房地产转让探讨

　　(一)房地产转让概述

　　根据《房地产管理法》第36条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　1.房地产转让的方式

　　(1)房地产买卖

　　房地产买卖，是指房地产所有权人将房地产所有权转让给房地产买受人，由买受人为此支付相应价款的行为。

　　(2)房地产赠与

　　房地产赠与，是指房地产权利人自愿将自己拥有的房地产的所有权或其他权利无偿转移给他人的行为。

　　(3)其他合法方式

　　《城市房地产转让管理规定》对其合法方式做了进一步解释，其他合法方式主要包括下列行为：

　　①以房地产估价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。以房地产入股，意味着股东将房地产权属转移给入股成立的企业法人，这是一种特殊的转让。

　　②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。一般情况下，一方原有的土地使用权会因为房屋的建造变为合资、合作各方共有，因而发生权属变更。

　　③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。企业被收购、兼并或合并，企业原有的房地产随之会转移到收购方、兼并方或合并后成立的新企业。

　　④以房地产抵债的。以房地产抵债意味着房地产由债务人转让给债权人。

　　⑤法律法规规定的其他情形。如土地使用权的出让、人民法院执行转让等。

　　2.房地产转让的原则

　　房地产转让应遵循民法的一般原则，如合法、公平、自愿和诚实信用的原则。另外，作为不动产的房地产的转让，还应遵循一些特殊的转让原则，这些原则主要包括：

　　(1)房地一体原则

　　房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权属于同一主体，在房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让。

　　(2)登记原则

　　《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”根据该条规定，房地产权属变更后，应该到有关管理机关进行权属变更登记。

　　(3)房地产评估原则

　　房地产评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　(4)成交价格申报原则[page]

　　房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如是申报成交价格，不得隐瞒或者作不实的申报。

　　(5)效益不可损原则

　　在房地产转让过程中，对于房地产的价格和用途，当事人不能任意变动，影响其经济效益。

　　3.房地产转让的条件

　　(1)出让方式取得土地使用权时房地产转让的条件

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　②按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施建设、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　③转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　(2)划拨方式取得土地使用权时房地产转让的条件

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　(3)房地产限制转让的情形

　　①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的，须经县以上人民政府批准。

　　②以享受国家或者企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关。

　　③房地产商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准卖给境内组织或个人;属于外销商品房的，持其外销商品房销售许可证或外销批文，应当卖给境外组织或个人。

　　④房屋所有人出卖出租屋的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，承租人有优先购买权。出租人如果未按此规定而出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖双方行为无效。这就是所谓的“买卖不破租赁原则”。

　　⑤城市私有房屋共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

　　⑥公有旧房出售时，原住房有优先购买权;职工购买旧房居住或经营一定时期后(一般为5年)，允许其出售，但原出售单位有优先购买权。[page]

　　(4)房地产禁止转让的情形

　　①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。

　　②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。

　　③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。

　　④依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。

　　⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

　　⑥权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。

　　⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。

　　⑧除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。

　　⑨法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。例如，2004年国务院颁布的《宗教事务条例》第32条规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”

　　4.房地产转让的程序

　　根据《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：

　　(1)签订书面转让合同

　　《城市房地产管理法》第40条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。但是实践中，有些特殊情况下当事人很难签订书面的房地产转让合同。根据有关文件的规定，下列情形可以不签订专门的书面转让合同：

　　①以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的。

　　②因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的。

　　③继承、人民法院执行转让，等等。

　　不需要签订转让合同的，应提交房地产转让根据的文件，如入股协议书、人民法院的判决书等。

　　(2)申请

　　房地产转让，当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。申请时需要提交的材料主要有：[page]

　　①房地产转让申请表(空白表格有房地产管理部门提供)。

　　②原土地使用证、原房屋所有权证等权利证书。

　　③原权利人的身份证件(自然人一般为居民身份证，单位为营业执照)。

　　④房地产转让合同、入股协议、房地产合作开发协议、人民法院执行文书等书面文件。

　　(3)审查受理

　　房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

　　(4)核实申报价格

　　《城市房地产转让管理规定》第14条规定：“房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”

　　如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价格有异议，可以在接到补交税费通知后15日内向房地产管理部门申请复核，要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构来进行。如果评估的结果证明交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付;如果评估的结果证明交易双方申报的成交价格与市场价格基本相符，重新评估的费用将由房地产管理部门支付。交易双方对重新评估的价格仍有异议的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　(5)缴纳税费

