张运云

相关判决书：（2018）粤03民终1943号案情介绍：刘某某受陈某某雇佣到深圳大浪浪口处的一套房产做工，并听陈某某说此套房产是吴某某所有。2016年1月10日，刘某某在该建筑物做工期间从高处摔下来，送往医院住院治疗前后共221天，期间请了2人作为陪护。2016年8月19日，经广东南天司法鉴定所评定为九级伤残，共支付医疗费33163.82元、鉴定费2870元等，尚有年迈母亲及年幼儿子需要抚养。事故发生后，刘某某于2016年5月11日就此事了申请社区调解希望能获得赔偿，刘某某、陈某某及苏某某等参加了调解，苏某某持有吴某某出具的授权委托书，其上载明授权办理事项为“承包商陈某某与其雇请工人刘某某受伤赔偿事宜”，然而调解结果并不尽如人意。为维护自身权益，刘某某委托律师将陈某某、吴某某告上法庭，要求两被告共同赔偿各项损失。一审法院确认刘某某与陈某某之间的雇佣关系，却认为刘某某一方为提供吴某某是房产的所有人的证据不充分，最终只判定陈某某承担赔偿责任，而吴某某则置身事外。刘某某对一审判决的赔偿金额无异议，但只判决陈某某承担责任不服，为此，委托本律师向深圳市中级人民法院提起上诉。律师观点：根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任……第十一条第二款：雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。本案最大的争议焦点是吴某某是否应当连带承担陈某某向刘某某的赔偿责任？本律师认为：一、一审对刘某某做工的建筑物属于谁所有，陈某某从谁的手上承接的工程这一关键的案件事实，原审法院并未查明；二、相关证据可以佐证涉案的房产即吴某某所有：1、通过附近村民及村委会的陈述，涉案房产系老房加建，属于村民自建房，建筑物所有人应为深圳原著居民，而吴某某即为深圳老居民；2、涉案建筑物属于在建房，在建房正常情况下需要办理相关手续，最起码是要在所在村委进行登记，该登记可以证明所有人；3、提交的社区调解的人民调解笔录中可看出，吴某莫当时有委托案外人苏某某过来协商解决受伤这件事。最终，法院通过房产信息查询，涉案房产确系吴某某所有，判决支持上诉人的诉讼请求，由业主吴某某和雇主陈某某连带承担对刘某某的赔偿责任。

案情简介小乙（化名）在下火车时错拿了当事人小贾（化名）的行李箱（事后查知两人的行李箱相同，存放位置不同），为找寻行李箱，小贾颇费周折并且花费不少，报案后警察根据监控录像找到了错拿行李箱的小乙，在小贾拿回行李箱后，向小乙提出赔偿找寻行李箱费用的请求，却遭到对方拉黑拒绝，为此找到本律师咨询能不能起诉拿回损失。代理思路：了解案情后并确定当事人的诉求是拿回行李+损失补偿，本律师根据请求权思维分析并给出了代理思路：1、分析合同关系。由于两人之间不存在合同关系，故无法诉小乙违约责任或者缔约过失责任；小贾和铁路公司之间存在合同关系，但由于铁路公司并不存在这样的注意义务，且无任何过失，故小贾不能诉铁路公司承担违约或者侵权责任。2、分析是否存在无因管理关系。由于小乙根本没有为他人管理事务的意思，其之所以拿走小贾的行李，是因为认错为自己的，因此此条路走不通。3、分析是否存在不当得利关系。由于小乙取得不当利益，小贾损失，得利与损失之间有因果关系，且小乙取得的不当利益没有法律根据，因此小贾可以要求小乙返还不当得利，但由于小贾是善意不当得利人，即其是在不知是小贾行李箱的情况下错拿的，因此作为善意不当得利人的小贾不能要求小乙赔偿其寻找物品的费用。4、分析是否存在返还原物关系。物权请求权，显然小贾对小乙有返还原物的请求权，同时，可以根据《物权法》第37条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据此项规定，可诉小乙侵犯当事人小贾无权的赔偿责任，即向其要求支付小贾多出的费用。5、分析是否成立权利人和无权占有人之间的返还关系。小乙显然为小贾行李箱的无权占有人，根据《物权法》第243条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。由于小乙是在不知情的情况下错拿的行李箱，因此其属于善意的无权占有人，如果小乙为维护错拿的行李箱还为此支出了必要费用，根据该规定，小贾还需支付其小乙的损失，因此作为善意无权占有人的小乙不需赔偿小贾损失。6、分析是否成立侵权关系。由于一般人不会拿错行李，而小乙却误将小贾的行李拿错了，是存在过错的，其有过错，有行为，小贾有损失，行为与过错之间存在因果关系，所以小贾可以诉小乙侵权的赔偿责任。综上所述，要帮当事人小贾拿回行李箱及花费的损失，有两条诉讼路径走：一、诉《物权法》第34条返还原物，即返还行李箱，并诉《物权法》第37条赔偿损失；二、诉《侵权责任法》第6条过错赔偿。本律师采取了第一条诉讼路径进行代理。生效判决：判决被告小乙赔偿小贾为寻找行李箱支出的各项费用。

