张涛

离婚双方对属于夫妻共同财产的房屋均主张房屋所有权，法院如何裁判？夫妻双方借款买房，登记在一方父母名下，法院如何认定房屋权属？——梁某与曹某离婚纠纷（二审）案法律解析供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)【关键词】借款买房借名买房房屋权属认定离婚房产分割夫妻共同财产夫妻共同债务房屋所有权【要点提示】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。【当事人信息】曹某：曹某（女方、被上诉人）被告：梁某（男方、上诉人）【案情简介】曹某与梁某于1998年5月22日登记结婚。1999年2月26日生育一女取名梁小某。曹某与梁某一致认可涉案401室房屋系夫妻共同财产，评估价值为426934元。梁某主张涉案602室房屋系其夫妻共同财产，曹某对此否认，称该房屋系其父母购置的房屋，并非曹某与梁某夫妻共同财产。法院向曹某父母曹父、曹母调查情况为：该房产原房东陈某、张某系曹母同事，房屋系曹父夫妇向陈某夫妇所购置，已于2015年6月18日进行了产权登记，房屋所有权人为曹父。梁某主张向梁某华借款140000元、向陈某某借款160000元、向梁某借款80000元，以上共计380000元均系曹某与梁某夫妻共同债务。曹某对借款事实予以认可，但是认为以上借款系其父母购置涉案602室房屋时所借，并非夫妻共同债务，曹父、曹母能够偿还。曹某陈述其月收入为3780元，梁某陈述其月收入为4200元。曹某诉至法院，请求：1.解除曹某、梁某婚姻关系；2.依法分割夫妻共同财产；3.判决婚生女梁小某由曹某抚养，梁某支付抚养费。【法院判决】一审：1.准予曹某与梁某离婚；2.婚生女梁小某随曹某共同生活，梁某每月支付其抚养费1000元至其独立生活之时止；3.涉案401室房屋归曹某所有，曹某支付梁某房屋折价款213467元；4.【后文揭秘...】。二审：【后文揭秘...】。【案件解析】一、法院如何认定夫妻双方感情确已破裂、符合离婚标准？法院认为，曹某主张曹某与梁某因感情破裂分居两年，为此申请婚生女梁小某出庭作证，证明曹某与梁某分居系因梁某对曹某父亲实施家暴所致。梁某对梁小某的证言不予认可，抗辩称双方分居系由于自身患有疾病及梁某母亲患病需要护理，并非因夫妻感情破裂。法院认为梁某身患疾病及照顾母亲并不必然导致双方长期分居的发生，夫妻之间理应兼顾互相扶助及照顾父母的双重责任，故对梁某的抗辩意见不予认定。法院的认证意见为：因梁小某系曹某与梁某之女，始终与曹某与梁某共同生活，其对曹某与梁某的感情及家庭生活了解，虽其未成年，但其有自主判断能力、能够正确表达，故法院对其证言予以采信。二审庭审中，梁某、曹某均认可双方互不尽夫妻义务，故一审法院认定无误。二、离婚双方对属于夫妻共同财产的房屋均主张房屋所有权，法院如何裁判？曹某与梁某的夫妻共同财产有涉案401室房屋一套，该房屋经评估定价为426934元，曹某与梁某均主张取得该房屋所有权。法院认为，曹某与梁某仅有该一处房产，出于照顾子女及女方权益的原则，判归曹某所有更为适宜，同时曹某应支付梁某房屋折价款213467元。三、夫妻双方均认可借款（38万元）买房，登记在一方父母名下，法院如何认定房屋权属和借款性质？【后文解析...】【涉案法条】《中华人民共和国婚姻法》第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶者与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（四）因感情不和分居满二年的；（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

出卖人在网签后将房屋抵押贷款影响过户，法院判抵押登记撤销！---邸某、文某诉某市住建委房屋行政登记纠纷案法律解析供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）【关键词】房屋行政登记纠纷房屋买卖居间合同网签房屋最高额抵押贷款合同抵押登记一房多卖撤销抵押登记民事法律行为预告登记善意取得财产是否存在争议注意义务【要点提示】所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押，因此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。