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二手住房可以贷款购买吗

二手住房可以贷款购买吗

发布时间 :2018-08-18 12:30浏览量 : 123
二手住房是可以贷款购买的。房龄15年以内的二手房是可以按揭的,超过则要视具体的房屋而定。通常商业银行贷款成数的规定:房龄10年以内贷7成,房龄10-15年的贷5-6成。通常情况下二手房按揭贷款都需要第三方代理担保,个人直接去银行是贷不到款的。
  •   住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。那住房公积金贷款的二手房交易如何办理?具体如下:

      第1步,申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理核心(以下简称核心)领取住房公积金贷款申请表,按要求填写住房公积金贷款申请表。在这个过程中,通常会有二手房的中介人员进行指导,在二手房交易中,二手房中介是房屋的担保中间人,一般都会通过中介办理住房公积金贷款。

      第2步请人需要准备一些手续,申请人需要准备:本人或者借款人的身份证,户口簿,住房公积金贷款申请表,房屋买卖契约,评估报告等材料,然后到住房公积金管理核心审核贷款额度并计算应交的各项费用。

      第3步,是核心工作人员现场看房后,这一步很重要,决定是否提供公积金贷款。如果同意办理贷款的,申请人还需要准备如下材料:借款人身份证复印件4份,户口簿复印件1份,贷款申请表,房屋买卖契约1份,评估报告2份,已过户的房屋所有权证及所有权证复印件2份,完税发票复印件1份,并交纳相关费用(担保费,抵押登记费,代办手续费等费用)后签订贷款合同;

      第4步,积金贷款申请人在指定日期到核心代办银行窗口划款,并领取银行回执。


     
  •   核心内容:走上工作岗位的朋友们都知道自己的众多福利中,有一项是关于住房公积金的。很明显这是用来买房用的。由于目前大中城市房价普遍过高,许多首次购房的朋友们更喜欢购买二手房。

      1、购房前做好准备,房屋的产权是否清晰

      日常生活中有些二手房买卖时,往往会存在物上负担,例如出租。因此,买受人不能只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点买受人一定要弄明白,以免日后出现不必要的麻烦。

      另外,在法律上一套房屋是能够有好多个共有人,例有继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有等。因此,购买二手房的人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      2、购房评估价与最高贷款额

      通常如果二手房买受人是首次购买,并且满足当地有关购房条件的话,一般二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

      3、专业咨询

      借款申请人向受托银行进行贷款咨询,受托银行对借款人夫妻双方及卖方夫妻双方进行面谈做好谈话笔录之后,对初步审查符合条件的借款人发放《二手房个人住房公积金贷款资料夹》,按要求填写完毕,并连同以下资料一同提交受托银行。

      4、贷款申请,并且准备材料

      在二手房贷款流程中,借款人应该准备公积金缴存证明(或住房公积金对账簿)及经济收入证明;婚姻状况证明原件及复印件(单身证明由民政部门出具);卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件及复印件;房屋产权共有人同意出售房产的书面文件,保证所售房产权明晰、交易合法;当地城市的存量房买卖合同;借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;并且由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》;管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

      5、办理担保手续

      (1)现房抵押现房抵押现房抵押现房抵押即以现房(办理了房产证的房屋)进行抵押。需提供房屋所有权证、价值评估报告书(原件)、抵押人及配偶需提供身份证、户口本或结婚证,验原件,留复印件。[page]

      (2)担保机构担保或开发企业交保证金担保担保机构担保或开发企业交保证金担保担保机构担保或开发企业交保证金担保担保机构担保或开发企业交保证金担保。目前,这两种担保方式仅适用于按揭贷款办理过程中为所购房《他项权证》办妥前的阶段性担保,借款人本人均不适用这两种担保。

      (3)保证担保保证担保保证担保保证担保:即一个(6万元以下)或两个财政全供行政事业单位在职职工担保。应提供保证人身份证,验原件,留复印件。单位出具的工资收入证明(非财政代发工资的,需提供保证人所在单位编制手册)。

