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西安市物业管理条例全文

西安市物业管理条例全文

发布时间 :2018-08-17 14:13浏览量 : 53
为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定安徽省物业管理条例。该条例包括总则、业主、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业服务与管理、物业的使用与维护、 物业保修金与住宅专项维修资金、监督管理、法律责任、附则九章一百二十条规定。
  •   西安市物业管理条例经过重新修订,从业主大会制度建设、物业管理事权划分、物业项目交接、业主的权利与义务、专项维修资金应急使用等方面修订。西安市物业管理条例包括哪些内容?

    西安市物业管理条例

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

      第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第四条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。

      区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

      开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

      发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

      街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下,按照本条例的规定,负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

      第五条 居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

      第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

      第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

      物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

      鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第一节 业主大会

      第八条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

      第九条 物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

      (一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

      (二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

      物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组。

      第十条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

      (一)业主名册;

      (二)物业管理区域划分证明;

      (三)房屋及建筑面积清册;

      (四)建筑规划总平面图;

      (五)共用设施设备交付使用备案证明;

      (六)物业服务用房配置资料;

      (七)成立业主大会必需的其他资料。

      第十一条 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名,居民委员会代表一名,建设单位代表一名,业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

      筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表。

      筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

      筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

      第十二条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

      筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

      第十三条 业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

      (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)拟定业主委员会选举办法;

      (五)提出业主委员会组成人员候选人名单;

      (六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

      第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

      业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

      第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

      第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

      业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

      业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

      第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

      推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

      业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

      第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

      街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

      第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

      召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

      第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

      第二十一条 业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

      (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

      (三)物业管理模式;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)续筹和使用住宅专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

      (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

      (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

      (十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

      (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      第二十二条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

      业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

      第二节 业主委员会

      第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。

      业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

      第二十四条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

      业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十二条的规定。

      业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

      第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会会议记录和会议决定;

      (三)业主委员会组成人员的基本情况。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

      备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

      第二十六条 业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

      业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

      第二十七条 业主委员会履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定;

      (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理业主共有收益;

      (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

      (七)审核需要业主分摊的费用;

      (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

      (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

      (十)调解物业使用纠纷;

      (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

      (十二)业主大会赋予的其他职责。

      第二十八条 业主委员会不得有下列行为:

      (一)拒不执行业主大会决定;

      (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

      (三)擅自使用业主大会印章;

      (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

      (五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

      (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

      (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

      第二十九条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

      业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

      业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

      第三十条 业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

      (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

      (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

      (八)其他应当向业主公开的资料。

      前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

      第三十一条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

      换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

      业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

      第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

      业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

      不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第三节 物业管理委员会

      第三十三条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:

      (一)不具备成立业主大会条件的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

      物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

      物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十五条 自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

      物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

      物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

      第四节 其他规定

      第三十七条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。

      建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

      首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

      第三十八条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

      第三十九条 经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

      对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

      第四十条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

      第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

      受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正,逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

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      第三章 前期物业管理

      第四十二条 本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

      建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

      第四十三条 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

      第四十四条 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:

      (一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

      (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

      (三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

      (四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

      第四十五条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

      确需变更的,应当形成调整方案,并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

      调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      物业管理区域调整后,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

      第四十六条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的,不得划分为独立的物业管理区域。

      对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定,或者由开发区管理委员会确定。

      第四十七条 物业管理区域划分后,建设单位在销售物业时,应当将下列材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:

      (一)物业管理区域的范围;

      (二)共用部位的名称、位置和面积;

      (三)共用设施设备的名称、用途;

      (四)物业管理用房的位置和面积。

      第四十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约包括下列内容:

      (一)使用维护物业共有部分的规则;

      (二)使用物业专有部分的权利和义务;

      (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

      (四)分担物业管理区域各类费用的方式;

      (五)违反临时管理规约应当承担的责任。

      临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

      第四十九条 现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

      第五十条 前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。

      建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

      建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

      第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第五十二条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

      建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

      建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

      第五十三条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)共用设施设备清单;

      (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (五)业主名册;

      (六)承接查验所必需的其他资料。

      第五十四条 承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

      承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      第五十五条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十六条 新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求,并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

      (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

      (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

      (三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计,具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

      业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内,向业主委员会移交办公用房。

      物业管理用房属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

      第五十七条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

      (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

      (二)物业服务企业擅自撤离的;

      (三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      第五十八条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

      第五十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

      第四章 物业服务与管理

      第六十条 从事物业管理服务的企业,应当依法取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业管理服务,不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

      第六十一条 业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

      第六十二条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

      交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

      第六十三条 物业服务合同应当包括下列内容:

      (一)物业的基本情况;

      (二)委托方和受托方的权利义务;

      (三)物业管理服务事项和服务标准要求;

      (四)物业服务费的标准和收取办法;

      (五)物业的维修和养护要求;

      (六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

      (七)合同的期限、变更和解除;

      (八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

      (九)违约责任及解决纠纷的途径;

      (十)住宅专项维修资金的管理使用;

      (十一)物业管理服务用房;

      (十二)双方当事人约定的其他事项。

      第六十四条 物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

      (一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

      (二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

      (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

      (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

      (五)接受居民委员会指导和监督,配合做好社区管理相关工作。

      物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

      第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

      电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

      第六十六条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

      实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。

      实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

      业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

      第六十八条 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,并定时对物业管理区域进行巡逻。

      物业管理区域内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。

      第六十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告:

      (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

      (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

      (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

      (四)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

      (五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

      第七十条 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。

      专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修、养护工作进行监督。

      第七十一条 住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的,建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。

      验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理;验收不合格的,由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

      第七十二条 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用,对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。

      专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

      专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

      第七十三条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

      物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

      物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业服务企业退出物业管理区域,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。

      第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域,应当撤出管理区域内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

      (一)移交本条例第五十三条规定的相关资料;

      (二)移交物业资料,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财会资料;

      (三)物业管理用房;

      (四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

      (五)法律、法规规定的其他事项。

      物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

      因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当修复并承担相应责任。

      第七十五条 配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则,逐步改造提升。

      市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划,安排专项资金,用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升,市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

      第七十六条 老旧住宅小区改造提升完成后,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议,决定管理模式。

      未实行物业管理的老旧住宅小区,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。

      第七十七条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第七十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

      (一)物业服务企业的资质证书,物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等;

      (三)电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      (四)代收代缴事项;

      (五)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

      (六)共用部位和共用设施设备经营收益情况;

      (七)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

      第七十九条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果。

      区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

      街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

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      第五章 物业的使用与维护

      第八十条 业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

      确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

      第八十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

      (二)在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;

