张海鹰律师,河北万千律师事务所专职律师,毕业于河北大学法学院,法学理论功底扎实;社会阅历丰富;从事法律服务工作多年,诉讼法律事务经验丰富;曾多次代理合同纠纷、民事纠纷、损害赔偿纠纷、财产犯罪案件辩护、婚姻房产纠纷、集体劳动争议案件并成功胜诉;能够代理尽职调查、合同法律事务、民事法律事务、损害赔偿、婚姻房产、刑事案件辩护等法律事务。办案风格:办案认真负责、注重实际问题的解决、侧重法律风险的防范和化解。
擅长:继承,婚姻家庭,劳动纠纷,刑事案件
张海鹰律师,河北万千律师事务所专职律师,毕业于河北大学法学院,法学理论功底扎实;社会阅历丰富;从事法律服务工作多年,诉讼法律事务经验丰富;曾多次代理合同纠纷、民事纠纷、损害赔偿纠纷、财产犯罪案件辩护、婚姻房产纠纷、集体劳动争议案件并成功胜诉;能够代理尽职调查、合同法律事务、民事法律事务、损害赔偿、婚姻房产、刑事案件辩护等法律事务。办案风格:办案认真负责、注重实际问题的解决、侧重法律风险的防范和化解。
【交通事故人身损害赔偿】才某遭受车祸主张财产损失及医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、伤残赔偿金(包括被抚养人生活费)、精神损害抚慰金获得法院全部支持【审理机关】秦皇岛市抚宁区人民法院【委托代理人】河北万千律师事务所张海鹰律师【案情介绍】2015年9月17日1时37分许,冮某驾驶辽XX号解放重型仓栏式货车沿京哈高速公路由西向东行驶至沈阳方向237KM+870M处时,与前方同向因前方事故现场压车而停车等待通行的由才某驾驶的吉J95373号解放重型厢式货车追尾,吉xx号车因受撞击车辆发生位移,又与前方同向停车等待通行的由陈某驾驶的冀Cxx、冀xx挂解放重型半挂牵引车相撞。造成三车不同程度损坏、才某受伤的交通事故。2015年10月3日,河北省公安厅高速公路交通警察总队秦皇岛支队***大队出具冀公高交认字【2015】第2015006号道路交通事故认定书认定冮某承担此次事故的主要责任,才某和陈某共同承担此次事故的次要责任。**财产保险股份有限公司辽宁省分公司锦州中心支公司凌海营销服务部为辽xx号解放重型仓栏式货车的承保公司;*****财产保险股份有限公司抚宁支公司为冀xx号车的承保公司。2015年9月17日-2015年9月30日,才某被送入河北省卢龙县医院住院治疗,入院诊断胫腓骨骨折(左)、跖趾骨骨折跖跗关节脱位(右)、踝关节骨折(右)、右手开放性伸肌腱断裂、指骨骨折(右)、左手软组织裂伤、双小腿挤压伤。2015年10月1日-2015年12月3日才某转入吉林省扶余县德天骨科医院住院治疗。出院诊断医嘱为继续加强营养、促进骨折愈合、对症治疗、继续卧床休养6个月、一年内禁止参加重体力劳动。本次事故造成才某吉Jxx号车辆施救费用损失、吉xx号车辆维修费用损失。2016年5月17日,秦皇岛港城司法医学鉴定中心出具鉴定意见书,才某为双十级伤残、后续治疗费用为1.2万-1.6万元。远在东北的才某在联系了多位律师提供法律咨询后,坚定的选择张海鹰律师作为才某的委托代理人介入此案。张海鹰律师在接受委托后,立即赶往事故大队调取相关材料、联系才某在其户籍地向有关部门主张出具相关证据、审查全部的案卷材料计算赔偿数额后起草民事起诉状,诉请法院判决被告赔偿财产损失、医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、伤残赔偿金(包括被抚养人生活费)、精神损害抚慰金等。【审判结果】秦皇岛市***人民法院于2016年7月19日出具(2016)冀0306民初765号民事判决书,判决被告赔偿才某345000元。才某对张海鹰律师的代理结果非常满意。
【故意杀人罪】杨某犯故意杀人罪辩护成功减轻处罚被判决6年有期徒刑【审理法院】秦皇岛市北戴河区人民法院【委托辩护人】河北万千律师事务所张海鹰律师朱权平律师【案情介绍】2016年2月9日5时30分许,被告人杨某携带斧头骑电动车来到*******镇***村被害人邵某家,杨某跳进院内等候邵某出门,邵某听到动静后从屋内出来,杨某手持斧头照着邵某的头部砍去,造成邵某开放性颅脑损伤、头皮裂伤、凹陷粉碎性骨折、脑挫裂伤、左手食指开放性粉碎性骨折。邵某妻子郭某见状后拽住杨某,邵某跑进屋内,杨某为摆脱郭某造成郭某头部受伤,后杨某进屋追邵某,邵某手持工具向杨某腹部扎了一下后,杨某骑车逃离现场。邵某在受伤后拨打了110和120.经鉴定,邵某的人体损伤为重伤二级,郭某的人体损伤程度为轻微伤。当日,被告人杨某被秦皇岛市公安局***分局从其家中带走,后被刑事拘留和逮捕,羁押于秦皇岛市看守所。【案情分析】杨某的家属得知其因为犯故意杀人罪被拘留在秦皇岛市看守所,在联系了多位律师后,杨某的家人坚定的选择张海鹰律师和朱权平律师作为杨某的辩护人介入此案。辩护律师在接受委托后,立即赶往看守所和杨某会见,为其提供法律帮助和咨询。在多次会见,得到杨某的信任后,杨某和辩护律师陈述其在逃离现场后,在村口遇到了妻子刘某并了解到***派出所警察就在其家中,刘某也劝被告人投案,被告人杨某在内心经过激烈的思想挣扎后最终决定随同妻子刘某回到家中。