租户使用热水器导致一氧化碳中毒死亡,房东要承担责任吗?
基本案情:郑某与郑某明为母女关系,某市某区有一教师楼215房为某市实验小学分配给郑某明的住房,郑某明于2002年起将该房屋出租,并委托郑某代收租金。2014年10月1日,房屋中介李某代理郑某(房屋出租方,甲方)与某餐厅(房屋承租方,乙方)签订了《租房协议》,约定:一、甲方将215房租给乙方使用;二、租赁期间从2014年10月1日起至2015年9月30日止;三、房屋月租金是1800元。合同签订后,某餐厅实际使用215房并用做员工宿舍,将房屋租金打入郑某的账户,某餐厅员工吴某、李某、张某、卢某在215房使用燃气热水器后发生中毒,其中吴某死亡李某、张某、卢某受伤。2014年12月18日,某餐厅与吴某的父母在某街道办事处人民调解委员会的组织下达成X定人调协字【2014】98号《调解协议书》:某餐厅赔偿吴某父母因吴某死亡的丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金520000元;法院认为:行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。郑某明是215房的物权人,对215房有收益、处分的权利,在明知215房存在重大安全隐患的前提下,未尽到对房屋安全管理的义务,对涉案事故的发生存在过错,应当承担一定的赔偿责任。同时,吴某作为某餐厅的员工,在某餐厅提供的宿舍中受到事故伤害,某餐厅未尽到安全保障义务,故应当承担赔偿责任。郑某明与某餐厅应根据各自过错大小承担相应的赔偿责任,酌定郑某明与某餐厅应承担责任比例为6:4,根据某餐厅提供的调解协议书、收条、发票等证据,某餐厅为本次事故向吴某家属支付550000元,为张某、李某、卢某支付医药费6222元,住宿费7474元,餐费2739元,鉴定费19000元,合计585435元,本院予以认可。郑某明按比例应承担351261元,剩余234174元由某餐厅自行承担。律师评析:根据《合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。郑某明作为房屋出租人,对房屋负有适租义务,对不符合安全标准的房屋不得出租。郑某明出租的房屋因热水器安装不合格,导致承租人一氧化碳中毒死亡,郑某明对其出租的房屋负有安全保障义务,发生事故责任后,其作为房屋出租人应当承担大部分的赔偿责任。
房屋征收部门可以委托其他单位实施吗?
基本案情:罗某系某区某街道某村村民,1992年8月3日,某区人民政府为其颁发了集体土地建设用地使用证,面积为378平方米,用途为宅基地。罗某在其宅基地上建造二栋房屋,一栋七层,一栋四层,总面积为2286.493平方米。2015年5月21日某村村城中村改造正式启动,2016年3月31日,某区委办公室和某区政府办公室联合作出《关于印发某区拆迁遗留问题和违法建筑清零攻坚行动方案的通知》,要求按照属地管理的原则,各镇(街道)负责本辖区拆迁遗留问题和违法建筑“清零”工作,组织巡查、发现、制止各类违法建筑行为,依据执法部门作出的行政执法文书实施拆除。2016年5月6日,某区某街道办事处对罗某作出《拆除违法建筑决定书》,认为罗某建设的房屋超出规定面积215.3平方米,决定对罗某超出宅基地部分房屋予以没收并实施拆除。并于当天对罗某违法建筑进行了拆除,同时将罗某宅基地上尚未签订补偿安置协议的房屋全部拆除。罗某对强拆行为不服,向该院提起行政诉讼。法院认为:根据《城乡规划法》第六十五条的规定,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。本案中,某街道办事处虽然是某区政府的派出机关,可以在其职权范围内独立承担相应的法律责任,但相关法律规范并未赋予街道办事处对违法建筑予以拆除的职权,其强制拆除罗某房屋及附属物的行为违法。而对于罗某主张确认某区政府行为违法的问题,由于本案中实施拆除罗某房屋的行政主体是街道办事处,且没有证据表明某区政府直接参与了拆除行为,故罗某请求确认某区政府房屋拆除行为违法的诉讼请求没有事实依据,本院不予支持。但鉴于根据有关规定,某区政府是辖区内城中村改造的主体,负责组织实施本辖区内的城中村改造工作,既对涉案拆除行为负有监督管理的职责,又对城中村改造的拆迁补偿安置工作负责,在此情况下,出于实质解决纠纷的考虑,判令某区政府与某街道办事处共同对罗某的损失采取补救措施。评析:房屋征收部门可以委托其他单位进行征收根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条的规定,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。据此,房屋征收部门可以委托其他单位进行房屋的征收和补偿工作。本案中,某街道办事处虽然是某区政府的派出机关,可以在其职权范围内独立承担相应的法律责任,某区政府委托某街道办事处实施房屋征收合法,但相关法律规范并未赋予街道办事处对违法建筑予以拆除的职权,因此,街道办事处对当事人的房屋予以强制拆除,属于超越职权。某区政府房要对委托某街道办进行征收的行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。所以,法院判令某区政府与某街道办事处共同对罗某的损失采取补救措施。
