杨雷律师系上海联业律师事务所律师、华东政法大学法学学士、新浪网“乐居”律师团律师、腾讯上海蓝房论坛咨询律师。在房地产买卖、租赁、建筑房地产诉讼及非诉讼法律事务方面具有丰富的经验。
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银座印象晚交房业主滞纳金无索讨2010-12-3114:17来源:新民网记者:卜春艳新民网编辑:蔡志杰银座印象所在位置。新民网截图【新民网?独家报道】银座印象业主向新民网反映,他们所购的精装修房不仅与样板房存在较大的质量差异,而且交房拖延竟然得不到赔偿。据了解,银座印象位于西中环,轨道交通11号线祁连山路站口,附近百联中环,麦德龙,百安居、沃尔玛、大润发、易买得、易初莲花、中行、建行等形成西上海大商圈,提供较为完善的生活配套。逾期交房滞纳金无法索讨17楼的一位女业主购买了两套,她对记者说,签好协议说是9月30日交房,逾期交房的滞纳金为每天万分之一的购房款。按照她一套50多万元的房价来计算,违约金是1500多元/月。等交房拿到钥匙时已是晚了两个月,但多次交涉下来,开发商并不准备支付违约金。“按照开发商的说法,交房推迟是由于装修所导致的,让我们找装修公司讨违约金”,该业主述说了自己“被踢皮球”的经历。她向装修公司索要违约金,装修公司却把责任推到开发商一边。其一,装修公司称其与业主之间没有委托协议,他们只是与开发商有合同关系。其二,装修进度并没有拖延,晚交房是由于开发商此前未通过消防验收,致使他们的开工日期延后。据了解,开发商在6月底即房屋装修之前,让业主与装修公司签订了一份协议,确定交房日期为9月30日。但有业主表示,这份书面签字并不能构成与装修公司的委托关系,这份协议上没有装修公司的落款。而且,3家装修公司都是开发商找来的,业主与他们之前不认识。开发商晚交房的托词不少另一位业主气愤地指出,“银座的购房合同上写的是9月30号交付装修房,除了不可抗力外,延期交房须对业主进行赔付。但是现在与开发商交涉下来,开发商代表说装修有3个月的整改期,目前还在整改期内,所以不予赔付”。记者了解到,上述业主提到的3个月,成为开发商晚交房的另一个理由。开发商锦银置业(上海)有限公司相关负责人丁先生接受新民网采访时,承认因为消防验收的问题导致交房拖延了时间。但他表示,开发商在合同中有补充条款,其中的一条是迟交房3个月作为免责期。因此,“晚交房完全符合免责条款,不属于赔偿范围。”上海联业律师事务所律师杨雷告诉记者,业主在6月30日签字的协议,很可能由此被开发商忽悠了,从而免除了开发商逾期交房的责任。既然业主委托开发商装修,等于说明房子已经交给了业主,业主很难再提出逾期交房的补偿要求。不过,杨雷律师认为,开发商称业主委托他们装修房子,但业主没有支付任何款项,实际上很难理解是受业主委托。“开发商太不讲信誉,不知道他们以后是否还准备在上海市场上立足发展”,一位业主对记者说。据查,锦银置业系注册英属维尔京群岛的某公司全额投资的外资地产公司。(新民网记者卜春艳)
签署二手房买卖居间协议注意事项文/杨雷律师序最近本律师接到很多关于二手房买卖的法律咨询,有上家咨询,也有下家咨询的,其中多少都会牵涉到房地产中介公司,特别是上、下家签订完房地产买卖居间协议或类似委托协议后,未签署二手房买卖合同所引发的法律纠纷,集中在中介一方催讨中介费或佣金及违约金等方面,更有甚者中介会起诉至法院。笔者就房地产中介的法律地位,其权利与义务,并结合相关案例,介绍给大家。案例本律师处理过不少类似二手房居间和买卖合同纠纷案例,撷取之一,与大家分享。某购房者拿着法院的传票,中介的起诉状找到我,原来该购房者在中介看中一套闸北区的二手房,其后,在中介签署了三方的居间买卖协议,给付上家定金。嗣后,因为资金另有他用,遂于上家协议解除协议。原居间协议约定,若买方或卖方单方毁约,除了需承担定金罚则外,还要支付给中介相当于房价2%的违约金。中介后起诉法院,要求当事人支付房价2%的违约金。在本律师的努力下,最后法院调解结案,当事人仅支付了1000元的劳务费。中介公司(居间人)的法律性质:顾名思义,是一种媒介服务,根据我国《合同法》规定,中介的法律地位系居间人,房地产买卖居间协议的法律性质是居间合同,根据《合同法》第424条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。很多上、下家误认为找到中介就万无一失,中介要对买卖合同甚至交易全过程承担责任,往往出现任何问题就找中介。孰不知中介的义务有限,中介的作用只是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,中介对房地产买卖合同条款本身并不承担责任。因此,上、下家在签订房地产买卖合同前要做足功课,中介会为你们提供在房地产网上备案的格式合同,但这些条款一旦引起歧义或应该写入合同的内容未写进合同,中介方原则上不承担任何责任。中介公司(居间人)服务内容:在二手房买卖中,中介公司基本服务项目包括:(1)权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等;使用状况调查。包括调查房屋使用年限,有否隐瞒缺陷,有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等;(2)市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动,市场行情比较等;确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境,进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等;(3)办理产权过户(包括办理户口迁移)。