教你运用法律武器应对延期交房状况
导读：
教你运用法律武器应对延期交房状况
案例回放：
2003年初，陈先生在某楼盘购买了房屋，当时开发商承诺于2004年5月30日交房。然而，春节后，开发商又告知业主交房日期已推迟到2004年6月30日，并且还要“分批交房”。据陈先生介绍，“在6月30日之前，小区工程仍没有彻底完工的迹象——道路、绿化、围墙、下水管道、中水处理、水电等均未完全到位。并且，迟迟不发延期交房通知书。在广大业主的要求之下，开发商终于答应让业主自己去取延期交房通知书，并告知业主入住日期已延至7月20日。在7月20日之前，业主实在耐不住了，纷纷到售楼处质问，开发商总经理当众承诺：‘力争9月底入住’。7月28日，开发商在给业主的答复文中却又郑重其事地将入住时间推到了10月底，然后还说是‘力争’!” 陈先生认为，对于该项目的延期交房，虽然开发商已按照约定赔付了相应的违约金。但由于房屋交付日期的一再拖延，使得广大业主感到身心疲惫。有鉴于此，本期“律师在线”特就该话题，请资深房地产律师吴建峰进行专业的探讨和剖析，以期对买家的购房置业提供指导。
专家支招：
在开发商销售人员过于热情的接待与推荐下，满怀希望地挑选户型，签署购房合同，交付各种购房款项，然后就在对未来的美好憧憬之中，房屋质量暇疵、小区绿化与配套设施与当初销售人员的承诺不符、天然气的开通遥遥无期、产权证逾期办理等一系列问题便接二连三地出现了。在与开发商的长期交涉过程中，当初的购房热情消失得无影无踪，甚至产生一种受骗上当的感觉。这是目前一部分普通购房者购房经历的真实写照。而上述案例中陈先生的遭遇则更加令人同情，交了钱却得不到自己订购的商品，这已不是一个简单的法律问题。
开发商实力不足导致延期交房
《楼市》：近期，不断有社区爆出延期交房引发的风波。请问，在您看来，导致延期交房风波此起彼伏的深层原因是什么?
吴建峰律师：本人认为，开发商自身实力不足以应对目前房地产领域较大规模的政策调整，是目前延期交房纠纷不断出现的根本原因。近几年，北京市政府加大了对房地产领域的监管力度，大量新的法律、法规、部门规章纷纷出台，就是要规范房地产市场运作程序，将一些实力不足的开发商清理出北京房地产市场。以下几方面房地产政策的调整可以说对北京市绝大多数开发商均产生了较大程度的冲击。
第一，土地政策的调整。以前流行的土地使用权协议出让方式正式退出了历史舞台，更加透明的土地使用权公开交易成为目前开发商获得土地进行房地产开发的唯一途径，从而根本杜绝了开发商通过暗箱操作控制土地成本的可能性。同时，开发商以公开交易方式(招投标、挂牌、拍卖等)获得土地使用权后，必须在一定期限内全部交清土地出让金，申领土地使用证，否则政府可以收回该地块。这样开发商的前期投资成本大幅度上升。
第二，房地产贷款政策的调整。银行已基本停止了对房地产施工项目发放贷款，房地产开发商只有通过自筹资金以维持项目建设。在购房者申请购房商业贷款方面，新的政策规定按揭银行只有在项目封顶的前提下，才能为购房者办理商业贷款手续。这样一来，开发商以前期收取购房者的房屋预售款作为项目建设资金以维持房地产滚动开发的手段无法实施。曾经在北京房地产市场投机的一些皮包公司或实力相对较弱的房地产开发商已无力继续正常的房地产开发经营。
第三，商品房销售管理政策的调整。例如，项目只有在房屋主体及小区绿化、配套设施达到规划条件后，才能申请验收;开发商在房屋交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;开发商在销售商品房时设置样板间的，如未作说明，实际交付的商品房质量、设备及装修应当与样板间一致。开发商应在房屋交付前委托有资质的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后方能用于房屋权属登记等等一系列新的措施，严格约束了开发商的房屋交付条件。综上所述，正是各方面政策的大幅度调整，致使一部分实力不足的房地产开发商无力按照房屋预售阶段预定的开发程序进行正常的项目建设，或在合同约定的房屋交付期限内达不到政府新规定的房屋交付条件，最终造成了延期交房纠纷的出现。
开发商需承担逾期交房的违约责任
《楼市》：很明显，延期交房纠纷的责任划分过程中，在房屋买受人保证自己依约履行合同义务的前提下(例如按期支付购房款、如期办理房屋交付手续等)，主要责任的承担者无疑是房地产开发商。那么，购房者追究开发商延期交房责任的依据何在呢?开发商又应当承担何种法律责任呢?
