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商品房买卖合同可以解除的情形

商品房买卖合同可以解除的情形

发布时间 :2018-08-17 11:00浏览量 : 581
商品房买卖合同,指的是房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,有些情况下当事人可以要求解除合同。
  •   商品房买卖合同,指的是房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以下几种情形当事人可以要求解除合同。

      一、因商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,或出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      二、出卖人订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实这三种情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      三、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      四、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      五、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

      六、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

      七、预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。商品房买卖合同约定或者上述规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      八、商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

     
  •   商品房买卖合同终止的法定条件有哪些?商品房买卖合同终止条件包括当事人协商一致解除;约定的解除条件成就;因不可抗力致使不能实现合同目的;在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务等。

      《房地产买卖合同》的解除条件:

      1、当事人协商一致解除;

      2、约定的解除条件成就;

      3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

      4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

      5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

      6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

      7、一手商品房买卖合同终止的特别规定:

      1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

      2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

      3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

      5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

      6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

      7)面积误差比绝对值超过3%的;

      8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

      9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

      10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

      8、法律规定的其他情形。

      (原标题:商品房买卖合同在哪些情形下会终止)

     
  •   商品房买卖合同纠纷的司法解释有什么内容?商品房买卖合同纠纷的司法解释主要是根据以下四种纠纷来说的,一是开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同;二是违约金数额或者损失赔偿额计算方法的确定;三是由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任和三是由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任。

      (一)开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同

      根据《解释》的规定,如开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同,除可退房外,还可要求赔偿。当然双方另有约定的除外。

      同时买房人行使解除权也是有时间限制的。根据《解释》的规定,从买房人有权解除合同时(即开发商逾期交房之日起的三个月后)起,如开发商催告的,买房人应当在催告之日起三个月内解除合同;如开发商没有催告的,买房人应当在有权解除合同之日起一年内解除合同,否则过了以上期限,买房人再要求解除合同的,法院将不予支持。因此开发商应当认真甄别买房人以逾期交房为由解除合同的要求是否超过期限,如超期的可依法驳回其退房要求。

      (二)违约金数额或者损失赔偿额计算方法的确定

      开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过份高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据《解释》的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万元,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时《解释》的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

      如果双方没有明确约定的,《解释》的规定可以参照以下标准确定:

      1、逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      2、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      3、由于开发商的原因,买房人未能取得房屋权属证书的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      (三)由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任

      《解释》第十八条规定由于开发商原因导致买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,开发商应当承担违约责任:

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      1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

      2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

      《解释》第十九条同时规定,由于开发商的原因,导致买房人在以上办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年仍然无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同和赔偿损失。

      以上是《解释》中对开发商有较大影响的规定的要点释义。《解释》出台目的就是为了加强对处于弱势地位的购房消费者的合法权益的保护,并制裁某些开发商违背诚信原则和违法经营的行为,所以《解释》对开发商规定了较重的责任,如果开发商继续违法经营、违规操作,其法律成本将大大增加,既不经济,也不利于企业的长远发展。因此贵司应利用《解释》出台施行的契机,规范企业的经营运作,纠正不当的经营方式,塑造诚实信用、守法经营的企业形象。并根据《解释》及其它相关法律规定,妥善处理遗留问题,防止损失的扩大。

      (责任编辑:六六)

     
  •   商品房买卖合同纠纷适用的法律规定有什么内容?在商品房买卖合同实务中,一些房主可以主张的权利,很多房主不知道,比如销售广告可以成为合同内容,具有法律约束力,房主可以依据合同内容的约定主张自己的权益。此外,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等五种情形,法院可判决开发商双培返还房款。

      一、销售广告可以成为合同内容,具有法律约束力

      在通常情况下,商品房的销售广告和宣传资料如果没有写入合同,就没有法律效力,不产生合同约束力。但《解释》第三条明确规定:开发商在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      因此根据《解释》,开发商的售房广告、宣传资料如果有不实或虚假的说明、承诺,开发商将可能承担违约责任。

