陈文龙

汤某与上海某建设咨询有限公司劳动合同纠纷一审民事判决书上海市黄浦区人民法院民事判决书（2016）沪0101民初24717号原告：汤某，男，1976年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市申蕴和律师事务所律师。被告：上海某建设咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐某，上海某建设咨询有限公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，上海某建设咨询有限公司工作人员。委托诉讼代理人：应越，上海市申达律师事务所律师。原告汤某与被告上海某建设咨询有限公司劳动合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤某及委托诉讼代理人陈文龙，被告上海某建设咨询有限公司之委托诉讼代理人李刚、应越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付解除劳动合同经济补偿金人民币53,452元(以下币种均为人民币)；2、要求被告支付2013年3天、2014年4天、2015年10天共计17天未休年休假工资44,203元(基数计入每月津贴2,610元及年终奖20,000元)；3、要求被告支付2014年度优秀员工奖金1,000元；4、要求被告支付2016年5月工资19,501元(基数同年假工资基数，5月1日至15日计算15天)；5、要求被告支付2016年4月津贴2,610元；6、要求被告支付2016年4月未报销交通费用2,457元；7、要求被告支付2016年年终奖8,333元(以20,000元为标准按5个月折算)；8、要求被告支付2014年7月-2015年6月工资差额3,127.50元。事实和理由：2013年9月5日，原告入职被告处任机电经理，约定每月工资24,000元、每月津贴2,610元、每年年终奖20,000元。入职后，原告尽心尽职，于2014年被评选为年度优秀员工。2016年3月，被告未经原告同意，擅自调动原告工作地点、工作岗位，并降低原告薪资待遇，强行要求原告办理工作交接，清理原告办公场所，致使原告无法继续工作。在原告拒绝调岗并要求被告给予书面回复后，被告让原告在家等通知。2016年5月18日，原告收到被告发送的解除劳动合同通知书。被告上海某建设咨询有限公司辩称：1、双方劳动合同系因原告提出而解除，对原告解除通知中所称的解除原因不予认可。2、2013年原告应休年假3天，已休3天；2014年原告应休年假10天，已休7天；2015年原告应休年假10天，已休4天，现同意支付原告剩余9天未休年休假工资，但对原告的计算方式有异议，应以24,000元为基数，每月津贴2,610元是需要提交发票后抵冲的，故不应计入基数；原告不享有年终奖，故20,000元也不应计入基数；3、原告在2014年确被评为优秀员工，但公司并未设立奖励；4、2016年5月原告未出勤，故不应享有工资，但对仲裁裁决给予原告5月1日1天工资予以认可；5、年终奖需考核，因劳动合同是原告提出而解除的，故无法对原告进行考核，故原告不应享有年终奖。原告的第5、6、8项诉请已获仲裁支持，其现无异议。本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原、被告签订劳动合同一份，合同期限为2013年9月5日至2017年9月30日，约定被告任机电经理，工作地点为工程项目现场，工资为月税前工资24,000元；另补充约定原告通过年终考核后，年终奖为20,000元(按出勤月份计)。合同第36条约定：在甲方(指被告)派遣乙方(指原告)至天津陆家嘴广场担任机电经理的情况下，乙方享受“1、每月1,500元驻外津贴；2、每月200元通讯津贴；3、每月750元工作餐费；4、每月一次往返交通费最高不超过1,100元，上述津贴以发票报销方式处理，涉及出勤时间有出入的，按项目组的规定执行。”入职后，原告即在天津陆家嘴广场工作，每月税前工资24,000元，另被告每月凭发票支付原告津贴2,610元。被告处每年年终奖于次年1月份发放，被告已发放原告2013年年终奖6,700元、2014年及2015年年终奖各20,000元。原告2014年被评为优秀员工。2016年3月9日，被告向原告发出员工岗位调动通知单，上载：因部门项目需要，经公司研究决定，由天津项目调至公司项目管理部，请于2016年4月1日前报到。2016年3月7日至3月17日期间，原告对天津陆家嘴广场项目工作进行移交。2016年3月23日，被告向原告发出电子邮件，上载：从天津回来后相应的津贴取消，工资待遇及年终奖奖金不变，请于下周完成正常的天津项目移交工作后，回上海本部办公。同年4月15日，原告向被告发函称不同意调动，要求被告5个工作日给予答复。同年4月20日，被告发送电子邮件回复称：“……截止目前，你已按要求完成天津项目工作移交，但迟迟不到公司新岗位报到，影响公司正常的经营管理秩序。公司2016年3月14日、4月11日两次专程约你到公司沟通此事，明确要求你按照公司发出的岗位调动通知单执行，没有提过任何降低你薪酬待遇的要求。……再次书面通知你，请于2016年5月3日到公司部门岗位报到。若不能执行，公司将依法按相关程序进行维权。”