      (三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

      (四)违法搭建建筑物、构筑物,开挖、扩建地下室;

      (五)违反规定饲养动物;

      (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;

      (七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;

      (八)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (九)超过规定标准排放噪声;

      (十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

      建设单位在销售物业时,应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

      第八十三条 占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有,建设单位不得出售、附赠或者出租。

      业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

      第八十四条 占用业主共有道路、场地停放汽车的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。

      物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

      机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

      物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

      业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

      公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。

      第八十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

      第八十六条 建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

      物业保修期内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。

      物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。

      建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起诉讼,由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的,视为其认可承担维修责任。

      第八十七条 物业保修期限届满后,业主自用部位、自用设施设备的维修、养护,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护,并承担相应的费用。

      第八十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,业主应当交存住宅专项维修资金,公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。

      业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

      住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

      第八十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

      业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅小区,仍有部分未售出房屋的,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

      第九十条 业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,住宅专项维修资金代管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

      物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

      第九十一条 使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

      (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

      (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

      使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

      第九十二条 业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

      因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

      第九十三条 物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请:

      (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

      (二)楼体外立面脱落的;

      (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

      (四)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

      (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

      (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

      区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

      未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

      第九十四条 应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

      应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

      第九十五条 市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。

      第七章 监督管理

      第九十六条 市、区、县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。

      第九十七条 市、区、县人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。

      街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

      第九十八条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)制定物业管理相关政策措施;

      (二)依法审核物业服务企业资质;

      (三)建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;

      (四)统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

      (五)监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作;

      (六)组织物业管理相关培训;

      (七)法律、法规规定的其他职责。

      第九十九条 区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

      (一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

      (二)指导和监督前期物业管理招投标活动;

      (三)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案;

      (四)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

      (五)划分物业管理区域;

      (六)征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息,并接受查询;

      (七)建立相关物业管理档案;

      (八)定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

      (九)法律、法规规定的其他职责。

      第一百条 街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:

      (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

      (二)组织成立物业管理委员会;

      (三)业主委员会、物业交接备案;

      (四)调解物业管理纠纷;

      (五)采集物业服务企业、项目负责人信用信息,调查业主满意度;

      (六)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

      (七)按照本条例第三十二条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;

      (八)法律、法规规定的其他职责。

      第一百零一条 开发区管理委员会应当履行本条例第九十九条、第一百条规定的职责。

      第一百零二条 相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

      (一)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;

      (二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;

      (三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

      (四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

      (五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

      (六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动;

      (七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;

      (八)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;

      (九)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

      (十)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;

      (十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

      第一百零三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向区、县物业管理行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和开发区管理 

  •   湖北省物业服务和管理条例在10月1日正式实施。湖北省物业服务和管理条例规定了物业不得随意断水断电、私售车位车库将受罚、小区内禁养烈性犬和大型犬、物业不得私设营业摊点等等。

    湖北省物业服务和管理条例

    (2016年7月28日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)

      目 录

      第一章 总则

      第二章 物业区域的规划与建设

      第三章 业主及业主大会

      第四章 物业服务企业

      第五章 物业服务

      第六章 物业的使用与维护

      第七章 法律责任

      第八章 附则

      第一章 总 则

      第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益,规范物业服务和监督管理活动,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

      本条例所称物业服务,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。

      第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

      (一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

      (二)对物业服务企业组织开展信用评价;

      (三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

      (四)对物业的使用与维护进行监督管理;

      (五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

      (六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

      (七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;

      (八)处理物业服务活动中的投诉;

      (九)法律、法规规定的其他职责。

      县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门,按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

      第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

      物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

      第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

      联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

      第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度,提高物业服务水平。

      第二章 物业区域的规划与建设

      第八条 物业区域的划分,应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

      城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时,应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

      第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

      物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业区域。

      第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前,向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见,自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

      建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图,以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准,并在房屋买卖合同中明示。

      第十一条 已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的,由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及相关业主意见后,确定物业区域。

      调整物业区域的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      第十二条 新建住宅的,建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房:

      (一)不低于总建筑面积千分之二,且最少不低于一百平方米;

      (二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

      物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得分割、转让、抵押,也不得擅自变更用途。

      业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于二十平方米。

      第十三条 城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中,应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

      房产行政主管部门在核发房屋销售许可时,应当对物业服务用房进行核查。

      第十四条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房,由物业服务企业经营管理,收益用于补充物业服务费。

      第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

      建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

      第十六条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的,由业主大会决定是否移交。

      决定移交的,房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收。验收不合格的,由专业经营单位提出整改方案,经整改合格后移交。

      专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。

      第十七条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区,县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划,加大资金投入,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

      街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业区域,并报房产行政主管部门备案。

      第三章 业主及业主大会

      第十八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。

      业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

      第十九条 一个物业区域成立一个业主大会,业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表的产生方式由业主大会决定。

      业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第二十条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

      (一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

      (二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

      (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

      首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

      第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

      街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

      第二十二条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

      业主大会会议筹备组应当做好以下工作:

      (一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

      (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

      (三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

      (五)首次业主大会会议的其他准备工作。

      前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主,前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

      第二十三条 建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

      第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

      (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

      (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

      (三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

      (四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

      (五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

      (六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

      (七)改变共有部分的用途;

      (八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

      (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

      (十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

      (十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

      业主大会的决定,对全体业主具有约束力。

      第二十五条 业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

      (一)专有部分面积按照建筑面积计算,建筑物总面积按照专有部分面积之和计算;

      (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数按照以上统计的总和计算。

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      第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

      (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

      (二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

      (三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

      业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

      第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生,对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

      业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

      业主委员会委员只能由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的,应当重新选举业主委员会。

      第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

      第二十九条 业主委员会应当履行下列职责:

      (一)执行业主大会的决定和决议;

      (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业区域内显著位置公布书面报告,接受业主询问;

      (三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题,维护业主合法权益;

      (五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

      (六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用;

      (七)根据业主大会决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用,并公布经营所得收益和支出情况;

      (八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

      (九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

      业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

      第三十条 业主委员会委员不得有下列行为:

      (一)拒绝或者放弃履行委员职责;

      (二)挪用、侵占业主共有财产;

      (三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

      (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

      (五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

      (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

      业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务。

      第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

      (一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

      (二)不再具备业主身份的;

      (三)不再具备履行职责能力的;

      (四)任职期间被追究刑事责任的;

      (五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

      第三十二条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

      第三十三条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交新一届业主委员会。

      业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

      拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交,公安机关应当依法协助。

      第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支,不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况,应当每年在物业区域内显著位置公布一次,接受业主监督。