　　房地产转让，当事人应当按照合同约定和法律的规定缴纳有关税费。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　(6)办理权属登记

　　房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权证书。

　　(二)商品房预售

　　1.商品房预售的概念和特点

　　(1)商品房预售的概念

　　根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。期房，又称楼花，是指正在建造中的商品房或虽然已经建成但尚不具备交付房屋和产权转移条件的商品房。商品房预售通常是指这两种期房的销售行为。

　　(2)商品房预售的特点

　　与现房出售相比，商品房预售具有以下特点：

　　①商品房预售合同签订时，预承购人只获得商品房的期待权。

　　②商品房预售具有较强的国家干预性。

　　③商品房预售合同的预购人要承担一定的风险

　　④商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。

　　2.商品房预售的条件

　　(1)商品房预售的条件

　　为了保障购房人的利益，稳定房地产交易市场，我国现行法律规定了商品房预售的条件，未满足预售条件的商品房不得在市场上销售。

　　根据《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：

　　①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是商品房预售的前提和基础，没有取得合法的土地使用权证就无法通过建造行为而取得房屋的产权。

　　②持有建设工程规划许可证和施工许可证。依据我国《城市规划法》第31条的规定，建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求的法定证件，也是取得土地使用权的条件之一。

　　③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定这一条件的目的，主要是为了防止土地使用权人“炒地皮”而浪费土地资源。

　　④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。该条件体现了不动产无权变动过程的公示性，其主要目的是为了保护买受人的利益不受侵害。

　　在实践中，商品房预购人判断开发商所出售的商品房是否满足预售条件的最简单、最直观的方法是，核实所出售的商品房是否获得商品房预售许可证。

　　(2)取得商品房预售许可证的条件

　　依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方办理商品房预售许可证，应当提交以下材料：

　　①开发经营房地产企业的营业执照。

　　②建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。

　　③工程施工进度计划。

　　④投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。

　　⑤商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图。

　　⑥需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

　　3.商品房预售的程序

　　商品房预售程序一般按照以下程序进行：

　　(1)预售方申领预售许可证

　　准备预售商品房的房地产开发经营企业，应向房地产所在地的房地产管理部门提供上述材料申请办理预售许可证。房地产管理部门在接到房地产开发经营企业的申请后，应当在10日之内核发预售许可证或者作出不批准的决定并通知申请人。[page]

　　(2)签订商品房预售合同

　　在取得预售许可证以后，预售方即可以推出预售广告并与预购人签订商品房预售合同。实践中，在签订预售合同之前，开发商通常会要求购房人与其签订商品房认购书。

　　(3)预售合同登记备案

　　预售合同签订以后，预售人应当将预售合同提交县级以上房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　(4)交付建成商品房并转移产权

　　在预售的商品房竣工后，房地产开发商应通知购房人与其签订房屋交接书并将房屋交付给购房人使用。最后，双方应当在合同约定的时间内办理产权过户手续。

　　4.商品房预售合同条款

　　我国实践中的做法是，由建设部和各地政府管理部门拟定商品房预售合同的范本，预购人和预售人在和合同范本基础上做适当的增减签订预售合同。

　　预售合同范本的主要条款：

　　一般而言，我国各地政府管理部门拟定的合同范本主要包括以下内容：

　　(1)预售合同合法的依据，如土地使用权情况、建设工程情况以及预售许可证等。

　　(2)预售商品房的坐落位置。

　　(3)预售商品房的面积(含套内面积和公摊面积)。

　　(4)预售单价和总价。

　　(5)付款方式和期限。

　　(6)竣工、交付及产权转移的时间。

　　(7)风险的负担。

　　(8)税费的负担。

　　(9)前期物业管理事项。

　　(10)合同的登记备案事项。

　　(11)合同的解除条款。

　　(12)违约责任及争议的解决。

　　预售合同范本的协商条款：

　　(1)房屋朝向、日照时间、采光程度等自然因素。

　　(2)贷款未获通过与预售合同效力之间的关系。

　　(3)小区平面不知情况。

　　(4)质量及维修条款。

　　(5)市场差价的损失赔偿。

　　(6)广告的约束力。

　　(7)建筑结构、材料及装修材料、设备。

　　5.预售人合同权利的保护――预告登记

　　所谓预告登记，又称预登记或预先登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。

　　预告登记之债权与法定和意定抵押权的关系主要体现在以下几个方面：

　　(1)预告登记之债权与建设工程价款优先权的关系

　　在实践中，《合同法》第286条规定的建设工程承包人的费用或工程款优先权，往往会与预告登记的债权发生冲突。预告登记后，预售人未支付价款的，承包人的优先权是否可以对抗已为预告登记的预售合同的预购人的债权，就成了一个有争议的问题。[page]

