尹利兵

笔者：尹利兵律师一、案情简介2017年12月12日开始，石先生位于浙江省某县某镇某路的房屋被纳入某镇南门片改造项目的房屋征收范围。因石先生对此房屋征收决定及其补偿标准持有异议，未签订补偿安置协议。2018年12月5日开始，石先生上述房屋内的供电被无故中断，后经向镇政府及供电公司询问断电原因，均承认断电系供电单位应某镇政府因城中村改造的要求，在收到政府的停电通知函后进行的断电。石先生多次要求恢复供电被拒绝恢复，导致该房屋在2019年春节期间完全处于断电状态。显然，政府断电逼迁的意图十分明显。为了维护自己合法权益，石先生通过各方途径找到了专业办理征收拆迁维权案件的尹利兵律师，最终决定通过诉讼维权。二、裁判结果尹律师认为，在征收拆迁过程中，非法断电是法律法规明确禁止的。依据相关规定，行政机关未依据法律程序进行征地拆迁，未依法给予被拆迁户合理安置补偿的情况下，不得采取暴力等手段逼迫被拆迁户进行搬迁，也不得中断供电、供水。本案中，供电单位在镇政府组织及现场指挥下，将石先生的电表拆除导致涉案房屋停电断电。该行为系行政机关指令供电单位具体实施，某镇政府要求供电部门对涉案房屋停止供电的目的是变相实现逼迫被征收人搬迁，没有法律依据，行为违法。最终，法院认可了尹律师的观点，支持了石先生的诉讼请求，判决如下：确认被告某政府对涉案房屋进行停电拆表的行政行为违法。一审判决后，双方均未上诉。三、典型意义本案涉及房屋征收拆迁过程中发生的断水断电等违法情形由谁来承担法律责任的问题。依据《中华人民共和国电力法》第26条规定：“供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电”。同时，根据我国行政强制法的相关规定，行政机关不得为了达到让当事人履行行政行为而采取停止供电等违法行为。因此，对于房屋征收拆迁过程中的发生的断水断电等违法逼迁行为，原则上应当在法院审理中认定或者推定行为实施主体为行政机关，而该类逼迁行为显然没有法律依据，因违反了法律禁止性规定而应当确认其行政行为违法。

笔者：尹利兵律师一、【案情简介】刘先生等人系渭南市临渭区某村人，因其自身承包被当地镇政府于2013年征收占用，并当年3月15日向村民公开发送《告村民书》，称：“根据区政府**号文件规定，征地补偿费综合价按每亩地21000元标准执行。如在项目实施过程中近两年内，中、省、市出台相关提高征地补偿费倍数（征地补偿费综合价）的新规定，其已征收土地按新的计价方式予以补给。”而实际上，陕西省政府发布的渭南市临渭区2008年区片综合地价平均标准就已经达到47762元/亩。对于两者之间征地补偿标准的巨大差异，刘先生等村民带着满腔愤怒与不忿，为了维护自己的合法权益，慕名找到北京京坤律师事务所进行维权。律师通过分析案情，认为本案关键问题就是关于当地镇政府确定的征地补偿标准与省政府制定的标准不一致时，双方就该征地补偿安置产生的争议问题，该如何进行通过法律途径进行救济？二、【裁判结果】找到问题之后，京坤律师娴熟地运用法律，依据《土地管理法实施条例》第25条之规定向临渭区人民政府申请对涉及到的补偿方案及标准予以协调。区政府作为书面答复未能切实保障刘先生等人的合法权益。对于区政府的答复，律师依法向渭南市政府申请行政复议，然而复议机关却认为该案不属于行政复议法规定的受案范围，驳回了刘先生他们的复议申请。显然，复议机关对该案的法律适用理解存在错误。京坤律师立马指导刘先生等人提起了行政诉讼，经过渭南市中级人民法院一审审理查明：渭南市政府作为临渭区政府的上级政府，应当采取有效才措施积极受理，公正裁决征地补偿安置争议行政复议案件，及时化解行政争议，切实维护社会和谐稳定。”因此，判决：一是撤销被告作出的《驳回行政复议申请决定书》；二是责令被告在判决生效后30日内对刘先生他们的行政复议申请作出决定。三、【律师评析】征地补偿争议既包括土地补偿争议，又包括房屋以及地上附着物补偿争议，由于补偿标准的制订主体不同，相应的救济途径亦不同，行政协调、行政复议或者行政裁决是主要的救济途径。无论是行政复议抑或行政裁决，从确定权利救济途径的角度出发，都是为了建立和完善有效的群众利益诉求机制和权益保障机制，引导被征地的农村集体经济组织和农民通过法定化的渠道表达利益诉求，维护被征地农民和用地者的合法权益。本案中，刘先生等人是在协调之后就征地补偿安置争议问题应当提起行政复议还是申请裁决等程序来进行救济所产生的适用法律问题，从本案判决和司法实践来看，显然属于行政复议的受案范围。

笔者：尹利兵律师一、【案情简介】王先生系安岳县某养殖专业合作社的经营者，其在安岳县某镇某村二组拥有合法的经营场所，用于生猪养殖及柠檬种植。2011年3月以来，安岳县有关政府部门以道路建设工程进行征收为由，告知王先生的经营场所被划入征收范围内，要求其尽快腾退土地。因有关征收补偿问题未达成协议，王先生的相关建筑物在经过法院裁定后被组织实施强制拆除。王先生不服上述强拆行为，慕名找到尹利兵律师介入来积极维权。二、【裁判结果】尹律师认为该案情况比较特殊，因涉案建筑物被强拆的合法性已经过法院的司法程序予以认定，而王先生由于错过维权时机已经无法对之前的行政行为进行相应的救济，只能针对刚刚实施的强制拆除行为实施补救。好在经验丰富的尹律师发现，实际上强拆的范围超过了其法律文书中应当拆除的范围，显然这也是属于违法强拆行为。尹律师指导王先生及时提起赔偿申请，并针对安岳县政府作出的不予赔偿答复积极提起行政赔偿诉讼来维权，经法院审理后，资阳市中级人民法院作出最终生效判决：“一、撤销被告安岳县人民政府行政赔偿决定；二、判决被告安岳县人民政府在本判决生效之日起二个月内对原告因被告强制执行行为违法申请行政赔偿重新作出行政赔偿决定；三、驳回原告的其他诉讼请求。”判决后双方均未上诉，现判决已经生效。三、【律师评析】行政强制执行是用国家强制力迫使生效法律文书确定的义务得到履行的行为，并不创设新的法律关系，或者改变一种法律关系，而是实现已有行政决定内容的一种事实行为。行政强制拆迁是行政强制执行中的类别之一，在具体实施过程中，作为执行人强制拆除建筑物、构筑物等行为时，也应严格按照法律、法规的规定及生效法律文书的内容予以执行，超出或缩减确定范围实施的拆除行为属于违法行政行为。本案中，被告的超范围强拆行为不但不能够受到法律保护，相反还应当为其违法行政行为承担赔偿责任。