      第四章 物业服务企业

      第三十五条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。

      物业服务企业应当具有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

      第三十六条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

      (一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

      (二)劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为;

      (三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

      任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

      第三十七条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

      (一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

      (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

      (三)落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

      (四)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

      (五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

      (六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

      (七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

      (八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

      (九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

      物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

      第三十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示:

      (一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

      (三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      (四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

      (五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况;

      (六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

      (七)其他应当公示的信息。

      业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。

      第三十九条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为:

      (一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

      (二)擅自设置营业摊点;

      (三)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。

      物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

      第四十条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系,听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容;定期组织对物业服务企业进行检查和考核,并向社会公布。

      物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

      第五章 物业服务

      第四十一条 住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

      业主购买住宅物业后,建设单位更换前期物业服务企业的,应当征得半数以上业主同意。

      建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报房产行政主管部门备案。

      第四十二条 前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

      前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用,由业主承担。

      第四十三条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

      交付的物业应当具备以下条件:

      (一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

      (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置;

      (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

      (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

      (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

      (六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

      (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

      (八)法律、法规规定的其他条件。

      建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

      第四十四条 建设单位应当在物业交付十五日前,与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

      第四十五条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,向房产行政主管部门备案下列资料:

      (一)前期物业服务合同;

      (二)物业承接查验协议;

      (三)建设单位移交资料清单;

      (四)查验、交接记录;

      (五)其他与承接查验有关的资料。

      第四十六条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

      物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

      第四十七条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。

      物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

      物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报房产行政主管部门备案。

      第四十八条 业主、物业使用人应当遵守业主公约或者管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

      业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

      业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

      第四十九条 业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的,原物业服务合同应当继续履行,物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

      业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续,并履行下列交接义务:

      (一)移交本条例第四十五条规定的资料;

      (二)移交物业服务用房;

      (三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

      (四)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

      (五)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

      (六)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

      (七)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

      (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

      第五十条 业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理,并对下列事项作出决定:

      (一)自行管理的执行机构、管理人;

      (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

      (三)聘请专业经营单位的方案;

      (四)其他有关自行管理的内容。

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      第六章 物业的使用与维护

      第五十一条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

      业主对物业专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,承担义务。

      第五十二条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外,影响相邻人合法权益的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。

      第五十三条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续,经营所得收益属于全体业主共有。

      业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况,接受业主监督。

      第五十四条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

      物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

      第五十五条 物业区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

      第五十六条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

      第五十七条 物业区域内禁止下列行为:

      (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

      (二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

      (三)违法建设建筑物、构筑物,破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;

      (四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

      (五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

      (六)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

      (七)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;

      (八)违反规定停放车辆;

      (九)违反规定出租房屋;

      (十)违反规定饲养动物或者种植植物;

      (十一)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告,有关行政主管部门应当依法处理。

      第五十八条 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定,并向社会公布。

      业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约,携犬只出户的,应当束犬链牵引;犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

      物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督,及时制止违法违规养犬行为。

      第五十九条 城乡规划、建设、公安、环境保护、城市管理、工商行政管理、价格等行政主管部门,应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,并在物业区域内显著位置公布联系方式,依法及时处理物业区域内的违法行为。

      第六十条 建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。

      建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

      物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

      物业保修金交存期限为五年。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有结余的,应当返还建设单位。

      第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主应当及时养护、维修,相邻业主应当提供便利。

      第六十二条 物业保修期满后,物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,由全体业主共同承担,法律、法规另有规定的除外。

      共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

      电梯等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责定期维护、保养,确保使用安全。

      第六十三条 住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。

      住宅专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据业主公约或者管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

      第六十四条 物业保修期满后,发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、居(村)民委员会应当先行采取应急措施,并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请:

      (一)屋面、外墙渗漏的;

      (二)电梯故障的;

      (三)消防设施故障的;

      (四)公共护栏(围)破损严重的;

      (五)楼体外立面有脱落危险的;

      (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

      (七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

      房产行政主管部门收到维修申请后,应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

      第六十五条 住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

      已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备,其维修、养护、更新等费用,不得从物业服务费中列支。

      专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当配合。

      第七章 法律责任

      第六十六条 违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六十七条 建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入企业信用档案:

      (一)违反本条例第二十三条、第四十一条第三款,未按照规定报送相关资料或者备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (二)违反本条例第四十一条第一款,未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;

      (三)违反本条例第六十条第一款,在物业保修期内未按照规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,依法确定有法定资质的第三方进行维修,所需费用由建设单位承担,并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

      第六十八条 专业经营单位违反本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十五条第一款,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

      第六十九条 物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入物业服务企业信用档案:

      (一)违反本条例第三十七条第二款,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚;

      (二)违反本条例第三十八条第一款,未按照规定在物业区域内公示有关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (三)违反本条例第三十九条第一款规定的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;有收益的,用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚;

      (四)违反本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款,未按照规定备案或者保存、移交物业承接查验资料、档案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款;

      (五)违反本条例第四十九条,擅自撤离物业区域、停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

      第七十条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款,泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚,由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

      第七十一条 建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条,销售或者变相销售停车位、车库的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正,退还违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;未按照规定出租停车位、车库的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

      第七十二条 业主、物业使用人违反本条例第五十八条第一款,在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关没收犬只,并处5千元以上1万元以下罚款。

      业主、物业使用人违反本条例第五十八条第二款,携犬只出户未束犬链牵引的,由公安机关责令改正;拒不改正的,处500元以上1千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。

      第七十三条 国家机关及其工作人员有下列情形之一的,由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分:

      (一)未按照规定履行监督管理职责的;

      (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

      (三)未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

      (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

      (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

      (六)违法实施行政许可或者行政处罚的;

      (七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

      第八章 附 则

      第七十四条 本条例规定的业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制订。

      第七十五条 本条例自2016年10月1日起施行。


     
  •   吉林省物业专项维修资金管理办法在2015年6月1日正式实施。该办法包括了总则、交存、管理监督、使用、附则等,共五章四十四条。在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时,即为表决通过。

    吉林省物业专项维修资金管理办法

    吉建发【2015】16号

      第一章 总 则

      第一条 为加强物业专项维修资金(以下简称维修资金)管理,维护维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定,结合本省实际,制定本办法。

      第二条 本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业维修资金的交存、管理、使用和监督,适用本办法。

      本办法所称维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

      由两个或两个以上业主区分所有的房屋及住宅小区内独立房屋并独立业主的,业主应按规定交存维修资金。

      第三条 维修资金应遵循统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的原则。

      第四条 省住房城乡建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内维修资金的交存、管理和使用进行指导和监督。

