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二手房买卖纠纷处理办法

二手房买卖纠纷处理办法

发布时间 :2018-08-18 16:31浏览量 : 333
二手房买卖合同无效纠纷如何处理?第一种处理方式是:在双方的买卖合同中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。第二种处理方式:双方先不签订买卖合同,双方先签署购买二手房房屋的意向协议书,说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第三种处理方式:是转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。
  •   随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势,如今一二线城市的房价,已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时,也发生了二手房买卖中的一系列纠纷。

      问题一:遇到银行政策调整,买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

      由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款,从而买家无法按合同约定支付房屋尾款,这种情况是很常见的。出现这种情况的时候,买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

      问题二:卖家逾期交房怎么办?

      除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

      问题三:卖家逾期不履行过户手续怎么办?

      在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。遇到这种情况,买家可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。

      问题四:遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

      中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象,由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

      问题五:房屋质量有问题怎么办?

      这个问题主要有三种情况:

      第一、如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;

      第二、如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;

      第三、卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

      问题六:房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?

      房子往往和学位以及福利挂钩,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。

      问题七:定金问题产生争议怎么办?

      二手房买卖中,定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”,而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以,具体明确的约定,是避免定金争议最好的方法。

      问题八:房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?

      在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

      问题九:买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”,后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

      为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的。

      问题十:交了诚意金(意向金),如果不想买房了怎么办?

      主要分两种情况:

      第一,买家向中介公司交付意向金时,中介公司没有要求买方签订《定金合同》,而仅仅是出示诚意金收据,那么这个时候的诚意金就相当于“订金”,只要最后没能订立买卖合同,诚意金都应当返还。

      第二,如果中介公司在《定金合同》中明确约定:“一旦卖家同意买家的条件,并且收取诚意金后,诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定,那么这时候的诚意金就相当于“定金”,买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候,买家是不能要求返还的。

     
  •   二手房屋,房价远低于一手房屋或者是商品房,是现在很多购房族的一个好的购房选择,且二手房可选择的房型很多,包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等房屋类型,当然也会伴随着风险,二手房常见的纠纷有哪些?

      房价上涨过快,卖家毁约

      1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,明确了房产买卖的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等条款,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

      2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

      由于支付定金而引起的纠纷

      在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:

      一是付了定金以后,买家违约,卖家可以没收定金;卖家违约,买家可以要求双倍返还定金。

      二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。

      三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

      因户口问题引起的纠纷

      卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。

      1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高对卖方的制约力不强。

      2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。

      3、约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任,这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。


     
  •   在遇到二手房买卖合同无效后,有哪些处理办法?购房者在二手房买卖合同无效后有哪些救济途径?

      二手房买卖合同无效纠纷如何处理?

      第一种处理方式是:在双方的买卖合同中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。

      并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效,不是无效合同,待条件成就时合同生效,生效后即具备了过户条件,不违反法律法规的强制性规定,因此双方可顺利交易。但笔者有一事不明,就是在买卖合同生效之前,双方实际履行了合同的部分内容,如买方付了一部分二手房房屋款或卖方交付了二手房房屋,但在生效前一方反悔了,双方实际履行的合同如何处理,笔者仔细研读了《合同法》及其它的法律法规,未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题,请各位同仁指教,如何处理这个问题。

      第二种处理方式:双方先不签订买卖合同,双方先签署购买二手房房屋的意向协议书,说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。

      第三种处理方式:是转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的二手房房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方,卖方将转让情况通知开发商,并办理转让的批准、登记手续,具体是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续,这样双方的行为就是合法的。

      法律依据是《合同法》第七十九条的规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人;第八十条:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。第八十七条:法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第八十八条:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

      这样处理二手房买卖合同无效使双方的转让行为完全合法有效,但存在一个事实上的难题,即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续,这就涉及到第三方,即开发商是否同意配合办理变更登记手续?实践当中的做法改变预售登记或产权登记必须开发商配合,否则无法完成变更。

      对于贷款的卖方来说,未还清贷款之前银行要同意转让才可以,因为银行要保障自己的利益不受损,在银行与卖方签订借贷合同时,卖方向银行签署了一系列文件或协议,包括银行在某些情况下是可以处理抵押房产的,如二手房房屋的权利义务人变了,银行的抵押权无法实现,银行不会同意转让,因此这种转让还可能涉及到第四方,这样转让的难度加大,事实上这种转让的操作方式完全合法,但成交的非常少。

