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房产抵押的形式有哪些

房产抵押的形式有哪些

发布时间 :2018-08-18 18:53浏览量 : 78
房产抵押的形式有哪些?1、房屋产权和土地使用权的同时抵押;房屋产权和土地使用权的同时抵押,即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、房产和地产的分别抵押,即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人行使抵押权时,可将房产和地产并付拍卖,但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。
  •   房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。那房产抵押的形式有哪些呢?我们一起在下文中进行了解。

      一、房产抵押的形式有哪些

      1、房屋产权和土地使用权的同时抵押

      房屋产权和土地使用权的同时抵押,即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。

      2、房产和地产的分别抵押

      房产和地产的分别抵押,即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人行使抵押权时,可将房产和地产并付拍卖,但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。

      在实践中,房产和土地使用权分别依法抵押给不同的债权人时,其效力是没有问题的。 抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人,并经过抵押物登记公示,具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效,才符合物权公示原则,才不会动摇抵押登记的公信力。并且,对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据,而是采用“设立在先,效力优先”的原则。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定,也承认一物多押的效力,对一物多押的情况,只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的,就不应予以限制,不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。

      二、房产抵押无效的情形有哪些

      1、法定不得设定抵押的房屋:

      (1)权属有争议的房地产;

      (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

      (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

      (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

      (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

      (6)依法不得抵押的其他房地产。

      2、一般讲,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押,此时的法律后果相当于一房二卖,此抵押登记为无效。

      3、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工,尚未进行竣工验收,尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的,此抵押登记无效。

      4、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定,以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。

      我国《物权法》第l95条规定:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见房产抵押会带来的影响还是比较大的,所以当您准备进行房产抵押时,不妨先咨询一下专业的律师再行处理。

     
  •   现在越来越多人用贷款的方式解决经济问题,特别是需要大量的资金的时候。但是也有一些人不知道房产抵押怎么办理?这样长时间没有解决问题就给自身造成了巨大损失。

      一、房产抵押怎么办理?

      第一步、提交所需证件。

      1、房地产权证或房屋所有权证,土地使用权证;

      2、借款人夫妻双方身份证,户口簿,结婚证(单身的需到所在民政局开据单身证明);

      3、收入证明(需盖公章)。

      第二步、看房评估。根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

      第三步、在银行面签合同。房屋评估后,还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续,并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

      第四步、抵押登记。借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续,机关费用由借款人承担。

      第五步、放款。抵押登记办理后,银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

      二、房产抵押需要哪些资料?

      1、房产证;

      2、权利人及配偶的身份证;

      3、权利人及配偶的户口本;

      4、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明);

      5、收入证明;

      6、如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证;

      7、如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单;

      8、为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)。

      三、房产抵押范围

      1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产,房地是不可分离的,房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产,是最普遍的一种房地产抵押物,大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。

      2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利,它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类:城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下:(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权,也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。

      3、在建工程。在建工程,是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的,必须是依法可以转让的在建工程,因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值,从而保证抵押权的实现。

      4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

     
  •   有的当事人在办理房产抵押的时候,会选择进行房产抵押公证。但是也有些人不了解房产抵押公证的相关知识,特别是办理房产抵押公证需要哪些资料?

      一、办理房产抵押公证需要哪些资料

      抵押权人应提交的证件、证明材料:

      1、抵押权人是法人的,应提交法人资格证明,法定代表人资格证明及本人的《居民身份证》;

      2、抵押权人是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人的资格证明及本人的《居民身份证》;

      3、抵押权人是公民的,应提交本人的《户口簿》、《居民身份证》;

      4、房地产抵押合同及其依附的主合同文本;

      5、公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。

      抵押人应提交的证件、证明材料:

      1、抵押人是法人的,应提交法人资格证明、法定代表人资格证明及本人的《居民身份证》;

      2、抵押人是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人的资格证明及本人的《居民身份证》;

      3、抵押人是公民的,应提交本人的《户口簿》、《居民身份证》;

      4、抵押登记证明、房产所有权证、土地使用权证及抵押物价值的评估证明;抵押人是企业的,还应提交同意抵押的股东会决议;