      二、五种情形法院可判决开发商双倍返还购房款

      在《解释》出台前,法律实践中对商品房买卖是否适用消费者权益保护法双倍返还的惩罚性赔偿规定尚存争议,但《解释》的出台完全肯定了双倍返还的惩罚性赔偿原则,并明确规定了五种具体情形:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

      (三)是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (四)是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (五)是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      由此五种情形导致业主无法取得房屋,或商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除时,业主除可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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      可见《解释》大大加重了开发商的责任,如果开发商存在以上五种欺诈情形,将会非常的不利。

      三、业主以房屋质量问题退房可获法院支持

      根据《解释》的规定,不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用,只要房屋主体结构质量经核验确属不合格,业主要求退房和赔偿损失的,法院都应予支持。另外即使房屋的主体结构没有质量问题,但有其它严重影响正常居住使用的质量问题的,业主同样有权要求退房和赔偿损失。这就要求开发商更加全面的严把房屋质量关,不仅要确保房屋主体结构的质量,还要保证许多原来看似次要的细节质量问题,如渗水、隔音不达标准、异味等,否则如达到严重影响业主正常居住使用的,将可能导致退房和索赔。

      (责任编辑:六六)

     
  •   签订商品房买卖合同要注意什么?《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。签合同前要分清商品房是预售还是现售,因为新修订的合同示范文本对预售和现售的合同有不一样的要求。同时还要实现了解好开发商的基本情况,包括开发商的信誉、实力、资质等。

      (一)签合同前分清预售和现售

      新修订的合同示范文本分为《商品房买卖合同示范文本(预售)》和《商品房买卖合同示范文本(现售)》两个文本。其中“预售”版本特别对预售房加以说明,是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。

      房地产开发企业销售预售房时,必须取得《商品房预售许可证》,在合同中要注明批准项目预售的单位名称,项目的预售证号。项目的土地证号、建设工程规划许可证号,建筑工程施工许可证号都须明确标注在合同。而随着行业的成熟与进步,现房销售已是房地产业发展的方向。“现售”版本对商品房现售也予以说明,指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。现售商品房的成交条件是项目已取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》。

      (二)签定合同前要了解开发商的基本情况

      事先要了解的开发商信息主要包含开发商的信誉、经济实力、资质信用情况及历年在房地产市场的开发成绩,并请求开发商出示有关开发建设和出售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”“五证”是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》等。

      签定《商品房买卖合同》时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争夺自个的合法权益。因而,在签定合同前一定要仔细、完好地阅览合同:提出质疑,对于不理解的地方要仔细查询明白。

      (三)合同文本是不是规范

      应了解开发商所运用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合拟定的一致的《商品房买卖合同示范文本》,假如不是,应当提出疑问并特别留意合同条款的内容。新版《商品房买卖合同示范文本》对易产生争议的房屋建设质量、装饰装修及设备设施质量,室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化,明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。对于专业知识和经验不足的购房者而言,依照合同条款提醒可以对交房条件考虑得更周全。

      (四)对于房子面积

      在签合同时应与开发商清晰约好商品房的修建面积、套内修建面积、共有分摊修建面积及面积误差比为多少,依据全国的修建水平缓(商品房出售管理办法)的规则,开发商有才能和职责将修建面积的误差比限制在3%以内,购房者应依据挑选的计价方法,对修建面积的误差比进行限制,并约好有关的违约职责。

      (五)关于交房及交房期限

      商品房住宅交房时需提交给业主《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。没有这些文件及购房事先约定的收房条件,购房者有权拒绝收房。业主在房屋验收中,如发现质量问题,出卖人应负责修复并承担相关的费用,等修复合格后再交房。开发商对延期交房常托故推脱职责,因而在签约时购房者应留意不可抗力以外的逾期交房缘由,而不能让开发商恣意地罗列一些勉强的理由。

