洪玉璋

儋州市船务公司儋州市恒星船务公司某某某某某某某某某某某某某某某“悬空”，此案例说明该行在贷款调查环节做得不到位，没有到抵押房产核实贷款时住的是什么人及相关住户的情况，只是简单地了解一下房产证的情况，没有调查到位，因此在信贷调查环节，银行一定要做好房地产抵押物的调查，落实双人调查的制度要求；确保抵押物权属核查到位，要到相关登记部门对抵押物的产权归属、有无异议登记、有无被查封、有无抵押等情况进行核实，此外，还要分别到土地和房产登记管理部门进行查询，了解相关抵押房地产的情况。三、商用房产部分抵押涉及到的法律问题海南某饭店原是某的贷款户，因其拖欠某贷款，该行将其诉至法院，胜诉后，该行申请法院执行，因海南某饭店贷款时，用作借款的抵押物是该饭店第二、第三层房产，且该饭店第二、第三层房产在该行申请法院执行时，其价值已无法足额偿还该行贷款本金和利息，在该行与法院沟通后，法院决定将该饭店全部三层房产一起执行，但因该饭店拖欠其他债权人的装修费用及其他款项，还拖欠员工的工资，且该饭店的用地为国家划拨土地，后来在法院执行过程中，法院要求该行为该饭店其他债权人和该饭店员工支付40万元的现金后，才将该饭店的全部房地产裁定到该行名下，为了使该案早日执行完毕和实务操作的需要，该行在请示省行同意后，接受了法院的要求，但因贷款时房产评估过高，抵押房产拍卖后，该行还有部分贷款无法收回，形成损失。从该案件可以看出，在商用房产抵押的选择问题上需谨慎，最好不要接受部分房产作为抵押，因为选择部分房产作抵押，涉及到抵押房产难以拍卖、无易变现的情况出现，且在过户时手续也较为繁琐；二是应注意不要过分依赖外部评估，要采取合理措施对抵押物的价值进行核实，除对抵押物按规定进行市场评估外，还要加强对抵押物价值稳定性和变现能力的考察，以确定合理的抵押率；三是谨慎利用划拨土地作为抵押，因为划拨土地还没有交纳土地出让金，接受划拨土地作为抵押物，可能涉及到在过户时抵押权人要支付土地出让金的问题，且这部分金额较大。通过对以上案例的分析，在实务中，抵押权人必须谨慎选择抵押物，对抵押物的调查要到位，并

几起抵押权代理案例涉及到的法律问题浅析海南雨润律师事务所洪玉璋下面就本人在案件代理中涉及的几个与抵押权运用有关的法律问题进行浅析，供各位同仁参考。一、船舶抵押权涉及到的法律问题海南某银行诉海南洋浦某海运有限公司、海南儋州市某船务公司担保借款纠纷一案，经海口海事法院判决该行胜诉后，该行申请该法院执行，在执行过程中，由于借款人洋浦某海运有限公司没有现金可偿还，法院委托中介机构拍卖抵押人儋州市某恒星船务公司的抵押船舶“南大洋一号”无果后，将该船变卖，变卖后，因抵押人还拖欠“南大洋一号”船舶的维修费用、船员工资等费用，且这些费用按《海商法》第三节“船舶优先权”的有关规定，其比某行的船舶抵押权还要受优先偿还，因此抵押船舶在变卖后所得的价款，在偿还船舶维修费用、船员工资等费用后，该行所得价款只有几万元，造成贷款损失95%以上。我作为海南某银行的代理人，这个案例说明抵押权人对于担保人提供的抵押物为船舶时，应谨慎选择，因为选择船舶作为抵押，按《海商法》的相关规定，抵押权不是最优先受偿的权利，还有船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等费用比船舶抵押权优先受偿，在抵押担保人拖欠船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等费用较多的情况下，银行抵押权得到的清偿较少，有时甚至还会出现抵押物只能够偿还船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等一些比抵押权优先偿还的费用，而银行的抵押权得不到清偿的情形，所以在选择抵押物作担保时，建议应谨慎选择船舶作为抵押物，在万不得已的情况下，选择船舶作为抵押物，应将其评估价压到最低，并及时进行严格的贷后检查，及时查询船舶的相关情况，出现风险点时，要及时采取措施化解风险，把损失降到最低。二、办理房产抵押登记之前抵押房产已出售给别人引起纠纷涉及到的法律问题信息产业部北京邮电设计院（以下简称该院）诉某地产集团有限公司、某银行房屋买卖合同纠纷案，是我代理的银行被诉案件之一，该案的起因是洋浦某贸易有限公司以某地产集团有限公司的几套房产作抵押向该行贷款，在贷款办理抵押登记之前，该院已同某地产集团有限公司签订购房协议，并已向某地产集团有限公司交清所有房款，某地产集团有限公司也将房屋钥匙交给该院，该院也有工作人员住在里面，但该院要求某地产集团有限公司办房产过户时，某地产集团有限公司以抵押的房屋涉及到部队的地产等原因需要进行交涉而不能马上办证为由，至案件发生前没有给该院办理房产过户手续，后来该院相关人员到海口市房产管理局查询，才得知某地产集团有限公司已将该房产抵押给该行，因此将某地产集团有限公司和该行作为被告诉至海口市美兰区法院，该行收到诉状后，我及时与某地产集团有限公司联系，并向其指出其将已出售的房产抵押给该行的行为属于金融欺诈行为，某地产集团有限公司也意识到自己行为的严重性，其在同该行协商后，该行要求其及时更换抵押物，后来某地产集团有限公司在法院开庭审理该案之前，已将抵押物更换成其他房产，与该行解除了抵押关系。