出让合同和全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料;

      (二)以划拨方式取得国有建设用地使用权的,应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关证明材料;

      (三)划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的,应当持原不动产权属证书、出让合同以及全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权首次登记;

      (四)以租赁方式取得国有建设用地使用权的,应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料;

      (五)以作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的,应当提交原不动产权属证书、国有建设用地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料;

      (六)以授权经营方式取得国有建设用地使用权的,应当提交原不动产权属证书、土地资产授权经营批准文件和其他相关证明材料。

      第四十七条 【地上、地下建设用地使用权登记】

      国有建设用地使用权在地上或者地下分别设立的,当事人应当按照本细则第四十六条的规定提交相关材料,单独申请地上或者地下国有建设用地使用权的首次登记。

      第四十八条【房屋所有权首次登记】

      在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的,应当提交以下材料:

      (一)土地权属证明;

      (二)建设工程符合规划的证明;

      (三)房屋已经竣工的证明;

      (四)房地产调查或者测绘报告;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十九条 【业主共有部分的首次登记】

      办理房屋所有权首次登记时,当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

      第五十条 【国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交材料】

      申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当提交不动产权属证书、证明发生变更事实的材料等。

      申请国有建设用地使用权变更登记,涉及国有建设用地使用权用途变更、面积变化等依据法律、行政法规需要批准的,应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、土地出让补充协议。依法需要补交土地出让价款、税费等的,当事人还应当提交相关的缴纳凭证。

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      第五十一条 【国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交材料】

      申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不动产权属发生转移的情形,提交买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明不动产权属发生转移的材料。

      申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记或者在划拨国有建设用地上建造的房屋所有权转移登记的,还应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。

      办理房屋所有权转移登记的,应当一并办理建设用地使用权的转移登记。

      第三节 宅基地使用权及房屋所有权登记

      第五十二条 【宅基地及房屋所有权登记的适用】

      依法利用宅基地建造住房及其附属设施的,应当申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得宅基地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请宅基地使用权登记。

      第五十三条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

      申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的,根据申请登记的事项,提交下列材料:

      (一)申请人身份证明和户籍证明;

      (二)有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源证明材料;

      (三)房屋符合城乡规划的证明;

      (四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第五十四条 【宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定】

      除因继承、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致不动产权属发生转移外,申请宅基地使用权及村民房屋所有权转移登记的,申请人还应当提交受让人属于本集体经济组织成员的证明。

      第五十五条 【集体土地上的建筑物区分所有权的登记】

      申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的,参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

      第四节 集体建设用地使用权及房屋所有权登记

      第五十六条 【集体建设用地使用权及房屋所有权登记的适用】

      依法使用集体土地建造房屋,兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,应当申请集体建设用地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得集体建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请集体建设用地使用权登记。

      第五十七条 【集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

      使用农民集体所有的建设用地进行建设,申请集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,根据申请登记的事项,相应提交下列材料:

      (一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源证明;

      (二)建设工程符合城乡规划的证明;

      (三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料;

      (四)建设工程已竣工的证明;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      集体建设用地使用权首次登记完成后,申请人申请房屋所有权首次登记的,应提交享有集体建设用地使用权不动产权属证书。

      第五十八条 【集体建设用地使用权及房屋所有权的变更登记、转移登记、注销登记应提交的材料】

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      申请集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记、转移登记、注销登记的,应当根据不同登记事项提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体建设用地使用权及房屋所有权变更、转移、消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及房屋所有权发生转移的,当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关证明材料,申请不动产转移登记。

      第五节 土地承包经营权登记

      第五十九条 【适用】

      承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的,可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的,应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

      第六十条 【土地承包经营权首次登记】

      依法以承包方式在耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上从事种植业或者养殖业生产活动的,可以申请土地承包经营权的首次登记。

      以家庭承包方式设立的土地承包经营权的首次登记,由当事人持土地承包经营合同、承包方案、属于本集体经济组织农户的证明等相关材料申请。

      以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的,由承包人持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。承包人为本集体经济组织以外的,还应当提交该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的书面同意文件以及乡(镇)人民政府的批准文件。

      第六十一条 【土地承包经营权变更登记】

      经依法登记的土地承包经营权有下列情形之一的,当事人应当持原不动产权属证书以及其他证明发生变更事实的材料申请土地承包经营权变更登记:

      (一)发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的;

      (二)以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的;

      (三)承包土地的坐落、名称、面积发生变化的;

      (四)承包期限依法变更的;

      (五)承包期限届满,土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的;

      (六)退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的;

      (七)森林、林木的种类等发生变化的;

      (八)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十二条 【土地承包经营权转移登记】

      经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,应当持互换协议、转让合同等证明材料申请土地承包经营权的转移登记:

      (一)互换;

      (二)转让;

      (三)因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的;