      (4)期房按揭期房按揭期房按揭期房按揭,即以所购商品房(期房)进行抵押,除按要求提供相关手续外,只需提供购房合同、票据即可。

      上述四种担保手续申请办理住房公积金贷款,借款人可根据自身不同情况在以下四种担保方式的四种任选一种。

      6、银行初审

      往往是受托银行与借款申请人进行面谈,审核其提交的申请资料;并且查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》,审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;同时受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息询”;对符合贷款条件的借款人,受托银行在公积金系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;如果受托银行在公积金系统中进行初审,初审未通过的,及时通知借款人并告知原因。

      7、发放贷款,每月及时还款

      贷款手续全部办妥后,管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审,终审通过后,由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。另外,借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息,直至贷款全部还清。

      8、房贷还清,及时注销抵押

      在二手房贷款流程中,如果借款人结清最后一次贷款时,本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证,到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

     

     
  •   核心内容:二手房贷款如何办理?二手房贷款,需要经过提供买卖双方资料,填写管理中心制式申请表,报评估,交纳评估费,资料提交管理中心审批,进行初审等程序。

      二手房贷款流程如何,怎样才能顺利并成功地取得二手房贷款?

      (一)找好欲购买的房屋,该房屋必须产权明晰,具备可进入二手房市场流通的条件。

      (二)选好房产后,二手房贷款流程之二便是选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构,并在该代理机构完成房产价值评估工作,缴纳房产评估费。

      (三)买卖双方须提供的相关资料准备齐全。

      1、购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖合同、夫妻收入证明(单位收入证明)、税单、银行流水单、交易中心人均证明等;并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明、夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分会越高,贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。

      2、售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的明及上市批准证明等。

      (四)银行在15个工作日内完成贷款审批工作,如同意放贷,则发给贷款承诺书。

      (五)买卖双方到房屋所在区(县)的房地产交易管理部门办理手续。

      (六)以上这些二手房贷款流程走下来后,接下来便是领取他证。

      (七)最后银行放款。

      以上只是简单的列举了申请二手房贷款的“七大战略步骤”,但是实际生活中,银行对于二手房贷款的限制较之商品房来说更为严格,这就要求申请人留意下文所提及的注意事项。

      二手房贷款期限

      一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

      法律快车知识延伸:

      可办理二手房贷款的二手房[page]

      (1)下列房屋类型可办理二手房贷款:商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。

      (2)对房屋竣工时间的要求:1993年以后竣工的房产,该房产没有列入拆迁范围,也无拆迁迹象和债权债务纠纷。

      (3)房屋竣工时间与贷款额度:竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80%;2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70%;1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60%;成本购置价出售住宅在此基础上各降10%;写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50%。(具体可贷数额各银行不同)

      (4)购买二手房的借款申请人发放的购房贷款,借款人必须以所购的二手房作抵押,否则不予放贷。

     
  •   核心内容为您介绍北京二手房贷款中常见的几个问题,包括二手房贷款如何取公积金、二手房贷款办理流程、二手房贷款的利率等。

      1、北京二手房贷款如何取公积金?

      答:问题不明确,如果是以商业贷款的方式已经购买了房子,提取公积金的话,需要提供房产证,契税发票,购房合同即可。

      2、邮政储蓄二手房贷款怎么办理?

      答:1、签订房产买卖合同;2、提交贷款申请;3、银行调查审批;4、签订贷款合同;5、办理房产过户;6、落实贷款担保;7、银行发放贷款;8、借款申请人按月还款。

      3、二手房贷款和新房贷款的区别在哪?

      答:二手房的房龄时间比较长一些。但是二手房是现成的房子,能够看到房子,比较有保障,但是我觉得这个比较有保障。新房主要还是要看开发商是否靠谱、新房需要等很久。贷款问题:二手房的贷款是评估值得7成或者4成。新房直接就可以贷款贷款房价的7成或者4成。

      4、购新房和购二手房时的贷款利率有区别吗?