      市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内维修资金的交存、管理和使用进行指导和监督。

      设区城市的区级人民政府住房城乡建设(房地产)行政管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)按照规定的职责分工,负责维修资金管理的相关工作。

      市(州)、县(市)住房城乡建设(房地产)行政主管部门的维修资金管理部门(以下简称管理部门),具体负责本行政区域内维修资金的交存、管理和使用的日常工作。

      第二章 交 存

      第五条 符合《住宅专项维修资金管理办法》规定的新建房屋(含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房),由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存维修资金。首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

      市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门应当根据本地情况,在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅和非住宅部分维修资金的具体标准,并适时调整。

      第六条 公有住房出售时,按照《住宅专项维修资金管理办法》第八条、第九条的规定交存维修资金。维修资金由管理部门统一管理。

      第七条 新建房屋首次交存维修资金,由建设单位在办理房屋买卖合同备案时,按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交维修资金,待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。

      建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明,并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋维修资金应当自业主交存第一份维修资金之日起两年内或商品房销售80%时由建设单位一次性交存。

      具体由市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门根据本地情况合理确定。

      第八条 公有住房房改时,售房单位在办理房屋所有权登记前,按照当地房改或政府部门出具的维修资金交存通知中的标准,交存维修资金。

      管理部门应当向交存人出具维修资金专用票据。

      第九条 已经建立维修资金制度的区域,房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验维修资金票据,没有维修资金票据的不予进行房屋权属登记。

      第十条 业主账面维修资金余额不足规定的首次应交存数额30%的,管理部门应当向相关业主发出续交通知,相关业主接到通知后应当及时续交。续筹后账面应当不少于规定的首次应交存数额。

      本办法施行前,已售出但未建立维修资金的房屋,应当按本办法的交存标准进行补建。

      市(州)、县(市)住房城乡建设(房地产)行政管理部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

      第三章 管理监督

      第十一条 管理部门应当通过招标方式,择优选择所在地一家国有商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立维修资金专户。应把资金保值增值、管理高效等指标列入招标条件。

      第十二条 专户管理银行应按照管理部门要求,建立维修资金信息化管理子系统,并纳入管理部门统一的管理系统之中。管理系统应以物业管理区域为核算单位,按栋建账、核算到户,建立业主分户明细账,对维修资金交存、使用、结存和查询等环节统一管理。建立维修资金查询系统,实行一户一卡制,保证业主随时查询分户账中的资金数额。

      第十三条 维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主和业主委员会对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

      业主对维修资金查询结果有异议的,可以向管理部门申请重新复核。管理部门应当自收到业主申请之日起5个工作日内,给予书面答复。

      管理部门在接受业主委员会查询时,应当书面提供维修资金交存、使用、增值收益和账面余额等情况。

      第十四条 管理部门应根据当地维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案,在确保维修资金安全的前提下,对闲置的维修资金在法律规定的范围内,采用科学管理模式,努力实现维修资金增值保值利益最大化,提高业主的收益率。

      在保证维修资金正常使用的前提下,管理部门可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债,但不得用于其他投资。

      第十五条 维修资金自存入专户之日起,按照国家规定的利率计息。

      新建房屋业主首期交存的维修资金自存入专户起5年内,按5年期定期利率给业主计息,期间发生使用的部分按国家规定的利率计息;新建房屋5年期满后及公有住房和其它非新建房屋业主交存的维修资金应根据实际按相应定期利率给业主计息,期间发生使用的部分按国家规定的利率计息。

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      第十六条 业主交存的维修资金及产生的孳息属于业主所有,任何单位和个人不得将维修资金挪作他用。下列资金应当转入业主维修资金账户滚存使用:

      (一)维修资金的存储利息;

      (二)利用维修资金购买国债的增值收益;

      (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益,但业主大会另有决定的除外;

      (四)住宅公用设施设备报废后回收的残值;

      (五)其他应计入维修资金的收益。

      第十七条 业主大会成立后决定自行管理维修资金的,应在物业所在地县级以上人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决:

      (一)业主大会自行管理维修资金的决议;

      (二)维修资金管理制度;

      (三)账目管理委托单位和维修资金账目责任人的决议;

      (四)维修资金保值增值及续交方案;

      (五)其他与维修资金有关的决议事项。

      以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主表决同意,并签署书面意见。业主大会决议的事项及业主大会表决情况,应在本物业管理区域内进行公示,公示日期不得少于15日。

      第十八条 业主大会决定自行管理维修资金的,经业主大会表决通过后,业主委员会应在物业所在地管理部门通过招标方式选择的维修资金专户管理银行开设维修资金账户,并向所在地管理部门备案。管理部门应依据业主大会申请,将代管的维修资金,划转至该业主委员会设立的维修资金账户。

      业主委员会设立的维修资金账户应纳入管理部门资金管理系统,并接受市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门、财政部门以及专户银行的监督。

      具体管理办法由市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门负责制定。

      第十九条 业主转让房屋所有权时,如双方没有约定,其维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户。但征收(拆迁)房屋除外。

      第二十条 因征收(拆迁)、自然灾害等原因致使房屋灭失的,相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证向管理部门申请办理维修资金账户注销手续后,方可提取账户剩余的维修资金。

      第二十一条 管理部门每年应当与专户银行至少核对一次维修资金账目,并将有关情况及时通报业主、公有住房售房单位。

      第二十二条 维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

      市(州)、县(市)人民政府审计部门每二年应对维修资金专项审计一次,审计结果应予以公开,对违反本办法相关规定的单位和个人,将按照国家有关规定追究责任。

      第二十三条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门的有关规定。

      市(州)、县(市)人民政府财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

      第二十四条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省级人民政府财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

      第二十五条 市(州)、县(市)人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门应对本行政区域内维修资金的管理和使用情况,每年进行一次审计,并将审计结果报送当地人民政府审计部门备案。

      第四章 使 用

      第二十六条 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

      第二十七条 物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主或相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。

      第二十八条 房屋自然损坏,使用维修资金按以下原则区分分摊:

      (一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。

      (二)单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造,由单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造,由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

      (三)单幢房屋涉及外墙面的维修、更新和改造,由单幢房屋内各业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

      (四)属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造,物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

      业主委员会根据业主大会决定,或者维修、更新和改造涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的,是否需要增加维修资金分摊比例,由业主规约或者由涉及范围内相关业主约定。

      第二十九条 未建立维修资金制度或者已建立维修资金制度,但维修资金账户余额不足的,发生应分摊维修、更新和改造费用时,由涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有物业建筑面积承担。

