全国 [切换]
热门城市 ABCDE FGHJ KLMNP QRSTW XYZ
首页 法律咨询 专业律师 移动端

手机快车

1.浏览器输入

m.lawtime.cn即可访问

2.扫描二维码直接访问

手机百度扫一扫

关注“法律快车熊掌号”

随时随地获取生活

法律,热点常识

网站导航 律师加盟热线: 400-678-1488
您的位置: 法律快车 > 法律知识 > 征地补偿 > 专题
土地增值税清算条件是什么

土地增值税清算条件是什么

土地增值税清算条件是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的等。

一、 土地增值税清算条件是什么

 

  一、土地增值税清算条件是什么

  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  3、直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件:

  (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

  二、土地增值税清算时间是什么时候

  凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

  1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;

  2、取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;

  3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

  三、土地增值税清算的注意事项

  1、开发间接费问题:

  (1)开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用,行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。

  (2)开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的,全部作为房地产开发费用,按规定的比例计算扣除。

  (3)房地产开发企业同时开发不同房地产项目时,根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。

  2、商住一体清算问题:

  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。尽管立项时是一个项目,但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算,收入及相应税金完全可以分开计算,至于相关成本如何扣除,国税发[2006]187号文件第四条第(五)项规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

  3、利息费用问题:房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等,都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的,房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“土地增值税清算条件是什么”的相关知识,房地产企业必须积极应对国家的政策措施,采用科学的计算方法对增值税进行科学计算,确定科学、合理的税收筹划方案,使企业在最小的成本范围内得到最大的收益。。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

 

二、 土地增值税的征税对象有哪些呢

 

  一、税种特点

  与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

  (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

  土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

  (2)征税面比较广。

  凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

  (3)实行超率累进税率。

  土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

  (4)实行按次征收。

  土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

  二、土地增值税的征税对象有哪些呢

  (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

  (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

  (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

  ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

  ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

  通过法律快车小编的介绍,我们知道了,土地增值税的征税对象有哪些呢?它包括,转让国有土地使用权的行为,以及有偿转让的房地产。我们每一个人都要积极的纳税,做一个文明的纳税人,不偷税,不漏税。感谢您的阅读。

 

三、 土地增值税免税范围有哪些

 

  一、土地增值税免税范围有哪些

  1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

  2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

  3、因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税

  4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

  二、土地增值税税率计算方法

  1、直接计算法

  直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

  在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

  (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

  (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

  2、间接计算法

  间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

  3、增值税计算

  (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

  (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

  (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

  以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“土地增值税免税范围有哪些”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道必须积极应对国家的政策措施,采用科学的计算方法对增值税进行科学计算,确定科学、合理的税收筹划方案,使企业在最小的成本范围内得到最大的收益。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

 

四、 2018年企业土地使用税怎么计算

 

      一、2018年企业土地使用税怎么计算

  土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。

  其计算公式如下:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

  二、土地税征收标准

  城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:

  (一)大城市1.5元至30元;

  (二)中等城市1.2元至24元;

  (三)小城市0.9元至18元;

  (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

  大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据,按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。

  各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。

  三、土地税的税收作用

  目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征,因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源,使企业能够节约用地。

  征收土地使用税的作用具体包括如下:

  (1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用,提高土地使用效益;

  (2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;

  (3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。

  2018年土地税计算缴纳公式为:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。以上就是法律快车小编整理的2018年企业土地使用税怎么计算。若您还有其他疑问,可以登录法律快车官网免费咨询律师,我们将为您解答困难。

 

五、 2018年土地增值税税率是多少

 

  一、土地增值税计算方法

  计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

  计算增值额的扣除项目:

  1、取得土地使用权所支付的金额;

  2、开发土地的成本、费用;

  3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

  4、与转让房地产有关的税金;

  5、财政部规定的其他扣除项目。

  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体土地增值税计算方法如下:

  1、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%.

  2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.

  3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%.

  4、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

  二、土地增值税税率

  土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%.

  土地增值税实行四级超率累进税率:

  按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%.

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%.

  按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.

  三、土地增值税清算条件

  1、符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

  (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (3)直接转让土地使用权的。

  2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  (4)省税务机关规定的其他情况。

  以上就是小编整理的关于2018年土地增值税税率是多少的有关内容,从上面的内容我们可以知道土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值税的征收有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师免费咨询,希望以上内容对您有所帮助。

 

六、 2018年最新土地使用税计税标准

 

  通常我们所说的土地使用税通常指的是城镇土地使用税,非开征地区城镇使用 土地则不征税。土地使用税计税方式是以土地面积为课税对象,向向土地使用人课征。每年的土地使用税计税标准都会有变化,那么2018年最新土地使用税计税标准是什么呢?

  一、2018年最新土地使用税计税标准

  根据我国《城镇土地使用税暂行条例》,只有城镇的土地需要征收税费,因此,土地使用税通常都指城镇土地使用税。城镇土地使用税,以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定,在每平方米0。6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体单位税额各地差异较大,请咨询您所在地地方税务局。

  二、土地使用税的征收方式

  城镇土地使用税的申报:纳税人首次申报城镇土地使用税前,应先在税务机关办理城镇土地使用税信息登记,填写《土地使用税信息登记表》。信息登记完成后,即可办理城镇土地使用税申报,申报时应填写《城镇土地使用税申报表》。

  三、土地使用税的征收时间

  按《城镇土地使用税暂行条例》的规定:城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。(如何分期缴纳应问一问你企业的税务专管员);以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,合同未约定交付时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。(按《城镇土地使用税暂行条例》的此条规定,结合你单位的情况,应该从09年12月起开始申报纳税);城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,土地面积计量标准为每平方米。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定:

  1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测量土地面积的,以测定的面积为准。

  2、尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确定的土地面积为准。

  3、尚未核发土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。

  以上就是小编为你整理的2018年最新土地使用税计税标准,文中还补充了土地使用税的征收方式,土地使用税的征收时间,您都了解了吗?若您对最新土地使用税计税标准有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

 

七、 预缴土地增值税有什么规定

 

  一、土地增值税预缴有什么规定

  1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”

  2、预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策,开发商需缴营业税、土地增值税等。

  3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税。

  二、土地增值税预缴税率是多少

  1、预征率:国税发〔2010〕53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

  2、房产开发企业计划开发住宅楼5栋,2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。

  对于土地增值税的计算,不同省份具体的税率也会有一些差异,具体的考验咨询当地税务部门,按照政策规定来进行交纳。

  预缴土地增值税的话,一定要注意按照当地政策和规定来进行,要注意一下具体的交纳时间和交纳的税率问题。以上就是法律快车小编为您整理的关于预缴土地增值税有什么规定?土地增值税预缴税率是多少的相关资料。您都了解了吗?若您对预缴土地增值税有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

 
土地增值税清算条件是什么 相关专题
  • 征地补偿费的补偿标准

    征地补偿是指国家为了公共利益的需要,依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行征收或征用,并按照被征地的原用途给予补偿。那么,征地补偿费的补偿标准有哪些规定呢?

  • 农村土地征用赔偿

    为了农村更好的发展,大部分农民都愿意让出耕地。但是对于被征用的土地国家给农民多少补偿款一直是我们关注的焦点。征用土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等。...

土地增值税清算条件是什么 相关咨询

征地补偿纠纷怎么处理

根据我国法律规定,在对土地征收拆迁的时候,是需要对其进行补偿...

征地补偿怎么计算

随着城市化的推进,越来越多的土地和房屋被征用,对于人们来说最...

法律快车咨询

14

14年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005- 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586