陈龙桥

债务人已经资不抵债的，债权人可以申请破产还债重庆律师陈龙桥2018年3月31日摘要：如果债务人长期欠债不还，在确定其已经资不抵债时，债权人可以依照《破产法》等的规定，向法院申请宣告债务人破产还债，以促使债务人积极偿还债务。A公司长期拖欠B公司货款等共计200多万元，虽然A公司仍在继续生产经营，但A公司以经营困难为由长时间不予偿还。B公司咨询律师怎样才能收回欠款，律师根据B公司陈述的情况，初步判断A公司可能已经资不抵债。在去工商局、税务局等部门查询A公司财务报表等资料后，发现A公司最近三年均已经资不抵债。B公司遂按照律师的建议，委托律师依照《破产法》的规定，以A公司不能清偿到期债务且已经资不抵债为由，向法院申请宣告A公司破产还债。法院审查B公司的破产申请后，依法进行破产听证，听取A公司和B公司各自的理由和法律依据，以决定是否宣告A公司破产。在法庭听证过程中，A公司称虽然公司资不抵债、目前经营也比较困难，但只是市场行情低迷造成的，而且现在已经过了谷底，市场行情也正在逐渐好转，公司也还在继续生产，还有继续生存的可能性，因此不希望法院裁定宣告破产。B公司则称A公司虽然还在继续生产，但长期欠债不还，A公司的继续生产也是建立在持续损害B公司等债权人的合法利益基础之上的，并且A公司最近三年均已经资不抵债，符合法律规定的宣告破产条件，因此要求法院依法宣告A公司破产。后在法院的调解下，A公司同意在一年内分期向B公司还清全部欠款，并由A公司的股东提供连带保证担保；如果A公司不能按照付款计划在一年内支付欠款，如B公司再申请宣告A公司破产的，法院将依法宣告A公司破产，同时B公司还可以要求A公司的股东承担连带保证责任，因此B公司同意A公司分期付款。A公司迫于破产宣告的压力，尽力按照还款计划履行了还款义务，B公司顺利收回了欠款。

建筑施工合同的签订和履行应当注意完善和保存证据重庆律师陈龙桥2018年3月23日摘要：建筑施工合同一般涉及金额大、履行时间长，更需要对合同的签订和履行过程进行规范管理，对各种重要事项应当形成规范的书面文件，以便在发生争议时能够尽快合理地解决，以避免产生重大损失。重庆X房地产开发公司（下称X开发公司）开发建设一住宅楼盘，在与L建筑公司经过谈判就合同内容协商一致后，未经招投标就与L建筑公司签订建筑施工合同。后因为需要办理施工许可证等，双方又签订了一份建筑施工合同去主管部门备案。在合同履行过程中，双方互有违约，因各种原因楼盘开工及竣工验收等都有延误。在双方办理结算过程中，因为L建筑公司存在施工质量问题及其进行整改不及时、不到位，X开发公司也未按照约定支付工程尾款等原因，L建筑公司向法院起诉要求X开发公司支付工程尾款50余万元、支付保留的质保金70余万元、退还保证金300万元、赔偿延期开工损失400万元等，并申请财产保全查封了X开发公司的银行账户，冻结了X开发公司的350万元银行存款。X开发公司在收到法院的诉讼文书和查封银行账户、冻结银行存款的文书后，委托律师代理诉讼。律师在收集、整理证据过程中发现，因为签订合同及施工过程中双方的合作还算友好和顺利，一些事情通过口头协商就处理了，因此相关资料不齐全，有些书面资料也是语焉不详，如关于延期进场施工，双方虽然签到了补充协议，但是并没有明确是因为谁的原因造成延期开工，更没有按照施工合同的约定确定双方是否有损失及这些损失由谁承担；施工过程中存在的质量、供货等问题及其原因、责任等记载也大多不详细；办理竣工验收时虽然各方都签字认可，但未对延期竣工验收及其责任进行梳理，导致应当由谁责任不明确，损失金额是多少等都无法确定。但是诉讼是要需要证据证明的，损失是多少及各方应当承担的责任大小等都要靠证据。由于L建筑公司已经向法院起诉并申请了财产保全，要想再经过对方协商签字确认来完善证据已经不可能。为了尽可能弄清楚相关事实及维护X开发公司的利益，代理律师对双方在合同协商、签订、履行的整个过程中所签订的各种合同、补充协议、备忘录、施工日志、双方与监理公司三方形成的工程签证单、会议纪要，双方往来函件，及向有关部门备案的合同、报送的资料等进行了全面的梳理，尽可能的整理出L建筑公司对工程延期开工、延期竣工验收、施工质量问题及其整改情况等应当承担责任的证据，以及向法院陈述未经招投标签订的施工合同依法无效等，证明L建筑公司应当承担相关责任，同时向法院提出反诉要求L建筑公司赔偿延期开工、延期竣工及施工质量问题等造成的损失。后经法院审理，根据双方证据的证明力大小和相关法律规定，在法院主持调解下，X开发公司支付L建筑公司250万元，对工程尾款、应当退还的质保金、保证金及双方的违约责任等全部问题一并予以解决。