      5、抵押物为共有的应有共有人同意抵押的书面意见;

      6、公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。

      抵押权人、抵押人委托他人办理公证的,应提交经公证的《授权委托书》及代理人的《居民身份证》。

      二、房产抵押公证有效吗

      根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

      第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

      不动产抵押要进行抵押登记,没有办理抵押登记的,即使做了公证,也是抵押无效。公证只是对协议书的签名属实予以公证,没有实际作用。

      首先,我国法律规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。

      其次,抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

      再次,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。

     
  •   有很多人以为房产抵押的方式仅仅是指房屋或是房产证的抵押,其实不是这样的,房产抵押包含很多种方式。而不同的方式下,当事人需要办理的手续不同。那究竟房产抵押的方式有哪些呢?

      一、房产抵押的方式有哪些?

      (一)出让土地使用权

      出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让应当签订出让合同。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

      (二)划拨土地使用权

      划拨土地使用权是指土地使用者依法通过各种方式无偿取得的土地使用权。划拨土地使用权不能单独抵押但是,在当事人具有合法的土地证、房产证的前提下,可以通过签订土地使用权出让合同向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以划拨土地使用权上的房屋抵押所获收益抵交土地使用权出让金等方式抵押土地使用权。

      (三)集体土地使用权

      乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

      (四)预购商品房贷款抵押

      预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

      (五)在建工程抵押

      在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

      二、房产抵押有什么法律效力

      (一)优先受偿的效力。

      房地产抵押以后,债务人如果不按期履行债务,债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

      1、担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押当事人也可以约定担保的范围。列入担保范围的均属优先受偿的范围。

      2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。在行使抵押权时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分,但对于处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上,或者是在原房屋上增建、扩建,按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则,或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素,都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。但新的房屋无论是否由抵押人所建,是另一个所有权的客体,不属于抵押物,抵押权人因而无权优先受偿。

      (二)追及的效力。

      房地产抵押以后,抵押人并未丧失法律上的处分权,只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人将已抵押的的房地产让与他人时,抵押权人可以追及抵押物而行使其权利,如抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响。如果抵押权人追及抵押物行使抵押权,而使受让人受到损失,其损失应由抵押人赔偿。为避免受让人的这种损失、减少民事纠纷,担保法规定:在抵押期间,抵押办转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况,否则转让行为无效。抵押房地产转让所得的价款,应当提前清偿所担保的债权。

      (三)物上请示权。

      抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。即包括抵押人在内,无论谁非法侵害抵押,抵押权人都可以以权利的名义独立请求法律保护。

     
  •   核心内容:关于房产抵押的问题,整理了相应的房产抵押借款合同的范本。根据这个范本,大家可以根据房产抵押而进行整理和修改满足自身需求。

      抵押权人:________________________________________________

      地 址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

      法定代表人:____________ 职务:____________

      抵押人:________________________________________________

      地 址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

      法定代表人:____________ 职务:____________

      抵押物业地址:____________邮码:____________ 电话:____________

      抵押权益之房产买卖合同:购房____ 字第________号

      第一条 总则

      抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____日会同担保人签定本房屋抵押借款合同范本(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____

      年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人,并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业),在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后,立即办理房产抵押手续,以该物业抵押于抵押权人,赋予抵押权人以第一优先抵押权,并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业,作为本合约项下贷款的抵押物,并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任,抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款,作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商,特定立本合约,应予遵照履行。

      第二条 释义

      在此贷款合约内,除合约内另行定义外,下列名词的定义如下:

      “营业日”:指抵押权人公开营业的日子。

      “欠款”:抵押人欠抵押权人的一切款项,包括本金,利息及其他有关费用。

      “房产买卖合同之全部权益”:指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。

      “房产物业建筑期”:售房单位发出入住通知书日期之前,视为房产物业建筑期。

      第三条 贷款金额

      一、贷款金额:人民币____ 元;

      所有已归还(包括提前归还)的款项,不得再行提取。

      二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义,存入售房单位帐户。

      第四条 贷款期限

      贷款期限为____年,由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还,但在期限内,如抵押人发生违约行为,抵押权人可据实际情况,随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额,抵押人当即履行。