同年5月13日，原告向被告发出解除劳动合同通知书，载明：“因贵司2016年4月份以来，一直没有提供本人合适的劳动条件，虽然本人于2016年4月15日发函要求贵司给予本人和原劳动合同相对等的工作岗位及工资福利待遇，但是至今没有收到合理的答复，并且自2015年5月1日开始，本人原工作地办公桌椅也被项目部安排人员撤走……慎重考虑，按照《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条第一款的相关规定，决定与公司解除劳动合同……”。同年5月18日，被告向原告发出解除劳动合同通知书，上载：“……你根据公司于2016年3月9日发出岗位调整通知，于2016年3月17日完成原岗位的工作移交，但迟迟未到新岗位报到，2016年5月3日你来公司主动提出辞职要求，在未获公司同意情况下，自5月4日起至今没有上班，期间也未办理任何请假手续……公司视你之行为是自动离职……”。另查明：2013年原告应享有年休假3天。2014年及2015年原告应享有年休假各10天。原告每月享有5天探亲假。至原告离职，原告应享有3天年假。2014年1月26日至1月29日，原告休假。2014年2月7日、2月8日，原告休2014年年假。2014年6月11日至13日及6月16日，原告休事假。2016年4月20日至22日，原告休年假。2016年4月26日，原告休事假。被告全额发放了原告2014年6月及2016年4月工资。自2016年5月1日起，原告未有考勤记录。审理中，被告称：1、员工休年假需提出申请；2、2014年1月26日至1月28日原告系休2013年年假，2014年1月29日原告系休2014年年假；3、因被告全额发放原告2014年6月及2016年4月工资，故原告2014年6月11日至13日及6月16日4天事假应视为休2014年年假、原告2016年4月26日1天事假应视为休2015年年假。原告称：1、2014年1月26日至28日其系休每月3天的探亲假并非休2013年年假；2、2015年1月29日、2月7日至2月8日其系休探亲假，6月11日至6月16日系休事假，故2014年其10天年假均未休，但其现认可1月26日至29日、2月7日至8日该6天系休2014年年假，故其现主张4天2014年未休年假工资；3、2015年年假未休过，2016年4月20日至4月22日系休2016年年假；4月26日系休事假而非年假。另审理中，被告提供了考核管理办法及原告2014年、2015年考核表，其中考核管理办法规定：项目管理部人员考核上半年一次，下半年一次；对于考核不满一年但满半年的，采用下半年的考核成绩作为当年最终成绩；对于考核不满半年的，进行下半年考评，成绩作为参考。汤某(申请人)于2016年1月22日向上海市黄浦区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求上海某建设咨询有限公司(被申请人)支付：1、解除劳动合同经济补偿金53,452元；2、2013年度至2015年度未休年休假折算工资44,203元(税费前)；3、2014年度优秀员工奖金1,000元(税费前)；4、2016年5月1日至15日工资19,501元(税费前)；5、2016年4月津贴2,610元(税费前)；6、2016年4月交通费报销2,457元(税费前)；7、2016年年终奖折算部分8,333元(税费前)；8、2014年7月至2015年6月工资差额3,426元(税费前)。该委于2016年9月3日作出裁决：被申请人支付申请人2013年至2015年未休年休假折算工资19,862.07元(税费前)、2016年5月1日工资1,090.91元(税费前)、2016年4月津贴2,610元(税费前)、2016年4月交通费报销2,457元(税费前)、2014年7月至2015年6月工资差额3,127.50元(税费前)，不支持申请人的其他仲裁请求。原告不服裁决，遂诉至本院。以上事实，由原告提供的裁决书、员工岗位调动通知单、解除劳动合同通知书、银行明细、企业报刊、邮件，被告提供的生产周报、邮件、工资单、考勤记录、解除劳动合同通知书，原、被告均提供的劳动合同及本院庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，劳动合同法第三十八条规定，未按照劳动合同约定提供劳动条件的，劳动者可以解除劳动合同。该条所指的劳动条件系指用人单位应提供保证劳动者完成劳动任务及保障劳动者在劳动过程中安全健康的工作条件。而本案原告根据上述规定提出辞职，依据不足，理由如下：原、被告劳动合同约定的工作地点为工程项目现场，并未明确为具体某个地方，劳动合同36条系对在原告被派遣至天津陆家嘴广场工作情况下所享有的津贴约定，并非系双方对原告的工作地点所作的约定，故被告于2016年3月9日在不变更原告岗位、不降低原告薪酬的情况下将原告从外派天津调回公司本部工作，不属对合同变更，系属被告行使用工自主权范畴，并无不当。至于原告所称的津贴，从双方合同约定来看，亦系基于原告外派至天津工作情况下所享有的津贴，故在原告被调回公司本部工作的情况下，被告不支付外派津贴并不属降低薪酬。另根据查明的事实，原告在2016年3月即开始办理天津项目的工作交接，且被告要求原告2016年4月1日前需至公司本部报到，在原告未按要求执行的情况下，即使如原告解除通知中所称自2016年5月1日起其原工作地办公桌椅被安排搬走，亦属被告行使企业经营管理权，并无不当。