刘军律师毕业于湖南最著名的湘潭大学法学院,具有深厚的法律功底和娴熟的办案能力和谈判技巧。为人热情、乐观、直率、尽职和正义!刘军律师最擅长以下领域:房产纠纷、资产证券化、基金投资、公司主板、创业板和新三板以及上海股权交易中心挂牌上市等法律顾问等。刘军律师承接过几千件法律服务项目,为客户挽回巨额经济损失,为多家公司设计金融运作框架和合规风险管理,获得了无数好评;担任了多家企业的常年法律顾问;多次受到如《我要找律师》等法律专栏的特约邀请,为老百姓解答了无数的法律难题。
擅长:
刘军律师毕业于湖南最著名的湘潭大学法学院,具有深厚的法律功底和娴熟的办案能力和谈判技巧。为人热情、乐观、直率、尽职和正义!刘军律师最擅长以下领域:房产纠纷、资产证券化、基金投资、公司主板、创业板和新三板以及上海股权交易中心挂牌上市等法律顾问等。刘军律师承接过几千件法律服务项目,为客户挽回巨额经济损失,为多家公司设计金融运作框架和合规风险管理,获得了无数好评;担任了多家企业的常年法律顾问;多次受到如《我要找律师》等法律专栏的特约邀请,为老百姓解答了无数的法律难题。
上海市第二中级人民法院民事判决书(2013)沪二中民二(民)终字第1709号上诉人(原审原告、反诉被告)顾某某。委托代理人曹健,上海朝健律师事务所律师。委托代理人顾晓韵,上海朝健律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某某。委托代理人于彩霞,上海同甘律师事务所律师。原审第三人上海银行股份有限公司杨浦支行。负责人胡某。委托代理人吴家平,上海市远东律师事务所律师。委托代理人秦皛淼,上海市远东律师事务所律师。上诉人顾某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第195号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人顾某某及其委托代理人曹健、顾晓韵、被上诉人陈某某及其委托代理人于彩霞、原审第三人上海银行股份有限公司杨浦支行(以下简称“上海银行杨浦支行”)的委托代理人秦皛淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,陈某某原系上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2010年12月7日,顾某某(乙方)与陈某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:双方通过上海宏森行房地产经纪有限公司居间介绍,由乙方受让甲方所有的系争房屋。房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,010,000元。甲方于2011年1月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接,在2010年12月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款方面约定,乙方首付款为310,000元(包含已支付甲方的定金10,000元,甲方已经收到),乙方签约当日支付全部首付款300,000元(支付方式为银行划帐),合计乙方共支付甲方全额首付款310,000元,首付款部分预留10,000元在宏森行房产作为交房尾款,甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的方式支付,由乙方委托银行将其剩余房款700,000元整支付给甲方,贷款不足部分将在送交易中心过户前支付给甲方。在乙方拿到产权,甲方收到全额房款后2日内,双方进行交房。该合同对其他事项亦做了约定。该合同尾部落款处有顾某某、陈某某本人签名。2010年12月21日,顾某某与上海银行杨浦支行签订《个人住房借款担保合同》,约定顾某某为购买系争房屋向该行借商业贷款500,000元,贷款期限自2010年12月21日至2036年12月21日。2010年12月27日,上述50万元贷款汇入陈某某工商银行个人账户内。2011年1月13日,系争房屋产权登记在顾某某名下。该房屋并设置抵押权人为上海银行杨浦支行的债权金额500,000元。此后,陈某某持续居住于系争房屋内且户籍亦未迁离。2013年1月,顾某某诉至原审法院,请求法院判令陈某某继续履行《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋交付给顾某某。