      第三十条 未售出的房屋维修、更新和改造,由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊相应费用。

      第三十一条 申请使用维修资金,由业主大会或业主委员会向管理部门提出申请;未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会不提出申请的,由所在街道办事处(乡镇人民政府)指定社区居民委员会代为申请。

      第三十二条 向管理部门申请使用维修资金,应提供下列资料:

      (一)申请书;

      (二)维修资金使用方案;

      (三)相关业主同意实施使用方案的书面决议;

      (四)街道办事处(乡镇人民政府)出具的关于上述材料真实性的证明。

      第三十三条 维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用维修资金分摊清册、维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。

      维修资金使用方案应当经专有部分占使用维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。

      使用方案和相关业主同意的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显著位置同时公示7天。

      第三十四条 使用维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等,业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

      中介机构代理费用,可以按照国家规定标准在维修资金中列支。

      第三十五条 管理部门对申请材料做书面审查。

      对符合维修资金使用条件并履行规定手续及程序的,管理部门应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。

      不符合维修资金使用条件和规定手续及程序的,应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

      第三十六条 业主大会或业主委员会按照维修资金使用方案,组织相关业主或委托物业服务企业组织并监督工程施工和验收。

      未成立业主大会、业主委员会的,经业主同意后,可由街道办事处(乡镇人民政府)代行业主委员会职责,负责组织相关业主按照维修资金使用方案,组织并监督工程施工和竣工验收。

      竣工验收材料应当交管理部门备案。

      第三十七条 下列费用不得在维修资金中列支:

      (一)依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。

      (二)保修期内应由建设单位履行保修义务,原则上不得动用业主的维修资金。经业主大会同意的方可列支。

      (三)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。

      (四)房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏,应由责任人承担的修复费用。

      第三十八条 使用维修资金的相关档案,应由管理部门统一存档备案。

      第三十九条 当发生危及房屋安全等应急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,按照国家有关规定,经相关主管部门认定后,按照维修资金应急使用程序办理。

      维修资金应急使用是指当物业共用部位、共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响业主正常生活的情形时,不需履行正常表决程序情况下的维修、更新和改造行为。

      保修期内发生应急情况需要维修共用部位、共用设施设备的,由相关责任主体负担维修、更新和改造的费用;保修期满的由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊维修、更新和改造的费用。

      各市(州)、县(市)住房城乡建设(房地产)行政管理部门应按照国家和省有关规定,制定本行政区域内维修资金应急使用的具体办法。

      第五章 附 则

      第四十条 本办法所称物业共用部位和设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位和附属设施设备。一般包括:建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元业主共有的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。

      第四十一条 本办法所称危及房屋安全的应急情况是指房屋及共用部位、共用设施设备突发破损,严重影响和干扰相关业主正常生活,危及相关业主生命财产安全的情形。一般包括:屋顶因不可抗力发生突发性渗漏;楼体外立面及玻璃幕墙有脱落危险;电梯出现突发性故障、危及人身安全;下水主管道严重堵塞、破裂;公共阳台、晒台、平台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏;安全监控设施出现故障,不能运行;以及法律、法规、规章规定的其他需要立即维修、更新和改造的情形。

      第四十二条 建制镇维修资金管理可以参照本办法执行。

      第四十三条 本办法由吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅共同解释。

      第四十四条 本办法自2015年6月1日起实施。2010年12月22日吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅发布的《吉林省物业专项维修资金管理办法》(吉建办〔2010〕101号)同时废止。

     
  •   2015年物业管理条例是由2003年颁布并在2007年修订的。修订后的物业管理条例共有七章,七十条,主要包括业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等内容。

      第一章 总则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

      第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

      第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

      第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

      县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      第二章 业主及业主大会

      第六条 房屋的所有权人为业主。

      业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

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      第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

      业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第十一条 下列事项由业主共同决定:

      (一)制定和修改业主大会议事规则;

      (二)制定和修改管理规约;

      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

      (四)选聘和解聘物业服务企业;

      (五)筹集和使用专项维修资金;

      (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。

      业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

      业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

      住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

      业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (四)监督管理规约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

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      第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

      第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

      管理规约对全体业主具有约束力。

      第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

      第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

      第三章 前期物业管理

      第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

      第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

      第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

      第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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      第四章 物业管理服务

      第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

      国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

      第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

      物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

      物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

      第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

      第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

      物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

      第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

      物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

      物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

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      第五章 物业的使用与维护

      第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

      因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

      业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

      物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

      专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

      第六章 法律责任

      第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

      个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

      第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第七章 附则

      第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。


     
  •   无锡市物业管理条例在今年9月1日正式实施。该条例包括了哪些内容?一共九章七十条,总则、业主大会、业主委员会和物业管理委员会、前期物业管理、物业服务、物业的使用和维护、旧住宅小区物业管理等。

    无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告第16号

      《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定,经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准,现予公布,自2015年9月1日起施行。

      2015年5月29日

    无锡市物业管理条例

      (2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

      第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,制定和落实扶持政策,建立物业管理目标责任机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

      街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

      社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

      第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托,承担物业管理活动的相关管理工作。

      市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

      第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

      街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。

      第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

      第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第七条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

      筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

      筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

      第八条 筹备组成员应当符合下列条件:

      (一)具有完全民事行为能力;

      (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

      (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

      (四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

      (五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

      除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

      第九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

      业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

      第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

      第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

      (一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

      (二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

      (三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

      (四)违法出租房屋且未改正的;

      (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

      (六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

      (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

      业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

      第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

      第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

      业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的,街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,由社区居(村)民委员会组织召开。

      业主委员会任期内委员出缺的,按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

      第十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

      街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

      自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

      (一)选聘、解聘物业服务企业;

      (二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

      (三)其他重大事项。

      第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

      新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

      第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第十七条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

      (一)不具备成立业主大会条件的;

      (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

      (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

      物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

      物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

      县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

      物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

      物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

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      第三章 前期物业管理

      第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域,并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。

      已经投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

      第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

      在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。

      第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

      市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

      第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

      物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

      第二十五条 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

      第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

      新建住宅物业管理区域内的物业服务用房,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的,建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置,最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

      新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的,住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的,按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的,按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

      第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

      建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

      物业服务用房的用途不得擅自变更。

      第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验,查验后应当与建设单位签订承接查验协议,办理物业交 接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关管理部门督促落实。

      物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

      物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      第四章 物业服务

      第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

      物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

      第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

      第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

      (一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况、联系方式,物业服务投诉电话;

      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

      (三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;

      (四)其他应当公示的信息。

      第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

      物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准、专业技术规范,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