【当事人信息】原告：邸某、文某：（买方、被上诉人）被告：某市住建委（上诉人）第三人：符某（卖方、抵押人、上诉人）第三人：某银行（抵押权人、上诉人）【案情简介】2009年12月6日，邸某、文某与符某及某房产中介公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符某将涉案房屋出售给邸某、文某，价款为76.8万元，双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户。后邸某、文某向符某支付定金及购房款共计69.8万元，并入住该房屋。2011年11月4日，市住建委向符某颁发了《房屋所有权证》。2013年6月18日，市住建委办理了邸某、文某与符某关于涉案房屋的买卖合同的网上签约手续。2014年3月10日，符某与某银行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，以涉案房屋为抵押向某银行办理100万的最高额抵押。某银行在调查涉案房屋抵押、出租情况未进行入户核实。2014年3月12日，符某、某银行向市住建委提交了授权委托书、房屋所有权证、金融许可证、组织机构代码证、营业执照、申请人的身份证明、法定代表人的身份证明、最高额抵押合同、最高额抵押权登记申请书等材料申请最高额抵押权设立登记。市住建委于同日受理上述申请，对符某、某银行制作房屋登记询问笔录。当日，市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向某银行颁发房屋他项权证。2015年1月30日，邸某、文某向法院提起行政诉讼，请求：撤销某市住建委作出的涉案房屋的抵押登记。【法院判决】一审：撤销某市住建委于2014年3月12日在涉案房屋上设立最高额抵押权登记并向第三人某银行颁发《房屋他项权证》的行政行为。二审：驳回上诉，维持原判。【案件解析】一、交易房屋已网签，买受人是否有权以原告身份对出卖人与他人房屋抵押登记提出撤销之诉？最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，原告邸某、文某作为与涉案房屋产权人符某签订房屋买卖合同并按照市住建委的有关规定进行网签的一方当事人，被诉房屋权属登记行为导致其无法履行存量房屋网上签约买卖合同，影响其民事权利的行使。因此，原告邸某、文某与被诉房屋权属登记行为具有法律上的利害关系，依法可以作为原告提起本次行政诉讼。二、交易房屋已网签，出卖人恶意抵押影响过户是否合法？买受人如何救济维权？《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。《某市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。可见，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。被告某市住建委于2012年7月16日印发的《某市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》亦明确规定受理岗位负有查看申请房屋是否存在网签的职责。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。本案中，原告邸某、文某与第三人符某就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，被告某市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，迳行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院予以纠正。第三人某银行辩称其最高额抵押权系善意取得，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，依法不应予以撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。司法解释将适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”。“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的善意取得，而非他物权的善意取得。故第三人某银行的抗辩意见没有法律依据，法院不予采信。综上，对于原告邸某、文某要求撤销涉案房屋抵押登记的诉讼请求，法院予以支持。【涉案法条】最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法（2015年之前旧版）第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1.主要证据不足的；2.适用法律、法规错误的；3.违反法定程序的；4.超越职权的；5.滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。