虽然在本案中该行没有承担法律责任，但倘若某地产集团有限公司没有抵押物可供更换或其不愿意再更换抵押物，法院的判决肯定会保护买受人的合法权益，从而使该行的抵押权“悬空”，此案例说明该行在贷款调查环节做得不到位，没有到抵押房产核实贷款时住的是什么人及相关住户的情况，只是简单地了解一下房产证的情况，没有调查到位，因此在信贷调查环节，银行一定要做好房地产抵押物的调查，落实双人调查的制度要求；确保抵押物权属核查到位，要到相关登记部门对抵押物的产权归属、有无异议登记、有无被查封、有无抵押等情况进行核实，此外，还要分别到土地和房产登记管理部门进行查询，了解相关抵押房地产的情况。三、商用房产部分抵押涉及到的法律问题海南某饭店原是某银行的贷款户，因其拖欠某银行贷款，该行将其诉至法院，胜诉后，该行申请法院执行，因海南某饭店贷款时，用作借款的抵押物是该饭店第二、第三层房产，且该饭店第二、第三层房产在该行申请法院执行时，其价值已无法足额偿还该行贷款本金和利息，在该行与法院沟通后，法院决定将该饭店全部三层房产一起执行，但因该饭店拖欠其他债权人的装修费用及其他款项，还拖欠员工的工资，且该饭店的用地为国家划拨土地，后来在法院执行过程中，法院要求该行为该饭店其他债权人和该饭店员工支付40万元的现金后，才将该饭店的全部房地产裁定到该行名下，为了使该案早日执行完毕和实务操作的需要，该行在请示省行同意后，接受了法院的要求，但因贷款时房产评估过高，抵押房产拍卖后，该行还有部分贷款无法收回，形成损失。从该案件可以看出，在商用房产抵押的选择问题上需谨慎，最好不要接受部分房产作为抵押，因为选择部分房产作抵押，涉及到抵押房产难以拍卖、无易变现的情况出现，且在过户时手续也较为繁琐；二是应注意不要过分依赖外部评估，要采取合理措施对抵押物的价值进行核实，除对抵押物按规定进行市场评估外，还要加强对抵押物价值稳定性和变现能力的考察，以确定合理的抵押率；三是谨慎利用划拨土地作为抵押，因为划拨土地还没有交纳土地出让金，接受划拨土地作为抵押物，可能涉及到在过户时抵押权人要支付土地出让金的问题，且这部分金额较大。通过对以上案例的分析，在实务中，抵押权人必须谨慎选择抵押物，对抵押物的调查要到位，并取合理措施对抵押物的价值进行核实，确定合理的抵押率，在出现风险时要采取合理的措施化解风险，对抵押权要及时行使诉讼权，确保抵押权的顺利实现，进一步防范风险。

浅析精装修房屋质量出现问题的法律维权问题海南雨润律师事务所洪玉璋律师客户购买开发商的精装修房屋，若在实际使用中出现质量问题，应如何维权，由于这类型的房屋许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和质量是否合格；在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内及有其他特殊的情形出现，都可以找开发商解决，下面以本律师代理原告所办的一个案件为例，浅析精装修房屋质量出现问题该如何进行法律维权的问题。一、案情介绍2006年5月,原告赵某购买被告海南某房地产开发有限公司位于海口市海甸岛沿江五西路北侧阳光海景D401房，并支付购房款252209元，该房当时是被告带装修出售的商品房，付完全部购房款后就可入住，用途为住宅，2009年12月份原告拿到房产证，原告购房入住几个月后发现所购房屋天花板和内墙有严重裂缝，外墙楼板严重渗水，存在安全隐患，原告曾多次要求被告修复裂缝，但被告经2007年和2008年两次修复，仍然得不到任何的效果，特别是2010年10月20日原告回海南过冬，打开房门时，眼前的一幕让其傻了眼，客厅天花板的墙体落了一大片，放在房屋客厅内的电话和家具均受到了不同程度的损坏，天花板中间还出现一个大洞，大洞周围的墙体裂缝很大，随时有脱落的危险，若砸到人后果将不堪设想，屋内墙体也出现开裂，经原告找被告解决，但被告总以种种理由不给解决，原告没有办法，自己找到了海口市一家有装修防水工程乙级资质的公司海口某装饰防水工程公司，该公司经上门了解工程质量概况，并请专门机构进行实地检测，认为：1、室内天花水泥沙浆不达标，导致脱落；2、墙面涂料有裂缝；3、屋顶有裂缝，原防水材料老化不达标导致漏水。原告认为,所购买的商品房经被告派人两次修补后仍出现天花板脱落，墙面裂缝，导致漏水和安全隐患，且直到现在被告还没有为原告解决问题，原告对被告已失去信心和耐心，且因原告现在急需入住该房屋，为防范安全风险，已请海口某装饰防水工程公司对其房屋进行维修，根据该公司的工程报价单，修补费用总计29323元，此费用原告已预付，同时在一个月的装修期间，原告在外租房居住，花费了800元房租，作为开发商和承建人的被告,对此有不可推卸的责任，故原告请求法院判决:1、判令被告承担房屋修补的全部费用总计29323元；2、判令被告支付原告一个月租金800元；3、案件的诉讼费用由被告负担。