吴建峰律师：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的，解除权消失”。该司法解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。[page]
上述法律规定可归纳为：开发商应承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同没有约定违约金数额的，以主管部门公布或经评估机构评定的同类房屋租金标准确定。开发商延迟交房，经购房者催告后三个月内仍未交房的，购房者有权请求解除合同，解除权应在开发商逾期交房行为发生之日起一年内行使，逾期解除权消失。上述法律规定清晰、明确，是否可以认定购房者已掌握了解决纠纷的有力武器呢?我认为，事实并不如此简单。
上述法律规定均包含了一个相同的前提条件：商品房买卖双方在购房合同中对逾期交房责任认定及违约赔偿数额有约定时，从其约定。只有在购房合同中没有约定时，才适用上述法律规定。这也体现了“契约自由”的法律原则，即合同条款是当事人双方之间自愿设立的，只要不与法律强制性条款存在冲突，均为有效，并优先适用。我认为，在目前房地产运作过程中，绝大多数的购房合同均约定了逾期交房的处理条款。因此，虽然上述法律规定有力维护了购房者的合法权益，但在司法实践中，以上述法律规定判决的案例却十分罕见。
明确合同条款是规避延期交房风险的惟一办法
《楼市》：对于延期交房，购房人在购房时是不能预见的。从法律的角度上讲，购房人在前期应从哪些方面进行规避?
吴建峰律师：在购房过程中，必须签署北京市前国土资源和房屋管理局统一印制的《商品房买卖合同》，这一基本购房常识，已为广大购房者所认知。以新版的《商品房买卖合同》为例，该合同第八条约定了房屋交付期限和予以延期交付的特殊原因。第九条“出卖人预期交房的违约责任”格式条款第1款分别作如下约定：
“(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行。
(2)逾期不超过_____日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。”
第2款为空白，由买卖双方自行约定。
在合同签署过程中，北京市大部分开发商均以上述第1款作为逾期交房承担违约责任的约定条款，并在合同谈判之前，在上述空格处填写了相关数字，例如，逾期期限通常为60～90天，合同继续履行的违约数额为万分之一，解除合同的违约赔偿为购房者累计付款的1%～2%等等。而且，开发商一般拒绝购房者对以上事先填好的数字作补充修改。如购房者接受了上述条款，并签署该合同，则今后一旦产生逾期交房纠纷，上述合同条款既成为最终解决纠纷，认定双方当事人违约责任的唯一依据。与前文列举并分析的法律规定相比，绝大多数情况下，开发商均减轻了自身的违约责任。相对应，购房者的合法权益没有得到有效保障。
有些购房者会产生疑问，既然政府主管部门统一印制的购房合同中存在上述制订好的条款，且被开发商接受，那么根据空白的第2条对预期交房违约责任自行约定的可能性将变得很小。那么，如何在已制订好的条款中，维护好购房者自身的权益呢?即上述空格部分应约定多少为益呢?我认为，在此并不存在一个固定的数字。根据各个项目的现实差异，开发商承担的违约责任各不相同。
一个朋友实际经历的一次合同谈判中，开发商事先将上述购房合同第九条第1款第(2)项买受人解除合同后，开发商承担的赔偿标准确定为买受人累计已付款的1%。对此，我提出如下异议：该项目房屋交付为合同签署一年后，我的朋友选择按揭贷款付款方式，即开发商能够在合同签署后很短的时间内，从买受人及银行收取全部购房款。如开发商一年后逾期交房，买受人解除合同时，开发商返还买受人全部购房款本金，并支付1%的违约金。这对开发商来说算是违约处罚吗?买受人全部购房款一年的银行存款利息标准为多少?经过一个简单的数字对比即可得出最终明确的结论。在此条件下，我认为开发商收取买受人的购房款，比从银行贷款都适用(当然，目前开发商已基本不可能从银行贷款进行项目建设了)。如此低的违约金，又如何能够督促开发商严格履行合同义务呢?
签署完善的购房合同是解决纠纷的关键所在
《楼市》：一但出现延期交房风波，当事的各方应本着怎么样的原则，才可能使纠纷尽早得到解决?
吴建峰律师：房屋交付只是购房合同的一部分，对于该问题的解决并不简单是将上述讨论的违约责任空格部分约定高一点就算结束了。房屋交付是一个综合性的问题，在购房合同中，对于各项房屋交付条件及程序应分别作明确约定。因此，我建议如您决定购买商品房，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务。签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。最后，我建议前述案例中的陈先生：“您应该仔细阅读您签署的购房合同中对逾期交房的约定条款，了解您的各项合同权利。在与开发商进一步通过协商方式解决纠纷的同时，如房屋交付仍遥遥无期，您应该咨询专业律师，讨论通过法律手段彻底解决纠纷的可能性。当然，我不赞成您采取一些媒体经常关注的非正常手段，维权的前提应是合法，这样才能更好地推动问题的解决。”[page]
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引用法条
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