被继承人离家出走被宣告死亡，期间两套房产被出售，该如何进行析产继承？——原告公某诉被告陈某、李某继承纠纷案法律解析供稿│易居房产律师团队研究部【关键词】法定继承被继承人宣告死亡失踪人出售房屋离家出走下落不明保管析产继承继承纠纷【要点提示】遗产系被继承人死亡时遗留的个人合法财产。婚姻存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，由双方各享有50%的份额，其中属于被继承人的份额应认定为被继承人的遗产。主张房产已出售或出售房产时房价明显偏低的，应提供证据证明。配偶一方下落不明期间，另一方应妥善保管属于被继承人的财产。【当事人信息】原告：公某（被继承人之妻）被告：陈某（被继承人之女）被告：李某（被继承人之母）【案情简介】原告公某与被继承人樊某于1992年1月27日登记结婚。被告陈某系被继承人樊某女儿，被告李某系被继承人樊某母亲。1998年7月，被继承人樊某离家外出，下落不明，被告陈某于2005年向法院申请宣告被继承人樊某失踪，2005年9月法院判决宣告樊某为失踪人。原告公某于2012年向法院申请宣告被继承人樊某死亡，2013年4月法院作出民事判决宣告被继承人樊某死亡。1997年8月31日，被继承人樊某与某商城房地产开发经营公司签订商品房买卖契约，购得明月花园105室房屋（经各方确认该房屋现价值合计1287550元。被告陈某、李某认为该房屋已于2012年8月30日被其出售，所得房款50万元。后经法院查询，市区住房和城乡建设局无该房屋的登记信息。）一套，并交纳契税12150元，但未取得房屋所有权证。另被告陈某、李某认为，公某在与继承人樊某婚姻存续期间购买的某市XX花园1-10号房屋（123.1平方米，下称XX花园1-10号房屋），已被公某于2004年10月13日出售，房屋销售款为25万元，且该房价明显偏低。2014年2月13日公某提起诉讼，要求对明月花园105室房屋进行析产并依法予以继承。【法院判决】1.xx花园105室房屋归原告公某所有。由原告公某各给付被告陈某房屋折价款214592元，给付被告李某房屋折价款214592元。2.现在原告公某处的某市XX花园1-10号房屋价款250000元，原告公某享有166666元，被告陈某、李某各享有41667元。由原告公某给付被告陈某41667元，给付被告李某各41667元。【案件解析】被继承人离家出走被宣告死亡，期间两套房产被出售，该如何进行析产继承？原告公某系被继承人樊某的配偶，被告陈某系被继承人樊某的子女，被告李某系被继承人樊某的母亲，在被继承人樊某被宣告死亡后对被继承人樊某的遗产依法享有继承权。遗产系被继承人死亡时遗留的个人合法财产。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于被继承人樊某被宣告死亡时遗留的xx花园105室房屋，系被继承人樊某与原告公某婚姻存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，由双方各享有50%的份额，其中属于被继承人樊某的份额应认定为被继承人的遗产。被告陈某、李某提出该房产已出售，因提供的证据不能证明其抗辩意见，故未被法院采纳。该房产价款50%份额归原告公某所有，另50%份额属于被继承人樊某的遗产，由公某与被告陈某、李某平均分割。对于二被告提出XX花园1-10号房屋系公某与被继承人樊某的夫妻共同财产，应属于遗产继承范围的主张，法院审查后认为符合法律规定予以支持。但二被告提出公某在出售该房产时房价明显偏低的主张，因其未能提供证据予以证明法院未予支持，该长城花园1-10号房屋的价款认定为25万元。公某提出XX花园1-10号房屋出售时，被继承人樊某未被宣告失踪，其没有代为保管被继承人樊某财产的义务，且出售房产所得价款用于其治病及寻找被继承人樊某所需费用中，已消费完毕，法院认为因公某对被继承人樊某于1998年7月离家出走，下落不明是明知的，其在被继承人樊某下落不明期间，应妥善保管属于被继承人樊某的财产，另其也未就其治病及寻找被继承人樊某的费用，提供证据予以证明，故对该抗辩意见不予采纳。