根据杨某的陈述,辩护律师询问了其妻子刘某当天的事情发生经过,调取了刘某和***派出所警察的通话记录。辩护律师向秦皇岛市****人民检察院提交补充犯罪嫌疑人杨某自首情节的辩护意见。【审判结果】秦皇岛市****人民法院公开开庭审理了此案,辩护律师提交的相关证据,和公诉人对于此案被告人杨某是否存在自首情节进行了激烈的法庭辩论。辩护律师提出了被告人杨某在未被采取刑事措施前,明知道警察在其家中,而回家自动投案,在警察采取抓捕措施时积极配合,应认定自动投案。被告人杨某自动投案后,如实供述犯罪事实的,应认定自首。秦皇岛市****人民法院采纳了辩护律师的辩护意见,最终在被告人杨某没有给付受害人邵某赔偿款的情况下,判决被告人杨某6年有期徒刑。被告人杨某和其家属对辩护律师所做的工作和结果非常满意。
【故意伤害罪】郑某故意伤害罪辩护成功减轻处罚【审理法院】秦皇岛市中级人民法院【委托辩护人】河北万千律师事务所张海鹰律师【案情介绍】2015年10月12日,被告人郑某酒后回答租住的房屋,与男朋友李某发生争吵并厮打,郑某从衣柜里取出水果刀后持刀扎李某左胸部一刀,事后其让朋友拨打了120,120医生到达现场后拨打了110,警察到达现场后当场抓获了被告人郑某,被害人李某经抢救无效死亡。经法医检验,李某系失血性休克死亡。【案情分析】远在东北的郑某的家属得知其因为犯故意伤害罪被拘留在秦皇岛市看守所,在联系了多位律师后,郑某的家人坚定的选择张海鹰律师作为郑某的辩护人介入此案。张海鹰律师在接受委托后,立即赶往看守所和郑某会见,为其提供法律帮助和咨询。在多次会见,得到郑某的信任后,郑某和张海鹰律师陈述其在案发后拨打了110,但是并未说明扎伤李某的情况,警察到达现场后其如实供述了扎伤李某的事实。根据郑某的供述,张海鹰律师特地到案发现场去查看并询问的周围的邻居,邻居陈述案发当时120的医生在门口拨打了110报警,郑某就在几米之外。警察到达现场后,询问了当时在场的人员,郑某如实供述了扎伤李某的事实。张海鹰律师在公安机关110接警中心调取了110接警记录,在检察院调取了全部案卷材料,并向检察院提出补充郑某自首材料的辩护意见。【审判结果】秦皇岛市中级人民法院公开开庭审理了此案,张海鹰律师提供了相关证据,和公诉机关对于此案中郑某是否存在自首情节进行了激烈的辩论。张海鹰律师提出了郑某在明知他人报警后并未逃离现场,在警察到达现场并未事先知晓谁是犯罪嫌疑人的情况下,询问郑某后,郑某如实供述了扎伤李某的事实,应认定郑某构成自首的辩护意见。郑某具有积极救助受害人李某的事实。最终秦皇岛市中级人民法院全部采纳了辩护人张海鹰律师的辩护意见,在郑某无力赔偿受害人李某家属损失的情况下,判决郑某15年有期徒刑。经过张海鹰律师的不懈努力,最终避免了郑某被判决无期徒刑的可能性,大大减轻了郑某的刑罚,郑某自己和她的家属表示非常满意。
【裁判要旨】用人单位以劳动者严重违反规章制度为由解除劳动合同的,应当举证证明规章制度系通过民主程序制定、用人单位已将规章制度向劳动者公示或告知劳动者,同时还应举证证明劳动者存在严重违反规章制度的情形。用人单位不能举示充分证据证明上述事实的,应当认定为违法解除,应向劳动者支付违法解除劳动合同的赔偿金。【基本案情】杨某于2011年10月到重庆某某矿业有限责任公司(以下简称某某矿业公司)上班,从事井下巷道掘彻工作。2014年3月7日起,杨某无故未到该公司上班。2014年3月12日,杨某到该公司上班,某某矿业公司未同意其继续上班。2014年3月17日,某某矿业公司以杨某从2014年3月7日至2014年3月13连续旷工5天,严重违反劳动纪律为由,依据《员工劳动纪律暂行规定》第三章第八条的规定解除了与杨某之间的劳动合同关系。2014年9月16日,杨某向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁,要求裁决某某矿业公司与其解除劳动关系违法,同时要求某某矿业公司支付赔偿金21000元,劳动人事仲裁委员会裁决支持了杨某的仲裁请求。仲裁裁决作出后,某某矿业公司不服提起诉讼,请求判决确认其解除与杨某的劳动关系合法,不向杨某支付违法解除劳动合同的赔偿金。【法院裁判】法院认为,某某矿业公司以杨某的行为严重违反《员工劳动纪律暂行规定》为由解除与杨某的劳动关系,除应举证证明《员工劳动纪律暂行规定》系通过民主程序制定、已将该规定向杨某公示或告知外,还应举证证明杨某确实存在严重违反该规定的事实。在本案中,某某矿业公司并未举示充分证据证明《员工劳动纪律暂行规定》系其通过民主程序制定,亦未举示充分证据证明其已将该规定向杨某公示或告知。同时,某某矿业公司主张杨某从2014年3月7日至2014年3月13日已经连续旷工5天,但从其提供的《报工表》、《出勤统计表》上可以看出,每逢周一和周日应该是杨某的休息日,而2014年3月9日、10日分别为周日、周一,故该两天应认定为杨某的休息日,不应认定为杨某旷工。2014年3月12日,杨某回到某某矿业公司上班,但该公司拒绝杨某上班,亦不应认定为杨某旷工。因此,2014年3月7日至2014年3月13日期间,杨某仅旷工3天,不符合《员工劳动纪律暂行规定》“无故连续旷工5天可以解除劳动合同”的规定,某某矿业公司以杨某无故连续旷工5天为由解除劳动合同缺乏事实依据。人民法院遂认定某某矿业公司解除劳动合同违法,判令驳回某某矿业公司的诉讼请求。