综上，原告辞职不符合劳动合同法第三十八条规定的情形，故其现要求被告支付解除劳动合同经济补偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于未休年休假工资，双方存有2个争议：1、2013年至2015年原告未休年假天数；2、年假工资的计算基数。就第1个争议：原告主张其未休年休假天数17天(2013年3天、2014年4天、2015年10天)，被告主张未休年休假天数为9天(2014年3天、2015年6天)。对此本院认为，根据被告自述年假需申请、原告每月享有探亲假、被告提供的考勤表记录情况、原告应休年假情况、原告认可的休假情况，并根据双方举证情况，本院对原告的主张予以采信，对被告主张的事假即视为年假的主张不予采信，本院确认原告2013年至2015年尚余17天未休年假。至于被告称事假仍全额发放原告工资，如被告认为应予扣款，可另案主张。就第2个争议：双方的争议在于年假基数是否应计入年终奖及津贴，被告认为年终奖不应计入的理由系认为原告不享有年终奖、津贴不应计入的理由系认为津贴需凭发票抵冲，对此本院认为，年终奖亦属原告劳动报酬范畴，且原告2013年至2015年每年均获得了年终奖，故应计入年假工资计算基数，被告的理由不能成立；根据查明的事实，原告每月固定获得津贴2,610元，尽管需提交发票抵冲，但此系双方约定的操作方式，不能因此否定津贴亦属劳动报酬的属性，故津贴亦应计入年假工资计算基数，故本院对原告的主张予以采信。综上，被告应支付原告17天未休年假工资44,202.61元。关于2014年度优秀员工奖金1,000元，原告虽在2014年被评为优秀员工，但并无证据表明被告处对此有1,000元奖金的规定，也无证据表明其他同等情况员工享有该奖金，故原告该诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于2015年5月工资，原告并无证据证明2016年5月1日至15日期间其仍正常出勤；相反，从原告于2016年3月开始办理天津项目的工作交接、被告要求原告2016年4月1日前至公司本部报到、原告自述自2016年5月1日起其原工作地办公桌椅被搬走、原告无2016年5月考勤记录等情况来看，均表明原告自2016年5月1日起未再正常出勤，故被告无需支付原告2016年5月1日至15日工资，但基于5月1日系法定节假日，且被告亦认可仲裁裁决其需支付原告该日工资，故其仍应支付原告该日工资1,103.45元。关于2016年年终奖，双方合同约定需考核后发放，现被告亦提供了考核办法及2014年、2015年考核表，原告对此亦未提出异议，故本院予以确认。原告系2016年5月自行提出辞职，致被告无法按照考核办法对其进行考核，被告并无不当。故原告现主张年终奖，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请5、6、8项，已获仲裁支持，被告亦无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国劳动合同法》第三十条第一款、第三十八条第一款第(一)项、《中华人民共和国劳动法》第四十五条之规定，判决如下：一、被告上海某建设咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告汤某2013年至2015年未休年假工资人民币44,202.61元；二、被告上海某建设咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告汤某2015年5月工资人民币1,103.45元；三、被告上海某建设咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告汤某2016年4月津贴人民币2,610元；四、被告上海某建设咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告汤某2016年4月交通费报销款人民币2,457元；五、被告上海某建设咨询有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告汤某2014年7月至2015年6月工资差额人民币3,127.50元；六、驳回原告汤某其他的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5元，由被告上海某建设咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员施慧萍二〇一七年二月二十七日书记员关蓓华

李某某故意伤害一审刑事判决书上海市浦东新区人民法院刑事判决书（2017）沪0115刑初700号公诉机关上海市浦东新区人民检察院。被告人李某某，男，1991年7月4日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县；2016年12月6日因涉嫌犯故意伤害罪被上海市。辩护人陈文龙，上海申蕴和律师事务所律师。上海市浦东新区人民检察院以沪浦检刑诉［2017］526号起诉书指控被告人李某某犯故意伤害罪,于2017年3月1日向本院提起公诉。本院于同日立案后，依法适用简易程序，组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市浦东新区人民检察院指派检察员顾某某出庭支持公诉，被告人李某某及其辩护人陈文龙均到庭参加诉讼。