唐力

案例一：关于婚前买房婚后共同还贷的情况2004年5月20日，张某在百合新城购买一套120平方米住宅，价格40万元，首付12万元，按揭28万元，自6月20起每月按揭还贷3800元，房产证登记在张某名下。2004年6月1日，张某与陈某登记结婚，至2011年6月，银行按揭贷款本息320000元全部还清。2011年8月20日，张某与陈某因感情不合起诉至法院要求离婚，并分割夫妻共同财产，在开庭审理中，张某与陈某对百合新城住房市场价值120万元达成一致，但对份额分割出现分歧，张某认为，房产应归自己所有，只需将共同还贷的32万元的一半给还给对方即可，陈某主张房屋为共同财产，要求平均分割，法院最后判决百合新城住房一套产权归张某所有，由张某补偿陈某人民币42.635万元。解析：由于该案件发生于2011年8月20日，婚姻法解释三已经于2011年8月13日起施行，根据婚姻法解释三第十条规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。如不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻法解释三第十条的出台背景是在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将婚前按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。那么对照该条的规定，我们来看案例中张某和陈某的情况，陈某购买房屋并支付首付款的时间是2004年5月20日，并且，这点很重要，他的房产证是登记在陈某一人名下，房产证的登记时间已经不重要，即便是在2004年6月1日后也没关系，开始归还银行按揭贷款的时间是2004年6月20日，张某和陈某的结婚登记日期为2004年6月1日，把张某和陈某的情况结合在解释三的第十条看一下就很清楚了，夫妻一方张某，在婚前签订了不动产买卖合同，购买了百合新城住房，以他个人财产支付首付款12万元，并在银行按揭贷款28万元，婚后，张某和陈某用夫妻共同财产偿还了银行全部贷款本息32万元，且百合的房子是登记于陈某名下，情况跟法条规定的情况完全是吻合的，此时，人民法院就可以判决该不动产归张某一方，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由张某对陈某进行补偿。补偿的金额按比例折算，首付12万＋贷款本息32万合计44万，12万占比27.27％，32万占比72.73％，百合房子现价120万元，增值76万元，夫妻共同还贷相应增值为76万×72.73％＝55.27万元，再加上共同还贷32万，属夫妻可分金额为87.27万，陈某可得一半为43.635元。或者简单的算法，就是现价的120万中72.72％属夫妻双方可分份额，计算结果是一样的。用这个案例来跟大家解读婚姻法解释三第十条的对婚前买房婚后还贷的这一规定，相信大家对该条法律的理解更加清更加晰明了。案例二、关于父母出资给子女买房的情况那么关于父母出资给子女买房的法律规定，早在2004年4月1日起施行的婚姻法解释二中就有相关规定了，婚姻法解释二第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。这条对婚前、婚后，父母出资为双方购房的情况作出了明确规定，第一款婚前出资的这点大家都比较好理解，结婚登记都还没办，父母出资买的房子在办理房产证时必然只涉及到一个人名字，而且房产登记部门只要审查属于你是未婚的，房产证就直接给你办了，一般情况下不会产生争议。第二款，婚后出资应当认定为对夫妻双方的赠与这个情况就比较复杂了，按照这条的规定，只要是在结婚登记后父母出资购买房屋，不管房产证登记在出资方子女名下，还是夫妻双方名下，都视为对夫妻双方的赠与，因为婚姻法规定了受赠财产也是属于共同财产，父母出钱买的房法定一半是给了儿媳妇或是女婿了。这里有一个但书条款，但是父母明确表示赠与一方的除外，这个但书条款虽然写在这里，而在实际生活中，父母出资为子女结婚购房，可能没有考虑到以后子女婚姻解体的情况，按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，即便签了协议，没有子女配偶一方的认同或公证，是否有法律效力争议也很大。如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资父母的利益，作为出资人的男方父母或女方父母都会担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。正是考虑到中国的国情，畸高房价和高离婚增长率并存，父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄，这次婚姻法解释（三）从我国的实际出发，将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益，相对来说也比较公平。基于这样的背景所以才有了婚姻法解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。提醒大家一点，这里都只规定了产权登记在出资人子女名下的情况，如果你房产证做的是夫妻双方的名字，那就不适用这一条了，产权登记在夫妻双方名下的，按目前的婚姻法及物权法的规定，那绝对是夫妻共同财产，没得说。