陈某某提起反诉称,双方之间不是真实的房屋买卖,陈某某在上海没有其他住房,生活困难,不可能将房屋出售。请求确认顾某某、陈某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效,系争房屋产权恢复登记至陈某某名下。而且陈某某愿意偿还500,000元银行贷款。原审另查明,鋆昊会展服务社系非正规就业劳动组织,谢磊系该组织负责人,顾某某原系该服务社的员工。从法院调取的转帐凭证显示,2010年12月6日,鋆昊会展服务社向顾某某的上海浦东发展银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内划款300,000元;同日,顾某某通过其上海浦东发展银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户向陈某某的上海浦东发展银行的XXXXXXXXXXXXXXXX账户划款300,000元;同日,陈某某上述账户内的300,000元划入谢磊个人账户。原审审理中,顾某某自认其浦发银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内的300,000元首付款是由其本人浦发银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内转付。原审审理中,法院传唤鋆昊会展服务社负责人谢磊到庭,谢磊述称:鋆昊会展服务社是其开办的非正规就业劳动组织,主要办理贷款业务,顾某某系其员工。经协商,决定借用顾某某名义与陈某某签订系争房屋的买卖合同,以陈某某所有的系争房屋作抵押以顾某某之名向银行借款。因为需要提供首付款支付凭证,故由本人将300,000元钱款划入顾某某浦发银行账户,顾某某转帐到陈某某账户,当日陈某某又将该款项转到本人账户。银行贷款一直由陈某某交由本人,本人再转帐到顾某某的还款账户。顾某某也曾经用公积金冲抵过银行贷款,顾某某更换银行卡号之后的还款情况,已记不清楚了。原审再查明,截止于2013年4月20日止,顾某某两个贷款账户内分别偿还银行贷款本息56,197.26元、42,701.67元。顾某某自认2011年1月至2012年4月每月收取谢磊转帐3,500元,合计56,000元。原审审理中,顾某某对于购房的陈述前后矛盾。关于首付款部分,开始称是取300,000元现金交给陈某某,后又称是从上述账户内转帐给陈某某;关于首付款的来源,开始称系父母的积蓄,后又称是其曾借钱给谢磊,故谢磊代其支付了房款;关于偿还贷款部分,开始称是用父母的资助以及自身的收入偿还贷款,后又称由谢磊划款是陈某某支付的租金及谢磊偿还的借款利息;关于尾款200,000元部分,开始称房款本约定为1,010,000元,但后因贷款未足额贷出700,000元,陈某某急于卖房,故将房款降低为810,000元,后又称200,000元以现金的形式交付给陈某某,陈某某并出具收条,但现在原件遗失,无法提供。原审法院经审理后认为,探究合同的效力,除具备交易的一般形式要件外,还需从双方是否具有买卖房屋的真实意思表示方面分析。本案中,虽然系争房屋买卖合同中签名均是顾某某、陈某某本人所签,且房屋产权已经进行了转让,表面上具备了房屋买卖的形式,但根据法院查明的事实,顾某某、陈某某并不具备真实的买卖意思表示。首先,在付款方面。对于首付款300,000元,其来源系谢磊开办的鋆昊会展服务社,该款项在顾某某划款至陈某某账户的当日,又从陈某某账户划入谢磊个人账户,顾某某对此不能作出合理解释。对于房款210,000元,顾某某未能提供支付210,000元房款的支付凭证、收条等证据材料。而且顾某某对于上述房款的支付情况陈述均前后矛盾,表述含糊。综上,除银行贷款500,000元进入陈某某个人账户外,现有证据不能证明顾某某已经将其余房款支付给陈某某。因此,法院不能认定顾某某为一般意义上的购房人。其次,在银行贷款还款方面,从陈某某提供的划款凭证看,陈某某确实每月定期将3,500元划入谢磊账户,结合谢磊的陈述意见,法院可以认定贷款长期系由陈某某偿还。顾某某关于此系陈某某向其支付租金等辩称意见,法院难以采信。再次,系争房屋一直由陈某某居住至今,户口也在系争房屋内没有迁出,顾某某不具备一般善意购房人之应有行为。综上,陈某某辩称的名为房屋买卖、实为套取银行贷款的说法更为可信。顾某某、陈某某没有房屋买卖的真实意思表示,实际上系顾某某配合陈某某套取银行贷款,故双方所签订之合同应认定无效,因系争房屋交易的贷款由陈某某收取,故返还房款的义务应由陈某某承担。