【裁判要旨】劳动者向用人单位表明自愿放弃办理养老保险的权利后,如又要求用人单位为其办理养老保险,应当给予用人单位办理养老保险的合理期限,否则不得以用人单位未办理养老保险为由提出被迫解除劳动合同关系。【基本案情】申某某入职某家电公司任工模课工程师。申某某签署一份《养老保险切结书》,表示因个人原因自愿放弃公司为本人办理养老保险。在家电工作几年后申某某向某家电公司邮寄一份《被迫解除劳动合同通知书》,以家电公司未依法办理社会养老保险为由被迫解除劳动合同并要求家电公司支付经济补偿。【裁判结果】深圳市中级人民法院二审裁判认为,虽然某家电公司具有为申某某办理养老保险的法定义务,但是,申某某出具了《切结书》,已经放弃了就养老保险问题向某家电公司提起请求的权利。申某某在职期间没有要求某家电公司为其办理社会养老保险,其以此为由提出被迫解除劳动合同,要求某家电公司支付被迫解除劳动合同的经济补偿金理由不能成立,本院不予支持。【实务评析】本案的争议焦点在于劳动者与用人单位达成的不办理养老保险协议的法律效力问题。在社会生活中,有的劳动者由于不清楚养老保险的重要性,主动表示放弃购买养老保险,而用人单位出于节省费用的考虑,即不予购买养老保险。这一类书面或口头协议的法律效力应当如何认定呢?养老保险也称基本养老保险,是指国家通过立法强制实行,保证劳动者在年老丧失劳动能力时,给予基本生活保障的制度。参加养老保险是每个企业和职工应有的权利,也是其应尽的义务。《劳动法》第七十二条规定"……用人单位和劳动者必须依法参加社会保险,缴纳社会保险费。"所以,某家电公司为申某某缴纳养老保险费是强制性的法律义务。即使申某某当初同意公司不参加养老保险,也不可以免除公司的责任。这样的免责条款由于违反了法律的强制规定,因而是无效的。参加社会保险,缴纳社会保险费不仅是用人单位的义务,也是劳动者的义务。对于劳动者的权利,劳动者可以放弃,但是对于义务就不可以放弃。因此,即使劳动者不想参加社会保险也是不行的。因此,本案某家电公司并不能因为申某某签署了《养老保险切结书》而免除其缴纳养老保险费的法定义务。但是,必须注意的是,此类协议的无效并不意味着劳动者可以此为由主张被迫解除劳动合同,并要求用人单位支付相关的经济补偿金。而应当在劳动者提出要求补办养老保险的情况下,由用人单位在一定的合理期限内(如一个月内)予以补办。如用人单位在合理期限内未予补办,劳动者方可以此为由主张被迫解除劳动合同并要求经济补偿金。这主要是考虑到诚信原则对双方行为的约束力。劳动者与用人单位就不购买养老保险已经达成合意。劳动者在作出同意不购买养老保险的意思表示时,并未受到他人的胁迫或者欺诈等因素的影响。在此情况下,虽然双方的合意因为违反法律的强制性规定而归于无效,但劳动者以不购买养老保险为由主张被迫解除劳动合同关系并要求经济补偿金,明显是违反了诚信原则,不应当得到完全的支持。从另一个方面讲,用人单位在与劳动者达成一致协议后才决定不购买养老保险的,因此对于不购买养老保险的问题,劳动者亦有一定的责任。在此情况下,由用人单位承担不购买养老保险的全部不利后果,亦不符合公平原则。综上,在劳动者向用人单位表明自愿放弃办理养老保险的权利后,如又要求用人单位为其办理养老保险,应当给予用人单位办理养老保险的合理期限,否则不得以用人单位未办理养老保险为由提出被迫解除劳动合同关系。
导读:尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”,在商品房价格高企的城市,部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地,受“农地入市”政策的刺激,市场上甚至出现了农村房屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点,由农村房屋买卖合同纠纷的裁判规则透视其中的法律风险点。农村房屋买卖合同的界定农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是,农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋,即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。“小产权房”并非严格的法律概念,结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号),我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出,我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。