　　最高人民法院所作的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月27日起施行)规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

　　(2)预告登记之债权与建设工程意定抵押权的关系

　　在工程建设中或建造以后出售之前，开发商为了筹集资金的需要，可能会将在建或建成的商品房抵押给银行贷款，这样便在其上设定了意定抵押权。一般而言，各地政府管理部门都要求开发商在预售合同签订之前注销所有抵押权，以保障购房人的利益。如果在签订商品房预售合同或者销售合同之前并没有注销已为登记的抵押权，则该种抵押权与预告登记的债权之间，应该根据登记的时间顺序来确定权利行使的顺序。即在预售合同预告登记之前已为登记的意定抵押权，应当优先于预购人行使权利;在预售合同预告登记之后登记的意定抵押权应当后于预购人行使权利。

　　6.预购人对预售合同债权的处分

　　在商品房建成交付之前，预售商品房的预购人可以处分其在预售合同中所享有的权利。实践中，预购人对预购商品房的处分行为主要包括以下几类：

　　(1)预购合同债权的再转让

　　预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售合同签订之后，预购人把请求开发商将来交付预售房屋并转移所有权的权利转让给第三人的行为。

　　(2)预购商品房设定担保

　　商品房预售合同签订后，预购人取得了相应的民事权利，对尚未建成的房屋拥有期待权，这种期待权就是对房地产开发商请求交付房屋并转移产权的请求权。既然预购人享有期待权，预购人当然可以用期待权来设定担保。

　　(三)房地产转让合同

　　1.房地产转让合同的基本知识

　　(1)概念

　　房地产转让合同，是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。这种合同是在当事人平等、自愿基础上签订的。这种合同应遵循一般民法的基本原则，当事人的法律地位、权利义务、责任承担等均应适用民法的一般规定。

　　(2)房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系

　　①房地产转让合同以土地使用权出让合同的存在为有效的前提条件

　　②土地使用权出让合同中的条款仍然适用于房地产转让合同，且必须成为房地产转让合同的一部分内容。

　　③房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受到土地使用权出让合同约定的年限的限制。

　　2.房地产转让合同的订立过程[page]

　　《城市房地产管理法》规定，房地产转让必须签订书面合同。房地产买卖合同的订立必须经历要约与承诺两个阶段。

　　(1)要约

　　要约，是指房地产买卖合同的一方当事人向对方当事人提出签订房地产买卖合同的意思表示。针对实践中出现的争议，2003年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　(2)承诺

　　承诺，是指房地产买卖合同当事人一方对另一方所提出的要约或反要约完全同意的意思表示。承诺必须明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接受了其提出的合同内容。

　　(3)合同成立

　　双方当事人订立合同经过要约与承诺过程之后，合同成立。依法成立的合同具有法律约束力。

　　3.房地产买卖合同的主要内容

　　房地产买卖合同是明确双方当事人权利义务的主要依据。一般而言，房地产买卖合同应当具备以下内容：

　　(1)标的

　　房地产买卖合同的标的就是房地产。在订立房地产买卖合同时，对于标的物首先要审查其是否符合有关法律对房地产转让客体的要求。同时，房地产买卖合同必须明确房地产的坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等，房屋附属设施是否一同转让也应注明。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产买卖合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　(2)数量

　　即房地产的面积与数量。房地产买卖合同中关于数量的约定必须明确，应当使用明确的量词，而不应笼统称几房几室等。注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用面积，同时还必须明确公用面积的分摊等。

　　(3)价款

　　这是受让人取得房地产产权所支付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。我国实行对房地产价格规定的基础价格制度，即国家定期确定并公布基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格，同时实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有有限购买权。

　　(4)履行期限

　　即债务人实际履行债务的期限，包括房产何时交付、价款何时交付以及何时履行过户登记手续等内容。[page]

　　(5)履约方式

　　即价款的交付方式以及房地产的交付方式。前者如一次性付款、分期付款以及以按揭贷款的方式付款。后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的缴纳，房地产权利证书的领取。