背景：二手房交易案情简介：2010年2月22日，买方吕某在XX地产公司李某的介绍下，同卖方彭某达成了关于某小区一套二手房交易的约定，当日三方签订了《xx市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《补充协议》及《公积金贷款补充协议》等四份协议书。《补充协议》约定“……买方在签署协议后26个工作日内将房屋首付款25万元交与卖方。若签订本协议后，卖方不将该房屋出售给买方，或者卖方将房屋出售给第三方的情况，均视为卖方违约，若卖方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，中介公司收取买方的中介费不予退还，或卖方直接赔付买方。”《公积金贷款补充协议》约定“…买方购房首付款即扣除申请贷款额之外的剩余房款，由买方在签署本协议后的三个工作日内自行支付给卖方，卖方及贷款审核机构出具首付款收到证明……。”协议书签订后，吕某便向彭某交付了房屋定金2万元，同时还向xx地产公司支付了中介费、代书费、过户费、银行贷款手续费等相关费用。2010年2月28日，吕某电话通知彭某，因公司有重大项目，需出国进行考察三周，故希望将交付首付款的时间安排在3月下旬进行，彭某同意将首付款的交付时间定在2010年3月23日。2010年3月22日晚8点，xx地产李某给吕某打来电话，称彭某临时收到领导通知，23日要去天津出差，所以23日不能办理首付款交易了。吕某说如果23日不能办理首付款交易的话，那么近期就没有时间了，只能到下周办理了，请李某询问彭某可否在2010年3月29日交付首付款，随后彭某同意了吕某的要求。最终三方将第二次交付首付款的时间确定在了2010年3月29日。2010年3月27日，xx地产李某告知吕某，说彭某通知说有事，也不能在3月29日接收首付款了，要等到2010年4月6、7日清明节之后才能收取，吕某觉得时间太长了，希望三方当面协商一下，再次确认首付款的交付时间。2010年3月29日晚，吕某、彭某共同来到xx地产同李某协商交付首付款一事。彭某说他现在欠了40多万元的高利贷，4月底之前必须还钱，否则就有生命危险，所以希望在4月底能拿到全部的房款。吕某说现在就可以将首付款交给彭某，但尾款的支付需由银行批准贷款的时间来定，xx地产李某估计一下吕某公积金贷款放款的时间要到5月中旬，所以建议吕某将公积金贷款转为商业贷款，那样就能加快银行的放贷速度，在4月底之前彭某就能拿到全部房款，但吕某会多支付部分利息，吕某考虑到彭某的处境，同意将公积金贷款转为商业贷款，随后三方再次确定在2010年4月6日前到银行办理支付首付款手续。2010年3月30日，吕某向招商银行交付了办理商业贷款之前的房屋评估费用600元。随后却接到了彭某的电话，彭某要求吕某给他写一个保证书，保证银行在2010年4月28日前将贷款（尾款）支付给他，否则他就不继续配合办理后续手续，遭到吕某的拒绝。2010年4月2日，xx地产李某发现彭某出售的房屋已经在鑫尊地产中介公司办理了网签。随后吕某打电话给彭某，让他解释原因，彭某说，只是在网上挂一下，绝对不影响双方的交易及过户，因为吕某不给他写保证书，他要用这种方式对买方吕某进行制约。4月8日，吕某给彭某打电话，请求确定支付房屋首付款及解押事宜时间，彭某说等他消息吧。案件洽谈经过：本代理人在详细了解事情经过后，对吕某在所涉及的法律关系中进行了分析，作出了明确解答，告知吕某对方的行为已经构成了违约，建议采取法律手段维权，而且不适宜发律师函，以防打草惊蛇加快彭某与第二买受人的交易速度，如果房子过户给第二买受人，则吕某就无法拿到房子了。吕某肯定了本代理人的建议，委托本律师代理此案，双方签订了委托相关手续，吕某支付了代理费用。