     
  •   」二手房买卖的合同纠纷我们并不少见,其中不乏一些二手房卖方主体资格不合法以及对所买卖的二手房的产权和质量有争议。解决二手房买卖合同纠纷,在双方不能协商解决的时候,可以通过起诉解决。

      起诉前应该准备什么

      1、确定双方当事人的身份要件。

      双方当事人的身份证复印件;卖方夫妻的结婚证复印件(交易房屋系夫妻共同财产)及受托人身份证复印件;企业信息查询单(列房产中介为第三人或被告参加诉讼)。

      2、带上二手房买卖合同原件。

      房地产权证;二手房买卖合同;《房地产经纪合同》。

      3、其他证据材料。

      定金收条;地方税务局销售不动产统一发票;完税证明;贷款结清证明(交易房产尚有按揭);空户证明;资金托管协议;资金托管凭证;存量房过户预约单等。

      当事人根据自己情况明确诉讼请求

      二手房买卖合同中,常见的诉讼请求包括以下两种情形:

      1、解除合同,赔偿违约金或实际损失。

      根据法律规定,定金罚则和违约金条款不能同时适用,但守约方可以选择对己有利的其中一项来主张。

      另外,根据《担保法》司法解释第117条规定,收受定金一方违约导致合同解除的,除双倍返还定金外,对解除合同后责任的处理,适用《合同法》的规定。

      根据《合同法》规定,合同解除后,守约方可以主张赔偿损失。结合司法实践,可综合考虑守约方的成本支出、房价上涨等因素确定实际损失。

      2、继续履行合同,主张迟延履行违约金。

      根据法律规定,一方违约,在不存在《合同法》第一百一十条的除外情形下,买方可诉请要求继续履行。

      实务中,法院最终是否支持继续履行诉请主要会考虑以下几点:

      (1)继续履行不存在法律上的障碍,具体包括卖方是标的房屋的完全所有权人、标的房屋上不存在他项权(卖方能够涤清除外)、该房屋不涉及善意第三人利益(包括查封等事项);

      (2)买方有能力支付剩余房款;

      (3)生效判决执行的可能性;

      (4)买方不放弃并积极主张要求继续履行的权利。

      根据《合同法》第一百一十四条第三款之规定,买方在要求对方继续履行的同时,可以按照合同对迟延履行违约金之约定要求对方支付相应的违约金。

     
  •   核心内容如果购买二手房,会出现哪些纠纷?二手房买卖合同纠纷会出现各种情况,如一房多卖,买受人都要要求履行合同。像这些情况,我们应该怎么解决?还有在签订二手房买卖合同时候要注意哪些事项。

      二手房买卖合同纠纷现象

      1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?

      出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

      (1)已经办理房屋所有权转移登记的;

      (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

      (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

      买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

      2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?

      当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

      也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。

      3、房屋买卖合同履行过程中,一方当事人根本违约的,违约方是否享有合同解除权?

      房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。

      房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

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      4、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的,如何处理?

      当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

      若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

      也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。”

      5、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?

      当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

      6、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

      借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

      也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。

      7、一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?

      当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

      也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。

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      8、房屋买卖合同签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有?

      房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。

      也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。

      签订二手房买卖合同注意事项

      1、房屋产权和手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      因此“信一天”市场人士认为;最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任,来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。

      2、明确成交价格和税费责任

      在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

      从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税(与房主各交一半)。

      3、明确买卖双方的责任

      签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

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      4、明确付款方式和时间

      双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。

      5、过户时间要明确

      过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。

      6、物业交割要清楚

      在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,应该要到原房主所在单位改签协议内容,而买方需改签协议时卖方应做出的配合等,都应在合同中明确注明,从而达到维护买方利益的目的。

     
  •   三大原则避免二手房买卖纠纷

      近来,随着国家营业税减免等政策的变化,不少地方二手房成交量呈现“井喷”态势,许多买房人都想赶上政策的末班车,急于在优惠政策截止日期前完成过户。二手房成交量的迅速增加,在一定程度上也使因二手房交易引发的纠纷呈现增加的趋势,给买卖双方都带来了不少麻烦。

