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房贷还款计算公式是怎样的

房贷还款计算公式是怎样的

发布时间 :2018-08-15 14:49浏览量 : 601
房贷还款计算公式有两种等额本息计算公式和等额本金计算公式。等额本息计算公式是指银行会在每个月月供款中,先收取剩余利息,然后收本金;利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。等额本金计算方式是指贷款人将本金分摊到每个月中,同时付清一个月内的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总利息支出较低,但是前期支付本金和利息较多,还款负担逐月递减。
  •   一、等额本息计算公式

      银行会在每个月月供款中,先收取剩余利息,然后收本金;

      利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。

      这种还款方式非常普通,是各大银行主要推荐的还款方式。把按揭贷款本金总额和利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。

      作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。

      二、等额本金计算公式

      贷款人将本金分摊到每个月中,同时付清一个月内的利息。

      这种还款方式相对等额本息而言,总利息支出较低,但是前期支付本金和利息较多,还款负担逐月递减。

      每月还款额=每月本金+每月本息

      每月本金=本金/还款月数

      每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

      三、计算原则

      每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。贷款买房注意事项

      1、如果贷款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么你公积金帐户上的余额即为零,这样公积金贷款额度也会零,这样意味着你申请不到公积金贷款。

      2、按照公积金贷款有关规定,要提前还款的应在还贷满一年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

      3、在贷款期间,还款能力下降时,不要硬撑。

      可以打电话向银行延长贷款期限申请,经过银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,银行会受理您的延长借款期限申请。

      4、在你贷款期间,出租已经抵押的房屋,必须要将已经抵押事实书面告诉承租人。

      5、贷款全部还清后,可以拿可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房地产交易中心撤销抵押。

      6、申请按揭贷款,银行和你签订的贷款合同及借据都是非常重要的文件,由于贷款期限可达30年,作为贷款人,应当妥善保管您的合同和借据。

      以上就是法律快车小编对于22018年最新住房贷款计算公式的有关知识做了整理,里面的知识点很利于我们大家对其参考。希望可以帮到大家,如还有什么不清楚的可以联系我们的法律快车的官方网站,或者直接联系我们的律师进行咨询。

     
  •   办理提前还贷的流程

      1.提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。

      2.按照约定的日期,携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议。贷款银行审核相关材料无误后,办理提前还款手续。

      (1)前部分还款且贷款期限不变:贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的,还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续,最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

      (2)原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的,和选择非抵押+保险的借款人,申请提前部分还款同时缩短贷款期限:贷款银行指导借款人填写相关协议,签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

      (3)原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内,且抵押登记尚未完成:借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限,可直接到担保中心办理。

      3.按银行的要求,将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上,由银行自动扣收。

      法律快车提醒您:

      一、提前还贷别忘退保

      在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。

      一次付清提前还贷的手续:

      (1)客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月);

      (2)银行计算好客户的总欠款数,指定客户到银行付清款项,支付当月利息;银行将房契送到合同指定的律师事务所,办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后,会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师,只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

      二、提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

      在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。

      提前还清贷款退还保险费的计算公式为:

      提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

     
  •   一、住房公积金贷款流程:

      1、借款人向本市住房公积金管理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并提供相关资料。

      2、市住房公积金管理中心审查合格后,借款人与市住房公积金管理中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险业务。

      3、市住房公积金管理中心向银行签发准予借款人贷款的通知书,在银行接到贷款通知书后办理贷款手续。

      二、住房商业贷款流程:

      1、买方与房屋开发商签订《商品房预售契约》,并已支付30%以上的房款,在房管部门办理了预售登记的。

      2、借款人持契约正本到银行填写借款申请及借款合同。

      三、住房组合贷款流程:

      申请个人住房组合贷款,借款人应先向商业银行提出申请,同时提供相关证明材料;

      由商业银行凭借款人相关证明材料代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请;

      公积金受托银行经审核,书面向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等,同时通知商业银行;

      商业银行经审核,书面向借款人承诺商业性贷款额度、期限等。

      签订个人住房贷款合同,贷款银行根据贷款合同约定的时间,将贷款金额用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。

      法律快车知识拓展:

      买房贷款需要准备的材料:

      1.合法的身份证件;

      2.借款人经济收入证明(公司开具的收入证明、银行流水等)或职业证明;