集体土地征收与国有土地征收的区别
基本案情:2013年7月18日某区人民政府向某市规划和国土资源局提交沈《某区人民政府关于商请对某区凌云街地块实施储备的函》,商请该局对凌云街地块实施收储。2013年8月6日某市人民政府作出《关于批准土地储备供应项目方案的决定》,决定审查批准了凌云街地块的土地储备项目,该地块由某市土地储备中心作为储备主体实施储备。2013年9月10日,某区人民政府作出《房屋征收决定》,决定:“……对某区凌云地区旧城区实施房屋征收。一、房屋征收范围……。”王某的房屋在征收范围内,有其承包的集体土地、房屋和自建房屋,王某对上述征收决定不服,诉至法院。经法院查明,王某承包和自建房屋所涉地块,土地性质为集体土地。被诉《房屋征收决定》范围内的土地包括国有土地和集体土地,征收范围内已有部分被征收人签订补偿协议。法院认为:关于被诉《房屋征收决定》是否合法问题。其一,因征收地块范围内土地性质包括集体土地和国有土地两种,根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定,国有土地房屋征收补偿活动,适用该条例。为了确保集体土地上被征地拆迁农民原有生活水平不降低、为了更好地保护农民利益,在农村集体土地征收和房屋拆迁工作中可以参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的精神执行,但某区政府没有证据证明涉诉集体土地已被征收,故区政府提出对涉案集体土地上房屋征收应参照上述条例执行的主张不成立。其二,某区政府主张涉案地块已经得到土地储备批准、其作出被诉征收决定合法,根据国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》第十条的规定:“下列土地可以纳入土地储备范围:(一)依法收回的国有土地;(二)收购的土地;(三)行使优先购买权取得的土地;(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;(五)其他依法取得的土地”,区政府未提供涉案集体土地已经办理农用地转用、土地征收审批手续的证据,故某区政府该主张本院亦无法支持。综上,某区政府无权针对涉案集体土地部分作出被诉《房屋征收决定》且该决定程序违法,王某要求撤销该决定的诉讼请求本应予以支持。但因被诉征收决定已经实际实施且有部分被征收人已经签订补偿协议,撤销被诉的《房屋征收决定》将会使国家利益及公共利益造成重大损失,故应确认某区人民政府作出《房屋征收决定》行为违法,并由某区政府针对涉案集体土地的征收问题和作出房屋征收决定程序问题采取相应的补救措施。评析:集体土地征收与国有土地征收适用的法律和程序不同根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定,该条例适用于征收国有土地上单位、个人的房屋。某区政府作出被诉房屋征收决定中涉及征收国有土地上的房屋,系依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的职权并符合法定程序,适用法律法规正确。但是,某区政府作出被诉房屋征收决定涉及征收集体土地上的房屋,因该处集体土地未经依法征收,故某区政府直接征收该处集体土地上的房屋违反了《土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规规定。另外,根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。该规定适用于农村集体土地已被征收,但对该农村集体土地被征收时其地上房屋及其他不动产未予安置补偿而现补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区的情形。本案中,被诉房屋征收决定确定的征收范围内的集体土地未经依法征收,故某区政府在涉案集体土地征收经批准前,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,在其作出的被诉房屋征收决定中直接确定涉案区块内的集体土地上房屋参照国有土地上房屋进行征收补偿与安置,不当。故某区政府作出被诉房屋征收决定,涉及征收国有土地上的房屋,适用法律、法规正确;但涉及征收集体土地上的房屋,适用法律、法规错误。