农村房屋买卖合同的法律效力司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。(一)一般裁判规则1、最高人民法院《最高人民法院关于印发的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”2、各地高级人民法院根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。(二)特殊裁判规则我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。1、集体经济组织成员资格的判断标准根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数法院裁判认为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。3、连环交易中农村房屋买卖合同效力出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。农村房屋买卖合同无效的法律后果根据《合同法》第五十八条,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于印发的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”具体到农村房屋买卖合同的场合,通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效,若买受人没有提出反诉,合同无效情形下,北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面:(一)返还财产通常情况下,农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。(二)损害赔偿1、合同无效过错责任分担北京地区法院通常认定,出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。2.损害赔偿范围《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)明确规定:“在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务,对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题,具体说明如下:(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任,性质上属于缔约过失责任,原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿,并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的,合同无效后,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。农村房屋买卖合同无效,损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下,对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋,可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋,区位补偿价可暂不予处理,待日后拆迁时,再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序,但双方房屋交易行为已完成多年,涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化,土地价值、房屋价值明显提升,且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的,也有法院支持当事人主张区位补偿价。“有恒产者有恒心”,住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中,问题的实质其实是土地问题,如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。
为签订书面劳动合同的“11个月的工资赔偿”,三-四个月的经济补偿金。
是否构成轻伤,需要公安机关委托伤情鉴定机构鉴定后确定。
委托律师代理继承纠纷案件
不需要指定医院
可以申请工伤认定
婚后还贷的部分属于共同财产
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