买卖合同无效,并不影响抵押贷款合同的效力,因系争房屋上设置有上海银行杨浦支行为权利人的抵押,故待系争房屋的抵押清洁后,系争房屋产权才能恢复登记到陈某某名下。合同无效后,顾某某代为偿还的银行贷款部分,陈某某理应返还给顾某某。综上,顾某某要求继续履行合同、陈某某交付系争房屋之诉请,法院不予支持。陈某某反诉要求确认合同无效之诉请,法院予以支持。原审法院据此作出判决:一、顾某某与陈某某就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、陈某某应于判决生效之日起十日内返还顾某某支付的银行贷款本息共计42,898.93元;三、陈某某应于判决生效之日起十日内返还顾某某以上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋为抵押、以顾某某名义申请的商业贷款剩余本金及因逾期偿还所产生的利息、逾期利息、迟延履行金【具体数额以陈某某返还之日银行结欠金额为准】;四、陈某某履行完毕上述房款返还义务后,顾某某应及时清洁上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋上设置的抵押并待该房屋上其他权利人的抵押清洁后,顾某某有义务协助陈某某将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至陈某某名下;五、顾某某要求陈某某继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》、将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋交付给顾某某之诉讼请求,不予支持。原审判决后,上诉人顾某某不服,向本院提起上诉称:系争房屋的买卖税款均由顾某某支付,原审判决未作处理。鋆昊会展服务社转账给顾某某的30万元系顾某某用自己的信用卡在鋆昊会展服务社POS机套现而来。谢磊转账给顾某某的款项与应归还贷款数额并不一致,该款项不能认定为还贷款项。顾某某在该买卖过程中未获取任何经济利益,且顾某某与陈某某之间并无针对房屋所有权的其他书面约定。虽陈某某称因朋友陈薇借高利贷急需用钱才套取银行贷款,但陈薇去世后,陈某某仍愿意替其还贷而不向陈薇家人催讨。以上种种不符常理之处均能反证得出双方的房产交易为真实买卖。故请求本院撤销原判,改判支持其原审诉请,驳回陈某某的原审反诉请求。被上诉人陈某某答辩称:原审判决事实认定清楚,法律适用正确,请求本院驳回上诉,维持原判。原审第三人上海银行杨浦支行述称,希望法院保护其作为抵押权人的合法权益,请求本院驳回上诉,维持原判。本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。二审审理中,顾某某向本院提交了其持有的招商银行卡账目明细,显示该信用卡2010年12月24日发生了两笔交易,款项分别是10,100元及49,061元。以此证明系争房屋交易产生的买、卖方税费均由其支付。陈某某表示49,061元并非由顾某某实际支付,是陈薇支付的。上海银行杨浦支行对该账目明细之真实性无异议,具体由法院认定。二审另查明,原审庭审中法官询问顾某某为何要代替陈某某支付税费,顾某某答:“因为我要信用卡的积分,所以陈某某把税费的现金给了我,然后我一次性支付的。其实税费还是各半(自)负担的。”顾某某在二审中另陈述,一审庭审笔录记录并不全面,真实情况是顾某某并没收到陈某某支付的税费,是听谢磊说其已代收,所以顾某某在最后应支付的尾款20万元中扣除了49,061元。二审审理中,陈某某表示,其愿意直接向上海银行杨浦支行偿还系争房屋剩余的银行贷款本息,系争房屋恢复产权至其名下所产生的费用也由其本人承担。本院认为,关于系争房屋买卖合同效力问题,根据查明的事实,本案房屋交易与正常的房屋交易在诸多环节存有不同,而顾某某对一些问题的解释也是前后不一,足以令人对交易真实性产生合理怀疑。例如陈某某为何在出售房屋之后仍然居住系争房屋,顾某某给出的解释为租赁,但双方并无书面租赁协议,已不符合常理,而陈某某又从未将租金支付给顾某某。因此,原审法院结合在案证据、双方陈述及一定的逻辑推理,作出顾某某与陈某某之间并无房屋买卖的真实意思表示、合同无效的认定,有理有据,本院对此予以认同。顾某某认为买卖合同有效应继续履行的上诉观点,事实及法律依据并不充足,本院不予支持。由于双方对于合同无效均有过错,故在履行合同中所产生的交易费用应由各自负担。