笔者：尹利兵律师第一点：作为宅基地管理专门的部门规章意义重大农村农业部于2022年11月28日公开的《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“暂行办法草案”），这是第一部关于宅基地管理的专门部门规章，其上位法是《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，对于农村宅基地管理具有重大意义。一是出台该部门规章，有利于深化宅基地的管理和改革工作，是乡村振兴富民政策的需要。近些年来，党中央以及国务院高度重视着盘活农村集体建设用地、农民承包土地和宅基地。宅基地又是农村三块地中的重中之重。二是出台该部门规章，是“户有所居”惠民政策的要求。调查发现，目前我市很多村组已经没有剩余宅基地可供村集体分配，甚至有一些村组多年来也没有新分配宅基地。与此同时，许多村组集体建设用地利用效率低下，一户多宅现象严重。此次农村宅基地管理制度的改革，从法律上对农村村民“一户一宅”进行了规范。三是出台该部门规章，有利于提高乡村治理水平和让宅基地管理有法可依。现今，农村宅基地管理和改革工作存在滞后的问题，农村存在占用公路、耕地和水利设施等违法现象。与此同时，也存在着对村民建房管理责权不统一、“管得住、不能管”等问题，原来是县级自然资源管审批，但县级范围较大，难以监管；乡镇容易出现村民违建问题，但又无权处理。四是出台该部门规章，是实现生态宜居美丽乡村的需要。近年来，农村居民住宅建设管理相对滞后，出现了建设地点分散，房屋朝向杂乱，建筑风格多种多样，农民无房可住，特别是超大超高和别墅大院等问题。第二点：明确宅基地管理的各个部门职能分工根据“暂行办法草案”的规定：要建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，实行全程监管，及时发现、制止和依法处置涉及宅基地的违法违规行为。一是明确县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域农村宅基地改革和管理有关工作。县级以上人民政府农业农村主管部门和其他有关行政主管部门依据各自职责开展监督检查。县级以上人民政府农业农村主管部门依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，其内设或所属的农业综合行政执法机构具体承担职责范围内的农村宅基地执法工作。二是乡（镇）人民政府负责宅基地审核批准和监管，指导农村集体组织开展宅基地管理。乡（镇）人民政府加强宅基地申请审批及后续管理，将宅基地纳入基层网格管理和指挥平台，组织开展巡查监管。三是农村集体经济组织按照宅基地所有权归属，代表集体行使宅基地所有权，依照法律规定管理本集体所有的宅基地，引导村民合理利用宅基地。农村集体经济组织不健全的，由村民委员会或村民小组依法代表集体行使宅基地所有权。农村集体经济组织应当履行宅基地所有权人职责，规范管理和合理利用宅基地，发现本辖区内宅基地违法违规行为立即进行制止并上报。第三点：确定宅基地管理的基本原则一是农村村民住宅用地选址应当符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划。二是宅基地面积控制有标准，农村村民新建住宅的，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，从严从紧控制占用耕地，不得占用永久基本农田。三是农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。四是不得强制农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住。县级人民政府农业农村主管部门依照职责协调落实农村村民住宅建设用地指标，保障农村村民住宅建设合理用地需求。第四点：强调了宅基地申请与审批的原则宅基地分配遵循成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控的原则。第十五条农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。（一）家庭无宅基地的；（二）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；（三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；（四）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。对前款第（三）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。