原告对其主张举证如下:1、《商品房买卖合同》,证明双方存在商品房买卖关系;2、原告房产证,原告是阳光海景D401房的产权人;3、《检验报告》,证明该房屋存在质量问题;4、裂缝相片10张,证明房屋出现裂缝的事实;5、《海南特区报》23日对该事件的专题报导，证明房屋出现天花板脱落和墙体裂缝的事实已被海南权威媒体爆光；6、海口九泰装饰防水工程公司基本资料，证明海口九泰装饰防水工程公司的资质；7、海口某装饰防水工程与原告的工程合同，证明原告与该公司有工程维修合同及双方在合同中的权利、义务及维修阳光海景D401房需要的费用；8、工程发票，证明原告已向海口某装饰防水工程公司支付工程款29323元；9、租金支付凭证，证明原告已付给房东一个月租金800元。被告开发商辩称：该商品房精装修出售，已经验收合格，因此房屋符合法定交付条件。至于房屋出现细微裂缝，是十分正常的，也是合理的，可以通过简单施工处理解决，且最重要的是原告不在合理的保修期限提起诉讼，已过诉讼效。因此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。二、审判结果该案经法院审理后，法院认为，公民，法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。本案中，被告海南某房地产开发有限公司将其位于海甸岛沿江江五西路北侧阳光海景D401房（该房带装修）出售给原告赵某，由于被告对其房屋装修使用不达标水泥砂浆和防水材料，而导致原告房屋客厅天花板中间大块石灰块脱落、屋内墙体也出现裂缝的现象，发生了原告无法正常使用房屋，财产遭受损害的事实，对此被告应承担由此引起的损害赔偿责任，且按《商品房销售管理办法》第三十三条的规定及经被告2007年和2008年两次修复，仍然没有任何效果的事实，原告提起诉讼没有超过法律规定的诉讼时效，故原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定判决如下：一、被告海南某房地产开发有限公司须在本判决发生效力之日起十日内赔偿原告赵某房屋修缮费29323元；二、被告海南某房地产开发有限公司须在本判决发生效力之日起十日内支付给原告赵某维修期间在外租房居住一个月的租金800元。三、综合评析本案涉及到的是一起购买开发商的精装修房屋，当事人如何利用法律进行维权的问题，精装修房屋的特点是许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和质量是否合格，在入住以后，如果出现质量问题，在维权时就应注意以下几个法律问题：（一）、签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法购房人在购买房屋签合同时，由于现在通用的《商品房买卖合同》没有约定解决质量问题的具体办法，只是约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能的约定该项内容。所以购房人从签订合同的时候起，就应该关注房屋质量。明确约定如果出现房屋质量问题的解决办法，比如和开发商约定：①如果在交付房屋时，发现房屋有质量问题，购房人有权延迟办理入住手续，不承担违约责任；如果出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。②经房屋质监部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免出现质量问题，购房人要求解除合同无依据的情况。如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住，购房人也可自行请其他有资质的公司修复，维修费用全部由开发商承担；如果是严重的质量问题，购房人可要求解除合同。（二）、购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点：第一，在保修期内开发商要是拒绝维修，购房人可起诉要求其维修并赔偿损失，并保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的质量问题，按照规定，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费，因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等。如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。三、妥善同开发商协商解决房屋质量问题，若协商解决不下的，应注意在保修期内起诉。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。保修期过了仍可处理很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用。（四）、精装修房屋质量出现问题应注意运用以下相关的法律、法规、规章解决问题：1、建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第二条开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。4、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。