现在我们也都过一个案例来加深大家对这条的理解。2009年1月1日，张某和陈某登记结婚，2010年1月1日，双方办理结婚酒宴，在办理酒宴前，2009年的5月1日，为了张某和陈某有结婚新房，张某父母全额出资在百合新城购买了一套住房，房产登记在张某一人名下，2011年9月1日，张某和陈某因感情不合离婚，法院最终判决百合新城的住房归张某所有，并无需对陈某进行补偿。那么在这个案例中，通过我们前面对婚姻法解释三第七条的解读，大家可能都不难作出分析了，虽然百合这套房子是在张某和陈某结婚之后买的，房产证是在婚后取得的，但由于这个购买款是由张某的父母出的，且产权登记在张某一人名下，所以根据婚姻法解释三第七条的规定，这套房就是属于张某一方财产，不是夫妻共同财产，在离婚分割夫妻共同财产时就不能把属于张某一方所有的财产分割给陈某了。讲到这里，大家可能马上会想到了这在大家都在热议的一个话题了，那就是房产证“加名”这个事情了，为什么要去房产证加名啊？因为父母买的房你的名字不在房产证上，就不再是法定的夫妻共同财产了，所以现在的丈母娘们都强烈要求女婿将儿女的名字加到房产证上，不然没有产权保障啊，为此，国家税务总局也很给力，合了丈母娘们的意，出了规定，从2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。这个规定出来后，好多原本拿税收来搪塞一下不去办变更登记的夫或妻，现在彻底失去招架了，办或不办完全只剩感情问题了，为此闹矛盾的也是大有人在。关于婚姻法解释三第七条第二款规定的由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这种情况本人认为在实际生活中发生的概率比较少，双方父母出资登记在一方子女名下，另一方的出资的父母很少有同意这么做的，如果有这总情况发生，按份共有与共同共有的区别就在于，共同共有不考虑出资比例，夫妻两人各占一半，按份共有就是需要按照出资比例来划分共有比，比如一套房价格100万，男方父母出了60万，女方父母出了40万，那么离婚分割时，男方占有这份房屋的份额为60％，女方为40％，房子升值到300万，男方享有180万，女方可得120万，这就是按份共有的意思，如果房产证上是夫妻两人的名字，那就是共同共有了，即男、女各可分得150万元。第二款为今后买房的未婚男、女倒是提供了新方案，因为单从公平的角度考量，现在房价畸高，一方买房压力比较大，双方父母出资购房的话，那么两人按份共有房产权，两不侵害，权益都有保障，能配得上现在独生子女家庭结婚风俗上做两头人家的习俗，省得为了买房的事纠结闹矛盾，得不偿失。

案例二、关于父母出资给子女买房的情况那么关于父母出资给子女买房的法律规定，早在2004年4月1日起施行的婚姻法解释二中就有相关规定了，婚姻法解释二第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。这条对婚前、婚后，父母出资为双方购房的情况作出了明确规定，第一款婚前出资的这点大家都比较好理解，结婚登记都还没办，父母出资买的房子在办理房产证时必然只涉及到一个人名字，而且房产登记部门只要审查属于你是未婚的，房产证就直接给你办了，一般情况下不会产生争议。第二款，婚后出资应当认定为对夫妻双方的赠与这个情况就比较复杂了，按照这条的规定，只要是在结婚登记后父母出资购买房屋，不管房产证登记在出资方子女名下，还是夫妻双方名下，都视为对夫妻双方的赠与，因为婚姻法规定了受赠财产也是属于共同财产，父母出钱买的房法定一半是给了儿媳妇或是女婿了。这里有一个但书条款，但是父母明确表示赠与一方的除外，这个但书条款虽然写在这里，而在实际生活中，父母出资为子女结婚购房，可能没有考虑到以后子女婚姻解体的情况，按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，即便签了协议，没有子女配偶一方的认同或公证，是否有法律效力争议也很大。如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资父母的利益，作为出资人的男方父母或女方父母都会担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。正是考虑到中国的国情，畸高房价和高离婚增长率并存，父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄，这次婚姻法解释（三）从我国的实际出发，将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益，相对来说也比较公平。基于这样的背景所以才有了婚姻法解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。提醒大家一点，这里都只规定了产权登记在出资人子女名下的情况，如果你房产证做的是夫妻双方的名字，那就不适用这一条了，产权登记在夫妻双方名下的，按目前的婚姻法及物权法的规定，那绝对是夫妻共同财产，没得说。现在我们也都过一个案例来加深大家对这条的理解。2009年1月1日，张某和陈某登记结婚，2010年1月1日，双方办理结婚酒宴，在办理酒宴前，2009年的5月1日，为了张某和陈某有结婚新房，张某父母全额出资在百合新城购买了一套住房，房产登记在张某一人名下，2011年9月1日，张某和陈某因感情不合离婚，法院最终判决百合新城的住房归张某所有，并无需对陈某进行补偿。