      3.借款人家庭户口登记簿;

      4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明(结婚证);

      5.有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

      6.借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;

      7.首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。

     
  •   公积金贷款买首套房首付两成起

      根据中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定,使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;

      珠海:

      在4月3日之前,珠海住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,最低首付款比例为30%,根据新政将下调为20%。

      襄阳:

      自4月1日起,襄阳公积金贷款首套房和第二套房最低首付比例下调。市民用公积金贷款买房,如是首套房,最低首付比例为房款的30%。

      兰州:

      4月3日,兰州住房公积金管理中心即发布《关于调整住房公积金个人住房贷款若干政策的通知》(以下简称《通知》)规定,在首付比例上,个人购买商品房、经适房等住房申请贷款时,首套房首付比例调整为不低于20%。

      深圳:

      深圳市住房公积金管理委员会办公室下发关于执行住房公积金贷款首付比例有关问题的通知。住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,首付款比例为20%。

      广州:

      3月18日,广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房的,首付可降低至两成。

      福建:

      3月19日发布的“闽七条”——《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。

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      辽宁:

      辽宁省政府办公厅4月8日印发了关于《支持居民自住和改善性住房需求的通知》规定,住房公积金个人贷款最低首付比例为20%。

      福州:

      《关于调整住房公积金个人贷款部分政策的通知》正式出台,将福州地区住房公积金个人贷款部分政策做了调整。根据通知,职工首次申请使用纯住房公积金贷款的,首付比例降低至20%。

      浙江:

      4月3日,浙江省住房公积金中心官网发布消息称,即日起决定对公积金贷款、租房提款等政策进行调整。降低贷款首付比例,首套普通自住房最低首付款比例为20%,对拥有一套房并已结清相应公积金贷款,再次申请住房公积金贷款购房的,最低首付比例为30%。

      昆明:

      昆明地区的公积金贷款仍依旧按照原来政策执行。昆明市公积金管理中心的规定,目前昆明公积金贷款首付比例依旧按照首套房最低首付30%,二套房最低首付70%的旧规执行。

      法律快车知识拓展:

      商业贷款首套房首付比例:因为各地的首套房首付比例也会有所不同的,所以对于首套房的首付比例也是一个比较难以掌握的点。但是按照现有的首套房的执行标准来说,新房商业贷款首付比例是30%。

     
  •   一、怎么还房贷划算

      等额本息还款和等额本金还款两种方式,哪个还房贷划算?使用等额本金还款方式,可以节约十几万元的利息支出甚至更多。

      (一)等额本息还款

      等额本息还款,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

      等额本息的真实还款情况

      以贷款20年,贷款100万元,算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元,其中5,458.33元是利息,2,026.86元是本金,也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。

      到了还款期限一半的时候,利息已经在前10年还的差不多了,但是你的本金还有很大部分没有还,而这些是必须还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还贷了,但后面剩的基本是本金,利息很少,提前还贷已经没有什么意义了。

      (二)等额本金还款

      等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一段时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

      等额本金的真实还款情况

      以贷款20年,贷款100万元,算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元,其中4,166.67元是本金,5,458元是利息。但从第2个月开始,只需还9,602.26元,因为本金上月还了4,166.67元,这月利息要重新计算,因此会少23元的利息。以此类推,越到后面还款压力越小。

      而最重要的是:当你要提前还款的时候,比如5年后,因为你选择的方式,本金还的更多,这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多,提前还款的本金部分冲抵的更多,这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出,而每少一年都是近万元的利息!就算不提前还贷,以这种方式,还20年,也要少还14万左右的利息!不过等额本金的前期还款压力会比较大。

      二、可以提前还贷吗?

      很多人在贷款一两年有了一定资金后,会考虑提前还款,因为觉得支付银行利息不划算,这时候银行就会因为你提前还款,而收取你的违约金。因为贷款的第一年,是利息最多的时候,银行会想方设法制止借款人在这个期限内提前还款,尽量多收取一些利息,如果你想提前还款,那么银行将会以另外一种形式迂回的赚回来,这笔钱就是:违约金。贷款的第一年也是利息最高的一年,所以银行会想尽办法限制提前还款,需要注意的是,在签署贷款合同时,看清楚最高违约金的比例。

      三、还款逾期怎么办?