包括代收代付应由客户支付的税、费,完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。(4)办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、电话、有线电视等的过户和结算手续。(5)代办贷款。包括提供阶段性贷款担保,办理房地产抵押贷款及登记手续。(6)单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交,仅需要中介机构代为办理产权过户手续。中介公司(居间人)的义务:我国《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。除此以外,房地产经纪(即中介)还有一些法律、法规、规定明令禁止的行为:1)无照、无资质经营,超越核准的经营范围经营,非法异地经营;2)采取引诱、胁迫、欺诈或恶意串通等手段,招揽业务或促成交易。3)利用工作之便,谋取委托合同规定以外的酬金或其他财物等。4)与上家或下家或第三人串通损害另一方当事人的利益。5)中介不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息,不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价,不得谋取非法利益。6)法律,法规禁止的其他行为。中介的报酬:根据我国《合同法》第426条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第427条规定居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合发出《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商(2003)036号),明确买卖双方的佣金标准上限各1%。也就是说,目前中介对于二手房买卖中介费的收取,是按照上限标准收取的,其实完全可以和中介另行约定,并就中介费支付方式可以采取签约及过户分期支付的方式,这样才可以确保中介方的服务质量。签订房地产买卖居间协议的注意事项:一般而言,房地产买卖居间协议是三方协议,上家,下家及中介。协议需要三方签署,中介方需要盖公司章及法定代表人或法定代表人书面授权人签字,司法实践中有中介公司盖章,业务员签字的也予以认可。当事人应收执该等协议原件,本律师也碰到不少中介不给居间协议原件或只给复印件的,上、下家要注意必须取得协议原件,复印的情形下让其余各方在复印件上签字栏重新签署,中介方另盖红章,则具有和该等原件一样的法律效力。签约主体:下家购房,需要上家即在所购房屋产权证上的全体房地产权利人签署房地产买卖居间协议,若发现不一致的,需要上家另行提供经公证的书面委托协议,以防止上家恶意串通,主张协议无效。所购房屋条款:为避免签订房地产买卖合同时双方发生纠纷,应对即将签署的构成房地产买卖合同的主要条款进行约定。第一,对所购房屋约定条款包括:1)房产坐落,2)房产权利人,3)房产建筑面积,4)竣工年限,5)房屋来源,比如售后公房或房改售房或拆迁安置房,可能有法律纠纷的要注明,6)有无抵押权、司法限制、有无违法、违章建筑等限制房产交易信息,7)房屋价款,若是到手价,需要对各类税费范围和承担主体详细约定等。第二,意向金或定金条款,一般居间协议约定,意向金由中介转付给上家时转为定金,作为购房者无法限制中介的转交责任。若是中介转付,针对中介方增加相应约束条款。比如:中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务,如未按约履行此义务的则应承担违约责任,这样就有利于对合同的履行和违约责任的追究。第三,违约责任条款,一般有两类:一类是针对中介公司促成交易成功后,委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的,则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此,司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌,故会认定其无效。因此,对于第二类违约条款的设定,委托方应谨慎审查,最好删除。第四,签约日期条款,该条款通常指“对于签署完居间协议后,约定双方在一定期限内前往中介签署正式的房地产买卖合同条款。”这个条款的意义在于,若双方在此期限内均未签署正式的房地产买卖合同,则该预约效力失效,上、下家均不适用定金罚则即没收或双倍返还定金。该条款应注意签约的用词,是买卖双方的义务,还是中介须履行先性通知的义务为前提。第五,终止条款或解除条款。针对个人实际情况,约定终止或解除居间协议的条款,这是出于保护上下家的需要而设立,诸如,若上家有房屋无租赁关系承诺担保,则可以约定上家违反该承诺的,下家可以单方解除上下家之间定金法律关系,不承担定金责任。