      (四)导致土地承包经营权转移的其他情形。

      土地承包经营权采取转让方式流转的,还需要提供发包方同意的证明。

      第六十三条 【林地的承包经营权转移登记应提交的材料】

      林地的承包经营权因转让、互换、入股、继承等发生转移,申请转移登记的,应当提交土地权属来源证明,以及承包经营权转让、互换、入股、继承等登记原因证明材料。

      第六十四条 【土地承包经营权注销登记的情形】

      经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,应当持不动产权属证书、证明发生灭失事实的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销登记:

      (一)承包经营的土地灭失的;

      (二)承包经营的土地被依法转为建设用地的;

      (三)承包经营权人丧失承包经营资格或放弃承包经营权的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十五条 【国有农场、林场、草场等土地使用权首次登记应提交的材料】

      以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、林场、草场,申请国有农用地的使用权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)县级以上人民政府或者有关部门关于组建国有农场、林场、草场等批准文件;

      (二)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产,申请国有农用地的使用权首次登记的,应当提交县级以上人民政府有关批准用地的文件等材料。

      地上有森林、林木的应当在申请国有农用地的使用权登记时一并申请。

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      第六节 海域使用权登记

      第六十六条 【适 用】

      依法使用海域,以及在海域上建造建筑物、构筑物的,应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

      依法取得海域使用权,尚未建造建筑物、构筑物的,可以单独申请海域使用权登记。

      第六十七条 【海域使用权首次登记应提交的材料】

      申请海域使用权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)项目用海批准文件或者海域使用权出让合同;

      (二)宗海图以及界址坐标;

      (三)海域使用金或者减免证明;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第六十八条 【海域使用权变更登记情形】

      有下列情形之一的,应当持不动产权属证书、海域使用权变更的证明文件等材料申请海域使用权变更登记:

      (一)海域使用权人姓名或者名称改变的;

      (二)海域坐落、名称发生变化的;

      (三)改变海域使用位置、面积或者期限的;

      (四)海域使用权续期的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十九条 【海域使用权转移登记的情形】

      有下列情形之一的,应当申请转移登记:

      (一)因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的;

      (二)依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的;

      (三)因人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者行政机关生效调解书导致海域使用权转移的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第七十条 【海域使用权转移登记应提交的材料】

      申请海域使用权转移登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)海域使用权转让合同、继承证明、生效法律文书等证明材料;

      (三)转让批准取得的海域使用权的,应提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件;

      (四)依法需要补交海域使用金的,应当提交海域使用金缴纳的凭证;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第七十一条 【海域使用权的注销登记】

      申请海域使用权注销登记的,应当提交下列材料:

      (一)原不动产权属证书;

      (二)海域使用权消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      因填海造地导致海域灭失的,应当在填海造地工程竣工后,先申请海域使用权注销登记,再申请国有建设用地使用权首次登记。

      第七节 地役权登记

      第七十二条 【地役权的首次登记】

      按照约定设定地役权利用他人不动产,有下列情形之一,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件申请地役权首次登记:

      (一)因用水、排水、通行利用他人不动产的;

      (二)因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的;

      (三)因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的;

      (四)因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的;

      (五)其他为提高自己不动产效益,按照约定利用他人不动产的情形。

      第七十三条 【地役权不予登记的情形】

      有下列情形之一的,不动产登记机构不予办理地役权首次登记:

      (一)当事人约定的利用方法属于其他物权的内容;

      (二)地役权的设立与提高需役地效益无关;

      (三)地役权内容违反法律、行政法规的强制性规定。

      第七十四条 【地役权的变更登记】

      经依法登记的地役权发生下列情形之一的,应当持地役权合同、不动产登记证明和变更证明等必要材料申请地役权变更登记:

      (一)地役权当事人的姓名或者名称等发生变化;

      (二)共有性质变更的;

      (三)需役地或者供役地自然状况发生变化;

      (四)地役权内容变更的;

      (五)法律、行政法规规定的其他情形。

      第七十五条 【供役地的转让】

      供役地分割转让办理登记,转让部分涉及地役权的,应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

      第七十六条【地役权转移登记】

      经依法登记的地役权不得单独转让、抵押。

      已登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料申请地役权转移登记。

      申请需役地转移登记的,或者需役地分割转让,转让部分涉及已登记的地役权的,当事人应当一并申请地役权转移登记,但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的,应当出具书面证明。不动产登记机构办理转移登记时,应当同时办理地役权注销登记。

      第七十七条 【地役权注销登记】

      已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、地役权发生消灭的证明等必要材料申请地役权注销登记:

      (一)地役权利用期限届满;

      (二)供役地、需役地归于同一人;

      (三)供役地或者需役地灭失;

      (四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭;

      (五)依法解除地役权合同;