第二十条农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：（一）不符合“一户一宅”规定的；（二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；（三）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；（五）不符合分户申请宅基地条件的；（六）不符合国土空间规划、村庄规划的；（七）现有土地资源无法满足分配需求的；（八）法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。第五点：具体规定了宅基地的使用要求一是明确了宅基地的具体用途是按照规划许可建造住宅及其附属设施。二是规定了农村村民住宅建设开工前需要经乡（镇）人民政府申请现场划定宅基地用地范围，住宅建设后应当经乡（镇）人民政府竣工验收。三是强调了农村村民对宅基地使用权及其住宅及其附属设施具有依法申请不动产登记的权利。四是鼓励利用闲置宅基地和闲置住宅开展经营性活动。五是保护非本集体经济组织成员和继承农户住宅的本集体经济组织成员在该住宅存续期间可以依法使用宅基地的权利。第六点：细化了宅基地的出租、转让、退出与收回等问题一是统一规定宅基地及其房屋出租租赁合同期限不得超过二十年，禁止借出租名义买卖宅基地。二是再次明确允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。三是对收回宅基地的几种情形进行了具体规定。四是强调宅基地使用权进行不动产登记。第二十九条规定了宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记；第三十二条规定了退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。第三十三条规定了严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。

笔者：尹利兵律师1、一律以房屋征收决定公告之日的市场价作为补偿基准是否合理？对绝大多数的被征收人而言，以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。但实践中，少数征收决定和补偿决定间隔时间过长，有的评估时点和补偿时点甚至相差数年之久，以致如何补偿成为案件争议的主要问题。对市县级政府超过合理期限且无正当理由未予补偿，又不能证明被征收人同意延期协商补偿的，人民法院可将实际作出补偿决定的时点或者双方协商的时点作为评估时点。市县级政府严重违法，在无征收决定、无补偿决定的情况下恶意违法强制搬迁，且长期拒不解决补偿问题，对被征收人合法权益造成重大损害的，甚至可以考虑以一审审理时点作为评估时点。2、房屋征收评估是否包括对土地使用权的补偿？市县级政府征收房屋，一般是为了更有效使用土地；“房地一致”原则决定了对房屋价值的评估必须包含土地使用权价值。对房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。征收房屋的同时，所占土地也应当一并收回。对此，《征补条例》《评估办法》《城镇土地估价规程》均有相应规定。如《评估办法》第11条、第14条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。3、如何保障被征收人产权调换与货币补偿的选择权问题？《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定，重申“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”实践中，有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式。此种做法既侵犯被征收人选择权，也可能导致用地单位付出更高的补偿成本，特别是在房屋价格有较大幅度上涨后，征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地。因此，被征收人选择产权调换和货币补偿的权利必须得到尊重；不论具体采取何种形式，是书面还是口头告知，都必须建立在被征收人能够真正进行比较，由此作出理性选择。4、被征收房屋承租人的合法权益如何保护？《征补条例》虽然没有明确规定承租人安置补偿的权利，但也并未排除承租人权益保障。承租人装饰装修被征收房屋或者利用被征收房屋从事生产经营活动的，市县级政府在确定被征收房屋价值补偿金额时，应列明相应的装饰装修费用、承租人相应搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿。市县级政府、房屋所有权人、承租人对相关补偿金的分配无法达成一致的，除了房屋本身价值补偿可以直接支付给房屋所有权人以外，对与承租人密切相关的装饰装修补偿、搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿等，可以考虑先予提存，并引导所有权人与承租人通过协商或者民事诉讼的方式解决补偿金分配问题。一些地方结合被征收人和承租人的具体情况，将装饰装修补偿、搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿直接补偿给承租人的做法，也具有一定合理性。5、如何对被征收房屋实施强制搬迁才是合法的？《征补条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。如果协商不成，市县级人民政府应当依法及时作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县级政府依法申请人民法院强制执行。人民法院裁定准予强制执行后，被征收人应主动腾退交房，自觉履行义务。被征收人拒绝搬迁的，市县级政府可以依法采取强制搬迁方式，以确保公共利益实现。