婚前购房法律指南文杨雷马克思主义认为:人的本质在现实性上是一切社会关系的总和。这句话同样适用那些即将步入婚姻殿堂的准新人们。总而言之:“人是社会的人,社会是人的社会。”婚房已成为准新人步入婚姻殿堂最基本的一张PASSPORT,网络上更有甚者流传着篱笆女的择偶标准:有房无贷,有车,月入过万,父母双亡。社会传统价值观念已被颠覆,在新的社会价值体系未形成之前,有限度地容忍各种社会观念充分表达也是社会进步的标志之一。婚房,在结婚成本上几乎占据90%以上的比例。上海比较流行的做法,男方或男方父母出首付,女方或女方父母出嫁妆包括装修、电器等,婚后男女双方共同或男方还贷。女方在房产证上加名就成为嫁与不嫁的一条过不去的坎。若女方出资,那女方提出加名的理由成立;若女方不出资仍要加名,很有可能导致之后家庭矛盾,甚至分手。那如何分割恋爱期间购买的房产就成为首要法律问题。最近,上海市长宁法院有一则判例(以下转载自上海热线房产频道,原文刊登于房地产时报,稍有删节整理):杨先生和许小姐原是同事,2001年双方确定恋爱关系,2007年7月,双方合资138万元人民币购买了位于长宁区仙霞地区一套二手房,房屋产权证上写了两个人的名字。杨先生出资现金29万元,许小姐出资现金28万元。同时,杨先生借了商业贷款61万元,公积金贷款20万元,由杨先生按月还贷。在房屋装修过程中,这对恋人因为生活琐事发生不愉快,最终决定分手。由于对房屋的分割不能达成一致意见,杨先生将许小姐告上了法庭。原告杨先生认为,原、被告之间没有婚姻关系,应按照各自出资比例确定房屋权属的份额。请求判令房屋归自己所有,自己愿意按照对方所占房屋权属的比例给她折价款。法庭上,许小姐不同意杨先生主张的分割方案。她认为自己作为共同共有人,应当享受50%的权属份额。审理中,因双方对房屋的价值意见不一,法院委托上海房地产估价师事务所对房屋进行了估价,房屋价值人民币160余万元。长宁法院经审理后认为,被告许小姐只是在抵押合同上作为共有人签名,双方也没有婚姻家庭关系以及共同生活的事实,故原告杨先生以贷款方式融资后支付的购房款应属于原告个人出资。原告实际出资为110万元,被告实际出资为28万元。因此,杨先生应当享有房屋权利的79.71%,被告应享有房屋权利的20.29%。原告要求将房屋权属判归他所有,并向被告支付折价款的分割方式尚属合理,法院应予支持。按照房屋的评估价值,原告应给付被告折价款32万余元。法院观点:共同共有是共有人对物的权利部分份额的一种共有状态,只有在共有关系终止、共有物分割时,才能确定各共有人的份额。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)规定:不动产的共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。原、被告之间的恋爱关系已经终止,已经丧失共有的基础,现原告要求对房屋权利进行分割的请求,符合法律规定。同法还规定:除家庭成员关系和有约定外,一般对共有的不动产或动产都视为按份共有;若对份额没有约定或者约定不明确的,则按照出资额来确定共有的份额。原、被告双方没有明确约定各自享有的讼争房屋权利份额,诉讼中也不能就此达成一致意见,故应当按照出资数额确定各自的权利份额。该案并非本律师代理,但本律师看了该篇报道后提出了不同的观点,《物权法》第247条规定,本法自2007年10月1日起施行。原文中杨先生和许小姐购房时间在2007年7月,依据“法不溯及既往”原则,2007年10月1日之前设立的物权及发生的物权变动行为,其效力认定不应适用《物权法》。该案例所言,许小姐认为该房为共同共有,其实是有一定的法律依据。根据我国《民法通则》司法解释第88条规定:“对于共有财产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有。”这与我国《物权法》规定正好相悖,该法第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”所以,在实践中,共同买受人在签署本市房地网备案登记的《上海市房地产买卖合同》时,可通过补充条款的形式允许买受人之间对共有类型及共有份额进行约定,但购房者大多忽略了该法律问题的重要性,而在没有约定的情形下,目前本市各区房地产交易中心将统一登记为共同共有,并在核发的《上海市房地产权证》中予以注明。本律师认为,当时本市房地产转移登记以《民法通则》司法解释为依据,统一登记为共同共有是合法的。因此,许小姐认为该房屋属于共同共有于法有据,法院应予支持。同时,本律师也向大家厘清法律概念,共有人之间的按份共有不等于按出资份额共有,有约定的从约定,即使杨先生出资高达80%,也可以约定其仅享有1/5份额。该理论依据,《物权法》第104条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”因此,本律师建议准新人在办理结婚登记之前购房为避免法律纠纷,可以在房地产买卖合同中约定共有人共有类型为共同共有或按份共有,按份共有的可约定共有份额,并不限于出资比例。根据《物权法》第100条规定:“共有人可以协商确定分割方式。”因此,准新人也可以另行拟定出资协议或进行婚前财产公证,通过约定双方出资份额、共有类型、房产分割条件,分割方式等条款来避免将来出现的法律纠纷。目前,已进行房产登记的准新人们也有一些弥补方案,根据《上海市房地产登记技术规定(试行)》中规定,经登记的房地产因共有关系由等额按份共有转为共同共有,或者由共同共有转为等额按份共有,可以由房地产共有人进行因房地产共有关系变化的变更登记。同时,准新人们在办理结婚登记后,本市各区房地产交易中心也有配偶之间变更房地产登记权利人的登记类型,登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人,同时约定共同共有或按份共有。
忠诚协议有一定的法律效力。
户口和房屋产权无关,但对以后出售该房屋若无法迁出该户口,则有影响。
不会成功。
若是婚后购买的,则属于夫妻共有财产,对半分割。
keyi
仅以逃税为由拒绝履行买卖合同,不承担违约责任,除非上家同意你解除合同。
用户评价: 谢谢您的回答,补交税款是开发商提供的,这样可以以政策为由退房吗?
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