现已审理终结。经审理查明：2016年11月26日中午，被告人李某某在本区农家乐上海某保安服务公司员工食堂内，与不听从安排参加打扫卫生的同事卢某某发生口角，继尔殴打卢某某致伤。经鉴定，被害人卢某某的伤势已构成轻伤二级。2016年12月5日，被告人李某某被公安机关抓获，到案后未能如实供述主要罪行，直至庭审中始作如实供述并自愿认罪。本院审理过程中，被告人李某某在家属的帮助下已赔偿被害人卢某某的全部经济损失并已取得谅解。上述事实，被告人李某某在开庭审理过程中亦无异议，并有公诉机关提供且均经庭审质证属实的被告人李某某的供述笔录，被害人卢某某的陈述笔录，证人刘某、张某某、赵某某、于某的证言笔录，有关验伤通知书、伤势鉴定意见书，公安机关的案发经过记录等证据予以证实，足以认定。本院认为，被告人李某某故意伤害他人身体，致一人轻伤二级，依照《中华人民共和国刑法》第二百三十四条第一款的规定，已构成故意伤害罪，应处三年以下有期徒刑或者拘役。公诉机关指控被告人李某某犯故意伤害罪的事实清楚，证据确实、充分，罪名成立。被告人李某某在庭审中能够如实供述并自愿认罪，可以酌情从轻处罚。被告人李某某在家属的帮助下已赔偿被害人的全部经济损失并已取得谅解，可以酌情从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第七十二条第一款，第七十三条第一、三款的规定，对被告人李某某可以适用缓刑。被告人李某某的辩护人提出的相关意见，本院予以采纳。本院为保护公民的人身权利不受侵犯，判决如下：被告人李某某犯故意伤害罪，判处拘役六个月，缓刑六个月。(缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。)李某某回到社区后，应当遵守法律、法规，服从公安、社区矫正等部门的监督管理，接受教育，完成公益劳动，做一名有益社会的公民。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向上海市第一中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。审判长王卫民人民陪审员陆佩珍人民陪审员王燕二〇一七年三月十七日书记员蔡浩若

孙某、仲某与何某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书上海市闵行区人民法院民事判决书（2016）沪0112民初29294号原告：孙某。原告：仲某。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：陈文龙，上海申蕴和律师事务所律师。被告：何某。委托诉讼代理人：马永健，上海市联合律师事务所律师。原告孙某、仲某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两位原告的共同委托诉讼代理人陈文龙及被告的委托诉讼代理人马永健到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告孙某、仲某共同向本院提出诉讼请求：1、被告按已付款人民币(币种下同)3,830,000元的日万分之五的标准向两位原告支付自2015年11月6日起至2015年11月21日止的逾期交房违约金30,640元；2、被告按已付款3,830,000元的日万分之五的标准向两位原告支付自2015年10月9日起至2015年12月17日止的逾期迁离户口的违约金134,050元。事实和理由：2015年3月21日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两位原告向被告购买位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；总房价款3,650,000元；定金及首期房款共计1,480,000元由两位原告于2015年4月19日支付，第二期房款2,170,000元由原告通过贷款银行支付，被告应于贷款银行支付第二期房款后3日内交付涉案房屋，签订《房屋交接书》，如有延迟，违约金按已付款的每日万分之五的标准计算自约定之日起至实际迁出之日止。前述合同签订后，原告按约支付购房款。但由于房价上涨，被告以不办理过户手续相威胁，要求原告额外支付一笔购房款。原告急于购房同意额外支付被告180,000元的购房款。2015年9月18日，双方办理涉案房屋的权力转移登记。2015年11月2日，原告申请的2,170,000元贷款转入被告账户。至此，原告除购房尾款30,000元未付外，其余款项均已支付。然被告却未按约交付房屋及迁出户口。故两原告只能诉诸法院，提出上述诉请。被告何某辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。首先，涉案房屋的买卖合同是2015年3月签订，按一般交易习惯，半年能办理好全部手续。然在履行中，原告办不出贷款，被告按约定是可以解除合同并要求原告支付总房价20%的违约金。但鉴于原告哀求，故被告同意继续交易。为此，原告额外向被告支付180,000元，该金额只是原房屋总价的5%，与房价上涨50%是相差很大的。在上述背景下，被告在原告尚未付清房款的情况下即将涉案房屋过户给了原告，原告也就此同意给予被告宽限期，认可被告延期交房及迁离户口。