关键

提示：京十五条的出台并不必然导致之前所签订的购房合同无效，如果在新政实施之前，已经过网签的，不执行新政的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在新政出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行新政要求，在此情况下，我认为可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，并且，提出解除合同的一方当事人不需要支付违约金。栏目名称：法眼看经济主题：限购令下的二手房买卖纠纷嘉宾律师：关键律师本期介绍：限购令出台一段时间以来，不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中，二手房交易因其流程的复杂性，且涉及三方，成为街谈巷议的热门话题，关于限购产生二手房买卖法律纠纷咨询也接踵而至。为此，《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京市雄志律师事务所的关键律师。关键律师访谈内容：【法眼看经济】关键律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。【关键律师】大家好，我是关键房地产律师网（www.51bjlvshi.com）首席团队律师关律师。今天很高兴能做客《法眼看经济》和大家一起分析限购令出台后，在房屋买卖中产生的法律纠纷。限购令出台后，我们团队律师接到很多此类纠纷的咨询电话，我们也积极的展开讨论，每个律师都提出了自己的观点。今天，我将汇集的律师观点向大家做一简要的介绍。【法眼看经济】“限购令”引发的二手房屋买卖合同纠纷主要有哪几种类型？您能否先给大家介绍一下。【关键律师】从纠纷主体来说，涉及商品房开发商、二手房买卖双方及中介机构。从纠纷类型上看有如下几种：1、因限购令出台，买房人不具备购买资格、因首付比例提高，买房人没有经济能力支付首付款而要求解除买卖合同而引起的纠纷。2、因伪造纳税、社保证明以及假离婚、假公证购房引起的产权归属问题、离婚财产分割问题的纠纷。3、因第二种纠纷类型引发的婚姻、继承、劳动合同纠纷。4、因解除房屋买卖合同，买房人与中介机构之间的居间服务合同纠纷。【法眼看经济】大家比较关心的一个问题，就是在新政出台后，由于首付比例提高、贷款利率调整等影响导致二手房屋买卖合同无法继续履行时，能否解除合同？解除合同的一方当事人是否需要支付违约金？【关键律师】京十五条的出台并不必然导致之前所签订的购房合同无效，如果在新政实施之前，已经过网签的，不执行新政的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在新政出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行新政要求，在此情况下，我认为可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，并且，提出解除合同的一方当事人不需要支付违约金。【法眼看经济】那么房屋买卖合同解除后，中介、担保公司的损失由谁来承担？【关键律师】首先，我认为，中介公司有如实向房屋买卖双方提供真实信息并指导双方进行合法房屋买卖的义务。新政出台后，有关部门及房地产经纪主管机构也要求其在撮合房屋买卖双方成交房屋时，应如实的向买卖双方说明新政要求，避免因此而发生法律纠纷。其次，如果中介机构在明知或应知购房人不具备新政要求的购房条件，或房屋出卖人违法出卖房屋的情况下，仍然居间撮合双方签订购房合同，因此解除合同或认定合同无效的，中介机构对此应承担相应的赔偿责任。但非由于中介机构的过错，而是因政策变化，导致了房屋买卖行为无法进行下去，中介机构不承担相应责任，但其应协助买卖双方解除购房合同，然后，可依据提供服务的项目，收取相应居间服务费，自然也就不存在损失问题。【法眼看经济】房产新政出台后，为规避房产新政的约束，有的购房者甚至动起了“假离婚”、“假社保”的念头。请问关键律师，“假离婚”、“假社保”这种做法存在哪些法律风险？【关键律师】我们先分析假离婚可能出现的法律风险，当本市户籍居民家庭已经拥有两套住房，根据限购政策，其不具备购买第三套住房的资格。