贺继财

当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容，包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容，谨供大家在签订商品房买卖合同时参考：一、如何阅读售楼书，不受开发商的广告宣传所迷惑售楼书通常是开发商所做的宣传广告，能迷惑购房者，所以我们在阅读售楼书的时候，需要注意如下事项：第一、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，不仅需要认真观察售楼中心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等，而且，也有必要通过在互联网上查询、核对，核对这家开发商是不是名副其实的，是不是真有预售许可证。第二、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，用较少的车程来说明它的地段是多少合适、优越，这里面车程的伸缩性就非常大了（看你是开的小轿车还是坐公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置），这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。第三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方，及时和售楼工作人员沟通，要求他们解释，不要盲目顺从售楼书的书面表达。注意：如何保证售楼书的内容真实，实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完美？根据商品房买卖相关司法解释的规定，如果要从法律上确保售楼书的内容具有法律效力，确保其真实性，如果按照售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到随后所签订的商品房买卖合同中。这样的话，一旦开发商没有按照约定的条款履行义务，就要承担责任。二，认购书的签订注意事项(一)定金问题在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书，要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事，认购书里的“定金”和“订金”的区别。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金，《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”可见，定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，“买房者应该在签订认购书XX之日起买房，否则不予退还。”建议:购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起XX日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。（二）认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形：一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款（即前面所说到的“定金”或“订金”）。对于第一种情形下的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的。而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”对于第二种情形下的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院《解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院《解释》并未作明确规定，本人认为，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，未满足商品房合同应具备的基本条款，那么该认购书不应具有法律效力。故，签订认购书的时候，一定要仔细审查，因为认购书中的条款会直接适用于其后所签的正式的商品房买卖合同。在有条件容许的前提下，买房者在签订认购书的时候就应当聘请专业人士为其提供审查、出具意见和建议，以防在这一环节上被开发商下套。三，签订正式的商品房买卖合同（一）五证问题签订认购书之后XX日之内就是和房地产开发商签订正式的商品房买卖合同了。签订买卖合同应非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理产权证问题，去产权登记部门办理产权登记。下面我介绍一下“五证”：五证，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，施工证由市建委核发，国有土地使用证由市土地资源局核发，商品房预售许可证是市房屋管理局核发。这五证，最主要的是两证，即国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。要提醒大家的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买房最重要的产权证，那是物权凭证，没有它不行，万一你以后需要出让、转让、赠予房屋等等，怎么办，定要房屋产权证的。在购房的过程中还涉及到一个问题，就是在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。（二）和谁签购房合同签订购房合同，理应上应该是跟房地产开发商签定。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介公司得有开发商的授权且以开发商的名义与购房者签订买卖合同，就是说中介公司不能以自己的名义签定合同。（三）对合同条款的把握在签订正式的商品房买卖合同时，一定要审阅清楚里面的合同条款，如下：1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋；2、付款方式及其如未依约付款的责任承担问题；3、房屋交付使用的期限问题，如果开发商未依约交付，就是违约；4、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长；5、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。而且，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多；6、争议解决方式。一般有仲裁和诉讼，仲裁是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要给自己留一条退路。另外，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。四、签订补充协议问题买房，要签订认购书，要签订购房合同，另外往往会有伴随一个补充协议，这个补充协议往往是房屋买卖合同里没有约定的事项，通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目、具体情况来约定的。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房者的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房者最好不要和开发商签订补充协议。签订补充条款时应把握以下几方面：（一）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。（二）明确房屋所有权证办理的时间，如果不能依约办理的话，明确责任承担问题。（三）明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。（四）关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。只是个顺水热情而已。（五）应该明确装修标准。如果房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准予以明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。（六）退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。五，最后需要给大家介绍的是，在购买商品房的时候是否需要聘请律师的问题。在商品房的买卖中，确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，对开发商的惯用经营模式比较陌生，对合同条款中需要注意的事项一时难以把握。因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情交由律师办理，虽然要支付一些费用，但会降低风险，防患于未然，何乐而不为呢？陕西王炳森律师事务所贺继财电话：13629274190