根据庭审笔录记载,卖方陈某某应支付的税费49,061元并非是由顾某某代为支付。因此,顾某某要求陈某某返还相应税费无事实依据,本院不予支持。另,原审判决主文第四项确定陈某某履行房款返还义务完毕之后,顾某某应及时清洁系争房屋上设置的抵押并协助办理过户手续。本院认为顾某某履行清洁抵押并协助办理过户手续义务的合理期限范围为陈某某履行房款返还义务之后三十日内,本判决对此予以明确。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币80元,由上诉人顾某某负担。本判决为终审判决。审判长张晓频代理审判员俞璐代理审判员徐江二○一三年十月二十一日书记员薛凤来
上海市第一中级人民法院民事判决书(2013)沪一中民二(民)终字第2301号上诉人(原审原告)曹某某。上诉人(原审原告)王某某。委托代理人沈亮,上海市海燕律师事务所律师。被上诉人(原审被告)某某公司。委托代理人胡菁,上海胡菁律师事务所律师。上诉人曹某某、王某某因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市奉贤区人民法院(2013)奉民三(民)初字第440号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年7月31日受理后依法组成合议庭,于2013年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人曹某某、上诉人王某某的委托代理人沈亮、被上诉人某某公司(以下简称**公司)的委托代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明:**公司系本市**路588弄**新城106号房屋(以下简称系争房屋)的开发商,2009年9月30日**公司取得系争房屋所在小区的《新建住宅交付使用许可证》。**公司曾于系争房屋所在的“**”项目的广告资料中载明:“马场运动公园:世茂集团巨资打造700余亩马场公园,一期大面积绿化中建有市区社区中弥足珍贵的足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、儿童游戏沙池等。二期建成后,该公园将成为我国目前规模最大、服务设施最为完善的专业马术公园”,在该广告资料中另注明:“本广告仅供参考,广告中具体确定的内容可作为购房合同附件”。2010年1月2日,曹某某、王某某与**公司签订《上海市商品房出售合同》一份,约定:曹某某、王某某向**公司购买**路588弄**新城106号的房屋,总房价款为2,895,035元;**公司在收到曹某某、王某某全部房价款之日起30天内向曹某某、王某某交付该房屋;该房屋交付的标志为《住宅交付使用许可证》,该房屋交付之日起,该房屋的风险责任由**公司转移给曹某某、王某某;如曹某某、王某某已付清全部房价款,除**公司原因外,曹某某、王某某未按约定期限办理交付该房屋手续的,**公司应当发出书面催告书一次,曹某某、王某某未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书规定的验收交接日之第二天起,风险责任由曹某某、王某某承担……;除不可抗力外,**公司如未在约定的期限内将该房屋交付曹某某、王某某使用,应当向曹某某、王某某支付违约金,违约金按曹某某、王某某已支付的房价款日万分之一计算,违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止……;曹某某、王某某在签订合同时,已至该房屋实地察看,对合同及其附件约定的平面图、建筑结构、装修及设备标准与实际情况进行核实,认定无异议,如该房屋建筑结构、装修及设备存在质量问题,按本合同第十四、十五、十六条执行;房屋交付时,曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的,曹某某、王某某与**公司双方应按照本合同约定的方式对该质量异议进行处理,但不影响曹某某、王某某按照本合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务;**公司承诺遵守本合同之约定,未经**公司书面允诺之任何条款,对合同双方当事人均不具有约束力,该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准,本合同未作规定的以该房屋现状为准,有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考,不作为合同组成部分……等内容。