      (六)留意商品房的交给条件

      购房人签定合同时通常挑选“商品房经检验合格”作为房子交给条件。检验合格是指商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘测单位、建设单位联合检验合格。检验合格不等同于竣工检验存案,竣工检验存案请求更为严厉,五家单位联合检验合格仅是申请竣工检验存案的条件之一,此外,开发商还需要获得消防、环保、规划等部门的答应文件以及别的材料。律师提示购房人最好在合同中约好获得商品房竣工检验存案表作为商品房的交给条件之一。

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      商品房买卖合同范本

      (合同编号:)

      合同双方当事人:

      出卖人:____________________________________________________________________

      注册地址:___________________________________________________________________

      营业执照注册号:_____________________________________________________________

      企业资质证书号:_____________________________________________________________

      法定代表人:_________________联系电话:____________________________________

      邮政编码:___________________________________________________________________

      委托代理人:_________________地址:________________________________________

      邮政编码:___________________联系电话:____________________________________

      委托代理机构:_______________________________________________________________

      注册地址:___________________________________________________________________

      营业执照注册号:_____________________________________________________________

      法定代表人:_________________联系电话:____________________________________

      邮政编码:___________________________________________________________________

      买受人:_____________________________________________________________________

      【本人】【法定代表人】姓名:___________国籍:______________________________

      【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________________________

      地址:_______________________________________________________________________

      邮政编码:___________________联系电话:____________________________________

      【委托代理人】【】姓名:_______________国籍:______________________________

      地址:_______________________________________________________________________

      邮政编码:___________________电话:________________________________________

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

      第一条项目建设依据。

      出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为_______________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________。

      该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

      出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_______________________。建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为___________________。

      第二条商品房销售依据。

      买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________,

      商品房预售许可证号为____________________________________。

      第三条买受人所购商品房的基本情况。

      买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

      第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

      该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。

      该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

      该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有

      关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成。

      第四条计价方式与价款。

      出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

      1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,总金额(_________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

      2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

      3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万___千_____百____拾______元整。

      4、____________________________________________________________________________。

      第五条面积确认及面积差异处理。

      根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

      当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

      合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

      商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:

      1、双方自行约定:

      (1)___________________________________________________________________________;

      (2)___________________________________________________________________________;

      (3)___________________________________________________________________________;

      (4)___________________________________________________________________________。

      2、双方同意按以下原则处理:

      (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

      (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

      买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_________利率付给利息。

      买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      产权登记面积-合同约定面积

      面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

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      第六条付款方式及期限。

      买受人按下列第___________________种方式按期付款:

      1、一次性付款__________________________________________________________________。

      2、分期付款____________________________________________________________________。

      3、其他方式____________________________________________________________________。

      第七条买受人逾期付款的违约责任。

      买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理:

      1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

      (1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续履行;

      (2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

      本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

      2、___________________________________________________________________________________。

      第八条交付期限。

      出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

      1、该商品房经验收合格。

      2、该商品房经综合验收合格。

      3、该商品房经分期综合验收合格。

      4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

      5、____________________________________________________________________________。

      但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

      1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

      2、_____________________________________________________________________________;

      3、_____________________________________________________________________________。

      第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理:

      1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

      (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;

      (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

      2、____________________________________________________________________________。

      第十条规划、设计变更的约定。

      经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

      (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

      (2)__________________________________________________________________________;

      (3)__________________________________________________________________________;

      (4)__________________________________________________________________________;

      (5)__________________________________________________________________________;

      (6)__________________________________________________________________________;

      (7)__________________________________________________________________________。

      买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

      买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

      第十一条交接。

      商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

      由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:

      __________________________________________________________________________________。

    [page]

      第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

      第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

      出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:

      1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

      2、_____________________________________________________________________________。

      3、_____________________________________________________________________________。

      第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

      出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:

      1、____________________________________________________________________________;

      2、____________________________________________________________________________;

      3、___________________________________________________________________________;

      4、___________________________________________________________________________;

      5、___________________________________________________________________________。

      如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

      1、___________________________________________________________________________;

