二手房买卖必备知识
导读：
二手房买卖必备知识
在存量房(俗称二手房)买卖中，买卖双方都有较高的风险。如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买存量房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多;卖方由于对买方缺乏必要的了解，收款也是一个实际的问题。因此，在买卖二手房时，必须做好详尽的信息收集和谈判工作，完备法律手续。以下提供一些实际经验，供买方参考。
一.确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房是同一个人;
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
4、阁楼、车库一般没有独立的产权。
二.检查房屋结构
1.是否有占有屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2.是否改动过房屋的承重结构，如将阳台改成卧室或厨房、将卫生间的隔墙平移(砌体结构的房屋尤其要注意);
3.阳台是否是屋主自己封闭的，如果自己封闭，那么面积只能算一半。
4、最好到物业公司查看设计图纸，弄清建筑结构(框架还是砌体、现浇板还是多孔板)
三.确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;2.产权证上的一般标明的是建筑面积;3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角至墙角的面积，即所谓地毯面积。交易一般以产权证登记面积为准。
四.观察房屋的内部结构
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;2.管线是否太多或者走线不合理;3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 4、连接缝和东南阳台是否漏水?
五.考核房屋的市政配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压;2.打开电视看一看图像是否清楚;3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;4.观察户内外电线是否有老化的现象;5. 电话线的接通情况，是普通电话还是isdn电话线;6.煤气的接通情况。
六.了解装修情况
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何?是不是需要全部打掉;2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。3、马桶与下水道是否畅通?
七.查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;2.观察电梯的品牌、速度及管理方式;3.小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;4.小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务。[page]
八.了解往后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格;2.物业管理费的收取标准;3.车位的费用。
九.追溯旧房的历史
1.哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限;2.哪些人住过?什么背景?是何种用途;3.是否发生过不好的事情?是否欠人钱或者发生过盗窃案; 4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
十.了解邻居的组合
1.在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次;2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况
十一、算计一下房价
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3.银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十二、看看能否做存量房按揭
存量房按揭的条件是：
1.满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
2.能提供稳定的收入支付本息的证明;
3.愿意将所卖的房子作为低押，或者能提供其他符合条件的抵押;
4.所购房屋产权所属真实可靠;
5.支付有关手续费。
十三、请律师
1.存量房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师的提供建议参考更可靠;
2.可以由双方共同委托一名律师来完成交款和办理房产证过程;
3.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十四、找中介公司
1.公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作;
2.中介公司的存量房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
3.在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请存量房按揭?买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失?中介公司的服务收费标准是多少?
十五、考察代理行是否可靠
中介公司应该提供两证：
1.有效的工商局颁发的营业执照，房管局颁发的中介代理行资质证书;
2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
不要轻易相信中介公司的承诺，一切以书面文书为准。
十六、及时了解政策、程序、费用上的变化1.公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;2.媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;3.向律师及中介代理咨询;4.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。[page]
十七、小心房款和产权的交接1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的中介单位，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。3.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 4.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。
十八、保证产权顺利过户1.必须要经市房屋土地管理局办理才算完成过户手续; 2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，否则，可能发生不愉快的纠纷。
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