2010年3月10日,曹某某、王某某付清系争房屋的全部购房款。2010年3月15日,**公司向曹某某、王某某发出房屋交付通知书及收楼携带材料各一份,告知曹某某、王某某于2010年3月31日至**公司处办理购置房屋的交接手续,收楼时预售合同上的所有权利人均须到场,若有权利人因故不能到场,可委托他人代办收楼手续,受托人须携带委托书及有效身份证件。曹某某、王某某收到该通知书后未如期前往**公司处办理收楼手续。2010年3月16日,系争房屋登记至曹某某、王某某名下。2010年4月7日,**公司向曹某某、王某某发出收楼催告函,提请曹某某、王某某务必于2010年4月15日前亲赴**公司处办理该房屋验收交接手续,如仍未按催告书规定的日期办理收楼手续,**公司将严格按照双方签订的《上海市商品房预售合同》约定执行。2010年4月12日,曹某某前往**公司处,在**入住流转单上签字并签收了系争房屋电表表具的发票,王某某未在入住流转单上签字。2010年8月11日,**新城物业服务中心向曹某某、王某某发出通知书,告知曹某某、王某某其提出的相关维保事宜已处理完毕,通知曹某某、王某某于2010年8月26日前对该房屋进行查看并办理相关手续。2010年10月20日,曹某某、王某某发函给**公司询问关于马场何时动工、房屋钥匙何时交付等问题。**公司收悉后于2010年10月25日回函称**公司已严格按相关规划履行了该房屋建设及交付义务,该房屋已按照出售合同约定条件及时限达到交付要求,2010年4月12日曹某某、王某某已至**公司处办妥该房屋交付手续,并签订了入住流转单,故按照该房屋出售合同约定,双方已完成该房屋的交付手续等。2013年2月,曹某某、王某某诉至原审法院,要求判令:一、**公司赔偿因违反诚实信用原则、违反建造马场的合同约定导致房屋品质下降造成的曹某某、王某某的损失86,851元;二、要求判令**公司交付房屋和钥匙;三、要求**公司支付自2010年4月10日起计算至判决生效日止的逾期交房的违约金。**公司辩称,**公司严格遵守双方签订的商品房出售合同并已履行合同约定的相关义务,**公司是诚实、信用的;曹某某、王某某主张的赔偿所计算的数字是虚拟的,曹某某、王某某也没有提供这方面的证据,商品房出售合同也没有对该问题进行约定,故曹某某、王某某的第一项诉请是滥诉;对第二项诉请,**公司已在2010年4月12日交付了符合质量要求的房屋,根据双方当事人的约定,是对现场现状的交付,房屋已经交付,不存在再交付的问题;对第三项诉请,房屋已交付,并是在合同约定的时间内交付的,**公司催告了曹某某、王某某,曹某某、王某某才来办理收楼手续,所以不存在逾期交房和逾期交房的违约金。关于曹某某、王某某在事实理由中说到“马场别墅”的问题,**公司与曹某某、王某某之间没有马场别墅的商品房出售合同,只有涉案房屋的买卖合同,该合同里没有出现过“马场别墅”,合同中有涉案房屋以及小区的平面图作为附件,小区规划图里面也没有马场或马场别墅的表现或标志,所以曹某某、王某某说**公司销售人员一再许诺马场别墅,也是没有证据可以支持的。故不同意曹某某、王某某的诉讼请求。经查,曹某某、王某某至今未取得系争房屋的钥匙。另查,系争房屋周边现建有绿地及马场设施。原审认为:本案的争议焦点之一是马场是否作为曹某某、王某某与**公司双方商品房出售合同内容的问题。法院认为,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。本案中,首先,曹某某、王某某与**公司一致确认广告资料中所说的马场是系争房屋所在小区外的周边设施,且曹某某、王某某未能提供证据证明马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响,故**公司在广告中允诺的马场为要约邀请,而非要约,马场并非商品房出售合同的内容。其次,本案商品房出售合同明确约定“本合同未作规定的以该房屋现状为准,有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考,不作为合同组成部分”,因此**公司的广告不属于合同的组成部分。再者,曹某某、王某某与**公司一致确认本案商品房出售合同系现房买卖,由此,曹某某、王某某在签订合同时对系争房屋的现状及周边设施应属明知,故对曹某某、王某某认为**公司因违反建造马场的约定而导致房屋品质下降的诉称,法院难以采信。