      1.借款人须在合同约定的还款的日期偿还逾期的个人贷款,可通过呼叫中心电话委托系统查询下一还款日至少要偿还的贷款金额为多少。查询出来的金额为逾期贷款的本息、罚息与最低还款额的总和。借款人若在下一还款日按照这个数额还款,那么便不再逾期。

      2.借款人若在非合同约定的还款日偿还逾期的贷款,那么借款人须持身份证原件及复印件各一份,到业务部门柜台办理手续。借款人要先向贷款业务部门提出申请,然后设定一个约定还款日。但是要注意借款人每期只能到柜台办理一次非合同约定还款日进行提前偿还逾期的手续,且借款人应在还款日的七个工作日前办理。

      3.如果是等额本金或是等额本息的还款方式下产生逾期的,那么借款人偿还逾期的贷款仍要通过其指定还款的账户由银行进行扣划,此情况是无须对偿还逾期贷款进行预约的。

      如果只是一次发生逾期还贷的话那么不会造成什么影响,如果发生多次,那么可能会导致贷款不能还清,对以后买房有所影响。所以贷款买房前需要对自己的能力进行分析在决定。

      四、房贷还不上怎办?

      如果真是遇上资金周转困难无法还贷时可以提前向银行提出延期申请延长贷款期限条件是短期贷款延期不得超过原贷款期限、中期贷款延期不得超过原贷款期限的一般、长期贷款延期最长不得超过三年。

      借款人未申请延期贷款或申请延期未得到批准其贷款从到期日的次日起转入逾期贷款账户。

      所以借款人一定要在确定自己无法如期归还贷款的情况下提前向银行提出申请就可以避免大麻烦了。

     
  •   2016年央行银监会发布房贷新政。这次房贷新政是不限购城市首付降至20%,具体内容是在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

      2月2日下午,央行、银监会发布房贷新政,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

      自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。不过2014年后,限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外,其他城市均取消限购。

      以下为通知全文:

      中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各省(自治区、直辖市)银监局;各国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

      为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

      一、在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

      对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

      二、在此基础上,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

      三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

      四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

      请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

      中国人民银行 中国银行业监督管理委员

      2016年2月1日

     
  •   一、什么是住房公积金贷款转商业贴息贷款?

      是指住房公积金贷款业务承办银行(以下简称“贷款银行”)按照南京住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)审批的个人住房公积金贷款(以下简称“公积金贷款”)额度,以其自有资金向借款人发放商业性个人住房贷款(以下简称“商业贷款”),借款人仍按公积金贷款规则向管理中心归还贷款本息,由管理中心按商业性个人住房贷款规则向贷款银行还本付息,并对其中商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额进行补贴的贷款方式。

      二、公转商贴息贷款的贴息方式是怎样的?

      公转商贴息贷款贴息方式为,借款人按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定按期(或提前)向管理中心支付按公积金贷款规则计算的贷款本息。管理中心根据商业性贷款还款规则按与贷款银行约定时间统一向贷款银行归还公转商贴息贷款本息。

      三、办理公转商贴息贷款的条件有哪些?

      符合公积金贷款条件的职工,在自愿并知晓公转商贴息贷款有关内容的情况下,可申请办理公转商贴息贷款。申请条件、申请材料、贷款额度和期限等须同时符合公积金贷款和商业贷款的条件及规定。

      四、已经通过管理中心审批但未放款的公积金贷款可以转为公转商贴息贷款吗?

      符合贷款银行商业性个人首套住房贷款业务标准的,借款人可申请将公积金贷款转为公转商贴息贷款。

      五、公转商贴息贷款的贴息金额是如何计算的?

      贴息金额为按商业性个人住房贷款规则计算的利息和按公积金贷款规则计算的利息差额。商业性个人贷款规则计算的利息是指按照公转商贴息贷款金额、商业性个人住房贷款利率、商业性个人贷款利息计算规则计算得出的利息。公积金贷款规则计算的利息是指按照公转商贴息贷款金额、公积金贷款利率、公积金贷款利息计算规则计算得出的利息。

      六、利用住房公积金(住房补贴)偿还公转商贴息贷款的方式、规定有哪些?

      利用住房公积金(住房补贴)偿还公转商贴息贷款的方式、规定与偿还公积金贷款相同。

     
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