该XX花园1-10号房屋出售所得价款25万元，其中50%份额属于公某所有，另50%份额即125000元应属于被继承人樊某的遗产，由公某与二被告平均分割。【涉案法条】《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民法总则》第四十六条自然人有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人死亡：（一）下落不明满四年；（二）因意外事件，下落不明满二年。第四十条自然人下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人。第四十二条失踪人的财产由其配偶、成年子女、父母或者其他愿意担任财产代管人的人代管。第四十三条财产代管人应当妥善管理失踪人的财产，维护其财产权益。失踪人所欠税款、债务和应付的其他费用，由财产代管人从失踪人的财产中支付。财产代管人因故意或者重大过失造成失踪人财产损失的，应当承担赔偿责任。第四十四条财产代管人不履行代管职责、侵害失踪人财产权益或者丧失代管能力的，失踪人的利害关系人可以向人民法院申请变更财产代管人。财产代管人有正当理由的，可以向人民法院申请变更财产代管人。人民法院变更财产代管人的，变更后的财产代管人有权要求原财产代管人及时移交有关财产并报告财产代管情况。

【关键词】房地产收并购股权收购资产收购股权收购流程【导读】近年来，国家对房地产行业的调控不断升级，对金融行业的监管也越来越严格。土拍规则不断调整，出现了“集中供地”等新模式，一级市场土地资源紧缺，拿地成本高昂，靠招拍挂拿地换取土地升值红利，获取企业高额利润的时代渐行渐远。因此通过二级市场收并购地产项目越来越频繁，目前头部房企通过收并购获得土地面积的占比均超过50%，收并购已经成为房地产开发企业常规的拿地方式。【正文】一、房地产并购常见模式在房地产收并购中，最常见的收购模式有两种：资产收购（也叫直接收购）和股权收购。出于规避土地使用权转让限制条件（例如：完成开发投资总额25%）、土地增值税等税筹减免、操作手续简洁速度快以及其他商业考虑，房地产开发企业大多采取股权收购的方式并购项目。表1资产收购与股权收购对比二、房地产企业股权收购基础流程1.签署意向书、框架协议、支付共管意向金、定金项目收购方与出让方经接触后，对于项目收购事宜达成初步意向。意向书一般是无完整法律效力的，但是可以约束双方谈判、启动尽职调查及未来交易的初步约定。此时对于收购方来说，组建一个包含各类专业人员的并购团队是确保并购交易成功的关键。该团队至少包括项目公司的核心管理团队，律师、会计师、税务师等专业的中介服务机构。团队中的人员均需要具有一定的商业、财务和法律知识。2.尽职调查法律人员需要组织法律尽职调查、制作交易文件，出具法律意见，使交易能够顺利进行；财务人员需组织财务尽职调查，核实公司财务状况、调整资产负债表；税务人员，则需要为交易结构提供专业建议，进行合理税务筹划。尽职调查是收购方全面了解收购标的，防范收购风险的关键，除工程和市场等角度进行调查外，财务和法务角度的尽调是重中之重。3.签订正式协议在尽职调查中如未发现重大风险或不实，双方将签署正式的项目股权收购协议。正式协议对于交易价款、交易时间、交易流程、双方权利义务、违约条款、风险承担等均须有清晰体现。正式协议是买卖双方最终签订的具有法律效力的合约，签订后，交易成立，可以执行过户和交割等工作。对于收购方而言，为降低风险，可以在正式协议中合理设置如下风险防范条款：（1）适当增加担保措施，如要求出让方就履行行为提供资产担保（包括股权质押）及人的信用担保；（2）适当延长股权价款支付期限，尤其是根据潜在债务曝光时间预留部分尾款进行支付；（3）约定违约金条款，增加出让方违约成本；（4）其他风险防范措施，如增设股权价款调整机制、设定适当的收购先决条件、收购退出及补偿机制、协商确定员工处理方案以及过渡期安排等。4.共管转让款在股权收购协议的履行阶段，股权转让款一般先由双方共管，待项目公司手续变更完成后在释放股权转让款。5.股权过户、法人高管变更、证明资料移交股权收购的关键阶段，完成标的股权过户和目标公司资产、证照、材料、现场移交的一系列行为。交割完成后基本上就完成了风险的转移。6.释放股权转让款在全部交割工作完成后，股权转让款归出让方所有。三、房地产企业股权收购风险及防范收购项目公司股权的最终目的是获取核心资产——土地。