      第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

      未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

      第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

      业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

      业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

      第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

      经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

      经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

      经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

      第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

      因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

      第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

      市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

      街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

      第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

      物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

      (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

      (二)出租、出借、转让资质证书的;

      (三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

      第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:

      (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

      (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

      (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

      (四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

      (五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

      (六)损害业主或者公共利益情节严重的;

      (七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

      第四十一条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

      业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

      第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

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      第五章 物业的使用和维护

      第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

      第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。

      物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

      第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

      车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

      划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

      第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)擅自改变物业规划用途;

      (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

      (三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

      (四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

      (五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

      (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

      (七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;

      (八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

      (九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

      (十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

      (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

      (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

      有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

      第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

      城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

      建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

      公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

      市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

      特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

      价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

      工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

      第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

      公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

      受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

      第四十九条 物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

      经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

      专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

      第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

      下列费用不得从专项维修资金中列支:

      (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

      (二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

      (三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

      (四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;

      (五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

      (六)依法不得列支的其他费用。

      第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

      物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

      第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认,报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

      申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

      第六章 旧住宅小区物业管理

      第五十三条 本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

      第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

      第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修、改造和更新。

      建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

      第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后,县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

      物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

      尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

      第七章 拆迁安置房小区物业管理

      第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

      街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

      第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。

      建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

      第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,符合条件的应当召开业主大会,成立业主委员会。

      第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

      拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

      县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

      第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

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      第八章 法律责任

      第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的,依法追究相应的法律责任。

      第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定,建设单位未按照规定配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

      第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款。

      第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定,物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上十万元以下罚款。

      第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定,按照下列规定给予处罚:

      (一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下罚款。

      (二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二十万元以上五十万元以下罚款。

      第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

      第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第九章 附 则

      第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

      第七十条 本条例自2015年9月1日起施行。


     
  •   昆明市物业管理办法(征求意见稿)向社会各界征求意见。该征求意见稿中规定了业主可提议罢免业主委员会委员,小区增建车库要大多数业主同意,车库严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。

    昆明市物业管理办法(征求意见稿)

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

      第三条 本办法所称物业管理,是指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第四条 市住房城乡建设行政管理部门负责对全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

      各县(区)、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会(以下简称开发(度假)区管委会)住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

      街道办事处、乡(镇)人民政府会同辖区住房城乡建设行政管理部门,指导和协助本辖区内的业主依法设立业主大会和选举产生业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会开展活动,依法履行职责。

      第五条 市物业管理行业协会应当加强内部建设,协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。

      第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立辖区住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

      第二章 物业管理区域

      第七条 按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但共用设施设备可以独立的物业项目,可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

      第八条 新建物业的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房,物业管理用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

      物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

      第九条 住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯等物业重要附属设施设备的监督管理,逐步建立质量、安全、日常维护、诚信监管机制。

      第十条 新建物业的安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

      第十一条 邮政、信息、燃气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的,应当签订合同,约定双方的权利义务。

      第十二条 新建物业办理竣工验收备案手续后,方可交付使用。

      第十三条 新建物业交付使用后30日内,开发建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)业主名册;

      (五)物业管理必须的其他资料。

      前期物业服务企业在服务合同终止时,应当依照合同将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述资料由属地居民委员会代为保管。

      第十四条 开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。

      第十五条 市住房城乡建设行政管理部门应当建立物业质量保修监管机制,督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

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      第三章 业主大会与业主委员会

      第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域面积较大或者人数较多的,可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

      第十七条 符合成立业主大会的物业管理区域,由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。

      符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请60日内,指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

      筹备组由业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、派出所、开发建设单位派员组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

      第十八条 筹备组履行下列职责:

      (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

      (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

      (三)确认业主身份,核计业主人数、专有部分面积;

      (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

      (五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

      (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      第十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

      决定其它共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

      第二十条 业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行以下职责:

      (一)执行业主大会的决定事项;

      (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

      (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理规约的实施;

      (六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

      (七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

      (八)其他职责。

      第二十一条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

      (一)挪用、侵占业主共有财产;

      (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

      (三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

      (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

      (五)擅自泄露业主信息;

      (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

      第二十二条 业主委员会委员存在第条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

      第二十三条 20%以上业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开的,可由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

      第四章 物业使用与维护

      第二十四条 业主、物业使用人在物业管理区域内,禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

      (一)改变房屋承重结构;

      (二)违法搭建建(构)筑物;

      (三)侵占、处分业主共有部位或者将业主共有部位改作他用;

      (四)违反管理规约,利用共有部位进行经营;

      (五)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;

      (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

      (七)违反规定饲养家禽、宠物;

      (八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

      (九)违反规定进行装饰装修;

      (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

      第二十五条 业主养犬,应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬出门应当栓扣狗带、牵引出门、清理粪便。

      养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,拒不听从劝阻且养犬人的行为已构成违法的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

      第二十六条 物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库(位)应当以出售、附赠或者出租等方式首先满足业主的需要。在优先满足业主需要的前提下有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

      第二十七条 鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库(位)有偿提供给小区业主使用。

      第二十八条 利用物业共有部分设置车位的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,并经相关部门批准。收取的车位费用归全体业主共同所有,业主应当按约定支付物业服务企业车位管理服务费用。

      第二十九条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经政府相关部门批准后,可在物业管理区域内增建车库。

      第三十条 物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

      发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会或者街道办事处等有关部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

      第三十一条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

      第三十二条 保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

      第三十三条 供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

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      第五章 物业管理服务

      第三十四条 新建建设项目在销售前,开发建设单位应当依法通过招投标的方式选聘物业服务企业。

      第三十五条 新建建设项目销售时,开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况:

      (一)选聘的物业服务企业;

      (二)前期物业服务合同;

      (三)临时管理规约;

      (四)物业管理区域备案资料;

      (五)其他依法应该明示的情况。

      第三十六条 物业服务企业承接新建建设项目时,应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案进行查验,发现存在问题的,应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时整改。

      第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务:

      (一)开展物业服务;

      (二)选聘专业企业承担部分专项物业服务;

      (三)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况;

      (四)列席业主大会、业主委员会会议;

      (五)协助相关部门做好安全防范等工作;

      (六)对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为应当及时劝阻、制止,对拒不听从劝阻的,应当立即向属地相关部门报告;

      (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

      第三十八条 物业服务企业不得有下列行为:

      (一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务委托给他人;

      (二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

      (三)物业服务合同终止后,拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域;

      (四)擅自泄露业主信息;