签订商品房买卖合同需谨慎2018年3月16日重庆律师陈龙桥摘要：宣传资料的内容不具体明确的，不是邀约，而是邀约邀请，不能作为确定是否权利义务的依据。在签订商品房买卖合同之前应当尽可能的将双方的要求以书面的形式签订下来，以避免风险。重庆X房地产开发公司（下称“X公司”）开发建设了H住宅楼盘，在开发建设过程中，X公司为了宣传，印制并发放了一批宣传资料，在达到房屋销售条件后开始销售房屋，房屋建成并经竣工验收后将房屋交付给了购房业主。部分业主接房后，发现所购房屋与X公司之前发放宣传资料不符，主要认为宣传资料上的房屋赠送面积与实际不相符；购房者认为所购房屋为跃层房屋但需要自己修建隔层楼板，房中没有修建楼梯但楼梯间反而在房产证中计算了面积；因为楼上的卫生间下沉了约40厘米影响了房屋的层高等；以及合同附件约定的签订商品房买卖合同之前的X公司宣传资料等均无效之约定是格式条款，因而不具有法律效力等，遂要求X公司按照宣传资料进行整改或者赔偿损失。X公司则认为在双方签订商品房买卖合同之前已经多次宣告之前发放的宣传资料无效，且宣传资料本身已经明确载明这些宣传资料仅供参考，房屋实际状况以规划等部门的审批和商品房买卖合同内容为准；在签订商品房买卖合同时也明确告知，并且在商品房买卖合同明确载明双方之间的权利义务均以双方签订的商品房买卖合同为准，之前的所有资料都无效；宣传资料本身所载明的赠送房屋面积也只是一个约数，而不是具体明确的数字；之前的宣传资料和双方签订的商品房买卖合同都载明房屋的空高是两层房屋的空高，但需要业主自行搭建楼层隔板；房中楼梯间之所以就算面积是因为根据规划等相关规定必须要计算面积；卫生间下沉是因为需要安装蹲便器，即卫生间下沉是修建卫生间本身的要求所决定的，符合行业惯例且是严格按照国家标准设计和修建的。因此X公司认为并没有过错，而且在双方签订商品房买卖合同中也对相关内容进行了明确的约定，没有欺骗购房者，因此不同意整改，也同意赔偿。因双方协商解决不成，这些业主向法院起诉。法院经过审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，X公司发放的宣传资料内容不具体明确，不是邀约，只是邀约邀请，不能作为确定双方权利义务的依据；双方在商品房买卖合同中明确约定签订合同之前的一切资料均无效，一切内容均以双方签订的商品房买卖合同约定为准；商品房买卖合同附件虽然是格式条款但是没有加重购房者的义务，也没有增加X公司的权利，按照《合同法》的规定是有效的；跃层房屋楼梯间计算面积是规划标准的强制性要求；卫生间下沉符合国家设计规范且是行业惯例等；因此判决驳回了购房者的诉讼请求。从这一案例可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时需要认真研读合同内容，合同一经签订，在合同内容不违反法律强制性规定致使合同无效或者部分无效的情况下，合同的约定就是确定双方权利义务的依据。因此作为购房者在签订商品房买卖合同之前除了要清楚合同条款的含义之外，还需要对之前的各种资料和开发商及其工作人员的各种承诺（包括口头承诺）是否有效；是否在商品房买卖合同体现出来进行明确；如果商品房买卖合同中没有这部分内容，在签订合同时开发商仍然认可的内容该如何明确确定下来等都需要先搞清楚，再签订商品房买卖合同，否则商品房买卖合同一经签订，再要开发商兑现之前或者签订合同时都还有的承诺事项，都将是有风险的。