因此,曹某某、王某某要求**公司支付因违反建造马场的合同约定、违反诚实信用原则导致房屋品质下降造成的损失的诉讼请求,无事实及法律依据,法院难以支持。本案争议焦点之二是系争房屋是否已经交付、何时交付以及**公司是否存在逾期交房的问题。法院认为,本案商品房出售合同系曹某某、王某某与**公司双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应恪守。现**公司按约履行了自己的义务,于2010年3月15日向曹某某、王某某发出房屋交付通知书,通知曹某某、王某某于2010年3月31日前往办理房屋交接手续,但曹某某、王某某收悉后未如约前去。后**公司又按合同约定向曹某某、王某某发出收楼催告函,曹某某收悉后前往办理房屋交接手续并在入住流转单上签字。由此法院认为,**公司已完全履行了通知曹某某、王某某交接房屋的义务,系争房屋已于2010年4月12日完成交付。根据合同约定,**公司应于2010年4月10日前交付房屋,导致房屋逾期交付的责任在于曹某某、王某某,故对曹某某、王某某要求**公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,于法无据,法院难以支持。关于曹某某、王某某称收楼携带材料载明收楼时权利人均须到场,而王某某拒绝在入住流转单上签字即表示曹某某、王某某拒绝接收房屋、房屋至今未交付的诉称,系单方面加重**公司责任的说法,法院不予采信。根据合同约定,房屋交付时,曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的,应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理,但不影响曹某某、王某某按照合同规定的期限完成对房屋的验收交接义务。庭审中,曹某某、王某某自认系争房屋不存在主体结构问题,故曹某某、王某某应按照合同约定要求**公司对该房屋履行保修的义务,而非拒绝接收房屋。经查明,曹某某、王某某在完成入住流转单上的流程后即可至系争房屋所在小区的物业公司即上海世茂南京物业服务有限公司第三分公司领取房屋钥匙,曹某某、王某某至今未取得系争房屋的钥匙系怠于行使自己的权利的做法,故对曹某某、王某某要求**公司交付房屋钥匙的诉讼请求,法院亦不予支持。原审法院审理后于二○一三年六月二十一日作出判决:驳回原告曹某某、王某某的诉讼请求。案件受理费人民币6,684元,由原告曹某某、王某某负担。判决后,曹某某、王某某不服,上诉于本院,诉称:马场是房屋设施一部分,**公司违约未建造马场大大影响房屋价格,**公司应当承担3%违约赔偿责任;房屋存在严重质量问题,致**公司至今未与曹某某、王某某办理验房手续、签房屋交接书、交付钥匙,故**公司至今未交付系争房屋,理应承担逾期交房违约责任,支付上诉人逾期交房违约金。请求二审依法改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人**公司辩称:马场不是房屋设施一部分,合同约定广告不作为合同内容,曹某某、王某某要求**公司承担3%违约赔偿责任没有依据;系争房屋在2010年4月12日已经交付,由曹某某在**入住流转单上签字为凭,不存在**公司逾期交房的事实。原审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审维持原审判决。经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。在本案审理过程中,经本院主持调解,因双方当事人各执己见,致调解不成。本院认为:首先,2010年1月2日,曹某某、王某某与**公司签订的《上海市商品房出售合同》明确约定,有关系争房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考,不作为合同组成部分。而**公司广告资料中所说的马场是系争房屋小区外的周边设施,且曹某某、王某某也未提供证据证明马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响。因此,马场并非商品房出售合同的内容,**公司在销售系争房屋过程中有关马场的广告资料为要约邀请,而非要约。曹某某、王某某认为马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。