      2、____________________________________________________________________________;

      3、___________________________________________________________________________。

      第十五条关于产权登记的约定。

      出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_______________项处理:

      1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。

      2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。

      3、____________________________________________________________________________。

      第十六条保修责任。

      买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

      买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

      在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

      第十七条双方可以就下列事项约定:

      1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________;

      2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________;

      3、该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________;

      4、该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________;

      5、_____________________________________________________________________________;

      6、_____________________________________________________________________________。

      第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用,买受人使用期间不得擅

      自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使

      用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公

      用房屋分摊面积承担义务。

      出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

      _____________________________________________________________________________________。

      第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第

      ______种方式解决:

      1、提交__________________________仲裁委员会仲裁。

      2、依法向人民法院起诉。

      第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

      第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与

      印刷文字具有同等效力。

      第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:

      出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。

      第二十三条本合同自双方签订之日起生效。

      第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向___________________申请

      登记备案。

      出卖人(签章):买受人(签章):

      【法定代表人】:【法定代表人】:

      【委托代理人】:【委托代理人】:

      (责任编辑:六六)

      (签章)【】:

      (签章)

      ______年______月______日______年______月______日

      签于签于

      (责任编辑:六六)

     
  •   核心内容:最新商品房买卖合同的内容有哪些?商品房买卖合同除了需要明确规定双方当事人的基本信息外,所购房子的基本信息也要明确,包括房子的面积、面积差距等信息。购房的价款如何给付、总价款、付款方式和期限、交房期限等内容。

      (合同编号: )

      商品房买卖合同

      合同双方当事人:

      出卖人:_____________________________________________________________________

      注册地址:___________________________________________________________________

      营业执照注册号:_____________________________________________________________

      企业资质证书号:_____________________________________________________________

      法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________

      邮政编码:___________________________________________________________________

      委托代理人:_________________ 地址:________________________________________

      邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________

      委托代理机构:_______________________________________________________________

      注册地址:___________________________________________________________________

      营业执照注册号:_____________________________________________________________

      法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________

      邮政编码:___________________________________________________________________

      买受人:_____________________________________________________________________

      【本人】【法定代表人】姓名:___________ 国籍:______________________________

      【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________________________

      地址:_______________________________________________________________________

      邮政编码:___________________ 联系电话:____________________________________

      【委托代理人】【】姓名:_______________ 国籍:______________________________

      地址:_______________________________________________________________________

      邮政编码:___________________ 电话:________________________________________

      根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

      第一条 项目建设依据

      出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________。

      该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,

      土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

      出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_______________________。

      建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为____________。

    [page]

      第二条 商品房销售依据

      买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________,

      商品房预售许可证号为____________________________________。

      第三条 买受人所购商品房的基本情况

      买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

      第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

      该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。

      该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

      该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

      第四条 计价方式与价款

      出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

      1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

      2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

      3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

      4、____________________________________________________________________________ 。

      第五条 面积确认及面积差异处理

      根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面

      积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

      当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

      合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

      商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:

      1、双方自行约定:

      (1)___________________________________________________________________________;

      (2)___________________________________________________________________________;

      (3)___________________________________________________________________________;

      (4)___________________________________________________________________________。

      2、双方同意按以下原则处理:

      (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

      (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

      买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积

      面积误差比=────────────────×100%

      合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

    [page]

      第六条 付款方式及期限

      买受人按下列第___________________种方式按期付款:

      1、分期付款____________________________________________________________________。

      2、一次性付款__________________________________________________________________。

      3、其他方式____________________________________________________________________。

      第七条 买受人逾期付款的违约责任

      买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理:

      1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

      (1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续履行;

      (2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

      2.________________________________________________________________________________。

      第八条 交付期限

      出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

      1、该商品房经综合验收合格。

      2、该商品房经验收合格。

      3、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

      4、该商品房经分期综合验收合格。

      5、__________________________________________________________________________。

      但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

      1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

      2、__________________________________________________________________________;