那么在这个案例中，通过我们前面对婚姻法解释三第七条的解读，大家可能都不难作出分析了，虽然百合这套房子是在张某和陈某结婚之后买的，房产证是在婚后取得的，但由于这个购买款是由张某的父母出的，且产权登记在张某一人名下，所以根据婚姻法解释三第七条的规定，这套房就是属于张某一方财产，不是夫妻共同财产，在离婚分割夫妻共同财产时就不能把属于张某一方所有的财产分割给陈某了。讲到这里，大家可能马上会想到了这在大家都在热议的一个话题了，那就是房产证“加名”这个事情了，为什么要去房产证加名啊？因为父母买的房你的名字不在房产证上，就不再是法定的夫妻共同财产了，所以现在的丈母娘们都强烈要求女婿将儿女的名字加到房产证上，不然没有产权保障啊，为此，国家税务总局也很给力，合了丈母娘们的意，出了规定，从2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。这个规定出来后，好多原本拿税收来搪塞一下不去办变更登记的夫或妻，现在彻底失去招架了，办或不办完全只剩感情问题了，为此闹矛盾的也是大有人在。关于婚姻法解释三第七条第二款规定的由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这种情况本人认为在实际生活中发生的概率比较少，双方父母出资登记在一方子女名下，另一方的出资的父母很少有同意这么做的，如果有这总情况发生，按份共有与共同共有的区别就在于，共同共有不考虑出资比例，夫妻两人各占一半，按份共有就是需要按照出资比例来划分共有比，比如一套房价格100万，男方父母出了60万，女方父母出了40万，那么离婚分割时，男方占有这份房屋的份额为60％，女方为40％，房子升值到300万，男方享有180万，女方可得120万，这就是按份共有的意思，如果房产证上是夫妻两人的名字，那就是共同共有了，即男、女各可分得150万元。第二款为今后买房的未婚男、女倒是提供了新方案，因为单从公平的角度考量，现在房价畸高，一方买房压力比较大，双方父母出资购房的话，那么两人按份共有房产权，两不侵害，权益都有保障，能配得上现在独生子女家庭结婚风俗上做两头人家的习俗，省得为了买房的事纠结闹矛盾，得不偿失。

案例一：关于婚前买房婚后共同还贷的情况2004年5月20日，张某在百合新城购买一套120平方米住宅，价格40万元，首付12万元，按揭28万元，自6月20起每月按揭还贷3800元，房产证登记在张某名下。2004年6月1日，张某与陈某登记结婚，至2011年6月，银行按揭贷款本息320000元全部还清。2011年8月20日，张某与陈某因感情不合起诉至法院要求离婚，并分割夫妻共同财产，在开庭审理中，张某与陈某对百合新城住房市场价值120万元达成一致，但对份额分割出现分歧，张某认为，房产应归自己所有，只需将共同还贷的32万元的一半给还给对方即可，陈某主张房屋为共同财产，要求平均分割，法院最后判决百合新城住房一套产权归张某所有，由张某补偿陈某人民币42.635万元。解析：由于该案件发生于2011年8月20日，婚姻法解释三已经于2011年8月13日起施行，根据婚姻法解释三第十条规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。如不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻法解释三第十条的出台背景是在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将婚前按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。那么对照该条的规定，我们来看案例中张某和陈某的情况，陈某购买房屋并支付首付款的时间是2004年5月20日，并且，这点很重要，他的房产证是登记在陈某一人名下，房产证的登记时间已经不重要，即便是在2004年6月1日后也没关系，开始归还银行按揭贷款的时间是2004年6月20日，张某和陈某的结婚登记日期为2004年6月1日，把张某和陈某的情况结合在解释三的第十条看一下就很清楚了，夫妻一方张某，在婚前签订了不动产买卖合同，购买了百合新城住房，以他个人财产支付首付款12万元，并在银行按揭贷款28万元，婚后，张某和陈某用夫妻共同财产偿还了银行全部贷款本息32万元，且百合的房子是登记于陈某名下，情况跟法条规定的情况完全是吻合的，此时，人民法院就可以判决该不动产归张某一方，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由张某对陈某进行补偿。补偿的金额按比例折算，首付12万＋贷款本息32万合计44万，12万占比27.27％，32万占比72.73％，百合房子现价120万元，增值76万元，夫妻共同还贷相应增值为76万×72.73％＝55.27万元，再加上共同还贷32万，属夫妻可分金额为87.27万，陈某可得一半为43.635元。或者简单的算法，就是现价的120万中72.72％属夫妻双方可分份额，计算结果是一样的。用这个案例来跟大家解读婚姻法解释三第十条的对婚前买房婚后还贷的这一规定，相信大家对该条法律的理解更加清更加晰明了。