股权收购除需要重点关注资产本身的风险外，公司运作涉及的方方面面的风险都需要关注。1.股权本身的风险股权收购的直接目的是受让股权，享受股东权益并承担股东义务，相应的股权本身的风险系需要关注的首要风险。股权本身风险涉及面非常广，既包括出让方所持股份的合法性及稳定性问题又包括股东责任履行的瑕疵问题，如：（1）注资不到位的股权注资不到位一般不会构成股权并购的根本障碍，但是受让股东仍有义务补足出资，因此在股权转让价款中需充分考量该因素，同时还存在因违反公司章程约定的出资期限而需对其他股东承担违约责任的风险，基于此，可要求其他股东出具相应的不予追究逾期缴纳出资的声明。在尽职调查阶段，可通过核查验资报告、审计报告和汇款转账凭证等核查转让股东是否已经履行了相应的出资义务。（2）质押的股权由于股权设定了质押担保，如果无法取得担保权人同意解除质押的，则股权转让存在根本的障碍。但鉴于股权质押需要办理登记备案，一般情况下，股权存在质押的，通过查询公司工商内档信息或者通过国家企业信用信息公示系统均可获知。（3）涉诉的股权涉诉的股权包括已经涉及诉讼和可能涉及诉讼的股权。对于已经涉及诉讼的股权，无论股权是否被查封，势必需先行解决该诉讼纠纷事宜，否则，股权转让将可能存在履行不能的根本障碍。而对于可能涉及诉讼的股权，由于该风险未爆发，在尽职调查阶段可通过查阅转让方提供的资料，包括公司设立资料、公司章程、原有的股权转让协议以及其他可能导致股权纠纷的文件资料，结合上述资料文件的履行情况，对于存在股权纠纷的可能性进行识别及判断。（4）代持的股权股权代持的现象实践中非常常见，对于存在代持的股权，股权转让应取得名义股东及实际股东双方的书面认可。除转让方自行披露外，在尽职调查中可通过与目标公司员工的谈话、查阅公司经营管理的决策文件、交易的谈判接洽主体等判断是否存在股权代持情况。若通过法律尽职调查未能获得代持的信息，在股权转让协议中应要求转让方提供股权不存在代持情况的承诺。（5）抵债的股权抵债的股权一般包括三种情形：一是债权人通过债务人抵债的方式直接取得股权并可自由支配的情形；二是债权人虽然实际取得股权，但该股权将按照约定进行转让并以股权转让款偿还所有债权人债权的情形；三是抵债转让的股权实为担保，即债务人在约定的期限内偿还债务的，债权人应按照约定将股权转回给债务人的情形。在尽职调查阶段，可通过核查转让方股权取得的法律文件、要求转让方提供股权转让款支付凭证等获悉股权是否存在抵债的情形。2.潜在债务的风险房地产股权收购的难点在于除目标资产以外的债权债务的清理。无论公司股权如何转让，公司自身的债务（无论股权交割日前还是之后产生的债务）都需要由公司承担，受让方最终的股权收益势必受到公司债务的影响。（1）已有而未决债务对于已经披露但是最终未能确定的债务，在法律尽职调查阶段，应重点核查该债务产生的协议、债务的履行情况，对债务作出初步判断，确定该债务是否影响本次收购目的的实现。（2）未披露债务并购项目中，产生法律风险的多为出让方未披露的债务，尤其是出让方对外提供的担保、已形成的违约责任等债务。在尽职调查阶段，应要求出让方提供目标公司所有的合同台账，台账应包括合同的主体、金额、付款情况、履行情况等，通过对合同台账筛选后确定重大合同，并对目标公司所涉的重要合同进行进一步审查，并结合合同履行情况判断公司是否存在潜在债务纠纷。另一方面也应该综合评判潜在债务产生的纠纷处理成本及其他风险，包括谈判、诉讼造成的金钱和时间成本以及资产或者企业账户被债权人查封导致的经营障碍甚至错失重要商机的风险等。（3）项目标的物是否存在优先债权人根据法律规定，如土地、房产存在抵押、查封，或并购标的物涉及在建工程，在收购过程中将存在优先债权人的问题，优先债权人行权将直接影响收购目的的实现，需在对上述优先债权进行妥善处置后方可进行收购。因此，在尽职调查阶段，需关注导致优先债权产生的协议、所涉优先债权的金额，并视情况将上述优先债权的解决作为合作的前提。3.土地及在建工程本身风险（1）宗地涉及拆迁及相邻权问题在涉及到拆迁的房地产项目中，需要重点关注拆迁是否完成，拆迁进度情况，已签署的协议的合法合规性，是否履行了相应的法定程序，现有拆迁主体对于拆迁的态度及认可情况。同时对于拆迁房地产周边的土地利用现状，是否可能引发相邻权纠纷作出法律分析和判断。土地周边的大市政配套对于项目前期建设以及项目后期开发销售等非常重要。在尽职调查阶段，有必要对项目宗地及周边进行实地考察，同时核查该地块及周边的法定图则。（2）土地及在建工程抵押情况土地及在建项目涉及抵押的，对于股权并购，可以视情况确定是否保留抵押状态。