但此时，夫妻假离婚，在分配夫妻共同财产时，将婚姻关系期间内已经取得的两套住房分给夫妻一方，另一方以名下没有住房的名义再去购买一套住房，以达到规避限购政策的目的。此种行为可能导致分得两套房屋的夫妻一方，假戏真做，假离婚后拒绝复婚，使在离婚时没有分到一处房产的一方赔了夫人又赔房，落得个人财两空。未在北京连续5年缴纳社会保险的非本市户籍居民家庭不符合限购政策要求，为了达到这一要求，购房人与某公司串通，利用某公司名义，谎称是该公司员工，该公司为其补缴了5年的社保后，使不符合条件的购房人取得了购房资格。但出具假证明的公司将会面临劳资纠纷的风险，既然其为某员工补缴的社保，证明公司与员工之间有劳动合同关系的存在。一旦发生纠纷，公司将很难证明自己是清白的。【法眼看经济】二手房买卖中，在没有房产证的前提下签订的购房合同，是否受法律保护？【关键律师】现实中这种情况也是比较常见的，即：卖房人在没有取得房屋所有权证时出卖自己的房屋，当时买卖双方约定，待标的房屋取得所有权证时再办理过户手续。首先，我们不提倡在没有产权证的情况下进行房屋买卖，因为此种买卖行为将产生极大的法律风险，如：一房二卖、房屋抵押、继承等纠纷。目前又出台了限购政策，在此种房屋买卖行为中，很多购房人已经入住房屋并装修，但至今没有办理网签及产权过户手续，又不符合新的限购政策要求，不具有购买资格，一旦卖房人提出解除合同，买房人将陷入极为不利的境地。【法眼看经济】当事人为了避税在买卖合同中将房屋装修款代替购房款，此合同是否有效？又存在着哪些法律风险？【关键律师】在解答当事人咨询时，很多人都向我提出了这个问题，有相当一部分卖房人认为，将房价款折抵为装修款以逃避税收是恶意串通损害国家利益的行为，是违反法律、行政法规强制性规定的行为，想借此认定房屋买卖双方签订的购房合同无效或解除双方的买卖关系。但这里的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然逃避税收的行为违反税收相关管理规定，但这并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，因此，双发签订的房屋买卖合同还是合法有效的。但风险依然存在，当购房人需要贷款购房时，装修款是无法进行贷款的，如果购房人因资金不足，又无法正常办理贷款，就可能导致无法继续履行存量房买卖合同，因此使购房人遭受损失。针对此问题，北京市也相继出台了一些政策或管理办法，抑制阴阳合同，但收效不是很大，希望今后能制定出更为切实可行的办法来。【法眼看经济】如何避免新政下的二手房买卖纠纷，购房者应当注意哪些问题？您站在律师的角度，能否给网友们提一些好的建议。【关键律师】房屋买卖是关系到每个人切身利益的大事，所以不论是买方还是卖方都应本着实事求是的精神，负责任的去处理，不要为了达到购房目的，去利用政策、法律的漏洞，因为，利用法律的一个漏洞达到某种目的的同时，就必然会有另一个漏洞对利用者产生不利的后果。我建议，房屋买卖双方在进行房产交易之前都应尽量了解有关购房政策，对政策中不甚理解之处应及时咨询有关专业人员或向房地产管理机构求证。发生纠纷了，双方也应以积极的态度去解决问题。【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？【关键律师】本次我们分析的是新政出台后比较常见的纠纷类型，当然每个纠纷可能都会存在细节上的区别，但往往都是细节上差异导致案件审理结果有着本质的差异。如果房屋买卖有关当事人有具体案件需要分析，我愿意继续与朋友们共同展开探讨。【法眼看经济】再次感谢关键律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。【关键律师】房产问题在今后相当一段时间内，都是社会的一个热点问题，我建议能专门开辟房产专题页面，内容也应涉及一手房买卖纠纷、存量房买卖纠纷，拆迁补偿纠纷、婚姻与房产、房产继承、建设工程纠纷、物业纠纷等。以便有此法律帮助需求的朋友们能最快速的找到专业房地产律师进行咨询。节目简介：《“法眼”看经济》是由中国经济网和法邦网联合制作的一档“畅谈经济热点问题，普及经济法律知识，解答经济类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目（含演播室视频直播和在线访谈两种形式）。