从双方签署的涉案房屋交接书，也能看出原告认同被告的交付行为完全符合买卖合同的约定。现原告尚余30,000元的购房尾款未付。其次，即便被告的理由不成立，原告诉请也有误。按合同约定，违约金的计算基础是已付房款，而双方约定的房款是3,100,000元，500,000元是装修款，180,000元是原告逾期办理贷款给被告造成损失的补偿款，故违约金的计算应该按照3,100,000元计算。即便原告诉请成立，所主张的违约金也过高。请法庭考虑到诚实信用原则，原告延迟办理贷款之久，给予被告交房及迁离户口一个合理宽严期限也是有理可循的。本院经审理认定事实如下：2015年3月21日，两位原告(买受人，签约乙方)和被告(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海XX房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋。房地产转让价款3,100,000元。甲乙双方确认在2015年9月21日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条甲方未按本合同约定交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定甲方承诺自该房地产办理权利转移登记(即乙方送件取得收件收据)之日起20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止。该合同附件三约定签订本合同之前，乙方支付甲方定金40,000元。签订本合同当下，乙方应支付甲方房款510,000元，乙方应于2015年4月19日前支付甲方房价款380,000元，其中部分房价款30,000元，作为房价尾款，暂存XX房产。乙方通过贷款银行申请2,170,000元的形式支付第二期房价款。待贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲乙双方应对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将涉案房屋交付乙方，双方签订房地产交接书，XX房产并应于三个工作日内转付给甲方房价尾款30,000元。该合同还对其他内容做了约定。同时，两位原告(签约乙方)和被告(签约甲方)签订《变更协议》一份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方550,000元，乙方应于2015年4月19日前支付甲方。2015年7月12日，原告仲某向被告出具补充说明，承诺于2015年9月15日前办理好相关房屋买卖的贷款手续及资格认证，及向房产交易中心提交办证的相关变更材料，如无法按时履行上述义务，愿意承担一切不良后果。2015年9月18日，原告仲某(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《补充协议说明》，约定乙方愿意补偿甲方180,000元，作为乙方购房手续及贷款合同延迟半年下来给甲方带来的经济损失。甲方愿意接受并认可此补偿，继续配合乙方履行原合同。同日，原、被告办理了涉案房屋的过户手续。2015年10月9日，涉案房屋被核准登记至两原告名下。2015年11月21日，两位原告(签约乙方)和被告(签约甲方)签订《房地产买卖交接书》。该交接书记载，甲乙双方于2015年11月21日就涉案房屋交付验收事宜确认如下：根据双方签订的买卖合同规定，甲方已将涉案房屋及买卖合同所列之附属设施、设备交付乙方。经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。甲方确认乙方已按买卖合同规定的时间及金额支付了相应的房价款。甲方确认乙方已支付了房屋装修费。该交接书还对水电煤等费用结算进行了记载。2015年12月17日，被告将户口迁离涉案房屋。审理中，双方确认，两原告已向被告支付的款项共计3,800,000元，尚余30,000元尾款未付。就已付款，其中通过银行贷款930,000元于2015年11月2日转入被告账户。因两原告认为被告存在逾期交房、迁户口行为应当承担违约责任，而被告不同意，遂成讼。以上事实，由两原告共同提供的《上海市房地产买卖合同》、《变更协议》、《房地产买卖交接书》、户籍摘抄、上海市房地产登记簿，被告提供的《销售不动产统一发票》两张、房地产权证，被告提供的《补充协议说明》、补充说明、银行流水单及短信等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，两原告与被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反泛绿、行政法规强制性、效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。对于原告主张的两项诉讼请求，本院认为，第一，关于逾期交房违约金，根据双方合同约定“待贷款银行将第二期房价款支付至被告指定账户后三日内，买卖双方应对涉案房屋进行交接”，现贷款银行系于2015年11月2日将贷款支付至被告账户，故按该约定，买卖双方理应于2015年11月5日前办理涉案房屋的交接手续。