但是需注意抵押行为一般均与大额债务有关，需识别该债务是否与项目房地产相关，一般情况下，非与项目房地产相关的债务应予以剥离，与项目房地产相关的债务在双方确认的前提下可以由并购后的目标公司继续承担。尽职调查中，可通过前往项目所在地规划国土部门查询相应档案获悉土地及在建工程抵押情况。（3）与土地相关的权属证明对于没有取得权属登记证明的土地及房产，应重点核查权属登记证明无法取得的原因，是否有取得的可行性，取得权属登记证明可能需要付出的成本及代价。对于已取得权属证明的，通过查询土地权属证书，明确土地的用途及性质。如需要变更现有土地用途及性质的，应进一步调查了解变更土地用途及性质所涉法律程序，综合评定可能性和成本。4.企业用工的风险企业用工风险，一方面需要关注目标公司已有的用工行为是否规范及是否存在潜在纠纷或者处罚风险；另一方面还需要慎重考虑交割之后用工关系如何接洽和整合，在用工整合问题上若不能妥善处理，则不仅可能导致目标公司易主后士气低落、发展受挫，或者人员衔接不畅、决策执行不到位，而且还可能因非法裁员等行为引发高额的经济补偿金等风险。5.其他风险鉴于股权收购的结果是受让方接盘整个公司，因此公司运作中方方面面的风险都需要关注和了解。比如税负，由于股权转让款并不能纳入房地产项目开发成本，土地取得成本、前期已开发所产生费用是否存在相应的票据，若前期费用过低，普遍来讲将会导致房地产项目开发销售产生巨额的税费。比如项目面临的环保风险、土地及在建项目可能存在的转让限制、是否涉及政策性用地、股权是否涉及国有股权和集体股权等等。以上是笔者站在法律角度，对于房地产股权收购流程及风险防范的简要解析。在股权收购中法律尽职调查并非万能，只能在一定范围内尽可能的识别风险，但不得不说，依据法律尽职调查签订的合作协议才能更有利的保障并购方的利益及收购目的的实现。【参考文献】[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》[2]《瑕疵房地产项目并购尽调策略研究》，作者：李建华蒋蓉蓉[3]《房地产项目收并购常见模式介绍》，作者：朱一诺[4]《浅议房地产并购重组中的税务筹划考量》，作者：段桃曹琳琳杨颖洁[5]《房地产收并购过程中“毛地转让”的风险及建议》，作者：曹慧敏注：以上内容由张涛律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电张涛律师咨询。

学者观点：叶自强《论多次鉴定的驱动机制与法律对策》载《法治现代化研究》2018年第5期路桥建设公司在二审中申请本院依法委托司法鉴定机构进行工程造价鉴定。关于申请鉴定的期限及逾期后果，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”一审法院《民事诉讼风险提示书》对不按规定申请鉴定的后果作了明确的风险提示，路桥建设公司未向一审法院提出鉴定申请，其在二审中申请鉴定超过了申请鉴定的期限，且委托鉴定的资料须经承发包双方共同确认，而该公司提交的证明工程造价的证据不为中交第一公司、公路工程公司所认可，并缺乏证明力，故本院对路桥建设公司的鉴定申请不予准许。

关于农村房屋能否继承?小编将为您阐述。只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。不论是农村村民，还是城市户口的公民，都可以按照继承洪法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城市户口的公民可以继承农村房屋。但是城市户口的公民在继承农村房屋时还要受到土地法的限制。对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题，实践中通常分情况处理。如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地早申请条件的情形处理。也就是说，按照法律规定的地随房走的原则，城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。(二)继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。(四)继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。所以，房屋该继承就继承。不过一定注意：如果子女是城市户口，农村的父母留下的房产，是可以和村集体成员一同获得补偿款的。