随后，根据本代理人提供的策略，吕某及时进行了如下两件事：1、通过给李某打电话录音进一步固定证据；2、筹措资金，向法院起诉并迅速提起诉前或者诉中保全，以防被告转移房产。庭审过程：被告提出与第二买受人签订合同是合法有效，并且双方已经进行了网签，房屋已经实际交付的证据，原被告之间的买卖合同已经无法履行，应该解除。另一方面，提出原告未在签约后按照双方签订的《公积金贷款补充协议》在签约后3日内支付首付款，构成违约，要求我当事人支付违约金。本代理人提出，原告的协议签订在线，第二买受人的协议签订在后，原告在2010年4月12日便通知第二买受人原被告双方存在买卖关系，但第二买受人仍然在2010年4月13日占有房屋，说明被告的占有是怀有恶意的，是不能对抗原告的诉讼请求的。根据《合同法》的诚实信用原则及保护二手房交易稳定的社会秩序，应该判决原告取得诉争房屋。另外，《公积金贷款补充协议》是银行要求提供的格式条款合同，签订时不允许三方更改，这是银行要求中介公司按照此格式和版本填写的，没有同原被告协商，因为银行不予许三方自行更改。同时申请中介公司作为证人，拿出了几份其他人购买二手房时签订的《公积金贷款协议》的原件，条款中约定的付款时间都是签约后三天，以证明《公积金贷款协议》是格式条款合同，没有经过双方协商，所以原被告双方交付首付款的真实意思表示是《补充协议》约定的2009年3月29日前。况且，三方在2010年3月29日晚约定用商业贷款的支付方式代替公积金贷款的支付方式时，实际上已经解除了《公积金贷款补充协议》的约定，所以原告在3日内不支付首付款不构成违约。审理结果：法院最终采取了本律师的代理意见，判决被告继续履行双方签订的《xx市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并判令被告偿还原告违约金124000元。

何种同居关系受法律保护自1994年2月1日起法律不再承认事实婚姻，即在1994年2月1日以后，男女双方即使以夫妻名义同居生活了很长一段时间，只要客观上没有办理结婚登记，则婚姻关系是不存在的。但，若双方以夫妻名义共同生活，群众也认为是夫妻，双方同居了一段时间后再领证，则婚姻关系可以往前推移到同居期间（只要这时双方均符合了婚姻法规定的结婚要件），如果一直未办理结婚证，则属于非法同居关系，不受法律保护。需要区分的是这样一中情况，即实践中的试婚现象，即同居双方相互不承认是一种夫妻关系，未达成结为夫妻的合意，此种同居不符合结婚的实质要件，即使同居一段时间后登记结婚，也不能将婚姻关系的效力追溯到同居期间。相关法律规定：《婚姻法司法解释（一）》第5条：未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。同居期间的各种收入在分手时如何认定如果同居时符合结婚的实质要件，后又补办了结婚证，则同居期间取得的财产属于夫妻共同财产（具体有《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。）如果构成非法同居关系，在解除非法同居关系时，只有双方共同所得的收入和购置的财产才会按照共同财产处理，如果是一方自愿送给另一方的财物则属于一般赠与，一般情况下无法收回。另外，关于青春损失费的问题。一般情况下，由于这种性质的款项为反公序良俗，是得不到支持的，但是如果是一方隐瞒已婚事实与他人同居，造成女方流产或失去生育能力，则法院会支持医疗费和精神损害赔偿。实践中还有一种情况，那就是男方以欠条的形式承诺给予女方一笔钱作为青春损失费，最终女方以借贷纠纷提起诉讼得到了法院的支持。对于试婚，除非属于“有配偶者与他人同居”的情形，单纯起诉到法院请求解除婚前同居关系的，法院不会受理。婚前同居，女性应注意什么第一，同居期间的花销，分手后没有补偿。第二，如果一起创业，一定要写一份合伙协议。第三，如果长时间没有领结婚证，可以通过一份爱的宣言固定同居时间。第四，同居期间对方向你要钱，一般情况下要不回来，除非你让对方写拮据。第五，如果同居期间买房，若用了共同创业的钱，建议写双方名字，最好写按份共有并清楚约定好各自比例。第六，如果共同创业、经营，要掌握好经营收款的账户。涉及违法犯罪的事情，不参与不签字。