虽然买卖双方实际于2015年11月21日办理交接，但从双方签署确认的《房地产买卖交接书》内容来看“经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受”，两原告实际认可并接受被告于该日交接，故两原告事后在主张要求被告支付逾期交房违约金，显然不符合双方约定。至于两原告所陈述的，该交接书系中介公司提供的格式文本，两原告未注意该条款的意见，本院认为，该交接书字数并不多，两原告作为具有完全民事行为的成年人，应当对自己所签署的材料所载内容承担相应的责任。故两原告该点意见，本院不予采纳。两原告提出的关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。第二，关于逾期迁离户口违约金，根据双方合同约定“甲方承诺自该房地产办理权利转移登记(即乙方送件取得收件收据)之日起20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续”，现根据上海市房地产登记簿显示，买卖双方系于2015年9月18日办理了涉案房屋权利转移登记，故按合同约定，被告理应于2015年10月8日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续。然实际被告于2015年12月17日方才迁离户口，被告的行为显属违约，理应承担违约责任。至于具体的违约金金额，虽然根据合同约定“如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止”，被告认为该标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向两原告支付逾期迁离户口违约金33,000元。对于剩余购房尾款30,000元，两原告同意在本案中向被告支付，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告何某于本判决生效之日起十日内向原告孙某、仲某支付逾期迁离户口违约金33,000元；二、原告孙某、仲某于本判决生效之日起十日内向被告何某支付购房尾款30,000元；三、驳回原告孙某、仲某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,701.25元，由原告负担1,339.34元，由被告何某负担361.91元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付给两原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员张莉二〇一七年四月十七日书记员刘阳

国家行政机关或者事业单位为了解决职工住房的问题，向政府土地管理部门申请划拨土地后，可以向职工集资兴建房屋，单位集资房是可以依法买卖的，那么单位集资房满2年可以出售吗?单位集资房满2年可不可以出售单位集资房按经济适用房进行管理，单位集资房需要住满五年才能出售的，所以只住两年是不能出售的。《经济适用房管理办法》第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。以上知识就是对“单位集资房满2年可不可以出售”问题进行的解答，单位集资房按经济适用房进行管理，单位集资房需要住满五年才能出售的，所以只住两年是不能出售的。

生活在社区里的人们想必对于业主大会并不陌生，一般物业大会是由当地的政府主管部门邀请区域内所有的业主对于事关所有业主利益的事情进行讨论的会议。同时业主们在物业大会上还可以选举业主委员会。那么业主大会的会议方式有哪些呢?整理了相关的内容，希望对您有帮助。业主大会的会议方式业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主大会的组成(一)业主大会的组成物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(二)下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则;2、制定和修改管理规约;3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4、选聘和解聘物业服务企业;5、筹集和使用专项维修资金;6、改建、重建建筑物及其附属设施;7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。可以看到业主大会需要讨论的内容很多，但这些内容往往都和小区业主们息息相关甚至关乎到整片小区的整体利益。而只有把业主们的利益一起统筹起来才能更好的建立一个和谐的社区。但是有的时候一些业主会为了自己的利益而选择牺牲其他业主的利益，建议这种情况下及时咨询相关专业律师。

依据我国合同法的规定，对房屋进行租赁的时候，出租人可以与承租人签订房屋租赁合同，而承租人在满足一定条件的情况下，可以将房屋转租给其他人，那么转租合同无效有什么前提条件?下面为读者进行相关知识的解答。转租合同无效有哪些前提依据我国合同法的规定，转租合同无效的情形包括未经得出租人的同意、房屋转租合同违反法律的规定、侵害其他人利益等。相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以上知识就是对相关法律问题进行的解答，依据我国合同法的规定，转租合同无效的情形包括未经得出租人的同意、房屋转租合同违反法律的规定、侵害其他人利益等。