      就以往因二手房交易发生的纠纷来看,以下几个案例中的情况应引起大家注意。

      案例一:

      小张和小王夫妻俩是标准的白领,结婚之初在双方父母的资助下买了套一居室,登记在小张名下。有了孩子后,换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金,两人商量把现有的房先卖掉,拿卖房的钱付大房子的首付。小王就通过中介公司找到了买主小刘,小刘看完房子以后很满意,双方经过几次协商,约定成交价格95万元,由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了买卖合同。

      就在双方打算履行合同的期间,谁也没想到房价迅速往上涨,有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了。

      想了想,小张把小王和小刘作为共同被告起诉到法院,要求确认小王和小刘签订的买卖合同无效,理由是房屋是夫妻共同财产,小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意,小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家,而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价,所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。

      律师解析:

      本案反映的情形在实践中并不少见,即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由,要求确认房屋买卖无效,进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。

      本案中,小张和小王是夫妻关系,从小王和小刘签订的合同看,小王是作为小张的委托代理人身份出现,卖房人是小张,而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时,即使小张没有在合同上签字,当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意,那么合同就应当认定为有效,小刘作为购房人是善意的,他的利益应当优先得到保障。

      本案中,小刘看房时小张在场,表明小张对于售房事宜是明知的,而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通,故小张未在合同上签字不影响合同效力。

      案例二:

      2009年8月,经过长期的精挑细选,老王终于签订了合同,打算购买一套公寓作为老两口养老使用。但是这套公寓的原房主还有贷款没有还清,产权证也没有办下来,必须先还清贷款并拿到产权证以后才能办理过户手续。

      为了尽快办理过户手续,老王特意在合同里对自己支付购房款的方式和用途进行了明确约定,包括约定对方应该在收到首付款50万元后5天之内将该笔款项用于偿还银行贷款,并且约定如果对方构成对合同的实质性违背,应当双倍返还老王已支付的款项。

      首付款付出去以后,老王就一直盼着过户。但等了将近一年时间,对方才告知拿到了产权证,准备办理过户。

      在这段期间里,房价行情已经有了一定的回调。老王详细了解情况后发现,对方在收到首付款后并没有在5天之内用于还贷,反而是在两个月以后才还了贷款,自己的首付款很可能被对方挪作他用了。

      感觉自己受了欺骗,老王将对方告到法院,认为对方没有按合同约定偿还贷款,要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方则认为没有按时偿还贷款对于取得产权证的时间并没有影响,不同意老王的意见。

      律师解析:

      本案情形涉及到违约条款的约定和违约责任的承担问题。

      老王为了保障房屋能够尽早过户而在合同中约定相对方在一定期限内将首付款用于偿还银行贷款,这种做法是值得肯定的,而对方也确实没有按期偿还贷款,违反了合同约定。

      此时,对方应承担什么样的违约责任?老王要求按合同约定双倍返还100万元能否得到支持?

      违约责任分为约定违约责任和法定违约责任两种,前者指合同约定了违约责任的具体承担方式,后者指依据法律规定应当承担的违约责任。本案中老王起诉依据的就是合同中关于违约责任的约定。

      因双方合同中没有单独就对方迟延还贷约定违约责任,只是统一约定了构成对合同的实质性违背的,应当双倍返还已付款项,所以关键应当考虑对方迟延还贷的行为是否构成对合同的实质性违背。

      从用词看,实质性违背应当理解为根本性的违反了合同,从相应的违约后果看,双倍返还已付款项是一项较重的责任,所以应当认为只有在对方从根本上违反了合同约定的情况下,才能适用该条款。因此,对方虽然存在迟延还贷的情况,但尽快还贷的目的仍在于过户,由于产权证最终办理的时间较晚,对方迟延还贷的情形实际并未对过户时间造成影响,因此尚不足以认定其构成对合同的实质性违背,因此老王不能依据该条款要求对方返还100万元。

      案例三:

      赵女士家的孩子快要上小学了,为了能让孩子上一所好小学,赵女士打算把自己住的房子卖掉,买一套学区房。在通过中介公司相中了一套学区房后,赵女士提出自己目前缺少足够资金,只能先把现在住的房屋出售,再用卖房款来买房。