      第五条 利息

      一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____

      厘(年息)计算。

      二、上述之优惠利率将随市场情况浮动,利率一经公布调整后,立即生效,抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。

      三、本合约项下之贷款利率,按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。

      四、合约有效期内,按日贷款余额累计利息,每年以365天计日。

      五、贷款利率如有调整时,由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。

      第六条 还款

      一、本房屋抵押借款合同范本项下贷款本金及其相应利息,抵押人应分____期,自款项贷出日计,按月清还借款本息,每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变),由抵押权人以书面通知抵押人,如还款日不是营业日,则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。

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      二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

      三、抵押人必须在____银行开立存款帐户,对与本抵押贷款有关的本息和一切费用,要照付该帐户,若因此而引致该帐户发生透支或透支增加,概由抵押人承担偿还责任。

      四、所有应付予抵押权人的款项,应送____银行。

      五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下,不得不抵扣或反索任何款项(包括税款),则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项,致使抵押权人所得,相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

      第七条 逾期利息及罚息

      一、每月分期付款应缴的金额,应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况,抵押人必须立即补付期款及逾期利息,逾期利息的利率由抵押权人决定,按月息2%至5%幅度计收。

      二、抵押人如逾期还款,除缴付逾期利息外,抵押权人有权在原利率基础上,向抵押人加收20%至50%的罚息。

      三、抵押人须按照上述指定利率,照付逾期未付款项的利息,直至款项结清为止,无论在裁判确定债务之前或之后,此项利息均按日累积计算。

      第八条 提前还款

      一、在征得抵押权人同意的条件下,抵押人可按下列规定,办理提前还款手续:

      1.抵押人可在每月的分期还款日,提前部分或全部偿还实贷款额,每次提前偿还金额不少于____

      万元整的倍数;所提前偿还的款额,将按例序渐次减低原贷款额。

      2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知,该通知一经发出,即不可撤销。

      3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项,抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

      二、抵押人和担保人同意,在发生下列所述任何情况时,抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额,或立即追计担保人:

      1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

      2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任,因:

      a.违约被勒令提前偿还;

      b.到期而不能如期偿还。

      3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

      4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁,要对具不动产、物业或财产等有不利影响,而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

      5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债,在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

      6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下,变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

      7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化,而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

      8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用,被强制性收购(不论是否有价收购),或遭到损毁破环。

      9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

      10.抵押人舍弃该抵押房产。

      如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生,抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人,除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决,否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间,以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时,而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失,抵押权人概不负责。

      二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

      三、抵押人必须在____银行开立存款帐户,对与本抵押贷款有关的本息和一切费用,要照付该帐户,若因此而引致该帐户发生透支或透支增加,概由抵押人承担偿还责任。

      四、所有应付予抵押权人的款项,应送____银行。

      五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下,不得不抵扣或反索任何款项(包括税款),则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项,致使抵押权人所得,相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

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      第七条 逾期利息及罚息

      一、每月分期付款应缴的金额,应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况,抵押人必须立即补付期款及逾期利息,逾期利息的利率由抵押权人决定,按月息2%至5%幅度计收。

      二、抵押人如逾期还款,除缴付逾期利息外,抵押权人有权在原利率基础上,向抵押人加收20%至50%的罚息。

      三、抵押人须按照上述指定利率,照付逾期未付款项的利息,直至款项结清为止,无论在裁判确定债务之前或之后,此项利息均按日累积计算。

      第八条 提前还款

      一、在征得抵押权人同意的条件下,抵押人可按下列规定,办理提前还款手续:

      1.抵押人可在每月的分期还款日,提前部分或全部偿还实贷款额,每次提前偿还金额不少于____

      万元整的倍数;所提前偿还的款额,将按例序渐次减低原贷款额。

      2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知,该通知一经发出,即不可撤销。

      3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项,抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

      二、抵押人和担保人同意,在发生下列所述任何情况时,抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额,或立即追计担保人:

      1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

      2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任,因:

      a.违约被勒令提前偿还;

      b.到期而不能如期偿还。

      3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

      4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁,要对具不动产、物业或财产等有不利影响,而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