      (五)法律、法规规定的其他行为。

      第三十九条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

      选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

      第四十条 业主应当按照约定,按时缴纳物业服务、用水、用电、用气、信息、环卫等费用。

      第四十一条 物业服务企业应当公示服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、举报电话等信息。

      第四十二条 物业服务企业将专项服务委托给其他企业的,应当在物业管理区域内公示委托情况。

      第四十三条 承接本市物业项目的物业服务企业应当向项目所在地住房城乡建设行政管理部门进行项目备案。

      第四十四条 物业管理区域内发生下列情况的,物业服务企业应当及时向相关行政管理主管部门、专业单位报告:

      (一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,不能及时排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全的;

      (二)发生群体性事件的;

      (三)发生业主、使用人重大伤亡事件的;

      (四)其他应当上报的情况。

      第六章 法律责任

      第四十五条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第四十六条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的,由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款,并记入不良信用记录。

      第四十七条 开发建设单位未依法采取招投标方式选聘前期物业服务企业的,由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款,并记入不良信用记录。

      第四十八条 开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正,处以5万元以上20万元以下的罚款,并记入不良信用记录。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第四十九条 开发建设单位不履行保修义务的,由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,记入不良信用记录。

      第五十条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员,擅自泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的,记入不良信用记录,并处3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第五十一条 物业服务合同终止时,物业服务企业不履行退出、交接义务的,由住房城乡建设行政管理部门责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款,并记入不良信用记录。

      第五十二条 物业服务企业未按照本办法规定及时履行报告义务的,记入不良信用记录。

      第七章 附 则

      第五十三条 本办法自2015年 月 日起施行。

     
  •   核心内容:新厦门市物业服务收费管理办法将在2015年1月1日起施行。新厦门市物业服务收费管理办法的内容明确收费明细以及透明度、专项维修金、小区停车收费、小区经营收入等。

    厦门市人民政府令

    第156号

      《厦门市物业服务收费管理办法》已经2014年9月30日市人民政府第60次常务会议通过,现予公布,自2015年1月1日起施行。

      市 长

      刘可清

      2014年10月27日

    厦门市物业服务收费管理办法

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

      第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业依据本办法规定和按照物业服务合同约定收取或者代为收取下列费用的行为:

      物业公共服务费、停车位(库)物业服务费;

      机动车停放服务费以及其他经营收入;

      日常专项维修资金;

      建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。

      第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

      物业服务收费应当以市场调节价为主、政府指导价为辅,区分不同物业的性质和特点,分别实行市场调节价和政府指导价。

      第五条 市价格主管部门会同市建设主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

      区价格主管部门会同同级建设主管部门按照价格管理权限负责辖区内物业服务收费的监督管理工作,并接受上级主管部门的业务指导。

      第二章 物业公共服务费管理

      第六条 本办法所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、环境卫生保洁、公共秩序维持以及安全防范协助等服务,向业主、物业使用人所收取的费用。

      第七条 住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

      前款所称住宅不包括别墅、低层住宅。

      第八条 市价格主管部门应当会同市建设主管部门按照质价相符的原则,制订本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价,并向社会公布。

      市价格主管部门应当会同市建设主管部门每2年对公布的物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价执行情况进行评估。在评估过程中应当采取问卷调查、座谈会、论证会等形式公开征求公众意见。经评估需要调整的,应当及时调整。

      第九条 住宅预售前,建设单位应当按照本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价,确定预售住宅项目的物业公共服务费标准。同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目,其物业公共服务费标准应当保持基本一致。物业公共服务费标准在购房合同中约定。

      第十条 住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后,可以采取包干制、酬金制形式,具体收费形式由物业服务合同约定。

      前款所称包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业公共服务费,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式;酬金制是指在预收的物业公共服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余的全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足的均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

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      第十一条 实行政府指导价的物业公共服务费的成本主要由以下项目构成:

      物业服务人员工资,按照规定提取的工会经费、职工教育经费,依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和社会保险费用;

      物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养和年度安全检测费用,但不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费以及应当由专项维修资金支出的修理、更新、改造等费用;

      绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费,但不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费;

      购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等清洁卫生费用;

      维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用,其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备;

      物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险费用;

      正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用;

      物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用;

      物业管理区域内物业服务企业按照规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产的折旧。

      实行市场调节价的物业公共服务费的成本,可以参照前款规定由物业服务合同约定。

      第十二条 需交纳物业公共服务费的房屋按照以下规定计算交费面积:

      已取得土地房屋权属证书的,按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算,未在土地房屋权属证书中记载的建筑面积不作为计算面积;

      已出售但尚未取得土地房屋权属证书的,按照购房合同约定的建筑面积计算;

      尚未出售的,按照报送土地房屋主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算。

      业主取得土地房屋权属证书后,应当及时将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业,物业服务企业应当自收到书面通知的次月起调整相应的物业公共服务费;未书面通知的,物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业公共服务费。

      第十三条 物业公共服务费按月计费。除物业服务合同另有约定外,业主可以按月或者按季度交纳物业公共服务费。

      第十四条 物业公共服务费按照以下规定交纳:

      前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月的物业公共服务费,由建设单位交纳;

      房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业公共服务费,由房屋所有权人交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业公共服务费以及尚未出售的房屋的物业公共服务费,由建设单位交纳;

      承租公有住房的,自租赁合同签订次月起至租赁合同期满当月的物业公共服务费,由公有住房承租人交纳;

      房屋所有权人将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用,且约定由承租人、借用人交纳物业公共服务费的,从其约定,房屋所有权人依法承担连带责任。

      第十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定,按时足额交纳物业公共服务费。业主、物业使用人未按时足额交纳的,物业服务企业可以以书面的方式督促其限期交纳;逾期仍未足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定,以公布欠缴业主名单等方式催交,也可以依法追缴。

      第十六条 前期物业服务合同期限届满时尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未确定物业公共服务费标准的,物业服务企业可以按照原前期物业服务合同约定的物业公共服务费标准执行。物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“多数业主”)书面表示不同意的除外。

      第十七条 前期物业服务企业在物业服务合同履行期间不得擅自调整物业公共服务费标准。确需调整的,应当在物业管理区域内按幢(梯)公示服务成本变动情况和拟调价方案,并经多数业主书面同意。

      第十八条 物业服务企业不得擅自向供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共服务费。

      第十九条 机动车停车位(库)物业服务费的管理参照本章有关规定执行。

      本办法所称停车位(库)物业服务费,是指物业服务企业为业主自有的停车位(库)提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明等设施设备日常运行维护等服务,由机动车停车位(库)所有权人交纳的费用。