签订商品房买卖合同后，买房者与开发商的买房合同关系就正式成立，接下来就是合同的履行即开发商交房与买房者验收房屋的问题了。一、开发商房屋交付开发商在工程竣工后，就是向买房者交付房屋，这是开发商的义务。在这里，作为买房者，没有特别要注意的事项，因为交付房屋是开发商的义务，而买房者的义务是验收，即下面第二点所要叙述的内容。作为买房者，在此只需要关注的是，看开发商是否按照买卖合同月的的期限交房，是否违约交房的问题。如果开发商违约，则追究其违约责任，如果没有，则履行自己的验收义务。二、买房者验收房屋验收房屋的基本流程为：领取入住通知—拿钥匙—验房—尽快维修（如果需要维修）—再次验收—签收。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。买房人在验收房屋时，可要求开发房提供的文件主要为所谓的“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《建筑工程竣工备案表》。三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。对以上这些文书，买房者需要做出如下处理：一、收房应该查看和要求提供的文件（一）开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《建筑工程质量认定书》，这些要求开发商提供过目就行，重点是下面的“二书”。（二）拿走《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》1、《住宅使用说明书》住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并指出使用注意事项应规定以下内容：（1）开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；（2）建筑结构类型、承重墙平面布置说明；（3）自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明；（4）有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（5）门窗类型、使用注意事项；（6）配电负荷说明；（7）装饰、装修注意事项；（8）住宅公用面积使用规定说明；（9）住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；（10）小区公用设施使用、维护说明；（11）其他需说明的问题。"2、《住宅质量保证书》住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。基本内容：（1）符合现行的住宅建筑设计标准。（2）已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。（3）所属的楼栋具有《新建住宅交付使用许可证》。（4）住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。ａ、墙面、楼面、管道发生渗漏；ｂ、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢；ｃ、门、窗安装不密闭，出现翘裂；ｄ、墙面、顶棚抹灰层脱落；ｅ、照明线路发生故障；屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。（5）住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。（6）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。（7）如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调；住户亦可直接向人民法院提起诉讼。（8）公司单位愿承诺的其他内容。（三）查验开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。房屋建筑面积测算表、建筑面积、公摊面积以及记录包括哪些部位：套内建筑面积为：XX，套内使用面积为：XX。（四）住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）（五）楼宇验收记录表、新建住宅交付使用许可证(由住宅发展局统一印制)（六）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）二、收房验收要注意的其他方面(一)验墙壁。验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。（二）验水电。首先，验房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。其次，验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。（三）验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有的房产商事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。（四）验管道这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收无关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。（五）验地平验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米是可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。（六）验层高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把卷尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于开发商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。（七）验门窗这里尤其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。如果阳台的水平与室内的水平是一样的，这样就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。（八）其他项目除了上述的项目外，其他项目的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋。三、具体验房步骤及拆解招数第一步、接到收房通知单按合同约定，开发商会在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给购房者，告知具体收房的时间及须准备带齐的资料。关注:收楼时限。开发商约定的收房时限一般在收房通知书寄出的30日内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买房者使用，买房者应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的开发商会在收房通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有开发商并不管你有没有收到。故，不要因为出差在外没收到通知书，错过收房期，结果吃亏。拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。第二步、做足准备收房前的准备宜细不宜漏。首先，应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的，购房者有哪些权益。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同、各期还款单据，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收房通知书，等等。最后，可以找有经验的收房专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与开发商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与裙子。第三步、查证应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（即“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。关注：证件不齐不要交房。根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收房。但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。拆解招数：面对这种情况，购房者可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。第四步、验楼细节不放过查验完各种证件后，收房的关键时刻——验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，然后由开发商接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验房屋状况。