王富利

案例：甲公司将自己所有的库房出租给乙公司，租赁期限为20年。由于库房破旧，乙公司需要对库房进行改造，于是丙公司作为建筑承包商与甲公司和乙公司签订建筑工程施工合同，合同约定：甲公司作为合同的发包人，负责工程的立项，报建等行政审批事宜，乙公司作为合同实际履行方，承担发包人的一切权利和义务。丙公司作为承建方，负责工程的建设，工期为12个月，工程款暂定为500万元，工程款的支付和管理均由乙公司承担。合同签订后，丙公司进场施工，并按照合同的约定将工程施工完毕，并通过乙公司的竣工验收，经过乙公司和丙公司的结算，工程造价最终确定为620万元。但乙公司只支付给丙公司300万元工程款，尚欠320万元工程款经过丙公司多次催促，始终未支付。于是丙公司以甲公司和乙公司为共同被告向法院起诉，要求甲公司和乙公司承担连带付款责任。北京建筑工程律师王富利律师接受甲公司的委托，代理甲方向法院应诉，王富利律师认为，本案有两个焦点：1、对于出租改建的房产，甲公司和乙公司是否对丙公司的工程款承担连带支付义务。2、对于出租和改建的房产，乙公司是否需要向丙公司支付工程款并承担违约责任对于焦点一，王富利律师认为，根据合同相对性原则，合同的权利和义务有合同相对方承担，本案中，甲公司虽然作为总发包方与丙公司签订施工合同，但是其只是办理立项，报建等审批手续，工程款的支付均是由乙公司履行，且三方在施工合同中没有约定甲公司有承担连带付款的义务。因此，在甲公司和乙公司租赁合同履行期间，丙公司承建库房均是由乙公司实际使用，乙公司应当承担付款责任，甲公司不是实际履约主体，不承担付款的义务。若甲公司和乙公司的租赁合同不能履行的情况下，甲公司作为工程的实际收益方，丙公司可主张不当得利，甲公司也应当承担付款责任对于焦点二，王富利律师认为，乙公司和丙公司签订的建筑施工合同合法有效，双方应当按照合同全面履行，乙方不履行合同义务的。应当承担继续履行的责任并承担违约责任。因此，乙公司应当继续履行合同，向丙公司支付工程款。法院最终判决乙公司向丙公司承担付款义务，甲公司不承担付款义务。北京建筑工程律师王富利律师特别提示：由于建筑工程涉及标的比较大，工期长，专业性强，因此，各方在签订施工合同时，应当将合同条款细化，可以实际操作和执行，避免发生歧义。对于承建出租、承租、改建的工程项目，要明确各方的权利和义务，明确付款责任。

关键词：房屋买卖合同买卖合同出卖人死亡继承人应当继承原合同权利义务在房屋买卖合同或者其他经济合同履行过程中，一方当事人死亡的。那么双方签订的合同如何履行？王富利律师根据代理的真实案例，分析如下：一、出卖人死亡的情况出卖人在合同履行过程中，由于不可预测的因素，在合同没有履行完毕前死亡，比如房屋买卖合同，双方当事人在签订合同后，出卖人收取了定金和首付款，办理了网签。但是在办理过户并交付房屋前，死亡的，那么合同应该如何履行？根据我国法律规定，出卖人死亡的，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任，清偿债务的范围以继承遗产的范围为限。那么，在房屋买卖合同中，出卖人死亡的，其继承人应当对于原出卖人的合同义务予以承继，继续履行原合同，协助买受人办理过户手续，继承人依法享有继承房屋出卖款的权利。但是买受人应当承担继续给付尾款的责任。有的人认为，原合同的当事人死亡的，继承人不应当承担继续履行的责任，属于合同主体的变更，继承人没有义务继续履行原合同。本人认为，该观点是错误的。原出卖人死亡的，不是合同主体的变更，而是合同权利义务的承继，继承人承担继续履行合同义务的责任。二、买受人死亡的情况在买卖合同履行过程中，买受人死亡的，买受人的继承人也应当承担继续履行的责任，理由如上。但是，有时候买后人的继承人没有履行能力，比如没有给付能力，那么这时候，双方的买卖合同应当解除，对于合同解除后的责任承担，应当由买受人的继承人在继承的遗产范围内承担。王富利律师代理以上真实的案例，对于案件的代理方案和理由，均得到法院的支持。