在文章（《结婚彩礼——怎么收才不吃亏》）中提到过：如果收取的实物彩礼是房子的话，对于女方来说风险很大，即使房子只写了女方的名字，如果离婚了，男方很可能不承认房子是彩礼，如果写了两个人的名字，则男方更会主张这是为了双方结婚而购房，这种情况下，法院会如何判，第一种观点是男方父母出的钱是男方个人的，分割房屋时得先扣除这部分再分割；另一观点是男方父母的出资及相对应的增值是属于男方个人的，得先扣除这部分。不管哪种观点，在男方父母全额出资的情况下，房子则很有可能全部属于男方。为避免《婚姻法司法解释（二）》第22条（当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外）的坑，女方可以这么做：让男方父母写一份个人赠与协议，明确写明房屋赠与给女方个人，还有一种方法是做一份彩礼清单，表明这套房屋是作为彩礼给女方，同时在婚礼上交接，让婚礼司仪宣读彩礼清单，并在大屏幕上显示出来，婚礼上既有录像又有证人。这样对双方都有好处，对于男方来说，他会脸上很有面子，如果最后结不成婚，男方也可以用这份证据要回彩礼，如果顺利结婚了，房子全归女方，这样对双方都公平。如果不是男方父母出资买房，而是男方本人婚前出资买，并且产权登记在女方一人名下，那么房子一般为女方个人财产，但是还是存在法律风险：女方无法确定购房款是不是先从男方父母账上转过来，如果是这样的话，则又回到上述的讨论中了，还是避不开《婚姻法司法解释（二）》第22条。如果事情发生在广东，根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第65条，如果没有证据证明出资方明确表示房屋归登记的一方所有，则房屋又变成夫妻共同财产了。风险还在于，婚姻法在房子的问题上，总的趋势是保护个人的婚前财产，不因结婚而受到损失，因此在不是自己出钱购房的情况下能赚到的便宜是越来越少。总结一下，这里会遇到两个风险，一是无法保证购房款来自男方本人而非其父母，二是法律会越来越倾向保护个人婚前财产，减少不劳而获的存在空间。面对以上风险，本律师给出的建议如下：第一，尽量成为有产者，即优先在婚前自己购房，注意事项参照前面的文章（女性婚前买房——怎么做才不吃亏）；第二，房子如果是彩礼，最好有有赠与合同或者彩礼清单。第三，房子如果不是彩礼，最好做一个婚前财产协议公证，把房屋约定为各占50%；第四，如果以上都做不到，可以选择共同出资购房或向双方父母借款购房，双方的出资比例协议清楚。

女性婚前买房，如果是全款买（不用收彩礼的钱），还登记在自己一人名下，那么就是个人财产。如果是按揭买，婚后还贷，为最大限度避免法律风险，让婚前的按揭房成为个人财产，需要满足以下四个条件：一、签订购房合同的时间要在结婚前。可能会遇到的坑：有的人签订购房合同的时候会把日期空着，让开发商办理备案登记的时候再填上去，这无法保证合同上的时间是在结婚之后，因此在办理结婚登记之前要注意和开发商核实是否已经办理备案登记。二、支付首付款的时间要在结婚登记之前，用哪里的钱支付有讲究；保留好支付凭据。可能会遇到的坑：·用彩礼付首付。风险在于，如果这笔钱是从男方父母账户上的，证据上就会显示这笔从从男方父母账户上转入女方的账户上不久，就被拿来买房，你也找不到当时能证明这是彩礼的证据，多年以后手机也换了，当时能证明这是彩礼的聊天记录也不见了。这时，男方可能会主张这不是彩礼，而是双方父母共同出资买房，这样一来，这套房屋因为是双方父母在婚前给的出资，视为对各自子女的赠与。（《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。）·支付首付的单据没保留或遗失。如果事隔好几年，不要指望到银行还能打的着流水。·多年以后发现首付支付凭证上的收款人非合同上的卖方由于转移财产、接名买房或者让亲友收款等等原因，这种情况在二手房交易中时有发生。因此，在房屋交易过程中一定要留意，如果有这种情况发生，一定要让卖家出具一份指定他人收款的证明，并签名捺印。如果实际收款人拿着卖方出具的公证授权书和你交易，需要留意授权书中是否有他有代收出售房款的权限。三、银行贷款一定要行贷款要发生在结婚之前。购房时贷款合同的日期要确保时间在结婚之前。四、房屋要登记在支付首付一方的名下。总而言之，女性婚前卖房是一件很划算的事。要注意签订买卖合同、贷款、支付首付的时间都要在结婚登记之前。要用个人财产支付首付，不要用结婚彩礼支付避免争议，房屋产权要登记在自己名下，另外，可以考虑婚后用父母的钱或者彩礼的钱（专门存在一张卡里的）还贷。