节目采用主持人和律师谈话模式，深入解析社会热点经济背后的法理人情。中国经济网是中央重点新闻网站和国家经济门户，“中经在线访谈”访谈对象都是各部委的高级官员和各经济行业内的企业总裁，定位高端，品质高端。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。“中经在线访谈”特别节目“法眼看经济”侧重经济与法的结合，访谈对象全部为业界资深律师，从法律角度分析热点经济问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精

访谈内容：【法眼看经济】关键律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。【关键律师】大家好，我是关键房地产律师网首席团队律师关键律师。今天很高兴能做客《法眼看经济》和大家一起解读京版国八条，也就是京十五条，希望能通过我的解读，为广大有购房需求的北京朋友、外地朋友提供法律及政策上的帮助，以避免在购房过程中由于对政策及相应法律、法规不了解导致的法律纠纷。【法眼看经济】“京十五条”从住房保障、税收、供地、限购等方面对北京房地产市场做出了全面的要求和规定，其中哪些具体内容最值得关注？请您简要的为大家介绍一下。【关键律师】首先，我认为京十五条是对国八条的细化，全面的贯彻了国八条的原则精神，而且比国八条规定的标准更为严格，可以说是至今为止力度最大的一次抑制房价过快上涨的政策。其次，我认为京十五条意义重大，京十五条的出台不仅是对我国房产市场格局改革的进一步确认，即：大力兴建保障性住房、发展公共租赁住房，对高价商品房建设规模进行限制。而且，通过税收、限购的方式准确的打击了炒房者。至于最值得关注的内容，我想不言而喻，对老百姓生活有最直接影响的就是限购政策。京十五条规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。我们通俗的给大家解释为：京籍居民家庭最多可以拥有两套住房，拥有两套或多于两套住房，出售一套后住房后才可以再新购住房。此次新政是以居民拥有房屋的数量为限购依据，不论房屋的性质，如果本市户籍居民家庭已经拥有一套保障性住房，再购买住房也只能购买一套。对于能够提供有效暂住证，有连续5年缴纳个人所得税或社保证明，且名下无房的非京籍居民家庭拥有房产总数为一套。这里强调的缴纳个人所得税或社保必须连续满5年，中间有间断的则不符合政策要求，不能在本市购买住房。如果非京籍居民家庭在社保间断期间没有工作，是无法补缴个人所得税的，但中断的社会保险是可以补缴的，补缴后满5年可算连续缴纳社保。与京籍居民家庭一样，想改善住房条件的非京籍居民家庭需先将已有住房出售，才可以再新购一套住房，但不能够提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上社保或纳税证明的，即使卖掉名下房产也不能再买房。另外，京籍或非京籍居民家庭在外地有住房，在北京没有住房，只要符合新政中关于非京籍购房人标准的，也可以购房。新政对于限购房屋仅指住宅立项房屋，如果非京籍居民家庭不符合在京购房条件的，也可以购买商业立项的住宅，比如酒店式公寓。为了执行此次住房限购政策，北京市住建委在京十五条公布后，发布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》该通知对执行目前政策中所遇到的一些具体问题也作出了较为详细的规定。按照新政，在网签之前房屋买卖双方需递交相关的材料，本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。在购房过程中先由房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，最终由住建委审核是否有购买资格，需要5天时间。在新政出台后，我也接到一些有关的咨询电话，其中问题较多的是房屋继承是否也受新政影响，这里根据上述《通知》也做一详细解答。居民继承房屋的可以正常办理，不受新政影响，但赠与房屋或者房屋在家庭成员之间过户的（夫妻之间更名除外）视同房屋交易，必须符合新政限购要求。