      答:目前贷款买房,在购买新房与购买二手房时,贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时,首付款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是,办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。

      一手房首付计算方式:首付款=总房款-客户贷款额贷款额=合同价(市场价)

      二手房首付计算方式:净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

      5、贷款买二手房是先贷款还是先过户?

      答:二手房贷款买房:首先要走贷款手续(评估-面签),银行下批贷函,可以过户!过户拿房本到银行,银行出抵押材料,再到过户大厅做抵押登记,出他项权利证,银行放款!业主收到尾款,做物业交割!

      6、委托中介办理二手房贷款,现在银行已经放款计息,但抵押手续还没有完成。请问,这种情况贷款办毕的标志是计息呢还是抵押手续完成呢?

      答:应该说银行放款日,开始计息月供。你与银行签定的贷款(借款)合同,必须到房地产交易所办理抵押登记后,你拿到经过抵押登记过的贷款(借款)合同,这样才是贷款办毕。

     
  •   核心内容申请贷款买房,二手房和新房还是有很大差别的,一般银行对申请二手房贷款的条件审核比较严格,申请贷款购买二手房首付比例和贷款总额和新房的计算方法也是有差别的。

      1、评估价与最高贷款额

    二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

      2、贷款成数和利率

    目前,各银行对于二手房贷款政策是首套二手房首付比例四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款,五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。

      3、竣工年代与贷款年限

      银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

      4、贷款银行的选择

      各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

      5、还款方式的选择

      银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

      6、收入证明与还款能力

      收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

      7、借款人自身相关情况

      个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

     
  •   核心内容为您介绍二手房贷款买房的流程和注意事项,包括查明房屋信息、提供的材料、抵押登记和保险等。

      一、找好意欲购买的房屋,该房屋必须产权明晰,具备政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。

      二、选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构,并在该代理机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。

      三、买卖双方须提供的相关资料。

      购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明),并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明,夫妻双方一寸近照各两张。

      以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。

      售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。

      四、去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表,由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批,交纳所购房屋价值4‰的律师费。

      五、银行在15个工作日内完成贷款审批工作,如同意放贷,则发给贷款承诺书。

      六、买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。

      七、领到卖契后,送交银行,银行划拨款项。

      八、到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续,借款人按月还款付息,贷款本息结清后,注销抵押登记,解除合同。

      注意事项:

      1、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准,房龄越长贷款成数就越低,甚至可能不予贷款。

      2、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋,贷款成数较低,甚至可能不予贷款。

      3、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人,贷款的成数越低,甚至可能不予贷款。

      4、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋,贷款成数降低,甚至可能不予贷款。

      5、贷款人如果是外地户口,贷款成数也可能降低。所以,买房人在正式签约前,应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询,做到心中有数之后再签约。

     
  •   核心内容:二手房贷款办理需要注意什么事项?二手房贷款办理需要注意二手房的房龄、贷款房屋套数贷款人的年龄、个人信用和还款能力等。

      二手房贷款办理需要注意什么事项?

      为避免自身风险,银行在为二手房提供贷款时,往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件,主要包括:

      (一)房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准,房龄越长贷款成数就越低,甚至可能不予贷款。

      (二)房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋,贷款成数较低,甚至可能不予贷款。

      (三)贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人,贷款的成数越低,甚至可能不予贷款。

      (四)贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋,贷款成数降低,甚至可能不予贷款。

      (五)贷款人如果是外地户口,贷款成数也可能降低。所以,买房人在正式签约前,应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询,做到心中有数之后再签约。

      法律快车知识延伸:

      二手房贷款担保流程

      1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;

      2、协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;

      3、协助买卖双方办理交易过户;

      4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;[page]

      5、买方新产权证出件以后,担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批;

      6、银行审批完毕后,凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;

      7、贷款到达房屋置业担保公司账户后,通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方,将房屋他项权证交银行。


     
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