陈来明

代理北京某宾馆公司起诉北京某公司房屋租赁合同案件成功胜诉48万元。{案情摘要}北京某宾馆公司与北京某公司房屋租赁合同约定，北京某公司租赁北京某宾馆公司房屋用于餐饮经营，合同期限为10年,现由于餐饮公司拖欠房屋租金在追要房屋租金时候,遭到北京某公司拒绝后。北京某宾馆公司委托北京明时律师事务所陈来明律师代理本案，我们接受委托后，积极研究案情、分析原告公司现有证据，组织制定本案的代理意见，讨论案件的焦点问题，形成最终的诉讼代理方案，最终经过本所律师的努力，北京市宣武区人民法院认可本律师的代理意见支持委托人的诉讼请求，帮助北京某宾馆公司成功获得房屋租金48万元，北京某宾馆公司对本所律师的服务非常满意。

北京某宾馆公司起诉北京某公司房屋租赁合同案件成功胜诉200万元。{案情摘要}北京某宾馆公司与北京某公司房屋租赁合同约定，北京某宾馆公司租赁北京某公司房屋用于宾馆经营，合同期限为10年,现由于北京房租上涨,北京某公司要求北京某宾馆公司腾退房屋终止合同或者提高房屋租金,遭到北京某宾馆公司拒绝后。北京某宾馆公司委托北京明时律师事务所陈来明律师代理本案，我们接受委托后，积极研究案情、分析原告公司现有证据，组织制定本案的代理意见，讨论案件的焦点问题，形成最终的诉讼代理方案，最终经过本所律师的努力，北京市朝阳区人民法院认可本律师的代理意见支持委托人的诉讼请求，帮助北京某宾馆公司成功解除合同获得赔偿200万元，北京某宾馆公司对本所律师的服务非常满意。

婚前房产的分割【案情介绍】白**与男友是大学同学，毕业后共同进入一家培训学校工作，双方家长也对两个人比较喜欢。男方父母出资四十万在天通苑小区给儿子买了一套房作为双方结婚后居住。为了表示诚意，将房产证登记在女方名下。之后男女双方开始因为各种问题争吵，最后同意终止恋爱关系，但是女方不同意归还购房款40万，男方起诉到法院。【法院判决】法院经过认真细致的调解工作，女方决定分期退回男方全部购房款。【法律适用】（司法解释二）第十条当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；【律师评析】上面这个案例实际是男方父母对女方以结婚为条件的赠与，现在赠与的条件不成就，不存在了。所有男方父母有条件申请撤销赠与，女方应当退还赠与房款。特别声明：以上案例均来自陈来明律师承办案件，均系陈来明律师原创文章，陈来明律师拥有上述案例的著作权。网站转载，需写明出处及原作者，否则视为侵权。杂志、报刊或其他媒体如欲刊登，请与陈来明律师联系。

怎样变更孩子抚养权怎样变更孩子抚养权：有下列情形之一的,可以要求变更抚养关系:(1)与子女共同生活的一方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；（２）与子女共同生活的一方不尽抚养义务或有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；（３）十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；（４）有其他正当理由需要变更的。抚养权变更的情况父母离婚后，子女应由哪方抚养?哪些情况下可享有优先权?什么情况下可以变更抚养权?父母离婚后，子女随哪方生活，一般是根据“有利于子女健康成长”的原则来决定。《婚姻法》第三十六条第三款规定：“离婚后，哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女，如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时，由人民法院根据子女的利益和双方的具体情况判决。”由此可见，子女由谁抚养的问题应根据于女的年龄分两种情况来决定：第一，哺乳期内的子女由母亲抚养。按最高人民法院1993年11月3日颁发的《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第一条规定：“两周岁以下的子女，一般随母方生活”。如果母亲有以下情形之一的，也可随父方生活：(1)患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；(2)有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；(3)因其他原因，子女确无法随母方生活的。另外，父母双方协议两周岁以下子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的，可予准许。第二，哺乳期后的子女由谁抚养的问题。首先应由父母双方协商确定，协商不成的，由人民法院根据双方的情况判决。如果父方和母方均要求随其生活，根据最高人民法院上述意见第3条和第4条的规定，一方有下列情形之一的，可予优先考虑：(2)子女随其生活时间较长，改变生活环境对于女健康成长明显不利的；(3)无其他子女，而另一方有其他子女的；(4)子女随其生活，对子女成长有利，而另一方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜与子女共同生活的。(5)父方与母方抚养子女的条件基本相同，双方均要求子女与其共同生活，但子女单独随祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力帮助子女照顾孙子女或外孙子女的，可作为子女随父或随母生活的优先条件予以考虑。如果子女是已满10周岁的未成年人，父母双方对于女随父或随母生活发生争执时，根据上述意见第5条的规定，应考虑该子女的意见。另外，其第6条还规定，在有利于保护子女利益的前提下，父母双方协议轮流抚养子女的，可予准许。什么情况下可以变更抚养权?夫妻离婚后的任何时间内，一方或双方的情况或抚养能力发生较大变化，均可提出变更子女抚养权的要求。变更子女抚养权一般先由双方协商确定，如协议不成，可通过诉讼请求人民法院判决变更。有下列情形之一的，人民法院应予支持：(1)与子女共同生活的一方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女的；(2)与子女共同生活的一方不尽抚养义务或有虐待子女行为，或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的；(3)十周岁以上未成年子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力的；(4)有其他正当理由需要变更的。离婚后，孩子由谁抚育，应从有利于孩子健康成长的角度考虑，在这个前提下，无妻离婚时可以协商确定，协商不成，可由人民法院判决。修正后的婚姻法第36条第三款规定：“离婚后，哺乳期内的孩子，以随哺乳的母亲抚养为原则，”也就是说，在哺乳期内，孩子是由母乳抚养的，一般应由母亲直接抚养，而父亲则需按月按法院的判决或双方协议的数额支付孩子的抚养费。抚养费数额的确定来源：作者：子女抚育费的数额，考虑以下三个方面：①子女的实际需要;②父母双方的负担能力;③当地的实际生活水平。离婚后，不和子女一起生活的父/母一方，根据收入状况分为：①有固定收入的，抚育费数目一般可按其月总收入的20%-30%。负担两个以上子女抚育的，比例可适当提高，但一般不得超过月收入的50%。这里的“月总收入”指工资总额，包括工资、奖金等。可申请法院调查令来调查。②无固定收入的，抚育费的数目可依当年的收入或同行业的年平均收入，参照①确定。一般参照《道路交通事故赔偿项目参照标准》来确定的年平均人收入、年平均生活费来作为依据。③有特殊情况的，如子女长期患有重大疾病、或子女残疾的，可适当增加。