      中介公司称保证可以在几天内帮助赵女士把现在的房屋卖掉。看到中介公司信心满满,赵女士放心地签订了购买学区房的买卖合同。但签订合同后,中介机构却一直没有帮赵女士把房屋卖出去,而她所购买的学区房的付款时间已到,赵女士只好向卖房人支付违约金解除了买卖合同。

      让她没想到的是,中介机构还起诉她要求支付购买学区房的居间费。赵女士虽然在法庭上陈述了事情的来龙去脉,但苦于没有就此与中介公司签订书面的合同,也没有举出足够的证据证明,最终输了官司。

      律师解析:

      对于资金有限、必须通过卖房所得款项再购买房屋的二手房购房者来说,将面临更大的法律风险,最稳妥的办法是先将房屋售出,取得购房款,保证自己有足够的履约能力后再行签订购房合同。

      但在实践中,不少购房人更愿意一步到位,委托中介公司将两项交易一揽子进行。本案中,中介公司帮助赵女士卖房只是口头承诺,而让赵女士买房却签了书面的正式合同,赵女士轻信了中介公司的承诺,导致自己的权利没有合同保障,而义务都落实到了合同上。最终在法庭诉讼期间,中介公司对于之前的口头承诺均矢口否认,赵女士只能输官司。

      需要指出的是,即使与中介公司签订了卖房的书面合同,最好将两份合同相关联,将中介公司卖房作为赵女士买房以及支付相关居间服务费的先履行义务,这样才能最大限度地保护自己的利益。

      律师提示——避免纠纷应守“三大原则”

      房屋买卖合同对于许多人来说都是不折不扣的“大宗交易”,无论是买房人、卖房人还是中介公司,要避免产生纠纷和损失,都要做到“理性审慎”、“周密谨慎”、“诚信合法”:

      1.理性审慎

      买房人在签订买卖合同时一定要理性,不能为楼市热潮所趋头脑发热,也别轻信口头承诺,不被中介机构的催促所左右,未考虑周全前绝不能轻率签约,必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再签合同,切忌“激情购房”。

      2.周密谨慎

      在拟定合同内容时要周密,要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。比如,签订合同前要查清房屋产权性质,并要求共有权人出具书面声明;对于交易房屋还有贷款未还清、银行还有抵押权的,在买卖合同中要明确约定是由卖房人自行还清欠款解抵押还是由买房人为其垫款协助其解抵押,或者是由中介公司协助垫款解抵押。同时,对买房人申请贷款的相关事宜,对交房时间和交房时需要同时交付的装修物、家具家电等细微问题也要尽量进行明确约定。另外,在签订居间合同时,对于中介公司提供的合同文本一定要仔细阅读,尤其是一些格式条款,涉及到居间服务费支付时间、违约责任承担等部分更要弄个清楚明白。

      3.诚信合法

      坚持依法交易,诚信履约。不要贪图小利,尤其是买房人不要贪图便宜听信小道消息去购买所谓的内部“回迁房”、“危改房”,避免因购买此类房屋上当受骗;不要通过签订阴阳合同的方式来避税,否则发生纠纷受损的往往是买房人。无论是哪一方,在签订合同后,就一定要遵守诚信原则,严格依照合同履行,除非有合同明确约定的可行使合同解除权的事由出现,否则在未与对方协商一致的情况下绝不能擅自单方终止履行合同。

     
  •   二手房买卖中容易出现的纠纷

      卖方无正当理由解除合同纠纷;

      卖方逾期交房纠纷;

      卖方逾期办理产权证纠纷;

      卖方一房二卖纠纷;

      卖方隐瞒抵押、查封、出租纠纷;

      卖方房屋不具备交易条件产生的纠纷;

      卖方违约产生的其他纠纷;

      买方无正当理由解除合同纠纷;

      买方迟延支付购房款纠纷;

      买方违约产生的其他纠纷;

      二手房买卖定金纠纷;

      房屋质量纠纷;

      二手房买卖合同无效纠纷;

      买方或卖方与中介机构的纠纷;

      买卖双方因税费承担发生的纠纷;

      其他二手房买卖合同纠纷。


     
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