　　(6)违约责任

　　房地产买卖合同亦适用民事合同的前面履行原则，如果当事人违反合同的约定，不履行或者不完全履行合同约定的义务，则必须承担违约责任。具体承担责任的方式有支付违约金、赔偿损失;有定金约定的，应当执行定金罚则。合同既约定了违约金，又约定了定金的，只能选择适用，守约人不能主张两者同时并用。

　　4.房屋买卖合同的生效

　　(1)房屋买卖合同的生效要件

　　房屋买卖合同应当符合一般合同的生效要件：

　　①当事人具有相应的民事行为能力。

　　②意思表示真实。

　　③合同的内容不违反法律的强行性规定。

　　同时，房屋买卖合同不得违反《合同法》第52条关于合同无效的规定。根据《城市房地产管理法》第40条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。因此，房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式，合同不能有效成立。另外，当事人申请房屋权属转移登记时，必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同，否则无法办理产权转移登记。

　　应该注意，没有进行过户登记不影响房屋买卖合同的效力。

　　(2)房屋买卖合同的生效时间

　　依据《合同法》第40条的规定，我国房屋买卖合同应从各方当事人签章之时起生效，但下列情况除外：

　　①房屋买卖合同双方当事人在合同中约定生效条件或期限的，买卖合同约定的条件成就或期限到来时生效。

　　②法律法规规定或当事人约定买卖合同公证后生效的，则买卖合同从办理公证手续之日起生效。

　　(3)“黑白合同”的效力问题

　　所谓的“黑白合同”(或称之为“阴阳合同” )，指的是当事人之间只存在一次房屋交易，却故意签订两份买卖合同，一份为当事人真实意思表示的买卖合同，另一份为送交房地产管理部门办理过户登记手续使用的买卖合同，也即经过登记的合同并不是当事人真实要履行的合同。后者因为送交有关部门备案，因此称之为“白合同”，前者因为属于私下签订，不能公开，成为“黑合同”。由于房屋交易税费按照房屋成交价格的一定比例缴纳，因此有的当事人为了少缴部分税费，通过“黑合同”约定真实的交易价格，通过“白合同”约定较低的交易价格。[page]

　　对于“黑白合同”的效力问题，实务中经常发生争议。一方面因为举证责任难的问题，另一方面也因为当事人恶意签订两个合同，因此若是发生法律纠纷，法院将会依据经过登记的合同来确定当事人的权利义务关系，所以，提请当事人注意风险防范。

　　5.房地产转让合同的履行、变更和解除

　　(1)房地产转让合同的履行

　　由于房地产转让合同不同于一般的财产转让合同，转让方在转让自己所有的房产时，把土地使用权出让合同也转让给了受让人。因此房地产转让合同的履行变更和解除也有自己的特定。

　　①房地产转让合同履行的特点是，转让合同的受让人在受让房地产地的同时，也接受了土地使用权出让合同。因此，受让人不仅要履行房地产转让合同约定的各项义务，而且还必须要履行土地使用权出让合同中约定的各项义务，如不能改变土地的用途等。这是一般财产转让合同所不具有的特点。

　　②房地产登记的特点

　　房地产权属的转移并不是以房地产的实际交付为标准，而是以是否办理产权过户手续为必要条件。房地产转让合同需要履行预告登记、初始登记、变更登记等一系列相关登记手续。

　　(2)房地产转让合同的变更和解除

　　除了房地产转让合同约定的变更和解除合同的事由出现后，可以变更和解除合同外，土地使用权出让合同约定的变更和解除合同的事由出现后，也可以变更和解除合同。根据《城镇国有土地出让与转让暂行条例》第39条、《城市房地产管理法》第19条、第20条、第21条的规定，变更和解除土地使用权出让合同的事由有以下几种情形：

　　①土地灭失。

　　土地灭失导致受让人实际上不再享有土地使用权。土地灭失，主要是指由于非人力因素(如地震、山崩)造成原土地性质的彻底改变或面貌的彻底改变，从而使土地完全失去原有的使用价值。

　　②国家强制收回土地使用权。

　　由于土地使用权受让人违法法律法规规定而被国家强制收回土地使用权，这是对受让人的一种行政处罚。《城镇国有土地出让与转让暂行条例》第17条第2款规定，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

