鞠磊

原告：胡某被告：张某案件基本事实：2005年12月28日，无锡市XX区XX拆迁有限公司于张某及其三兄弟就XX房屋签订房屋拆迁补偿安置协议书，该协议书中载明房屋所有权人为张某母亲的继承人。根据户籍信息显示，张某母亲系张母三兄弟母亲，于1998年9月18日死亡注销户口，除张某三兄弟外，还有一女。2006年11月2日，张某及其子张小某与胡某签订了房屋转让协议，双方约定以29万元的价格将涉案房屋出让给胡某，胡某一次性给付张某房款29万元。涉案房屋于2016年12月1日可以在办理不动产权证后办理相关手续进行上市交易。因张某家庭内部成员之间的分歧，无法取得涉案房屋的不动产权证，因此无法配合胡某配合过户，因此胡某除要求解除双方之间的房屋转让协议，退还房款29万元以及要求张某赔偿胡某房屋差价损失。为了证明损失，胡某向一审法院提起对涉案房屋的价格评估。经评估，该房屋在价值时点2018年10月15日总价为969900元（不包含土地收益价格、不包含室内装修价值）。法院判决：1.胡某与张某签订的房屋买卖合同于2018年10月15日解除；2.张某于判决生效之日三日内返还胡某房款29万元；3.张某于判决生效之日三日内向胡某赔偿房屋差价损失50万元；判决的理由如下：1.依法成立的合同受法律保护，因乙方当事人的违约行为导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，胡某与张某签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同的义务。后双方一致同意房屋买卖合同于2018年10月15日解除，因此张某应退还胡某已购房款29万元；2.关于胡某主张合同解除后的损失，根据合同法的相关规定，约定的违约金低于所造成的损失的，当事人可以请求予以增加。因此，对于房屋的差价损失法院酌定50万元，由张某支付给胡某。

当事人之间没有书面合同，乙方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。送货单、收货单等交付凭证不能独立证明买卖合同的成立，人民法院应当从实际出发，根据个案情况，结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同成立的事实作出判断。当事人可以提出以下证据：例如能证明双方当事人就买卖合同的主要内容达成一致的电话录音；与当事人无利害关系的第三人目睹买受人签收标的物的证人证言等。如果主张合同成立的当事人所提交的证据与送货单、收货单等交货凭证在时间、标的物名称及数量等方面能够相互印证，形成证明买卖合同成立及履行事实的证据链，则即使没有书面合同，人民法院也可以认定买卖合同成立。