宋辉

房屋异议登记只有15天的有效时间！异议登记作为一种临时性的措施，使原来已经记载于登记簿的权利处于一种不确定的状态。异议登记事项记载于登记簿后，其他人就不能再信赖登记簿的这一记载，从而有利于保护真正的权利人。但单是提出异议登记并不能解决实际存在的问题，且长期维持这一状况，无论真正的权利人是谁，都会对其权益造成损害。因此，要促使当事人积极地行使自己的权利，给异议登记以一定的有效期限。一、异议登记并不一定“只有15天的有效时间”。异议登记的有效期限自登记机关将异议记载于登记簿之日起算，到规定的时间为止。按《物权法》第十九条第二款的规定：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记才告失效。《物权法》如此规定是将申请人在异议登记之日起十五日内是否起诉(说明其是在积极地行使自己的权利)而不是将是否“受理”作为判断异议登记效力的条件。如：申请人在十五日内起诉并被法院受理的，就不受十五日的限制，有效期限要待到案件审理结束(权利争议得到解决)之时。二、提出异议登记注销申请的，既可以是登记簿记载的权利人，也可以是异议登记的申请人。作为登记簿记载的权利人，在异议登记事项记载于登记簿后，由于记载于登记簿的权利已暂时丧失了公信力，登记机构也暂时不办理权利人的处分登记申请。因此，一旦其得知异议登记申请人的诉讼请求人民法院不予受理或被驳回的，就会要求注销该项异议登记，以免影响其正常行使权利。三、异议登记被裁定为不予受理或是驳回起诉的，如何主张权利？作为异议登记的申请人，其诉讼请求被人民法院裁定不予受理或被驳回的，就无法再通过诉讼程序主张其权利。但此时因还在异议登记期间(可以是在异议登记之日起十五日内，也可以是在十五日后)，为了避免不当的异议登记给登记簿记载的权利人带来损害，给自己招致赔偿的责任，因此，也可申请注销该项异议登记。四、异议登记的相关法律法规：根据物权法的规定，提出异议登记后15日以内，异议登记的申请人应当向人民法院申请确权之诉，如果在15日内没有申请，则异议登记自然失效。五、相关的办理条件：（一）利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误，而权利人不同意更的的，可以由房屋权利利害关系人持身份证明前往办理；（二）申请人未就同一事项申请过异议登记；（三）未成年人、无民事行为能力或限制民事行为能力人的房产由其监护人代为申请登记；申请材料（一）申请人有效的身份证明；（二）证明房屋登记薄记载的事项与实际状况不一致的有关文件；（三）其他必要材料；（四）异议登记的注销情形：1、申请人在异议登记之日起十五日内没有提交人民法院、仲裁机构起诉受理单的；2、异议登记期间，异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理、驳回的；办理程序申请—收件受理—审核—收费—记载于登记薄领证期限受理之日起1个工作日，因特殊原因需要延长期限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，最长不超过原时限的一倍

(2012年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过）为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。一、关于新建商品房买卖合同纠纷1、当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。2、当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。3、出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。6、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。7、买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。8、房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。二、关于城镇”二手房“买卖合同纠纷9、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项的规定在性质上也不属于上述司法解释第十四条规定的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。10、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。11、当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。12、房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，委托人拒绝支付中介服务费用或请求房屋中介机构赔偿因此造成的损失的，应予支持。三、关于农村房屋买卖合同纠纷13、城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，认定为无效合同。农村房屋买卖合同被认定为无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。四、其他问题15、共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。16、房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。17、房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。18、本意见自下发之日起施行。

为了让职工无后顾之忧，山东省某纺织用品有限公司为职工郭xx等56人投了意外伤害主险及附加医疗险。在保险期内，郭xx因交通事故受到伤害要求保险公司理赔，却遭到了保险公司的拒绝。2011年12月8日，并未取得驾驶证的郭xx驾驶一辆无证二轮摩托车出行，当行驶至商河县玉皇庙镇黄齐路时，与迎面驶来的小轿车相撞，造成郭xx受伤、两车损坏的道路交通事故。轿车车主陈某弃车逃离现场。商河县公安局交通警察大队认定陈某驾驶机动车超速、逆向行驶、肇事后弃车逃逸，应承担事故的全部责任，郭xx不承担事故责任。事故发生后，郭xx在济南军区总医院住院治疗，共支付医疗费54433元。郭xx想起公司为自己投的意外伤害主险及附加医疗险，来到保险公司要求理赔，不料保险公司以“无证驾驶无牌机动车辆”为由拒绝理赔。无奈之下，郭xx将保险公司告上了法庭。庭审中，郭xx认为，保险公司对此免责条款未对自己履行明确说明义务，且自己未取得机动车驾驶证驾驶无号牌机动车不属于附加医疗险约定的责任免除情形，保险公司拒赔无理。保险公司则主张，未取得机动车驾驶证驾驶无号牌机动车的情形属于保险公司附加医疗险条款第5条第2项约定的责任免除情形，对此免责条款，保险公司已在保险条款中作出足以引起投保人注意的黑体字提示，且投保人声明处，有投保联系人谢先生的签字及投保人济南某纺织用品有限公司的公章，证明保险公司已尽提示及明确说明义务。法院经审理认为，郭xx无证驾驶无号牌二轮摩托车发生的交通事故，属保险合同约定的责任免除条款，最终判决驳回郭xx的诉讼请求。“无证驾驶无牌车辆的行为当然属于本案中附加医疗险约定的责任免除情形，该免责条款已明确记载于保险合同中。”审理此案的法官分析认为，本案的焦点在于对保险法第17条第2款的理解。该条规定:“对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明;未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。”对于团体投保的保险，应当理解为保险公司无须向被保险人本人一一履行明确说明义务，只需对办理保险的公司联系人说明即可。因此，本案中，投保联系人谢先生的签字及投保人济南某纺织用品有限公司的公章即可表明“提示说明义务”的完全履行，保险公司有理由拒绝理赔。法官表示，在现实生活中，有很多保险公司的营销业务人员并未向投保人实际履行明确的说明义务，这是违法的。投保人在订立保险合同之前，应主动了解合同中特别注意事项以及免责条款内容，并且应主动要求保险营销人员对相关免责条款进行解释，在明确其内容的基础上再决定是否订立保险合同，从而避免类似本案的出险不“保”情况的发生。