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2018土地增值税税率计算方法

2018土地增值税税率计算方法

发布时间 :2018-08-15 14:18浏览量 : 2684
2018土地增值税税率计算方法是土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
  •   土地增值税是以转让房地产取得的收入,扣除应该扣除的项目后的增值额予以计税。那么2018年土地增值税税率是多少?土地增值税的计算方法是怎样的?

      一、土地增值税计算方法

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      1、取得土地使用权所支付的金额;

      2、开发土地的成本、费用;

      3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      4、与转让房地产有关的税金;

      5、财政部规定的其他扣除项目。

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体土地增值税计算方法如下:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%.

      2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.

      3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%.

      4、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

      二、土地增值税税率

      土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%.

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%.

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%.

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.

      三、土地增值税清算条件

      1、符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

      (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (3)直接转让土地使用权的。

      2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (4)省税务机关规定的其他情况。

      以上就是小编整理的关于2018年土地增值税税率是多少的有关内容,从上面的内容我们可以知道土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值税的征收有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。如果您对上述内容还有疑问,可在线向律师免费咨询,希望以上内容对您有所帮助。

     
  •       一、2018年企业土地使用税怎么计算

      土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。

      其计算公式如下:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

      二、土地税征收标准

      城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:

      (一)大城市1.5元至30元;

      (二)中等城市1.2元至24元;

      (三)小城市0.9元至18元;

      (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

      大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据,按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。

      各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。

      三、土地税的税收作用

      目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征,因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源,使企业能够节约用地。

      征收土地使用税的作用具体包括如下:

      (1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用,提高土地使用效益;

      (2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;

      (3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。

      2018年土地税计算缴纳公式为:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。以上就是法律快车小编整理的2018年企业土地使用税怎么计算。若您还有其他疑问,可以登录法律快车官网免费咨询律师,我们将为您解答困难。

     
  •   通常我们所说的土地使用税通常指的是城镇土地使用税,非开征地区城镇使用 土地则不征税。土地使用税计税方式是以土地面积为课税对象,向向土地使用人课征。每年的土地使用税计税标准都会有变化,那么2018年最新土地使用税计税标准是什么呢?

      一、2018年最新土地使用税计税标准

      根据我国《城镇土地使用税暂行条例》,只有城镇的土地需要征收税费,因此,土地使用税通常都指城镇土地使用税。城镇土地使用税,以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定,在每平方米0。6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体单位税额各地差异较大,请咨询您所在地地方税务局。

      二、土地使用税的征收方式

      城镇土地使用税的申报:纳税人首次申报城镇土地使用税前,应先在税务机关办理城镇土地使用税信息登记,填写《土地使用税信息登记表》。信息登记完成后,即可办理城镇土地使用税申报,申报时应填写《城镇土地使用税申报表》。

      三、土地使用税的征收时间

      按《城镇土地使用税暂行条例》的规定:城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。(如何分期缴纳应问一问你企业的税务专管员);以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,合同未约定交付时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。(按《城镇土地使用税暂行条例》的此条规定,结合你单位的情况,应该从09年12月起开始申报纳税);城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,土地面积计量标准为每平方米。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定:

      1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测量土地面积的,以测定的面积为准。

      2、尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确定的土地面积为准。

      3、尚未核发土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。

      以上就是小编为你整理的2018年最新土地使用税计税标准,文中还补充了土地使用税的征收方式,土地使用税的征收时间,您都了解了吗?若您对最新土地使用税计税标准有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

     
  •   开一个地产项目时,相关的单位或个人通常会从获得的利润部分中按一定比例缴税,也就是我们接触到的土地增值税。国家通常为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预缴土地增值税的办法。那么预缴土地增值税有什么规定呢?

      一、土地增值税预缴有什么规定

      1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”

      2、预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策,开发商需缴营业税、土地增值税等。

      3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税。

      二、土地增值税预缴税率是多少

      1、预征率:国税发〔2010〕53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

      2、房产开发企业计划开发住宅楼5栋,2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。

      对于土地增值税的计算,不同省份具体的税率也会有一些差异,具体的考验咨询当地税务部门,按照政策规定来进行交纳。

      预缴土地增值税的话,一定要注意按照当地政策和规定来进行,要注意一下具体的交纳时间和交纳的税率问题。以上就是法律快车小编为您整理的关于预缴土地增值税有什么规定?土地增值税预缴税率是多少的相关资料。您都了解了吗?若您对预缴土地增值税有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

     
  •   在房地产交易的经济活动中,通常会涉及土地增值税的问题。通常从转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的收入中减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。那么土地增值税的计算方法有哪些?土地增值税怎么算?

      一、土地增值税计算方法有哪些

      1、增值税税额:《条例》第三条:土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。

      2、增值额:《条例》第四条:纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。增值额=销售收入―扣除项目金额。

      3、销售收入:《条例》第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      4、扣除项目金额:扣除项目金额的计算方法:(《条例》第六条)扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目。

      5、增值税税率:土地增值税税率采用四级超率累进税率,具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。

      二、土地增值税怎么算

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率;

      1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (2)与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

      2、土地增值税实行四级超率累进税率:

      (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      (2)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      以上内容就是小编为您整理的土地增值税的计算方法的相关资料。本文主要从土地增值税计算方法有哪些以及土地增值税怎么算的内容进行介绍,您都了解了吗?若您对土地增值税的计算方法有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

     
  •   现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要一些缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么2018年土地增值税扣除项目有哪些?

      一、计算土地增值税的公式

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      二、土地增值税扣除额项目有哪些

      根据相关规定,土地增值税的扣除项目主要有:

      (1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

      对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

      (5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

      以上就是法律快车小编为大家整理的关于2018年土地增值税扣除项目有哪些的相关资料。从文中叙述我们可以知道,土地增值税扣除额项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本等,您都了解了吗?如果您对2018年土地增值税扣除项目有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

     
  •   营改增后土地增值税应税收入如何确认?因为营改增之后,转让的房地产的土地增值税不含增值税,房地产开发企业采取预收款方式,计算土地增值税预征。下文为您一一介绍。

      营改增后土地增值税应税收入如何确认?

      根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

      为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

      土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

     
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