根据《房屋拆迁证据保全公证细则》规定，房屋拆迁证据保全公证时，公证机关应对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力。实施强制拆迁房屋证据保全时，公证机关应通知被拆迁人到场。如其拒不到场，公证员应在笔录中记明。实施强制拆迁房屋中有物品的，公证员应当组织对所有物品逐一核对、清点、登记，分类造册；并记录上述活动的时间、地点，交两名有完全行为能力的在场人员核对后，由公证员和在场人在相关记录上签名，对被拆迁人拒绝签名的，公证员应在记录中载明；物品清点登记后，凡不能立即交与被拆迁人接收的，公证员要监督拆迁实施人员将物品存放在其提供的仓库中，并对物品挂签标码，对物品在保管中丢失损坏的，仓库保管人应承担赔偿责任；强制搬迁结束后，实施人还应制作通知书，通知被拆迁人在一定期限内领取物品，逾期不领的，公证处可以接受实施单位的提存申请，办理提存。

笔者：尹利兵律师改革开放以来，伴随我国经济快速发展进程和交通工具的日益精进，全国人口大规模流动，中小城市人口逐渐向大城市集中聚集，而流动人口新进入城市的居住需求主流途径为租房。因此房屋租赁产生的纠纷也越来越多。今天笔者就来聊聊与租房有关的法律知识。一、租房合同有一定要以书面形式签订吗？根据我国《民法典》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。也就是说，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。因此租房最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。二、租房合同最长不得超过多少年?根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同约定期限最长20年，超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。三、承租人可以将房屋转租他人吗?我国《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以说承租人想要将房屋转租给他人必须经过出租人同意才行。否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人有权要求承租人赔偿的，但次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。四、什么是承租人的“优先购买权”?出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内(拍卖为5天)未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意的情况下转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人获得。未经出租人同意转租的，承租人以及次承租人均无优先购买权。五、承租人和出租人在什么情形下可以解除租赁合同?在房屋租赁中，承租人和出租人都有解除租赁合同的权利。其中承租人可以法定解除租赁合同的情形如下：（1）租赁物被依法查封、扣押;（2）或者租赁物权属有争议;（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用的强制性规定情形的;（4）未按照约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在2个月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的;（5）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的。当然，出租人在以下情形也有权单方解除租赁合同：（1）未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；（2）未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；（3）住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后，在15日内仍未支付的；（4）经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的；（5）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。六、作为承租人租房的时候需要注意什么呢？首先，设立居住权的房屋不能租。一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑：以前可没有遇到过这事。那是因为在2021年之前，还没有任何房屋设立过居住权，因为法律还没有规定。但是从2021年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰。其次，不要随意改造房屋。根据我国《民法典》规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。所以，未经出租人同意，不要随意对房屋进行整改。最后，房屋权属有争议或被查封，可以退租。房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。我国《民法典》明确规定，当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！