      5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债,在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

      6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下,变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

      7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化,而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

      8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用,被强制性收购(不论是否有价收购),或遭到损毁破环。

      9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

      10.抵押人舍弃该抵押房产。

      如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生,抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人,除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决,否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间,以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时,而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失,抵押权人概不负责。

      5.若上述保险赔偿金额数,不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时,抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿,直至抵押人清还所欠款项。

      6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏,而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者,则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

      三、抵押房产物业登记

      1.物业建筑期的购房权益抵押:向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。

      2物业建成入住即办理房产物业抵押登记,抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管,登记费用由抵押人支付。

      四、抵押解除

      1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项,并履行合约全部条款及其他所有义务后,抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下,解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益,并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。

      2.抵押人在履行上述第1点条款下,由抵押权人具函____

      市房产管理机关,并将房产权证书交于抵押人向____

      市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。

      五、抵押物的处分

      1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时,抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期,售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜,而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人,而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。

      2.获委任的接管人得享有以下权利:

      (1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据,并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求,收据或追付事宜,将以抵押人或抵押权人名义而发出,而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;

      (2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项,投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。

      3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意,有权将该房产全部或部分,按法律有关规定处分,抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约,及取销该项买卖,而一切因此而引起的损失,抵押人不须负责。

      4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力:

      (1)抵押权人给予抵押人通知,要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;

      (2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;

      (3)抵押人违反此合约之任何条款;

      (4)抵押人系个人而遭遇破产,或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;

      (5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;

      (6)抵押人舍弃该房产。

      5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时,买主不须查询有关上述之事宜,亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处,对买主而言,该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。

      6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客,而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用,倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失,概与买主及租客无关。

      7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或代理人,须将由出租或出售该房产所得的款项,按下列次序处理。

      (1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或代理人的费用及报酬);

      (2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);

      (3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息,扣除上述款项后,如有余款,抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人,出售该房产所得价款,如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息,抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。

      8.抵押权人于运用其权力及权利时,而令抵押人受到不能控制的损失,抵押权人概不负责。

      9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求,或有关抵押房产所需的通知书,该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内,而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。

      [page]

      第十二条 抵押人声明及保证

      抵押人声明及保证如下:

      一、抵押人保证按本合约规定,按时按金额依期还本付息。

      二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户,并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。

      三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠,无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产,在本合约签订前,未抵押予任何银行、公司和个人。

      四、抵押房产的损毁,不论任何原因,亦不论任何人的过失,均须负责赔偿抵押权人的损失。

      五、未经抵押权人同意,抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务,舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何原因所致、亦不论何人的过失,均由抵押人负全部责任,并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

      六、抵押人使用该房产除自住外,托管或租与别人居住时,必须预先通知抵押权人,并征得抵押权人书面同意,方可进行;如将该房产出租,抵押人必须与承租人订立租约,租约内必须订明:抵押人背约时,由抵押权人发函日起计壹个月内,租客即须迁出。

      七、准许抵押权人及其授权人,在任何合理时间内进入该房产,以便查验。

      八、在更改地址时立即通知抵押权人。

      九、立即清付该房产的各项修理费用,并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;

      十、抵押期间,缴交地税,有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文,并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。

      十一、在抵押权人认为必要时,向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险,该投保单均以抵押权人为受益人。

      十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯,正在对抵押人有不利影响时,保证及时以书面通知抵押权人。

      十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款,抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人,并保证对该转让无异议。

      十四、若担保人按本合约有关规定,代抵押人清还所有欠款,抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。

      十五、担保人在取得该抵押物业权益后,抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业),以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足,担保人可向抵押人索偿,抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。

      十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位,由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失,抵押人放弃对担保人追索的权利。

      十七、按照抵押权人的合理请求,采取一切措施及签订一切有关文件,以确保抵押权人合法权益。

      第十三条 担保人及担保人责任

      一、担保人____ ,地址____ ,(营业执照)____

      是本房屋抵押借款合同范本项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位),也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人,承担无条件及不可撤销担保责任如下:

      1.担保额度:以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。

      2.担保期限:以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。

      二、担保人责任:

      1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。

      2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任,或抵押人发生任何违约事项,抵押权人即以双挂号投邮方式,书面通知担保人履行担保责任,并于发函日起计30天内履行担保义务,代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。

      3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任,准时、按质完成抵押物业的建造工程,抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。

      4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人,承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前,拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益,并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。

      5.担保人保证与抵押权人紧密合作,使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后,将尽力协助办理物业抵押有关手续,以保障抵押权人的利益。

      6.担保人因履行担保义务后,而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业,担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分,以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失,如因处理该抵押物引致任何纷争或损失,概与抵押权人无关。

      7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押,担保权益所代替,只要抵押人违约,抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业,即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。

      第十四条 抵押权人责任

      抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下:

      一、按合约有关规定,准时提供一定期质押贷款予抵押人,该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。

      二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者,抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人,同时解除担保人担保责任。

      三、若抵押人未能履行还款义务,而由担保人代清还所积欠一切欠款后,抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人,担保人对该抵押物业的处理,与抵押权人无涉。

      四、本合约由各方签署,经____市公证处公证,由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内,抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户,否则抵押权人须偿付利息予担保人,利息计算按第五条第一项办理,由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生,抵押权人概不负责,且有关各项费用恕不退还。

      [page]

      第十五条 其 他

      一、对本房屋抵押借款合同范本内任何条款,各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。

      二、在本合约履行期间,抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容,宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力,均不能损害,影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。

      三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时,抵押权人可不预告通知,将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖,以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处,抵押权人亦可拨充欠数。

      四、本合约规定的权利可以同时行使,也可以分别行使,亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。

      五、抵押人、担保人与抵押权人,与本合约有关的通知、要求等,应以书面形式进行,电传、电报一经发出,信件在投邮7天后,及任何以人手送递的函件一经送出,即被视为已送达对方。

      六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意,可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意,不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人,仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。

      七、本合约所提及的抵押权人,亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。

      八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约,或部分条款无效,抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况,抵押权人有权终止本合约,并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。

      九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时,只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外),即作为抵押人和担保人所欠的确数证据,抵押人和担保人不得异议。

      第十六条 适用法律及纠纷的解决

      一、本房屋抵押借款合同范本按中华人民共和国法律订立,受中华人民共和国法律保护。

      二、在争议发生时,按下述第( )项解决:(1)向____

      仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院起诉。

      三、如抵押人来自海外或台湾等地区,或为该地区居民,抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力,及向抵押人进行追索,包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决,如抵押权人决定在上述地区执行上述权力,进行追索、仲裁、诉讼等行动,抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障,不得提出异议,如本合约内任何规定,在该地区法律上,被认为无效或被视为非法,并不影响其他规定的效力。

      第十七条 附 则

      一、本合约须由三方代表签字,并经____

      市公证机关公证。

      二、本合约经____

      市公证机关公证后,以抵押权人贷出款项的日期,作为合约生效日。

      三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三),为本合约不可分割的部分。

      四、本房屋抵押借款合同范本用中文书写,壹式肆分,均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。

      第十八条 签 章

      本房屋抵押借款合同范本各方已详读及同意遵守本合约全部条款。

      签 章:____________________

      抵 押 人:____________________

      签 署:____________________

      抵押权人:____________________

      代表人签署:____________________

      担 保 人:____________________

      代表人签署:____________________

      ____ 年____ 月____ 日

      登记机关:

      抵押登记编号(____)楼花字第____号

      抵押登记日期,____ 年____ 月____ 日

     
  •   房产抵押释义

      定义:所谓房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

      概念:房产抵押是指通过第三方房产证办理抵押贷款的,房产抵押须经所有有权人签字。办理比较复杂,一般很少人使用。

      产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

      提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人,接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力,无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

      房产抵押特征

      (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保,原债权债务关系是主合同,房屋抵押是从合同,它以原主合同的合法有效存在为前提条件,本身不能独立存在。

      (2)抵押的房屋可以由抵押权人保管,也可以由抵押人保管,通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

      (3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时,房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权,不依靠债务人的行为即可实现其权利。

      (4)抵押物须是房屋,房屋抵押人可以是债务人,也可以是第三人,抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权,如果抵押房屋是国有房屋,则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。