　　③国家提前收回土地使用权。

　　土地使用权期限届满前，国家因公共利益的需要而提前收回土地使用权。所谓公共利益的需要，是指在签订土地使用权出让、转让合同时无法预见的、为社会成员利益和城市发展所必需的规划和建设。提前收回土地使用权应当符合法定条件，经过严格的程序，并且应对受让方予以补偿。[page]

　　④土地使用权期限届满。

　　因土地使用权出让合同规定的土地使用权期限届满而终止，这是土地使用权出让合同法律关系消灭的最主要的原因。《城镇国有土地出让与转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

　　6.已购公房和经济适用房转让的法律制度

　　已购公房和经济适用房，是指城镇职工依据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革正常的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。

　　(1)已购公房和经济适用房转让的条件

　　除满足房地产转让的一般条件外，已购公房和经济适用房因其自身的特点，还必须满足其他特殊条件，才能进行转让。《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》规定了禁止转让的情形，包括：

　　①以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定不足房价款的。

　　在转让房屋时，原购买人应当补足房价款，将国家承担的房价款归还于国家之后，才能进行转让。

　　②住房面积等超标准的。

　　住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房款及装修费用的。

　　③处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。

　　我国法律明确规定已列入拆迁范围的房屋不能进行交易，对公房和经济适用房也不例外。

　　④上市出售后形成新的住房困难的。

　　若因转让公房和经济适用房，导致原购房人重新面临住房困难，就违反了国家将公房和经济适用房出售给原购房人的目的，不利于彻底解决城镇职工的住房困难。

　　⑤擅自改变房屋使用性质的。

　　⑥法律法规以及县级以上的人民政府规定其他不宜出售的。

　　(2)已购公房和经济适用房转让的程序

　　为了规范交易市场，《暂行办法》中对已购公房和经济适用房转让规定了程序要件。

　　①申请。

　　已购公房和经济适用房所有权人要求出售房屋的，应当向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请，并提交下列材料：

　　a.职工已购公有住房和经济适用房上市出售申请表。

　　b.房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书。

　　c.身份证及户籍证明或者其他有效身份证件。[page]

　　d.同住成年人同意上市出售的书面意见。

　　e.个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或放弃优先购买权的书面意见。在职工以标准价购买公房的情况下，会形成职工与单位共同拥有房屋产权的情形，故单位作为共有人享有优先购买权。职工转让房屋时，应当通知单位，在单位放弃优先购买权的情况下，才能将房屋出售给他人。

　　②审核。

　　房地产行政主管部门在收到已购公房和经济适用房所有人的转让申请后，应当进行审核，并在15日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

　　③办理过户手续并缴纳税费。

　　房地产行政管理部门批准房屋所有人的出售申请后，房地产买卖当事人应当在房屋所在地房地产交易管理部门办理交易过户手续，如实申报成交价格，并缴纳有关税费及土地收益。

　　④办理登记手续。

　　房地产转让行为应当遵循登记生效要件主义原则，即办理登记手续后，房地产转让行为才产生法律效力。当事人应当在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

　　(3)收益分配

　　在城镇职工以成本价购买公房和经济适用房，且职工取得完整的所有权的情况下，职工出售房屋并缴纳税费和土地收益后，所得收益归职工个人所有。

　　在城镇职工以标准价购买公房和经济适用房时，房屋产权由职工与单位共同享有。若职工在出售房屋之前，已经按照成本价补足房价款，出售房屋后缴纳税费和土地收益后，所得收益应当完全归职工所有。若职工并未补足房价款即将房屋出售，则所得收益应当在其与单位之间按照产权比例进行分配，单位所得房价款实质仍为职工补足的房价款部分。若此时原单位已经撤销，则其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金账户管理。

　　(四)房屋买卖合同中的常见纠纷

　　1.商品房买卖合同中的质量纠纷

　　房屋买卖合同纠纷案件最常见的纠纷就是商品房质量纠纷。这类纠纷按照时间阶段可以划分为：交付时发现房屋不符合国家或者行业标准产生的纠纷，使用过程中出现的房屋质量问题依法的纠纷。

　　2.商品房建筑面积的纠纷

　　商品房建筑面积纠纷已经是当前商品房交易的一个主要问题。实践中，有些开发商在计算商品房建筑面积时故意夸大，损害购房人的利益。

　　3.房屋买卖合同履行中常见的违约情形及纠纷[page]

　　(1)迟延交付房屋，无法办理房屋所有权登记纠纷;

　　(2)房屋质量纠纷。