其次,根据合同约定,房屋交付时曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的,应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理,但不影响**公司按照合同规定的期限完成对房屋的验收交接义务,买受方按该商品房实际交付时现状接收。根据查明事实,2010年3月15日**公司向曹某某、王某某发出房屋交付通知书,通知曹某某、王某某于2010年3月31日前往办理房屋交接手续,但曹某某、王某某收悉后未如约前去。后**公司又按合同约定向曹某某、王某某发出收楼催告函,曹某某收悉后于同年4月12日前往办理房屋交接手续并在入住流转单上签字。至此,可以认定**公司已经履行了通知曹某某、王某某交接房屋的义务。曹某某、王某某自认系争房屋不存在主体结构问题,因此即便存在房屋质量问题,曹某某、王某某应按照合同约定要求**公司对该房屋履行保修的义务,而非拒绝接收房屋。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,理由已经充分阐述,本院予以认同,不再赘述。上诉人曹某某、王某某的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。上诉案件受理费人民币6,684元,由上诉人曹某某、王某某负担。本判决为终审判决。审判长陈懿欣代理审判员张雪静
甘肃省高级人民法院民事裁定书(2014)甘民申字第60号申请再审人(一审被告、二审被上诉人)xx县xx建业有限公司。法定代表人赵x,该公司经理。被申请人(一审被告、二审上诉人)xx县xx房地产开发有限公司。法定代表人王xx,该公司经理。被申请人(一审原告、二审被上诉人)姚xx。原审第三人石xx。申请再审人xx县xx建业有限公司(以下简称xx建业)因与xx县xx房地产开发有限公司(以下简称xx房产)、姚xx、第三人石xx房屋买卖合同纠纷一案,不服xx市中级人民法院(2013)酒民一终字第xx号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。xx建业申请再审称,二审法院混淆了商品房预售与房屋买卖的概念。根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房的预售只有开发商享有权利,申请人作为建设方没有资格售房,故被申请人姚xx的损失应当由xx房产进行赔付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第(二)项、第(六)项的规定,申请再审。姚xx提交书面答辩意见认为,答辩人与xx建业xx分公司签订商品房预售合同后,开发商与建筑商相互推诿无法交付房屋,无奈答辩人起诉要求退款。本案所签合同一清二楚,法院确几经判决,长达五年使答辩人的合法权益得不到保护。请上级法院认定本案事实证据依法审理。本院审查认为,被申请人姚xx与xx建业xx分公司签订的商品房预售合同,约定内容清楚,意思表示真实,就合同的必备条款双方均已达成合意,属有效合同。根据《合同法》相关规定,双方均应依约履行各自承担的合同义务。本案由于xx建业xx分公司未在约定期限内将房屋交付给姚xx使用,构成违约,按照合同相对性原则以及双方合同约定内容,姚xx提出退房,xx建业xx分公司理应将其已付房款及利息退还,并赔偿损失。至于xx房产与xx建业xx分公司的石xx签订商品房预售合同,约定以涉案房屋抵顶工程款的情形以及xx市中级人民法院执行裁定中认定的事实,与本案系不同的法律关系,并不能影响依法成立的合同对合同相对人的法律约束力,且作为被申请人姚xx亦不能直接向xx房产求偿。故xx建业xx分公司应当承担相应违约责任。xx市中级人民法院二审判决并无不当,申请人的再审申请理由不能成立。综上,申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第(二)项、第(六)项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定,裁定如下:驳回xx县xx建业有限公司的再审申请。审判长吴利平代理审判员魏淑梅
户口其实不影响房子的任何权利,当然有时买房人会在乎,你如果买了自己住当然没有任何问题。
平均分配就是了。
当然合法有效,保留对方身份证复印件就行。
通过其他补救方法证明已付款就可以要求办理产权证了。
如果公安不划分或者划分不公,应该通过法院来划分。