赵俊峰

房屋买卖合同无效增值损失谁来买单来源：赵俊峰律师提供由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被法院确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶魏先生，中介方ＸＸ房地产经纪有限责任公司（以下简称ＸＸ公司）告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失70万元。6月26日，北京市海淀区人民法院依法审结了此起因房屋买卖合同无效而引发的房屋价值损失赔偿纠纷案件。陈先生诉称，2008年经XX公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向XX公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及XX公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、XX公司赔偿其房屋差价损失70万元。在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及XX公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。XX公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。XX公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，XX公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，XX公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求

“三年大变样”的风吹到哪里，那里就会有翻天覆地的变化，哪里就面临着拆迁，拆迁就会有规划，有图纸，也就有实际占用和图纸不符的情况出现，在2011年初我就接了这样一个案子。邯郸市某县因要建设进城大转盘占地与郝某协商占地补偿达成协议并占用，与在郝某里面的李某也达成了占部分地的拆迁补偿协议，李某很乐意，因为建成后，李某可以有临街门市，达成协议后，李某很快就办理了新的房产证，四至中就有临街一面。然而，实际的施工中因并未用完郝某的地，郝某也把补偿款退了部分回去，并申请了土地证，由于郝某的土地证四至与李某的证有重复的地方，并且李某坚持反对给郝某发土地证，郝某的土地证迟迟不给下发。邯郸律师赵俊峰接手该案后，将该县政府诉至邯郸市中级人民法院，经过审理，因李某的土地证四至有误，法院依法判决该县撤回李某的土地证（修正后发放）办发了郝某的土地证。案件胜诉的关键是找准切入点，运用法律和事实证据，达到想要的结果！

一个浪子回头金不换的故事2006年我们受xxx法律援助中心的指派，接手了80多岁的李老太太诉x个子女不支付医药费请求法律援助的案子。由于李老太太年老多病，行动不便，我们接手该案后及时赶往老人的住处，当我们敲开门准备进去时，一股刺鼻难闻的味道，使我们不禁退后了一步,见前来开门的中年妇女，心想这样的环境怎么呆呀？进屋后，一个白发苍苍的老人拄着拐杖站在中厅，我们赶紧扶老人坐下，待说明来意后，老人伤感的讲了她的家庭和现在的生活：我和老伴都是解放以前入党的老党员，我们收养了两女一男三个子女，老伴在职，我没有工作，2004年初，老伴因病去世，我现在居住的房子是我和老伴的共同财产。由于我年老多病又没有工作，老伴去世后失去了主要经济来源，仅靠国家的抚恤金和救济，无法维持正常的生活需要，2004年底我起诉三个子女要求他们支付赡养费，经法庭调解他们每人每月给我100元生活费，由大女儿照顾我的生活起居，因她工作忙，没有时间照顾我，只好自己拿钱给我顾了保姆照顾我的生活起居，我们问她儿子不管吗？老人伤感的说：儿子媳妇在外地工作，指望不上。事后经我们调查，老人的儿子因小时候不服管教，经常惹事生非，故而与老人的感情不融洽，举家到了外地工作，我们感到这不仅仅是一个简单索要医药费的案子，要想彻底解决老人的生活起居，使老人能幸福的安度晚年，必须想办法将他们的矛盾化解。我们拨通了老人儿子的手机，耐心讲述国家法律对老人权益的保护，动之以情，晓之以理，经过多次的联系和耐心的工作，老人的儿子终于同意回邯与我们见面，我们将这一消息告诉老人时，老人脸上露出了微笑，并说如果儿子同意，我愿意和儿子媳妇一起生活。老人的儿子媳妇回来了，再交谈中，我们反复讲解了老年人权益保护法的相关规定，及子女对父母的法定赡养义务和责任，并耐心听完他们心中的不满和委屈，让他们尽情发泄出内心的苦闷，我们以真情和换位思考的语重心长，终于打开了他们心灵的闸门，当即表示愿意回邯照顾老人的生活起居，并向我们保证一定好好孝敬老人，使老人能幸福的安渡晚年。老人的儿子媳妇回来了！近日，当我们再次敲响李老太太的房门时，迎接我们的是她的儿子媳妇，室内空气清晰整洁并散发着淡淡的香气，老人的脸上充满幸福的笑容，紧紧拉着我们的手讲述着她的幸福：儿子媳妇对我真的很好，我卧床近两年身上干干净净，大女儿也经常来看我，他们一块给我洗澡换衣服，推我晒太阳，我想吃什么，媳妇就精心的给我做，我大便干燥，解不下来，儿子就用手往外扣，帮助我排便，被褥经常换洗晾晒，我真的没想到以前调皮找事不服管的儿子现在变的这么孝顺，没想到我晚年真的享受了儿子福，感谢法律援助中心给我的帮助，，感谢法律使我的家庭重新回到和睦，感谢法律使我的晚年生活有了保障，感谢你们依法帮我找回了晚年的幸福。看着李老太太满意幸福的笑脸，我们真正感受到法律威力，我们付出的心血终于有了结果，深深感到，法律呼唤人间真情的回归，法律促进中华民族尊老美德的弘扬，由衷的感叹出：依法唤醒的浪子真是金不换哪!投稿人：赵俊峰2011年3月20日