      (六)其他导致地役权消灭的事由。

      第七十八条 【地役权登记特殊规定】

      地役权登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

      供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的,当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后,应将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构,并由其记载于需役地登记簿。

      第七十九条 【未登记的地役权变更、转移后的登记】

      地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,当事人应当提交相关证明材料,就已经变更或者转移的地役权,直接申请首次登记。

      第八节 抵押权登记

      第八十条 【抵押登记范围】

      对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

      (一)建设用地使用权;

      (二)建筑物和其他土地附着物;

      (三)海域使用权;

      (四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

      (五)正在建造的建筑物;

      (六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

      以建设用地使用权抵押的,该土地上的房屋一并抵押。以房屋抵押的,该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

      第八十一条 【抵押登记提交材料】

      自然人、法人、其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。

      债权合同中包含有抵押条款的,可以只提供债权合同。

      第八十二条 【多次抵押的登记顺序】

      同一不动产上设立多个抵押权的,不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序办理登记,并依次记载于不动产登记簿。

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      第八十三条 【一般抵押权的变更登记】

      发生下列情形之一的,应当持不动产登记证明、一般抵押权变更的证明等必要材料,申请一般抵押权变更登记:

      (一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

      (二)被担保的主债权种类或者数额变更的;

      (三)担保范围变更的;

      (四)债务履行期限变更的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请一般抵押权变更登记时,如果该一般抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明。

      第八十四条 【一般抵押权转移登记】

      因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持原不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的证明等相关材料,申请抵押权的转移登记。

      第八十五条 【一般抵押权注销登记情形】

      发生下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、一般抵押权消灭的证明等必要材料,申请一般抵押权注销登记:

      (一)主债权消灭;

      (二)一般抵押权已经实现;

      (三)抵押权人放弃一般抵押权;

      (四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

      第八十六条 【抵押财产转让时办理抵押权注销登记】

      因抵押的不动产转让申请转移登记的,应当一并申请抵押权注销登记,并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。不动产登记机构应先办理抵押权注销登记,再办理不动产的转移登记。

      第八十七条 【最高额抵押权首次登记应提交的材料】

      设立最高额抵押权的,当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者基础关系证明等必要材料申请最高额抵押权首次登记。

      当事人申请最高额抵押权首次登记时,同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的,还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

      第八十八条 【最高额抵押权变更登记】

      发生下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的证明等必要材料申请最高额抵押权变更登记:

      (一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

      (二)债权范围变更的;

      (三)最高债权额变更的;

      (四)债权确定的期间变更的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      因最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时,如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证明。

      第八十九条 【确定最高额抵押权的登记】

      当发生法定或者确定的事由,导致最高额抵押权担保的债权被确定,从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的证明等必要材料申请办理确定最高额抵押担保权的登记。

      第九十条 【最高额抵押权转移登记】

      最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

      第九十一条 【最高额抵押权转移登记的特别规定】

      债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记:

      (一)当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权的转移登记;

      (二)当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当申请一般抵押权的转移登记以及最高额抵押权的变更登记;

      (三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

      第九十二条 【最高额抵押权转移登记】

      最高额抵押权发生转移的,应当持不动产登记证明、部分债权转移的证明、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的证明等必要材料,申请办理最高额抵押权转移登记。

      第九十三条 【最高额抵押权注销登记】

      发生下列情形之一的,应当持不动产权利证书、最高额抵押权消灭的证明材料等必要材料申请最高额抵押权注销登记:

      (一)主债权消灭;

      (二)最高额抵押权已经实现;

      (三)抵押权人放弃抵押权;

      (四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

      第九十四条 【在建建筑物抵押权首次登记】

      以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的,应当一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。

      当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时,抵押财产范围不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房。

      在建建筑物是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

      第九十五条 【在建建筑物抵押权首次登记应提交的材料】

      申请在建建筑物抵押权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同与主债权合同;

      (二)享有建设用地使用权的不动产权属证书;

      (三)建设工程规划许可证;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九十六条 【在建建筑物抵押权变更、转移、注销登记】

      在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记。

      (一)不动产登记证明;

      (二)证明在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九十七条 【在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记】

      在建建筑物竣工并经建筑物所有权首次登记后,当事人可以申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

      第九十八条 【预购商品房抵押登记应提交的材料】

      申请预购商品房抵押登记,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同;

      (二)主债权合同;

      (三)预购商品房预告登记证明;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九节 预告登记

      第九十九条 【预购商品房的预告登记应提交的材料】

      申请预购商品房的预告登记,应当提交下列材料:

      (一)已登记备案的商品房预售合同;

      (二)当事人关于预告登记的约定;

      (三)预售许可证等证明材料;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

      预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

      申请预告登记的商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的,应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记,并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记,再办理预购商品房转移预告登记。