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      第三章 机动车停放服务费管理

      第二十条 住宅前期物业管理区域内机动车停放服务费实行政府指导价;业主大会成立后,机动车停放服务费实行市场调节价,其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。机动车停放服务费标准由物业服务合同约定。

      本办法所称机动车停放服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地施划的停车位进行经营和维护管理,向停放者收取的费用。

      第二十一条 机动车停放服务费由物业服务企业按照物业服务合同约定收取。前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的机动车停放服务费收入作为经营管理费用,其余收入按照规定存入专项维修资金专户。

      第二十二条 对进入物业管理区域内执行公务的公安、消防、救护、市政抢险等车辆临时停放的,物业服务企业不得收取机动车停放服务费。

      第二十三条 物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地施划的停车位的,其机动车停放服务费标准应当经多数业主书面同意。

      第二十四条 利用物业管理区域内建筑物专有部分以外的共用部位、共用设施设备进行经营的,管理规约有约定的,从其约定;涉及有关共有及共同管理权利的重大事项的,应当经多数业主书面同意。

      前款规定的经营收入由物业服务企业按照物业服务合同的约定收取。前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的经营收入作为经营管理费用,其余收入按规定存入专项维修资金专户。

      第四章 日常专项维修资金管理

      第二十五条 住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价。市价格主管部门应当会同市建设主管部门按照适度收取、合理使用的原则,结合物业类型和房屋使用年限以及物业管理区域内共用部位、共用设施设备的具体情况,制定、调整日常专项维修资金政府指导价,并向社会公布。

      业主大会成立后的日常专项维修资金实行市场调节价,其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

      第二十六条 前期物业服务企业在收取物业公共服务费时,应当按照本办法第二章有关计算面积、交纳责任人等规定一并代为收取日常专项维修资金,并分别于每年的1月31日、7月31日前将已收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户。

      第二十七条 日常专项维修资金主要用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养,其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。

      物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定做好共用设施设备的日常运行和维护保养工作。

      第二十八条 因物业使用年限等因素需要调整日常专项维修资金标准的,业主委员会或者其授权的物业服务企业应当在物业管理区域内按幢(梯)公示10日以上,并经多数业主书面同意。

      第二十九条 业主应当按时足额交纳日常专项维修资金,未按时足额交纳的,业主委员会、物业服务企业应当以书面的方式督促限期交纳;逾期仍未足额交纳的,业主委员会、物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定,采取公布欠缴业主名单等方式催交,并及时将业主欠缴情况报送市建设主管部门登记,供利害关系人查询。

      第三十条 前期物业服务企业未在规定时间内将收取的日常专项维修资金存入专项维修资金专户的,由市建设主管部门责令限期缴纳,记入诚信档案;逾期仍不缴纳的,列入向社会公布的警示名单。

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      第五章 其他物业服务收费管理

      第三十一条 住宅前期物业管理区域内的建筑废土清运费实行政府指导价。市价格主管部门应当根据市场因素变化的情况制定建筑废土清运费政府指导价,并向社会公布。

      第三十二条 物业服务企业可以按照与业主签订的装修装饰管理服务协议的约定,向业主、物业使用人收取、返还房屋装修保证金。

      业主在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主负责修复、保洁;业主不修复、保洁的,由物业服务企业代为修复、保洁,所需费用从装修保证金中抵扣,不足部分由业主承担。

      第三十三条 物业服务企业可以按照与业主、物业使用人的约定,提供特约服务并收取相应的费用。

      第三十四条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受公用事业单位委托代收费用的,可以按照约定向委托单位收取代办手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

      第三十五条 物业管理区域内的绿化、保洁、二次供水的损耗、通风、照明以及设施设备运行维护使用的公共水电费应当按照实际发生费用由业主分摊。对改变用途用于经营的住宅,物业服务企业可以按照规定适当提高其公共水电费分摊比例。具体公共水电费分摊办法由市价格主管部门制定。

      物业服务企业按照物业服务合同约定代收代付公共水电费前,应当将分摊情况在物业管理区域内按幢(梯)向业主公示。

      第六章 监督与责任

      第三十六条 依照本办法执行政府指导价的物业服务收费,按照下列规定实行告知性备案管理:

      建设单位应当在取得房屋预售许可证之日起10日内,将确定的物业服务等级和物业公共服务费收费标准向价格主管部门备案,并在预售现场的显著位置公示;

      物业服务企业应当在确定机动车车位(库)物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费之日起10日内向价格主管部门备案,并在物业管理区域内按幢(梯)公示。

      对前款规定的备案事项,符合规定的,价格主管部门应当在收到备案材料之日起5个工作日内将备案信息向社会公示;不符合规定的,价格主管部门应当在收到备案材料之日起5个工作日内书面通知备案人并说明理由。

      依照本办法规定调整执行政府指导价的物业服务收费的,按照前两款的规定执行。

      第三十七条 物业服务收费实行明码标价。

      物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

      第三十八条 物业服务企业应当于每年的1月31日、7月31日前将下列情况在物业管理区域内按幢(梯)公示10日以上:

      机动车停放服务费及其他经营收入的收取及存入专项维修资金专户情况;

      日常专项维修资金收取、存入和有关支出情况;

      公共水电费分摊情况及代收代缴情况。

      第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准提供服务。在履行物业服务合同期间,发生不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、规章以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,物业服务企业应当依法承担相应责任。

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      第四十条 价格、建设主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。

      在监督检查过程中,物业服务企业应当予以配合,如实反映情况,提供必要的账簿、文件以及其他资料,不得弄虚作假。

      第四十一条 建立物业服务收费投诉、举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉、举报,价格、建设主管部门应当依照有关职责及时处理。其中,属于本办法规定的备案事项,由价格主管部门依法处理。

      对物业服务收费与物业服务质量不符引起的争议,可以委托有关中介机构进行评估,也可以委托有关调解机构予以调解。

      第四十二条 物业服务企业违反本办法第二十六条规定,未按时将代为收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户的,由建设主管部门责令限期缴纳;逾期未缴纳的,处10000元以上30000元以下的罚款。

      第四十三条 建设单位、物业服务企业违反本办法第三十六条规定,未按要求备案的,由价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以10000元的罚款。

      第四十四条 物业服务企业违反本办法第三十八条规定,未按要求公示相关情况的,由价格、建设主管部门依照职责责令限期改正;逾期不改正的,处以5000元以上20000元以下的罚款。

      第七章 附 则

      第四十五条 业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准,可参照本办法的相关规定,由业主共同决定。

      第四十六条 本办法自2015年1月1日起施行。《厦门市物业管理服务收费办法》(厦府〔1997〕综155号)同时废止。

     
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