建设工程施工合同中黑、白合同的法律适用关键词：建设工程纠纷建设工程黑合同建设工程白合同工程结算依据在我国建筑市场中，大量存在建设工程白合同（即备案施工合同）和建设工程黑合同（私下签订的合同），虽然《招投标法》《建筑法》等法律法规，对黑合同严令予以禁止，但是在实践中，却大量存在黑合同。因为黑合同的存在，不但扰乱了正常的建筑市场秩序，而且产生了大量的纠纷。那么，当黑合同和白合同发生冲突时，到底按照哪份合同作为结算。虽然《最高人民法院关于审理建设工程施工合同适用法律若干问题的解释》规定了，要以白合同作为结算依据。但是，在实践中，黑白合同问题非常复杂，最高院的司法解释不能全面涵盖黑白合同的具体存在形式。各地法院对黑白合同的适用，又有不同的规定，因此造成了不同的判决。本人根据代理过的建设工程黑白合同纠纷案件，做以下总结：一、黑、白建设工程合同的概念黑合同是指建设工程当事人违反《招投标法》规定，未经招投标手续，私下签订的施工合同。白合同是指建设工程当事人按照《招投标法》规定，依法进行招投标手续，中标后依法向建设工程管理部门备案的施工合同。黑合同和白合同最主要的区别就是是否经过招投标手续，是否依法备案二、黑、白建设工程施工合同的效力根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标的合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。”根据以上规定，如果黑合同和白合同结算发生争议，应当以白合同作为结算依据。适用以上规定的前提是白合同合法有效。三、黑、白合同的结算依据根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，在同一个建设工程施工中，存在一份白合同，一份黑合同的。应当以白合同即备案中标的合同作为结算依据。在实践中，有时候黑合同和白合同均违反了《招投标法》规定，均被认为无效的情形。那么建设工程应当按照哪个合同作为结算依据。目前，各地的法院均有不同的规定。根据《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的指导意见》规定：“备案的中标合同与当事人实际履行的施工合同均因违反法律、行政法规的强制性规定被认定为无效的，可以参照当事人实际履行的合同结算工程价款。”该规定没有确定是按照黑合同进行结算还是按照白合同结算，而是参照当事人实际履行的合同结算工程款。那么实际履行的合同可能是白合同，也可能是黑合同。哪份合同是双方实际履行的合同，就按照哪份合同结算。根据《山东省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷会谈纪要》规定：“审判实践中曾经出现了当事人双方请求按照“黑合同”作为工程款结算依据的情形，对此，会议认为，“白合同”是依据招标投标这一法定形式确认的，虽然“黑合同”可能是当事人的真实意思表示，但由于合同内容规避法律规定、合同形式不合法，不能代替“白合同”即中标备案的效力，即不能依据“黑合同”作为结算工程款的依据。”根据以上规定，黑合同是法律禁止的行为，即使黑合同是双方当事人真实的意思表示，那么也不能按照黑合同作为结算工程款的依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的解释》的解答规定：（七）关于黑白合同的处理原则：在建设工程招投标中，有的当事人为了获取不正当利益，在签订中标合同前后，往往就同一工程项目再签订一份或者多份与中标合同的工程价款等主要内容不一致的合同，如果出现“黑白合同”，应当按照哪一份合同结算？在招投标的工程价款结算纠纷案件中，一方当事人主张按照“黑合同”结算，对方当事人则主张按照“白合同”结算的，《解释》第21条明确规定：应当以“白合同”即备案的中标合同作为结算工程价款的依据。为什么不能以“黑合同”作为结算依据呢？这是因为法律、行政法规规定中标合同的变更必须经过法定程序，“黑合同”虽然可能是当事人真实意思表示，但由于合同形式不合法，不产生变更“白合同”的法律效力。当事人签订中标合同后，如果出现了变更合同的法定事由，双方协商一致后可以变更合同；但是合同变更的内容，应当及时到有关部门备案，如果未到有关部门备案，就不能成为结算的依据。这样，就能从根本上制止不法行为的发生，有利于维护建筑市场公平竞争秩序，也有利于招标投标法的贯彻实施。《解释》第21条中的“另行”一词，表述的是时间概念，包括签订“白合同”之前、同时和之后。订立“白合同”之后，承、发包双方当事人签订的未经备案的变更“白合同”实质性条款的补充协议，不适用《合同法》有关合同变更的情形，属于“黑合同”，人民法院应当认定其无效。根据以上解释的解答规定，黑合同即使是双方当事人真实的意思表示，由于违反了法律规定，不能成为工程款结算依据。四、建设工程黑白施工合同的工程款如何结算才能更公平，更合法。由于建设工程的复杂性，在实践中黑白合同存在形式多种多样，价款约定也各不相同。那么出现黑白合同时，如何结算才更公平，笔者认为可以分为以下三种情况：1、双方当事人在工程竣工验收后，真实自愿的签订结算协议的情形。如果建设该工程施工合同即使存在黑合同和白合同，那么在工程施工完毕，并经过竣工验收合格后。双方当事人在自愿的基础上，签订结算协议，并签字盖章。那么工程款的结算应当以结算协议为准。因为该结算协议是双方当事人的真实意思表示，独立于白合同和黑合同。该结算协议的效力适用于合同法的规定。2、黑合同和白合同均违反法律规定，均被确认无效的情形。如果黑合同和白合同均因违反法律规定，被确认为无效。那么应当以哪份合同作为结算依据，在实践中争议很大，各地法院的规定和在实践中的判决各不一样。有的按照白合同判决，有的按照黑合同判决，有的按照市场价据实结算予以判决。那么应当如何结算才更公平？笔者认为，应当按照施工当时市场价作为结算依据最公平。理由如下：建筑工程质量是建筑工程的生命，必须要保证建筑工程的质量，同时要维护建筑市场公平公正的竞争秩序。黑合同的价款有时侯高于白合同的价款，是当事人为了排挤竞争对手，获取了非法利益，违背了公平的市场秩序，所以，对以当事人非法获利的部分，法律不应当支持。应当按照市场价结算工程款。黑合同价款有时候低于白合同的价款，这种情形是发包人利用市场优势地位，在不公平的前提下与承包人签订的合同。承包人在建筑市场中处于弱势地位，有时候为了承接工程，不顾风险而签订合同。在实践中，中标备案的合同是按照预算，按照国家当时的定额计算出来，成本与利润均可控制。而一旦黑合同价款低于备案合同，在施工过程中，承包人必然会偷工减料，造成建筑工程质量的不合格，造成巨大的安全隐患。因此，在黑合同价款低于备案施工合同价款的情况下，为保证工程质量合格，应当按照市场价结算工程款，也可以起到约束企业，保证工程质量。3、黑合同无效，白合同有效的情形如果黑合同无效，白合同有效的情况下，直接按照最高院的司法解释按照白合同结算工程款。