哪些属于夫妻共同债务根据法律规定和司法实践，夫妻共同债务主要有：一、为抚养教育子女、赡养老人所负的债务;二、夫妻共同生活期间的正常支出，如家庭日常开支、购置生活用品、购置房屋、修缮房屋等所负债务;三、夫妻双方或者一方因治病所负的债务;四、婚前债务用于婚后共同生活的;五、夫妻一方以个人名义从事经营或者承包经营所负的债务，实际上是由夫妻共同经营，或者经营收入用于家庭生产生活的;六、夫妻双方共同从事个体经营或者家庭承包经营所的债务;七、因双方共同生活所负的其他债务。个人债务与夫妻共同债务的判断标准夫妻共同债务，是指夫妻双方因婚姻关系共同生活及在婚姻关系存续期间履行法定抚养义务所负的债务。一般包括夫妻在婚姻关系存续期间为解决共同生活所需的衣、食、住、行、医疗等活动以及履行法定义务和在共同生产、经营过程中所负的债务。确认婚姻关系存续期间的债务属于夫或妻一方的个人债务还是夫妻共同债务，可以从以下两方面考虑：一、夫妻有无共同举债的合意。如果夫妻有共同举债之合意，则不论该债务所带来的利益是否为夫妻共享，该债务均应视为共同债务。二、夫妻是否分享了债务所带来的利益。尽管夫妻在事先和事后均无共同举债的合意，但该债务发生后，夫妻双方共同分享了该债务所带来的利益，则同样应视为共同债务。夫妻个人债务是指夫妻一方与共同生活无关或者依法约定为个人所负担的债务。夫妻虽为婚姻的主体，且在诸多利益方面密不可分，但夫妻作为人格独立的个体，他们仍可以存在与婚姻无关的个人利益与责任。借款还赌债的产生很明显与夫妻共同生活无关，应当由债务人自己负责清偿。具体包括：(1)夫妻双方约定由个人负担的债务，但以逃避债务为目的的除外;(2)一方未经对方同意，擅自资助与其没有抚养义务的亲朋所负的债务;(3)一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务;(4)其他应由个人承担的债务。

离婚夫妻房屋分割问题(1)夫妻共有或一方所有房屋的处理夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释(二)》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：离婚时已经取得产权的房屋第一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。b.一方婚前承租的公房，是其以个人财产支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。c.对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。第三，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。离婚时尚未取得完全产权的房屋指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》，其特点集中表现为：第一，房屋必须在购买五年后才能出售;第二，出售时原补贴单位有优先购买权;第三，售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，住房不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照《婚姻法解释(二)》第21条处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。离婚时尚未取得产权的房屋指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同，但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释(二)》第21条处理，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权法律关系比较清晰，只需完善权属登记手续，人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：第一，在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;第二，在婚前以夫妻双方的名义购买;第三，在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。在处理夫妻房屋分割的司法实践中还要特别注意房屋中有父母出资的情况根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应认定为赠与。即在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。若当事人有在离婚诉讼前形成的证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定。需要强调的是，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。人民法院在审查借贷关系是否存在时，除了审查当事人提供的出资协议或借条等是否真实，还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。对于夫妻婚后父母出资购买房屋产权证登记在出资者自己子女名下的，从常理出发，可认定是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面约定或声明明确出资者表示向一方赠与的，一般宜认定向双方赠与，该部分出资为夫妻共同所有。举例说明：甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载甲一人名下，男方父母出资应认定为赠与甲一人所有;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载于乙一人名下，若乙不能证明出资为对其一人的赠与，男方父母出资应认定为对夫妻双方的赠与;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权记载甲乙二人名下，该出资应认定为对双方的赠与。实践中父母除了出资为子女购房，还可能为子女出资购买其他物品，同样可根据《婚姻法解释(二)》第22条规定的精神作出相应的归属认定。(2)对承租房屋的处理承租权产生于承租人与单位或房管所之间的协议，涉及第三人，不是夫妻个人财产，也非夫妻共同财产，因而该房屋不能处理，但承租权可以处理。夫妻离婚时，租用的公房如何处理，《婚姻法》没有明确规定，1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中作了一些规定。主要内容是：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当经济补偿;夫妻双方均可承租的公房，如果面积较大能隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或者承租方给另一方解决住房的，可以准许。在审理具体离婚案件时，对租用公房应按照《合同法》关于租赁合同的规定，结合《婚姻法》的立法精神和基本原则来处理。