      第一百条 【不动产转移的预告登记应提交的材料】

      申请不动产转移预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产转让合同;

      (二)转让方的不动产权属证书;

      (三)当事人关于预告登记的约定;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百零一条 【不动产抵押的预告登记应提交的材料】

      抵押不动产,申请预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同;

      (二)主债权合同;

      (三)不动产权属证书;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

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      第一百零二条 【预告登记的效力】

      预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。

      预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

      第一百零三条 【注销预告登记】

      预告登记未到期,有下列情形之一的,可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记:

      (一)预告登记的权利人放弃预告登记的;

      (二)债权消灭的;

      (三)法律、行政法规规定的其他情形。

      第十节 更正登记

      第一百零四条 【依申请的更正登记】

      权利人申请更正登记的,应当提交不动产权属证书、不动产登记簿记载错误的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料。

      利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系的证明、不动产登记簿记载错误的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百零五条 【对依申请更正登记的处理】

      当事人申请更正登记,不动产登记簿记载确有错误,且不涉及权利归属和内容的,不动产登记机构应当予以更正;涉及权利归属和内容,且错误登记之后没有办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的,不动产登记机构应当予以更正。

      不动产登记机构办理更正登记,需要更正不动产权属证书或者登记证明内容的,应当书面通知权利人换领。

      不动产登记簿记载无误的,不动产登记机构应当不予更正,并书面通知申请人。

      第一百零六条 【依职权的更正登记】

      不动产登记机构发现登记簿的记载错误,不涉及不动产权利归属和内容的,不动产登记机构应当依据不动产登记资料或者有效的法律文件予以更正,并书面通知当事人;无法通知的,在不动产登记机构门户网站上予以公告。

      第一百零七条 【更正登记期间的效力】

      更正登记期间,登记簿记载的权利人因处分其不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当暂缓办理。

      第一百零八条 【依照生效法律文书办理登记】

      法律规定的人民法院、仲裁委员会等的生效法律文书确定的不动产权利归属或者权利内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的,不动产登记机构应当按照当事人的申请和有关法律文书,办理相应的登记。

      第十一节 异议登记

      第一百零九条 【异议登记的适用】

      利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

      利害关系人申请异议登记的,应当提交下列材料:

      (一)对登记的不动产权利有利害关系的证明材料;

      (二)不动产登记簿权利状况记载错误的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百一十条 【异议登记的办理】

      不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明。

      异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的证明材料;逾期不提交的,异议登记失效。

      异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议的,不动产登记机构不予受理。

      第一百一十一条 【异议期间的登记】

      异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项,申请人申请继续办理的,应当予以办理,但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

      第十二节 查封登记

      第一百一十二条 【预查封登记】

      有下列情形之一的,登记机构应当依据人民法院的协助执行通知书办理预查封登记:

      (一)被执行人已办理了商品房预售许可证且尚未出售的商品房;

      (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了权属首次登记的商品房;

      (三)被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者预告登记的商品房;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第一百一十三条 【查封登记、预查封的嘱托】

      人民法院要求不动产登记机构办理查封登记、预查封的,应当向不动产登记机构提交下列材料:

      (一)人民法院工作人员的工作证;

      (二)查封、预查封裁定书;

      (三)协助执行通知书;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百一十四条 【查封登记的办理】

      不动产登记机构不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。不动产登记机构认为人民法院查封裁定书或者其他生效法律文书错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。

      第一百一十五条 【轮候查封登记】

      两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达查封通知的人民法院办理查封登记,对后送达查封通知的人民法院办理轮候查封登记。

      轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

      第一百一十六条 【非因法律行为取得不动产的查封登记】

      不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的,应当先办理转移登记,再办理查封登记。

      第一百一十七条 【预查封登记转为查封登记】

      预查封的不动产在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

      第一百一十八条 【查封登记与其他登记的协调】

      被查封的不动产已由登记权利人申请处分登记或者抵押权登记而尚未记载于不动产登记簿的,不动产登记机构应当立即中止办理该登记,并通知登记申请人。

      已经登记完毕的,不动产登记机构应当将无法办理查封登记的事实书面告知人民法院或其他机关。

      查封期间,权利人因处分不动产申请登记的,不动产登记机构应当不予受理。

      第一百一十九条 【查封登记的注销】

      查封期间,人民法院解除查封的,不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。

      不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效。

      第一百二十条 【其他国家有权机关嘱托所为查封登记的适用】

      人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的,参照本节规定办理。

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      第六章 不动产登记资料的查询、保护和利用

      第一百二十一条 【登记资料管理与保护】

      不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记资料包括:

      (一)不动产登记簿等不动产登记结果;

      (二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明、登记原因证明等申请材料以及不动产登记机构审核材料。

      各级不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度及信息安全保密制度,建设符合不动产登记资料安 

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