至于网上热炒的京籍出租结婚证的问题，新政明确了夫妻双方有一人有京籍户口的，按照京籍户口对应的政策标准执行。个人认为该项规定相对放宽了对非京籍居民购买住房的限制，但未就京籍出租结婚证问题做出有效的应对性规定，希望今后能够进一步完善。【法眼看经济】该细则引发最多质疑的就是对非京户籍购房居民设置了最高购房门槛，大多数人都认为设定连续5年缴纳个税的门槛太高，是对外地人的不公，漠视外地人的权利。您同意他们的观点吗？【关键律师】我不同意这种观点，因为此次新政的核心目的是限制炒房和房价过快上涨，在北京有相当一部分购房者不是为了满足单纯的自住需求，而是将购房作为一种投资，以房屋升值作为追求目标。在这群人中，有京籍也有非京籍人员，而绝大部分非京籍人员不在北京长期居住而持有大量房屋，因此也造成了房价非正常上涨，此次新政正是要限制这些买而不住，等待房屋升值的炒房者，给真正需要在北京工作居住的非京籍人员创造在北京购买住房的条件。如果不对投机性购房需求进行限制，我想即使在北京工作生活5年甚至更长时间的外地朋友在北京也很难买到合理价格的房屋。【法眼看经济】一些网友认为限购后会出现房租上涨，人才流失的现象，不利于城市的长远发展，对此您是怎么看的？【关键律师】我认为不必然导致房租价格上涨，在此次新政出台后，必将造成房地产交易市场冷淡，从这几天的观察看，也印证了这一判断，甚至我认为房产交易市场会迎来一次大洗牌的局面。在新政及北京可能出台的房产税改革的压力下，会使那些持有多套房屋等待房屋升值的炒房者不得不考虑其持有成本，从而放出手里闲置的二手房，使这些闲置房屋进入房屋租赁市场，以换回投资回报。这样可能会造成今年房屋租赁市场成交量大涨，但房屋租赁价格保持基本稳定的局面。而人才是否会流失，我认为这与新政没有太大关系，北京市及各地也都相继出台过吸引人才的优惠政策，而北京更是将人才定位较高，相信会为外地人才在京发展提供非常优厚的待遇。【法眼看经济】由于“京十五条”的出台，导致之前所签订的购房合同无效，这种情况下，购房定金是否能全额退款？您能否为大家解答一下。【关键律师】京十五条的出台并不必然导致之前所签订的购房合同无效，如果在新政实施之前，已经过网签的，不执行新政的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在新政出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行新政要求，在此情况下，我认为可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，也不能认定购房合同无效。至于购房定金当然可以全额退还，合同双方也不会因此承担定金罚则。【法眼看经济】对于“京十五条”，百姓最为关注的是它到底能给北京的房地产市场带来怎样的影响？房价能否松动？作为律师，您是怎么看待这些问题的？【关键律师】新政给北京房地产市场带来的影响我想大家都已经看到了，新政实施几天内，房产交易量大减，但房价并未见明显松动。我认为房价是否下降还是要受供求关系的影响，目前购房的刚性需求还是比较强烈的，房价短时间内不会下降太多。真正要使房价回归理性，还是要靠调整房地产市场结构，大力建设保障性住房，发展公共租赁住房、挤压房地产价格泡沫来实现。【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？【关键律师】目前新政刚刚出台，很多问题规定的还不够完善，需要实践的检验，我想政策与法律如何衔接，政策在执行过程中与法律规定向抵触时，如何能够平衡各方利益是今后一段时间比较难以解决的问题。并且，我认为，中央对控制房价的决心不会改变，如果房价没有得到有效控制，今后的政策没有最严只有更严，希望到时和大家一起关注。《法眼看经济》节目简介：《“法眼”看经济》由中国经济网制作的一档“畅谈经济热点问题，普及经济法律知识，解答经济类法律问题，提供权威法律建议”的视频直播节目。节目采用主持人和律师谈话模式，深入解析社会热点经济背后的法理人情。《“法眼”看经济》的核心竞争力：热点经济话题，追踪热点经济话题进行法律解读；解决实际问题，邀请业界著名律师提供可操作性建议；目标群体明确，关注时事，关注社会经济发展的公众；资源的融会贯通，中经网拥有数量众多的用户；《“法眼”看经济》就是二者的桥梁，让双方优势资源共享，打造优质视频节目.