关注：先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。关注：疲劳战。收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与开发商交涉。拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。关注：灰尘满积。清洁明净一般较讨好人，大多数开发商交房时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。验房是整个收房过程的重点第五步、验房结果在录验完房后，购房者应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，购房者应另以书面形式将意见送交开发商。根据购房者意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。关注：大事化小。对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发开发员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。拆解招数：不管开发商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，购房者都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。第六步、交费笔笔算关注：虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些开发商到收楼时仍巧立名目乱收费。拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与开发商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。第七步、办理入住手续验完房后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。关注：《入住协议》与《消防责任书》。购房者与物业的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不提供的，购房者应拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。四、法律责任《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按合同约定，开发商向购房者交付购房总价款的每日万分之几或百分之几的违约金（在签订买卖合同时，最好选择前者，因为违约金是按日计算的，对开发商有震慑力）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”（注意，如开发商迟延交房，购房者的催告期为3个月，但催告权行使期限从解除权发生之日起最长不能超过一年，超过后，该权利消失）陕西王炳森律师事务所贺继财电话：13629274190

2011年陕西省(交通事故)人身损害赔偿标准及计算方式一、【根据（2010年陕西省国民经济和社会发展统计公报）陕西省统计局国家统计局陕西调查总队2010年3月2日，最新准确数据】：2010年陕西省人民生活水平主要指标：1、农村居民人均纯收入(年／人)：4105元2、城镇居民人均可支配收入(年／人)：15695元3、农村居民人均生活消费支出(年／人)：3794元4、城镇居民人均消费性支出(年／人)：11822元5、在岗职工平均工资(年／人)：30293元（注：2010年公报中没有本年度在岗职工平均工资，30293元为陕西省2009年在岗职工平均工资）二、（交通事故）人身损害赔偿项目及计算标准：1、医疗费医疗费赔偿金额=诊疗费+医药费+住院费+其他医用费用2、住院伙食补助费住院伙食补助费赔偿金额=30元/天×住院天数3、营养费营养费赔偿金额=根据伤残情况参照医疗机构意见确定（也可按照20元/天标准计算）4、误工费（时间、收入）误工时间：根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。误工费赔偿金额=受害人固定收入（天/月/年）×误工时间或者（2010年度陕西省职工年平均工资÷365日）×误工天数5、护理费护理费赔偿金额=根据陪护人员的误工费×陪护时间或（60元---100元）×陪护时间6、交通费交通费赔偿金额=根据受害人及其必要的陪护人员因就医或者转院治疗实际发生的费用计算。交通费应当以正式票据为凭；有关凭据应当与就医地点、时间、人数、次数相符合。7、住宿费住宿费赔偿金额=一般公职人员出差住宿标准×住宿天数（可按照100元/天计算）8、残疾赔偿金【具体伤残赔偿数额如下】：1、城镇居民：一级伤残为15695元×20年=313900元；二级伤残为313900元×90%=282510元；三级伤残为313900元×80%=251120元；四级伤残为313900元×70%=219730元；五级伤残为313900元×60%=188340元；六级伤残为313900元×50%=156950元；七级伤残为313900元×40%=125560元；八级伤残为313900元×30%=94170元；九级伤残为313900元×20%=62780元；十级伤残为313900元×10%=31390元。2、农村居民：一级伤残为4105元×20年=82100元；二级伤残为82100元×90%=73890元；三级伤残为82100元×80%=65680元；四级伤残为82100元×70%=57470元；五级伤残为82100元×60%=49260元；六级伤残为82100元×50%=41050元；七级伤残为82100元×40%=32840元；八级伤残为82100元×30%=24630元；九级伤残为82100元×20%=16420元；十级伤残为82100元×10%=8210元；（1）、受害人在60岁以下城镇居民残疾赔偿金=15695元×20年×伤残赔偿指数农村居民残疾赔偿金=4105元×20年×伤残赔偿指数（2）、受害人在60-74岁之间城镇居民残疾赔偿金=15695元×[80岁－受害人实际年龄]×伤残赔偿指数农村居民残疾赔偿金=4105元×[80岁－受害人实际年龄]×伤残赔偿指数（3）、受害人在75岁以上城镇居民残疾赔偿金=15695元×5年×伤残赔偿指数农村居民残疾赔偿金=4105元×5年×伤残赔偿指数9、死亡赔偿金计算公式（1）、受害人在60周岁以下城镇居民死亡赔偿金=15695元×20年=313900元农村居民死亡赔偿金=4105元×20年=82100元（2）、受害人在60-74岁之间城镇居民死亡赔偿金=15695元×[80岁－死亡人实际年龄]农村居民死亡赔偿金=4105元×[80岁－死亡人实际年龄]（3）、受害人在75岁以上城镇居民死亡赔偿金=15695元×5年=78475元农村居民死亡赔偿金=4105元×5年=20525元10、被抚养人生活费（1）、被抚养人在18周岁以下城镇居民被抚养人生活费赔偿金额=11822元／年×（18－被抚养人实际年龄）÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）农村居民被抚养人生活费赔偿金额=3794元／年×（18－被抚养人实际年龄）÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）（2）、被抚养人在18-60周岁之间城镇居民被抚养人生活费赔偿金额=（11822元／年×20年）÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）农村居民被抚养人生活费赔偿金额=（3794元／年×20年）÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）（3）、被抚养人在60-74周岁之间城镇居民被抚养人生活费赔偿金额={11822元／年×[80岁－受害人实际年龄]}÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）农村居民被抚养人生活费赔偿金额={3794元／年×[80岁－死亡人实际年龄]}÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）（4）、被抚养人在75周岁以上城镇居民被抚养人生活费赔偿金额=（11822元／年×5年）÷对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指农村居民被抚养人生活费赔偿金额=（3794元／年×5年）对被抚养人承担扶养义务的人数×伤残赔偿指数（受害人死亡的，不乘以伤残赔偿指数）11、残疾辅助器具费残疾用具费=按照普通适用器具的合理费用标准计算。伤情有特殊需要的，可以参照辅助期具配制机构的意见确定相应的合理费用标准。其更换周期和赔偿期限参照配制机构的意见确定。12、丧葬费丧葬费金额=2010年度陕西省职工平均工资÷12个月×6个月=15146.5元（丧葬费用：城乡标准一致。2010年度丧葬费用标准为：15146.5元）13、精神损害抚慰金法律没有规定具体的计算标准，可依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第九条、第十条等规定综合予以确定。