      3、__________________________________________________________________________。

    [page]

      第九条 出卖人逾期交房的违约责任

      除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理:

      1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

      (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;

      (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

      2. ___________________________________________________________________________。

      第十条 规划、设计变更的约定

      经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

      (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

      (2)__________________________________________________________________________;

      (3)__________________________________________________________________________;

      (4)__________________________________________________________________________;

      (5)__________________________________________________________________________;

      (6)__________________________________________________________________________;

      (7)__________________________________________________________________________。

      买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

      买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按 __________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

      第十一条 交接

      商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

      由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:__________________________________________________________________________________。

      第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

    [page]

      第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

      出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:

      1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

      2、___________________________________________________________________________。

      3、___________________________________________________________________________。

      第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

      出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:

      1、___________________________________________________________________________;

      2、___________________________________________________________________________;

      3.____________________________________________________________________________;

      4.____________________________________________________________________________;

      5.____________________________________________________________________________。

      如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:

      1、___________________________________________________________________________;

      2、___________________________________________________________________________;

      3、___________________________________________________________________________。

      第十五条 关于产权登记的约定

      出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_______________项处理:

      1、买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。

      2、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。

      3.____________________________________________________________________________。

      第十六条 保修责任

      买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

    [page]

      第十七条 双方可以就下列事项约定:

      1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_______________________________________________;

      2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________________________________________;

      3、该商品房所在楼宇的命名权___________________________________________________;

      4、该商品房所在小区的命名权___________________________________________________;

      5、___________________________________________________________________________;

      6、___________________________________________________________________________。

      第十八条 买受人的房屋仅作________________________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

      第十九条 本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第______种方式解决:

      1、依法向人民法院起诉。

      2、提交__________________________仲裁委员会仲裁。

      第二十条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

      第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

      第二十二条 本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:

      出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。

      第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

      第二十四条 商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向__________________申请登记备案。

      出卖人(签章):                       买受人(签章):

      【法定代表人】:(盖章)        【委托代理人】:(签章)

      ______年______月______日  ______年______月______日

      签于____________                   签于____________

     
  •   商品房买卖双方签订了商品房买卖合同之后,经过备案后,原则上不予撤销。但是购房人有这八种情况,经过双方协商一致之后,达成解除合同协议的时候,可以拿着身份证和相关材料办理撤销合同备案手续。

      为了进一步加强商品房市场交易秩序监管力度,严格规范商品房预售行为,堵塞因撤销《商品房买卖合同》备案而滋生的变相捂盘、套取贷款和变相转让房屋等市场漏洞,兰州市房产局制定了进一步规范撤销《商品房买卖合同》备案工作的规定,明确了解除《商品房买卖合同》的八种情况。

      这八种情况可撤销商品房买卖合同

      1.购房人对所购房屋因质量或结构问题、规划或设计变更导致房屋现状发生变化,要求解除合同,由售房单位提供证明材料。

      2.购房人因房屋建筑面积误差比绝对值超过3%,要求解除合同的,需提交房产测绘中心确认的预测绘和实测绘报告。

      3.因售房单位的责任,超过约定期限1年内未办理登记,要求解除合同的,需提交退款凭证。

      4.购房人办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能继续履行合同的,需提交贷款机构出具的证明。

      5.售房单位工作人员失误,将购房人具体房屋信息录入错误;购房人在所购项目中换购房屋,要求更正合同信息的;需提交新签订并备案的合同。

      6.购房人因出国留学或定居要求解除合同的,需提交护照和留学、定居许可证明。

      7.购房人(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金,要求解除合同的,需提交市级以上医院诊断书。

      8.因不可抗力而无法履行合同的,需提交相应的证明材料。

      另外,特别提醒的是:售房单位不得签订虚假合同后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款;不得与购房人利用退换房形式撤销合同变相转让房屋。发现有此类行为的售房单位,房产主管部门将责令限期整改,拒不整改的,停止其网签系统一年。

      (责任编辑:木土土)

     
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