      (5)房屋抵押权的设定,一般采用书面形式,并应明确规定担保的范围。

      (6)房屋抵押人将房屋抵押后,并不丧失房屋的所有权,因此,抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。

      (7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意,将抵押房屋转给第三人时房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权,房屋受让人因此受到的损失,由房屋抵押人承担。

      抵押受限房地产

      根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。

      (一)土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的,纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

      (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,不得抵押,但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

      (三)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产,不得抵押。

      (四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

      (五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

      (六)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

      (七)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押,其抵押额以房地产权利人可以处分和收

      益的份额比例为限。

      (八)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

      (九)依法不得抵押的其他房地产。

     
  •   原告获嘉县A农村信用合作社(以下简称A信用社)诉被告张某新、申某琴确认房产抵押权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告A信用社特别授权代理人孙*良,一般委托代理人冯*谦到庭参加诉讼,被告张某新、申某琴、第三人赵某花经合法传唤未到庭。本案依法缺席审理,现已审理终结。

      原告诉称:二OOO四月三日,被告张某新在A信用社立据借款4万元,约定二OOO年十二月三日归还,并用其与申某琴共有的座落在获嘉县新华街路西的073427号房产作抵押,并进行了法定登记。借款逾期后,二OO一年五月十日,被告委托赵某花以更换贷款手续为由将交存于原告处的房屋他项权证取走,至今未更换贷款手续也未归还贷款本息。原告认为,被告以更换贷款手续为由将交存于A信用社的房屋他项权证取走,但抵押关系依然存在。故请求法院确认原告对被告张某新、申某琴座落在获嘉新华街路西共有的房产抵押权存续。

      被告张某新、申某琴均未答辩。

      第三人赵某花未作陈述。

      经审理查明:二OOO年三月三十一日,被告张某新与原告A信用社签订房地产抵押借款合同,被告申某琴在双方签字盖章处签署了自己姓名。双方约定,张某新自愿将座落在城关区新华路西建筑面积180平方米、房产证号为073427号的房产抵押给A信用社;抵押权与债权同时存在,债权消失,抵押权随之消失,抵押合同终止。同日,由被告张某新、申某琴向获嘉县房产管理局提出申请并办理了以A信用社为他项权人的第361号房屋他项权证,并交付A信用社。据此被告张某新与原告A信用社于二OOO年四月三日签订了以张某新房屋他项权证为抵押的(A)社抵借字第2000—462号抵押借款合同。被告张某新在A信用社贷款4万元,还款期限为二OOO年十二月三日。后被告分别于二OOO年十一月二十八日、二OOO年十二月二十七日、二OO一年一月三十一日、二OO一年二月二十七日、二OO一年四月三十日到A信用社结算利息。二OO一年五月十日,第三人赵某花受被告张某新委托到A信用社以更换贷款手续为由将第361号房屋他项权证取走,后交回被告张某新。被告张某新、第三人赵某花均称是赵某花一人去A信用社取的他项权证,然后交回张某新。自此以后,被告既未更换贷款手续,也未清结贷款,更未归还他项权证。据此,原告诉至本院。请求确认原告对二被告的073427号房产抵押权存续。

      本院认为,被告张某新、申某琴以其共有房产为被告张某新贷款提供抵押担保,与原告签订房地产抵押借款合同,办理以原告为他项权人的权利证书并交由原告存放。均系双方当事人的真实意思表示,又不违反我国法律、行政法规,故其抵押合法有效,应予保护。第三人赵某花受被告张某新委托取走他项权证并交回张某新,其代理后果应由被告张某新、申某琴承担。现张某新尚未清结贷款本息,原告之主债权尚未消灭,故其抵押权之从债权亦未消灭。被告张某新委托第三人取回房屋他项权证,不影响原告所享抵押权的存续。故原告对二被告共有的073427号房产抵押权存续的确认请求成立,本院予以支持。

      根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

      确认原告获嘉县A农村信用合作社对被告张某新、申某琴的073427号共有房产抵押权继续存续。

      案件受理费50元,实支费200元,合计250元,由被告张某新负担。

     
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